潮白河孔雀城案例分析

相比2010年客户置业目的自住养老比例 增加了7%、周末度假下降3%、养老为 主，三次置业比例增加10%，仍以首次 别墅置业为主； 认可别墅生活的客户增加9%，认可区 域发展及升值潜力的客户减少17%；不 认可周边配套的客户减少32%，认为交 通不便的客户增加46%；
台地联排 2.1期2010年6月 开盘，2012.05 旗舰大堡 交房 普通联排 台地联排 2.2期2010年8月 开盘，2012.10 旗舰大堡 交房 普通联排
9400
138 290 120
150
202 135 26
24
20
台地联排 底商
商业联排
• 2010年销售剩余796套； • 2011年项目新推出1043套； • 2011年总供应套数为1839套。
26
12
5
2011年认购套数为990套，认购金额约26.4亿元，年消化量为27万平米， 月去化速度为83套/月
潮白河孔雀城项目研究
项目位于通州北京正东，潮白河畔东岸，距离国贸直线距离约33公 里，是集自然生态、休闲旅游、居住为一体的新田园小镇
占地120万平、建面120万平、现开发分期 到第5期，在售5期 产品分为：台地联排、中央景观大堡、叠 拼、双拼 潮白河畔，国贸正东，是CBD东扩热地。 位居潮白新城和通州新城的核心区域，京通 快速、通燕高速、滨河大道通畅直达，8分 钟一趟的社区巴士，接驳轻轨M6、S6线。 精英大堡
产品演变和客户演变
产品演变 年份
产品
2009
普联、合院、叠拼
2010
2011
台联、叠拼、大堡、普 联、双拼
2012
台联、大堡、双拼
台联、普联、大堡
售价 （元/ ㎡ ）
均价8500
均价9000
均价9800
均价11050
客户群本质没有变化，均为首次
入市初期置业目的中休闲度假比例最高，随
别墅置业，具有明显别墅居住情 客户演变 结，追求性价比，重视亲情，看 好区域发展前景的中产阶级
月均去化速度
签约均价(元/㎡)
41
9742
• 台地联排最受欢迎，月均去化约41套，供应量占比近42%，贡献总认购金额的53%； • 商联和普联部分业主退房，12月份特价推售，快速出货； • 阳光叠拼月均去化较快，但价格低，回款额仅占到总回款额的5.76％ • 堡类产品价格较高，但除豪堡北叠外去化均较慢； • 2011年年消化量为26.9万平米； • 2011年销售剩余823套 •四期和五期开始出现大户型双拼，总价500万左右
四期＋五期 总供应套数 供应占比 认购套数 认购金额 (万元) 销售额占比
台地联排 普通联排 精英大堡 旗舰大堡 豪华大堡 758 41.81% 476 138666 52.55% 21 1.16% 40 9661 3.66% 40 8046 55 3.03% 31 9125 3.46% 3 9923 64 8.77% 73 26983 10.23% 6 12566 174 9.60% 71 21955 8.32% 6 11000 豪华北叠 348 19.19% 143 28733 10.89% 24 9200 双拼 58 1.77% 14 7610 2.88% 7 14272 阳光叠拼 204 11.25% 102 15210 5.76% 20 6640 商联 62 3.42% 40 5909 2.24% 40 8116 9764 合计 1839 100% 990 263852 100%
1.2万 1.1万
1万
商业联排 150万
9千
8千
7千 6千
阳光叠拼 90－140万
在北京工作的客户约占91％，以度假和养老客户为主，客户支付 力偏弱，总价控制和别墅居住感受是客户根本需求，对形式不敏感
成交客户置业目的分析
完全投资, 14, 12% 其他, 5, 4% 为父母养老, 17, 14%
31-50万 18%
台地联 240－290 11000 排 阳光叠 170－200 6000 拼 小联排 188－220 9500

•五期大户型双拼持续供应，总价500万左右
7
项目内规划配套齐全，打造现代时尚的生活氛围
物业服务 中心 汇佳国际 幼儿园 缤纷商业 街 北京军区总医 院社区诊所 爱特超市 喜达屋五 星酒店 运动主题 会所 玛瑙书吧 轻轨多功 能广场 幸福柿子 园 中央四季 公园 市民农园 落日码头 2009 2010 2011 24街区 MINI生 活馆 Believe zeal 精品超市 岳麓山屋 私房菜 伊诺梵雅 红酒坊 2012
9
2010年主要推售联排产品，2011年产品线更丰富，总价区间和 覆盖客群扩大
2010年
12
2
1.1期
4
1.2期
2011年
6
8
10
12
3.1期
2
4
3.1期
6
8
4期
10
5期
12
4期 商 联
10年原有产品 11年新推产品
推售节点
推售产品
双拼 旗舰大堡 豪华南堡 台地联排 普通联排 豪华北堡 商业联排 阳光叠拼
6
1－4期剩余少量房源，2012年没有推Baidu Nhomakorabea，上半年主推第5期产品， 1－5 月份共销售364套，平均72套/月，下半年供应第6期
分期 平均去 面积区间 单价 总价区 销售产品 总套数 化速度 （平米） （元） 间（万） （套/月）
6.2
6.3
双拼 317－330 15000 5期 2011.9月 台地联排 240－290 11000 开盘 豪华大堡 185－280 10800
精英大堡
230－280
240－290 230－280 220－240 240－290 230－280 220－240
10000
11000 13000 9200 11000 13000 9200
260
300 340 215 300 340 215
100
245 36 84 109 62 44
6
12 2 6 21 6 5
10月玛瑙书吧、落日码头、 物业服务中心运营 24街区在建，2013 年运营
国际学校
玛瑙书吧、落日码头、物业服务中心建设
2011年汇佳国际幼儿园、缤纷商业街、运动主题会所、mini生活馆签约在建 Soho商业街已经建成，2011年签约商家 11月中央公园对外开放
超市、红酒坊、咖 啡吧运营 市民农园和幸福柿 子园在建
台地联排
豪华大堡
叠拼
1.2 2.1 5期 2.2 1.1 4期 3.2 3.1
2009年12月推出1.1期，周边配套较差，存在区域抗性，开盘当天叠拼和 普联由于总价低，销售情况较好，合院总价较高，销售情况差
1.1期
现今为止开发 的前五期

2009.12开盘，合院总价较高销售速度较慢，多数在2010 年销售的；叠拼和联排销售较好，开盘当天去化80％
客户置业目 以单纯居住为主，占比28% 部分客户购买产品出于周末度假养老客户占比67.56% 单纯投资客户较少，特别是新政出台后 支付力 总价控制和别墅居住感受是客户的根本需求，对形式不敏感 成交客户中，家庭年收入集中在20-30万区间，占到总数的41% 另有部分客户年收入在50万以上，占比约20% 客户来源 目前成交客户仍以北京本地客户为主，占比61%，其次为外省来京常驻人员，占比30%；客户中居住地 为北京占到90%以上 北京客户工作区域主要集中在朝阳区的国贸及朝阳公园周边，占比分别达到16%和14%
500
292 230
32
235 97
6
47 20
2012年1－5月份，5期共销售364套，平均72套/月 潜在供应 双拼 317－330 15000 500 300 100 200 24 24 100 72
6.1期

今年下半年推出第六期 6.2期地块不临水，临高密度社区 ，资源条件相对较差。 6.2期首次出现小联排，面积180220㎡。 6.2期
8
堡类产品价格明显高于其他产品形式，叠拼产品价格最低，台地 联排价格居中
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 合 叠 普 院 拼 通 联 排
价格趋势演变图
台 地 联 排
旗 舰 大 堡
普 通 联 排
精 英 大 堡
台 地 联 排
旗 舰 大 堡
普 通 联 排
台 地 联 排
旗 舰 大 堡
普 通 联 排
台 地 联 排
精 英 大 堡
豪 华 大 堡
普 通 联 排
台 地 联 排
豪 华 大 堡
阳 光 叠 拼
台 底 商 双 台 豪 地 商 业 拼 地 华 联 联 联 大 排 排 排 堡
期数 2009
1.1 2010
1.2
2.1
2.2
3.1
3.2
4.1 2012
5
2011
总价
230万 180万 207万
总套数
27 6 129
开盘销售情况
开盘当天 叠拼销售完毕 普联去化80％
3
2010年，持续销售一期，主推二期，客户中养老比例增加，更为认可别墅生活 方式，别墅共销售675套，年回款额15.4亿，年销化量约18万平米
现今为止开发 的前五期 2.1 2.2 2.2
分期 总 平均去化 面积区间 总价区 销售产品 单价（元） 套 速度（套 （平米） 间（万） 数 /月） 台地联排 1.2期2010年4月 旗舰大堡 开盘，2011年 普通联排 10月交房 240－290 230－280 220－240 11000 13000 9200 300 340 215 84 74 24 5 4 2
大兴区, 2, 2% 通州区, 10, 8%
太阳宫区域, 1, 1%
用于养老, 23, 19%
周末度假, 27, 23%
26-30万 20%
21-25万 20%
国贸区域, 17, 14% 丰台区, 1, 1% 建国门区域, 西城区, 9, 海淀区, 10, 8, 7% 东城区, 8, 宣武区, 4, 崇文区, 3, 8% 8% 7% 3% 3%
成交客户家庭年收入分析
其他 1% 10万以下 1% 10-15万 5%
单纯居住, 34, 28%
50万以上 21%
16-20万 14%
成交客户工作区域分析 顺义区, 1, 青年路区域, 1% 3, 3% 劲松区域, 朝阳公园区 昌平区, 1, 其它, 16, 1, 1% 望京区域, 域, 19, 16% 1% 13% 5, 4%
着经济型产品的推出、交通便利性的提高、项 目前期业主逐渐入住，周边配套相对齐全，养 老、度假客户减少，后期自住常用客户增多，
逐步转为第一居所

客户实力增强，自住比例提 升，置业更理智审慎，对交 通、生活配套、工程质量等 实际使用功能上要求提升。
台地联排
3.2期2011年 豪华大堡 6月开盘 阳光叠拼
4.1期台联 2011.7开盘， 商联2011.11 开盘
170－220 240－290 94
220－300
7500 10800 13000
2.1期
2.2期
3.2期
1.5万 1.4万 1.3万
双拼 500万
旗舰大堡 270－400万 台地联排 220－330万 精英大堡 200－330万 普通联排 180万 大堡 180万 旗舰大堡 270－400万 台地联排 220－330万 精英大堡 200－330万 豪华大堡 160－320万 普通联排 180万 台地联排 230－330万 豪华大堡 160－320万
客 户
• 2010年，新增供应862套，别墅共销售675套（56套 /月），年回款额15.4亿，年销化量约18万平米
4
2011年推出3期，销售前两期剩余产品，年底推出4期和5期，台联为 全年销售主力，堡类产品去化不佳
分期 销售产品 台地联排 3.1期2011年 5月开盘 精英大堡 豪华大堡 普通联排 面积区间 单价（元） 总价（万） （平米） 240－290 230－280 185－280 220－240 240－290 185－280 11000 11000 11000 10000 10700 10500 310 280 240 245 280 225 总套数 212 50 156 21 56 135 24 2 24 40 平均去化速 度（套/月）
1.2
1.1
1.1期销售额：2.8亿 客户置业目的以投资、周末度假、养老为主，以三次 客 置业居多，多为首次置业别墅产品，向往别墅生活， 认同区域发展。客户抗性主要集中在交通不便和周边 户 配套；

销售产品
合院 叠拼 普通联排
面积区间
240－260 172－224 220－240
单价
9200 8400 9000