成本管理机制

龙湖、中海、万科地产三巨头的本钱管理机制！让你彻底涨见识！

第一局部：中海地产本钱管理机制

中海地产工程开展本钱管理制度试行

这里的工程开展本钱，指公司房地产开发工程各环节所有本钱和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全一样适用于公司全额投资或控股工程的内部本钱管理，不属此范围的工程，总部结合实际情况确定其具体管理方法。

中海地产本钱总体思路

以统一本钱科目为前提，以全过程本钱管理为主线，以建安本钱动态监控为重点，以建立本钱经历数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP工程管理为手段，构建有效的本钱管理体系，不断完善，持续改良。

中海地产本钱具体做法及要求

1、调整组织架构

〔1〕在总部成立工程本钱管理工作小组，小组成员由公司开展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的工程本钱管理工作，并向公司开展管理委员会负责。

〔2〕总部开展管理部为工程本钱管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。

〔3〕总部各部门的职责分工：

a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控工程投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。

b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进展目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安本钱的主要设计指标〔如钢筋含量、混凝土含量等〕的合理性和经济性提出专业意见。

c营销筹划中心负责营销相关费用的管理，进展目标控制值的审核和过程监控。

d财务资金部负责利息费用的管理，进展目标控制值的审核和过程监控。

e开展管理部负责总本钱、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进展目标控制值的审核和过程监视。

〔4〕各地区公司由财务负责人统领本公司的本钱管理工作，并向总部工程本钱管理工作小组负责。

〔5〕各地区公司应根据本公司架构和部门分工，建立有效的部门本钱归口管理责任制，把目标本钱分解落实到相应部门。

2、执行统一本钱科目

〔1〕总部开展管理部负责制定、公布和管理?房地产开发工程本钱科目?，对科目名称、核算内容、使用要求等作出统一规定，并根据实际需要进展不定期的调整与完善。

〔2〕各地区公司在本钱管理的全过程中应严格执行统一本钱科目，除非另有规定，不得自行增加或删改。

3、实施全过程目标本钱管理：

〔1〕在工程的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立本钱控制目标，实行全过程目标本钱管理。

〔2〕对处在不同阶段的工程，地区公司应编制并上报本钱、盈利测算资料，经总部工程本钱管理小组审核，公司开展管理委员会审批后，确定为下一阶段本钱控制的目标值。

4、管理方法与流程：

〔1〕可研阶段: 在完成土地吸纳后，地区公司应根据实际的土地成交价重新进展本钱盈利预测，在10个工作日内编报?工程本钱盈利预测表?、?建安本钱目标控制表?、?工程现金流量预测表?〔本表专用于财务资金部进展利息费用的计算和审核下同〕，经地区公司总经理确认后签发书面通知，正式上报总部本钱管理小组，由各小组成员按照分工进展审核，报总经理审批后，由开展管理委员会正式下达给地区公司，作为市场定位阶段选择方案的本钱控制目标。

〔2〕市场定位阶段:在公司营销决策委员会批复定位报告后15个工作日内，地区公司应按照所确定的物业类型和档次做出相应的本钱盈利预测，编报?工程本钱盈利预测表?、?建安本钱目标控制表?、?工程现金流量预测表?，经地区公司总经理确认后签发书面通知，正式上报总部本钱管理小组，由各小组成员按照分工进展审核，报总经理审批后，由开展管理委员会正式下达给地区公司，作为规划设计阶段选择方案的本钱控制目标

〔3〕规划设计阶段：规划设计方案获得通过后，地区公司应在市场定位阶段本钱控制目标范围内，对规划方案、技术指标、构造形式、建筑用料、设备选型等影响本钱的重要内容，反复比拟各种技术方案，对影响本钱的关键指标〔如钢筋、混凝土含量等〕进展限额设计。初步设计完成后，地区公司应在15个工作日内按照设计结果进展本钱盈利预测，编报?项目本钱盈利预测表?、?建安本钱目标控制表?、?工程现金流量预测表?，经地区公司总经理确认后签发书面通知，正式上报总部本钱管理小组，由各小组成员按照分工进展审核，报总经理审批后，由开展管理委员会正式下达给地区公司，作为施工阶段的本钱控制目标。〔4〕施工阶段：

a在主体工程开工或主包合同签订〔以先到者为准〕、工程竣工验收后的15个工作日内，地区公司应对建安本钱进展预测，按照已经发生的实际本钱，测算预计尚需发生的本钱，编报?工程建安本钱预测明细表?，经地区公司总经理确认后签发书面通知，正式上报总部本钱管理小组，由开展管理部进展审核，报主管领导和总经理审批后，由开展管理委员会正式下达给地区公司，作为工程竣工结算的建安本钱控制目标。

b在施工过程中，地区公司应及时跟踪建安本钱的执行情况，在进度的关键节点上应进展本钱预测，本钱预测的次数和具体节点可根据工程的不同情况分别确定，但无论何种情况，在主体构造封顶后的15个工作日内，地区公司都应对建安本钱进展预测，编报?工程建安本钱预测明细表?，上报总部开展管理部。

c总部对地区公司的工程物资合同有监管的权利和责任，并直接参与大额工程物资合同的招标、定标等工作

d总部对工程合同的增补实行审批管理。

e总部对设备合同、材料合同的增补实行审批管理。

f总部对地区公司的大额工程物资付款实行审批管理，对到达规定数额标准的工程款，应上报总部审批后，地区公司方能办理款项支付。

g总部对地区公司的合约安排模式作出统一规定，包括合约筹划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付等，地区公司应严格执行。

5、本钱动态监控

监控方法：

〔1〕对于在开发工程，应进展实时的本钱预警和控制。以ERP工程管理系统为主要监控手段，总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反应和对超支情况的有效控制。具体为：总部各相关部门应对本部门所管理的本钱工程的总额进展预警、控制设置，对明细本钱工程进展预警、控制设置，细化的程度由各部门根据需要自行确定。各地区公司应根据部门本钱归口管理责任进展预警、控制设置，并尽可能细化对本钱科目的控制管理，通过控制好细项指标确保总指标不突破。

〔2〕总部开展管理部不定期向总部主管领导提供各工程本钱执行情况的报表，对已经超支和预计将超支的本钱工程进展说明分析，涉及各分管部门的超支本钱工程，各分管部门

应提供相应的说明分析，交开展管理部进展汇总。在本钱监控过程中，如果在工程施工阶段出现总本钱预计超支2％或建安本钱超支5%的情况时，地区公司还应及时上报?工程本钱超支审批表?或?建安本钱超支审批表?，并附上本钱超支分析报告，说明超支的具体内容、原因、超支本钱的消化途径、应汲取的教训和改良的措施等，经总部开展管理委员会〔建安本钱超支由主管领导〕批准后相应调整本钱控制目标。对于总本钱未超过2％及建安本钱未超过5％的，但其中建安费用的岩土工程、根底工程、配套设施、配套工程、室外工程的分