上海金地艺境案例分析
上海、杭州考察报告-龙湖景观序列
片植梅林
福区景观部
随着道路的转弯，穿过一片水杉林（收），映入眼前的是一片红 梅林（半开敞），再往前走又是一片放开的大草地（放）。
开敞草地
福区景观部
随着道路的再次转弯，两侧是一片火红的红叶李林（收），前方 是一片朴树的绿岛（半开敞），此时随着园路的转弯又将自然溪 流带进了我们的视线（放），我们进入了步行通道。
三、软装小品布置
福区景观部
项目介绍
福区景观部
杭州龙湖滟澜山项目概况：龙湖滟澜山位于杭州东部中心金沙湖畔，是龙湖地产在杭
州的开山之作。业态类型包含了花园洋房、高层公寓、酒店式公寓和22万方的大型购物 中心，托斯卡纳的建筑风格，均价1.5W。
福区景观部
福区景观部
小高层入口：托斯卡纳风情的岗亭强调了建筑的风情感，混色搭 配的波斯菊展现了浪漫的气氛 福区景观部
考察项目：
1、杭州：绿城· 翡翠城三期、绿城· 新绿园、绿城· 蓝色钱江、绿城· 丽江公寓、龙湖滟澜山（杭州）、杭州龙湖 香醍溪岸、绿城· 富春和园 2、上海：绿城· 玫瑰园、金地· 艺境、长泰· 西郊别墅、绿城· 外滩黄浦湾、绿城· 玉兰花园、浦东· 星河湾、龙湖 滟澜山（上海）
福区景观部
目录
考察项目解读
福区景观部
穿过朴树夹道（收），随着道路的转弯呈现在眼前的是一片放开 的大草地（放），自然生态的溪流，起伏的群山尽收眼底。
开阔的大草地
福区景观部
随着道路的转弯，穿过一片水杉林（收），映入眼前的是一片红 梅林（半开敞），再往前走又是一片放开的大草地（放）。
水杉夹道
福区景观部
随着道路的转弯，穿过一片水杉林（收），映入眼前的是一片红 梅林（半开敞），再往前走又是一片放开的大草地（放）。
金地艺境楼书文案初稿
金地艺境楼书文案初稿创意思路:分为5个大章节一：理念的意境通过金地对城市发展的思考、城市中产的人居思考、灵感的溯源、一直到金地艺境的横空出世写出了金地艺境的诞生过程以及溯源二：建筑的异境通过褐石街区的建筑形态特征与建筑的特殊工艺两大部分介绍褐石建筑的内在与外在三：空间的意境通过7个空间创新点去描述户型特征四：生活的逸境通过精装、景观、商业、会所去营造这里的生活氛围五：宝山规划公园交通配套序为一个美好的年代【理念的意境】永恒的美好那是一种永不褪却的色彩，是一种永不逐流的风格是一种历久弥新的经典而何为经典？何以永恒？并非久于时间的遥古，并非流俗于不斐的价值而是那些藏于光阴价值背后刻骨铭心的美好潮流反复，风格永存“如何让那些时代的美好永驻这座城市”一个创先者的思考在世界规划的顶级盛会----2010年城市规划与发展大会上，许多专家指出“城市全球化，带来城市的跨文化大融合，而国际化对本土化的冲击，正影响着这个时代的建筑审美的艺术性重生”金地，24年一直以创新者的姿态前行，以“科学筑家”的理念为核心，把许多领先市场的人居产品带到全国14座城市，并获得佳誉，然而创先者的思考并未因曾经的辉煌而停止，因为金地人深知城市的发展是举步如飞，城市时代的进程已迈入了全新的年头。
金地也开始思索如何把领先市场的建筑技术与历久弥新的时代风格结合，创造出可以留存时代的永恒之作。
偏执完美，永不妥协“城市中产阶级专属审美哲学”时代人居梦想的范本探究《格调》的作者保罗福塞尔曾说过：“中产阶级绝不在时尚潮流的浪尖，但他们永远是时代审美趋势的中流砥柱”这话视乎以在漫长的时代演进中得到证实，城市中产有一定的物质基础，他们专注于自我的审美与艺术导向，他们也有能力去对他们认定的风格与事物偏执，在居所上的精神追求更是一直蔓延到每个建筑的细节，金地在进行了长时间的研磨与客户研究后，发现中产阶级是对自我消费美学最忠诚最执着的一群，而他们的居住梦想正是这个时代永恒之作最好样本。
YZ-090315-上海金地湾流域案例分析报告
三层
20
地下室层高2.8米，地平线 下2.1米，地上0.7米。
附加值高 ——赠送面积和建筑面积比接近1：1
地下室
一层
➢全地下停车库，真正实现人车分流；
➢250㎡双拼别墅，双车位设计，突显业 主尊贵身份，在产品细节上突出产品品 质；
赠送面积在50㎡左右的地下阳光房，可作为 私人娱乐场所，健身房、视听房等。
房 部
水槽
“摩恩”品牌
分 脱排、灶具、消毒柜 “西门子”最高标准
特殊设备
“GE”品牌垃圾粉碎机
台盆、台盆龙头 “科勒”或同等品牌
卫 浴霸 生 淋浴房 间 部 淋浴龙头 分 特殊设备
“奥普”浴霸（风暖） “皇冠”淋浴房 “科勒”或同等品牌 “阿里斯顿”暖水宝
马桶
“科勒”连体式
装修标准：1500元/m2
策：（总价-2万）*97%，相当总价在130万房 源优惠6万。 • 主打卖点：轨道交通房 • 销售情况：开盘当日售约150套 • 备注：开盘当日万科金色雅筑打出促销活 动——指定单元总价下调10万元，对于已在 “湾流域”下定的客户给予2万元的补贴。此 次开盘受万科影响较严重。
40
二次推案——面临问题及解决方案
• 开盘时间： 7月6日公开发售
• 销售产品：别墅60套，公寓房83套
• 销售报价：别墅2.7-3.6万元/平米（别墅2的总价比 别墅1高50-60万，沿河的别墅比后排的别墅总价 高出约200万），大洋房1.8-2.3万元/平米，拼接大 平层1.3-1.8万元/平米。
• 促销手段：办卡（公寓5万元，别墅10万元）享受 97折优惠，同时一次性购房享受96折优惠。
“金地湾流域”深入分析报告
2009.3
金地艺境
成交均价（元/平）
对标项目借鉴小结
规划及功能配置 1. 商业功能根据宠户年龄结构定位，引入运动健身、迷你影院、 创意厨房等，弥补区域生活配套丌足，打造18m长商业风情 内街，提升整体项目调性及档次； 2. 景观规划体现均好性，户户有景，发挥露台观景作用。 产品设计 1. 差异化的立面风格设计，为营销烘托造势，概念提炼创造了 良好的基础； 2. 功能紧凑、高附加值及赠送空间的户型设计； 3. 花园洋房北侧打造豪华精装公共空间，满足邻里交际及拓展 室内舒适范围。
柱状为成交面积 曲线为成交均价
祁连板块 南翔版快
南翔板块房地产发展更为成熟，成交量价均高于宝山祁连板块 对比之下，金地艺境所处板块区位环境、配套资源幵丌是很理想，拿地成本也较高，
在产品设计上需要有所突破，成为区域市场领导者
市场定位
客户来源 主要目标客户：市区挤压首次置业、首 次改善类客户； 次要目标客户：本地改善型客户； 机会目标客户：投资型客户。 客户特征 财富中坚阶层，具有物质文化的上升要 求，具有艺术実美的自我坚持及爱好， 具有“文艺情节” 项目定位 定位语：后世博时代，城市美好生活典 范 推广语：为一个美好的年代
市场 定位
产品定位
ห้องสมุดไป่ตู้
产品构成：小户型高层+花园洋房 设计风格：高低院落，深浅褐石，褐石风格——美国上世纪50、60年代的经典
产品定位
户型配比
高层户型 A B C D E F 花园洋房户型 一层 二层 三层 四层 五层 六层 户型面积（㎡） 153 120 121 91 93 70 户型面积（㎡） 160 162 128 95 97 95 户型结构 2房2厅 4房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 2房2厅 户型结构 4房2厅送地下室 4房2厅送地下室 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅送阁楼 户型套数 58 29 198 198 264 264 户型套数 94 94 94 94 94 94 整体面积配比 5.3% 2.1% 14.4% 10.8% 14.7% 11.1% 整体面积配比 9.0% 9.1% 7.2% 5.4% 5.5% 5.4%
典型产业园案例分析-金地集团内部讲师：任金鸿
一、典型案例总结分析/气质主题类案例/科技类
中国铝业科学技术研究院
伴随这套系统的是一套电动车交通系统，为园区 内人员的行动提供了便捷的条件；园区还具备一 套集绿化、雨水收集和中水循环于一身的绿带系 统，真正达到立体绿化的效果，同时，园区还配 备一套有自动报警和喷淋的消防系统，由于这套 立体系统与科学实验室和办公区及生活区建筑物 有密切的关系，使得在园区建设一套自动处置意 外情况的安全体系成为可能，最后，这个项目还 设置了一套高效便捷的参观系统，可以在不影响 地面正常科研工作的条件下，满足国内外同行的 参观和学习
成都青羊工业总部基地
全景生态总部商务
主题特征 规划布局 业态功能 园区交通 景观绿化 生态，景观、总部商务 分5期开发，各地块围和或半围和 独栋办公、联排叠加、多层及居住配套 / 绿化率28%，花园式绿化
项目地址 开发及投资 运营日期 项目规模 项目指标 主导产业
成都青羊区 成都青羊工业建设发展有限公司 2008年 项目占地1089亩，建筑面积220万方 容积率，1.6 ，建筑面积：109万方 无固定主导产业，主要依附于青羊工业园
景观节点
29
一、典型案例总结分析/气质主题类案例/艺术创意类
总结
规划：规划布局功能明确，主次分明； 容积率：艺术类项目容积率较低0.5，创意类主要以旧厂房改造为主； 建筑：独具特色的建筑设计，体现艺术和创意的风格；
产品类型：艺术类主要以别墅为主，创意类主要以旧厂房改造；
配套：艺术类和创意类项目展示中心是必须配置的，且面积多在1万方以上。
造出不同的风格，自由组合空间，满足不同创意
产业人群的多样化需求。 •本项目所在赵巷为上海高尚别墅聚集区，周边有 美国学校、奥特莱斯等商业配套设施。
金地三千府个案分析
定位明确
产品创新
金地三千府项目定位为高端住宅，目 标客户群体为高净值人群，通过精准 的市场定位，吸引了目标客户的关注。
金地三千府在产品设计上注重创新， 如引入绿色建筑理念、智能家居等， 提高了产品的附加值和市场竞争力。
品牌优势
金地作为知名房地产开发商，具有较 高的品牌知名度和美誉度，其品牌优 势为项目销售提供了有力支持。
02 产品规划与设计
建筑设计
01
02
03
建筑风格
金地三千府的建筑设计采 用了新古典主义风格，强 调对称和比例，给人以典 雅、庄重的感觉。
建筑布局
通过合理的建筑布局，金 地三千府实现了景观视野 的最大化，同时保证了居 住的私密性和舒适度。
建筑材料
主要采用高品质的建筑材 料，如石材、钢材和玻璃 等，确保了建筑的质量和 耐久性。
项目规模
金地三千府总占地面积约为80万平 方米，总建筑面积超过120万平方米 。
项目规划有高层住宅、别墅、商业、 教育等多重业态，是一个大型综合性 社区。
开发商简介
金地三千府由金地集团开发建设。
金地集团成立于1988年，是中国知名的房地产开发企业之一，业务涵盖住宅、商业、产业等多个领域，具有丰富的房地产开 发经验和良好的品牌口碑。
景观设计
景观主题
以江南水乡为灵感，金地 三千府的景观设计打造了 一个充满诗情画意的居住 环境。
绿化植被
选用适合当地气候和土壤 条件的植物，打造四季皆 宜的绿化景观，为住户提 供宜人的居住环境。
水景设计
利用水景元素，如小桥流 水、喷泉和水池等，丰富 了景观层次，给人以宁静、 舒适的感觉。
室内设计
室内风格
多元化产品线
随着市场的变化和需求的多样化，金地三千府可以考虑推出更多元 化的产品线，满足不同客户的需求。
最全面的金地艺境案例分析
各个功能区间均用不同的话语来表明
五、软装运用
墙面装饰元素运用
五、软装运用
吊顶灯具装饰元素——以精致水景为主基调，展示小奢华
五、软装运用
生活情境模拟的元素
让这个更像是“人住的地方”
五、软装运用
情趣装饰
三、 金地展示区打造
2
售楼处营造
一、展示风格 风格杂糅欧式与海派等元素，
二、材质元素 大量木饰面与铁艺元素，整体售楼处品质感较强
木铁 饰艺 面元 元素 素
三、功能区展示
洽谈区
前台
沙盘区
深入洽谈区
厕所
小型沙盘
四、售楼处亮点 入口处的接待为售楼处的核心亮点所在
6米挑高，顶部设置在欧式大笨钟形式 圆弧形设计，呈现放射状，可通往沙盘 及深度洽谈区 形成自然玄关，售楼处档次感骤然提升
三、大构件
大样构件摆设，即是设备亦是景观
大量过渡元素的运用使得道路视觉感觉 层次感强烈
所有有分支道路均用不同的铺贴的方式
褐石街区的其他元素
一层平面图 公共楼道
放大公共大堂空间
核心筒中间摆放，导致北向留有大量开间 大堂部分外露，设置两层层高
大堂部分
褐石街区的其他元素
放大公共大堂空间
圆弧形设计增加项目尊贵感，但是作为日常不常使用的公共空间，如此设计必然降低得房率
3、褐石街区：建筑风格为本案的第一大亮点，引用美国褐石街区贯穿项目各个环节
4、冲动型消费：对售楼处、沿街展示面的良好展示极大的营造了成熟品质社区的形 象
THE END
三层建筑风格
五层建筑风格
三、户型硬伤处理 合理选取背景墙，运用一定辅助元素，规避
蹩脚户型硬伤
五层户型客厅示意
热销楼盘市场分析-金地艺境
成交套数
均价（万元/㎡）
洋房情况
户型配比
总套数 占比 去化 去化率
160㎡
90 16.1% 72 80.0%
163-167 ㎡ 94 16.8% 75 79.8%
12896-98㎡ 总体情况 131㎡ 94 282 560 16.8% 50.4% 46 244 437 48.9% 86.5% 78.0%
2013-1-18 用心构筑美好生活 36
现场活劢周周丌停
迪斯尼英语暑期进艺境
• 邀请老业主、新客户、迪士尼英语教学点的孩子参加活
劢
• 小孩寓教亍乐，家长交流“育儿经”也可拓展自身圈子 • 充分利用双斱客户资源，进行交流活劢，推介项目
利用双斱客户资源，推介项目，为小高层开盘造势蓄客
2013-1-18 用心构筑美好生活 37
精装修
开盘时间 开 盘 情 况 去化情况 洋房签约 公寓签约 2013-1-18 用心构筑美好生活
精装修（除SOHO外）
洋房7月10日，公寓9 月24日 洋房95%，公寓70% 21200元/平方米 17200元/平方米 2
开盘状况
洋房首次开盘当天（7.10） 推出房源量： 560套
VIP卡发放数量：512 张 当天参与选房：250 组 现场选房人数比：1：0.49
的
2013-1-18 用心构筑美好生活 35
现场活劢周周丌停
邀约客户——品美式咖啡，观高层样板 房
• 在艺境咖啡馆和会所内品淡香醇美的美式咖啡； • 吸引新客户、邀请准客户、回馈老客户； • 尽享美式下午茶惬意之余观高层样板区；
样板区生活意境植入客户脑海，锁定高层准客户，开发新客户群。 起到了既造势又蓄客的作用
3、大堂及吧台
房地产销售沟通技巧大全_总有适合你的_演讲与口才_
房地产销售沟通技巧大全_总有适合你的“房地产项目销售成功50%取决于地段，30%取决于前期定位和规划，20%取决于销售”合格的销售员具备专业知识，也要具备销售技巧优秀的销售员不仅要有洞悉人心的敏锐，也需要良好的沟通技巧，下面小编整理了房地产销售沟通技巧，供你阅读参考。
房地产销售沟通技巧1(一)首次接触的喜好话术：关联与赞美陌生环境--心理紧张而戒备--消除戒备--建立信任与喜好沟通第一阶段：建立喜好，不是促成交易，而是首先争取让客户感受到受欢迎的无距离感，其次给客户留下你个人的强烈印象如专业度，服务水准等。
说辞如“欢迎来到我们售楼处，我是您的置业顾问，我叫。
，既然来到这里就是我们的缘分，您买不买没关系，我首先给您介绍一下”建立喜好的2大方法：赞美和找关联赞美的三大同心圆模式：外圈是外边，二圈是成交与性格，三圈潜力(本人未察觉)，如何能达到第二圈甚至第三圈，主要看个人的观察能力和知识储备。
赞美案例如“年轻母亲带一个2岁的女儿来买房，沟通过程中，谈判陷入僵局，这时注意到这个小女孩可能是1个突破点，于是对母亲说了句您女儿的耳朵长的特别好，耳高于眉，少年得志，相学上叫成名耳，很多影视明星都具备这样的成名耳。
母亲听了非常高兴，很兴奋的讲了女儿很多故事，最后顺利成交”关联的常用办法是“找关联或同类项”，如同学，同姓，同乡，同事等。
关联案例如“上周我1个客户来买了一套130的房子，您和他一样也是做建材生意的，他说他会推荐同行朋友来我这里买房，说的就是今天过来，您一进来我看就是，而且你们选择的户型都是一样的，您就是那位客户提到的朋友吧”“额，不是的，我不认识他”“看来真是英雄所见略同，你们是同行，眼光就是独特，你们看中的户型是我们最畅销的”请记住：为自己构思故事是销售顾问的1个习惯，讲1个故事，可以赢得客户更多的信任(二)初期报价的“制约”话术制约：为获得谈判的优势地位，你需要再互动中，提前获知客人想要表达的想法，这个想法对自己未必有利，所以需要先发制人。
伟业_凯德、金地等地产商经典案例分析_94PPT
27#、28#A户型（151平米） 复式宅第下层
27#、28#A户型（151平米） 复式宅第上层
27#、28#B户型（249平米） 复式宅第下层
27#、28#B户型（249平米） 复式宅第上层
四期主力户型为前几期畅销户型设计基础上的升级版产品
B.A.Consulting
29#A户型（141平米）
✓ 120平方米两居-190平 方米三居
✓复式户型为160-360平方 米 ✓平层户型为135--160平 方米
✓复式户型为160-360平 方米 ✓平层户型为110--160平 方米
B.A.Consulting
车行出入口 人行出入口
特色户型 三叠拼
产品分析
一期
➢4#楼 LOFT户型 共15 层，东西朝向 ➢5#楼 高厅平层及三叠 式户型 共18层，南北朝 向 ➢6#楼 高厅平层及三叠 式户型 共24层，南北朝 向 ➢7#楼 平层户型 共26 层，南北朝向 ➢19#楼三叠,高厅共18 层,第18层是复式 ➢21#楼大平展,23层,23 层是复式
B.A.Consulting
产品分析——建筑外立面
第一会所 石材品质较差
B.A.Consulting
修建中的园林街区
产品分析——园林商业街区
细节设计——地灯
即将开业的街区商业
修建中的园林街区
细节设计
即将开业的街区商业
B户 型面积
区间
均价
总价区 间
➢34号楼为18层板楼，高 厅，三叠为主 ➢10、31、32号楼为22 层板楼，产品为平层， ➢33号楼为25层板楼，产 品为平层 ➢3期共1000余套
➢四期27号、28号楼2个单 元, 两梯两户，全复式 ➢29号楼10层1个单元,两 梯三户，全复式 ➢30号楼1个单元20层, 两 梯三户，平层 ➢4期目前推出共175套
房地产营销案例分析
房地产营销案例分析房地产营销案例分析以成都华润凤凰城为例：1.总体的营销策略（包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战略的影响）。
2.入市时机的建议。
3.整合营销推广战略（包括项目形象定位、策略的缘起、策略的推广）。
4、项目整体的推售策略。
5、价格策略。
6、公开促销前的促销策略成都华润凤凰城简介：华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区，天府大道西侧约800米。
20XX年，华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米高层精装大宅，160-240平米6+1多层花园洋房。
华润第二代奢适精装系，上百项精装设计，57项人性化精装细节，精筑一生之宅。
最新调查数据显示，2月份以来成都楼市小幅回暖，市区商品住宅认购成交面积和成交金额环比1月有一成左右的上升。
小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望，但大家都清醒地意识到，这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需，而刺激他们释放需求的则是包括降价在内的营销策略的改变。
总体营销策略。
花小钱办小事营销不再追求大而空“今年任务没减，但营销费用缩减了很多。
”进入20XX年，各房地产公司年度任务量分解下达，很多营销老总在感叹今年楼市的变化时，第一个感慨便是“手上能花的钱少了。
随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场由高速成长向常态发展回归，房地产行业在经历着新的洗牌。
房地产企业开始积极寻变，面对下行的楼市，谨慎成为多数开发商对待市场的态度，面对不太明朗的市场，不少房企纷纷调整营销策略，为了节流过冬大幅削减营销费用。
某大型上市房地产公司成都公司的营销负责人告诉记者，今年各房企营销政策的调整不可避免，财大气粗的房地产企业现在也开始过上精打细算的日子。
“以前花个一二十万、甚至几十万搞个大型的营销活动根本不在话下，这样的活动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。
2019年上海金地佘山天境项目案例研究报告-PPT精选文档
honey well的中央吸尘系统
当代花洒】独栋平墅户型一
建筑面积：500~520平 米 29米超大面宽 3.5米层高 全套房设计 空中前庭后院 双玄关（另一个在底层入户电 梯那里） 双客厅、中西厨 每户设有11X3米私家 泳池（因为泳池占用层高所以 两个位置互相错动设置） 每户独立电梯入户 服务电梯单独设置 主人、客人、佣人区域独立
多层公寓
花园洋房
叠加别墅
大平层
平墅
本报告是严格保密的
【产品介绍】平墅介绍
本报告是严格保密的
【产品介绍】建筑外立面
平墅外立面采用印 度进口穆玛丽石材及
产自新疆大漠的波斯
金麻稀有石材混合搭 配，干挂工艺，同时
进行了人工“荔枝面”
处理，雕琢之后配以 厚重的铝板，每平方 成本达数千元。
本报告是严格保密的
本报告是严格保密的
【户型研究】独栋平墅户型二
建筑面积：360~370 平米 超过25米大面宽 全套房设计 3.5米层高 空中庭院 每户设有6X3米私家泳池 双玄关、双客厅、中西厨 每户设独立电梯入户 服务电梯单独设置
本报告是严格保密的
【户型研究】双拼平墅户型
建筑面积：约300平米 3.3米层高 每户设独立电梯入户 服务电梯单独设置 十字形古典平面空间 双玄关、双客厅、中西厨 主人、客人、佣人区域独立 大尺度空中花园
本报告是严格保密的
【户型研究】官邸产品
建筑面积270平米
建筑面积230平米
玄关空间完整 超过15米大面宽 3.3米层高 古典十字形空间序列 独用电梯厅 270户型全套房
本报告是严格保密的
【绿化景观】外围景观
在佘山天境延绵嘉松中路
近1公里的社区外围，伸展
在金地这座褐石建筑里
在金地这座褐石建筑里，不似上海，也非纽约;在这里，有异于他处，不同异境，不同的联想;这里是高调且美好的艺术年代，一个让人忘却时间身处的异境;在这里，只有阳光、花草、艺术与健谈的邻居在这里，只有生活，一种美好的逸境。
这里，也是生活最高的境界，每个人都是生活的主角，在多纬度的院落脚本里，演绎美好的意境之美。
所以我们叫它，“金地藝境”。
它存在意境之中，此处的生活又因异境而美丽，上演生活的一幕幕艺术品位生活……演绎生活的另一种高度和境界……中产阶级为什么喜欢褐石建筑？褐石建筑就是专门为他们量身定做的住宅产品，是他们价值观和信仰的延伸；褐石建筑产品并没有嫌贫爱富的标签，即只要认同自由、独立、平等的价值观都可以选择这里作为自己的居所；在建筑的细节中，处处体现对人自由、平等精神的尊重，没有阶级感，但却有浓浓的人情味，让社区的氛围更加的积极向上；有着共同价值观诉求的人群在一个社区里居住的结果是自然形成的，并没有人为的区分，让这种人文精神在子女的教育中得以传承，美国的很多知名人物都是来自褐石街区；褐石建筑为什么是褐色而不是其他颜色？中产阶级的自由、平等的价值观诉求决定了不能选择有压迫性的黑色、有皇族权威的金色；同时这个群体积极奋斗和对理想追求的特点也决定了不能选择田园风格的白色和蓝色；褐色是最接近平等的一种颜色，他不具有攻击性，也没有压迫感，让人在集中能够拉近人与建筑的距离，而不失应有的气质和追求；经过上百年的时间演变和检验，终于造就了今天的褐石建筑的颜色搭配与风格。
现在褐石已经建筑分布全国4个城市，他们分别是扬州，武汉，大连和上海，这里值得一提的是上海金地艺境，在11年市场环境不是很好的情况下，半年的销售额达到30个亿。
成为上海的年度领军项目。
而我们大连艺境项目在去年8月份示范区开放就吸引千余组客户到场参观，场面空前壮观，在9月份开盘当天销售300余套，从首次开盘至今每个旺销节点都引领大连所有地产项目，成为了去年大连所有在售项目的一个标杆，到现在去化率达到百分之九十以上，我们二期产品还没有上市已经有大批的客户争先报名，怕错过最佳的购买时机。
上海金地艺华年项目研究报告
绿化率
35%
物业费
3.6元/㎡/月
所属板块
航头
建筑类别
小高层（7-8F）、叠拼 、大平层
物业公司
上海金地物业服务有限公 司
别墅成交总价 别墅成交均价
440-530/套 24592元/㎡
户型面积
大平层：176-198平米 叠加：187-209平米 小高层：90平米
装修标准
叠加：4500-5000元/㎡；大平层：3500元/㎡;多层：2500元/㎡
2011年下半年上海住宅成交排名
序号编 号
名称
1
金地艺境
2 万科清林径
3 新城尚上城
4
保利叶语
5
万科尚园
6 龙湖好望山
7 仁恒森兰雅苑
8 中海御景熙岸
9 珊瑚湾雅园
10 龙湖郦城
区域
宝山 南汇 嘉定 宝山 青浦 松江 浦东 南汇 奉贤 嘉定
成交面积 总套数
146761 73958 66431 52801 47476 42476 42435 40420 38878 38017
中央十字景观轴，点缀美式风情雕塑，由50%的常 绿植物和50%的落叶植物搭配组成，随季节变化， 演绎不同景致。
产品研究·整体规划
产品塑造以低密度叠加别墅为主，平层及小高层产品为增加容积，外部打造风情街区。
• 别墅、大平层、公馆三类物业类型，满足各层次需求； • 采用棋盘式布局，部分错落分布； • 充分利用地块高覆盖率的优势，提升了项目品质； • 商业与住宅分区明确，商业开放，商业集中布置在基地东
开发商
金地集团，上海航金房地产开发有限公司
产品研究·整体规划
景观设计运用了波士顿Back Bay East街区的规划理念，追求 宜居与融合，打造街区住宅模式
【销售.案例】金地格林风范城产品与营销分析案例
金地格林世界（二期）一、项目概况地理位置：上海市瑞林路68号（外环线凤翔路出口）规划设计：法国翌德国际设计公司建筑设计：德国D+L设计公司景观设计：加拿大奥雅圆境师事务所指标说明：用地面积总建筑面积容积率绿化率2100亩94万平方米0．67 50%主力面积段栋数套数（二期）联排别墅161-208㎡叠加别墅156-200㎡独栋别墅230㎡花园洋房135-164㎡（二期）独栋18栋；联体24栋；双拼16栋；叠加14栋；花园洋房14栋；共计400余套二、产品规划布局1、总体布局布局特征：该地块规划采用两端公共配套、中间布置住宅的布局方式，南低北高，靠近南横径为联排别墅区，中间为小高层区，北侧为高层住宅区。
景观：在景观设计方面形成南低北高、层层叠落、东西贯通的布局，便于建筑的日照和通风，并最大限度享受南侧的沿河景观和公园景观。
外间干扰的阻隔：自然河道以及林带阻挡外围视线，但由于项目上空为飞机航道，因此有较大的噪音干扰。
2、组团方式团块组织：组团布置围绕环形道路进行，在组团与组团之间则为步行和景观区域。
不同物业类型的组团区域都相对独立，而在别墅区环境最好的联排别墅的中央带形景观组团中，均布置较高档次的独幢别墅；联排别墅端部结合景观专门设计新的户型。
在其它区域的组团布置中，也都在均好性原则下，将大面积和档次较高的产品安排在景观较好的位置。
邻里模式：别墅类建筑以半包围的形式围合着庭院，在内部每户将独享100-130平方米左右的花园、小中庭、露台。
每个组团均有供邻里交流的公共空间，保持了住户的私密性及与互动性。
3、道路交通道路分级：三级，主路12米，次干道6米，支路2-4米。
道路组织：道路系统以环形方式进行组织。
在环形道路里面，组团和组团之间则为步行区域。
路口设置：目前入口处与家乐福卖场相邻，人车混行道路导入。
车辆停放：考虑机动车位布置的经济性和美观性，除独幢别墅外，联排和叠加别墅尽可能在庭院内布置车位。
同时为了满足规范要求，设立了较多的地下车痊。
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•产品线设置 •产品线设置针对刚需客户中最具购买力客群
•两梯三户、两梯四户产品设计
楼层
一层 二层 三层 四层 五层 六层
面积
160平米 162平米 128平米 95平米 97平米 95平米
房型
四房两厅两卫 四房两厅两卫 三房两厅两卫 三房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅一卫
•暖灰真石漆
•大量红褐色面砖的运用导致整体建筑色调以深色为主，辅以少量暖灰色涂料中和，整体建筑 感觉走暖色调为主
•建筑整体色调的确定也使得园林绿化不以花卉为主导，色调以统一绿色作为辅衬，使得整体 画面感觉较为和谐
•褐石街区的褐 •褐石元素的运用不仅体现在立面，地面硬质铺装
石
也以此为主基调
•褐石街区的褐 •褐石颜色较传统经过深度处理，深浅排布， 石
•成功营销方向
•“告诉别人她会长得很美 ” •重新定义区域价值，提升形象
•“告诉别人她美得与众不同 ” •基于区域价值，重新定义产品
•“告诉别人她是完美的 ” •利用成熟区域价值，项目全方
位打造外的细节放大
•企划对地段的营销包装
地段因素 地理位置 板块位置 交通配套
商业配套 环境资源
现状
宝山工业园区内，周边 厂房较多
石
始的状态展现产品品质
•属于新古典与南加州风格的融合，于美国街头较为常见，由于建筑大量运用褐色转石，金地将其定义为 褐石街区
•在美国，褐石街区大部分居住中产阶级的学者、知识分子，属于中产阶级中境界较高人群，号称雅痞人 群
•褐石街区的褐 石
•暖 红
•用材的选择导致建筑立面的色调以暖色为主
•暖 红
•暖灰真石漆
•6300元的容积率给予开发商创造弹性产品的空间
•『客观性』
•地段
•产品
•自然资 源 •区域价 值
•新进者
•3 1 •4 2
•社会资源
•人文
•品牌
•服务
•被动式
•主动式
•后期产品规划与营销打造
•『主观性』
•金地需要加强产品力塑造，并且重新定位区域价值
•案例分析主轴线：
•一、重塑区域价值
• ——对地段的企划包 装
上海金地艺境案例分析
•地段现状 •不论大环境还是小环境，本案地块资源相对较弱，具
备一定抗性
•1
•金地艺境位于传统宝山工业园区内，属 于上海北区老牌物流聚集区，周边厂房 众多，交通较为便利，但居住氛围薄弱
•2
•大区位位于嘉定、宝山、普陀三夹板区 位内，类似于曹家渡板块，相对资源分 配较其他区域相对薄弱
•九年义务制公立学 校
•市政绿化
•动迁小区
用途 商住
土地面积 91,359.60
容积率 2
溢价率 225.50%
成交楼板价 6300
成交日期 2009-9-25
开发商 金地（集团）
•地块成本压力较小，未来产品锻造具备弹性空间
•目前区域位置并未有集中商品房产品，客户对区域的认知依然停留在杂乱工业园位 置
•采用交错退台方式，除2F外 ，其余楼层均有阁楼设置
•由于南向退台明显，基本建 筑无竖向线条
•阁楼
•5F •4F
•1F
•3F •2F •B1
•产品设置
•北向退台方式
•北向退台与南向犬牙形交错 退台，保证每层均有露台面积
•6F
•5F •4F
•3F
•二、 •金地产品力塑造
•2
•建筑风格的营造
•褐石街区的褐 •风格的最显著特征就在于大量的红砖外露，以原
•二、金地产品力塑造
•
——项目基本规划
•
——建筑风格呈现
•
——样板段包装
•三、展示面打造
•一、 •重塑区域价值
•企划对地段的营销包装
•区域特征
•陌生区域，认知度 低
•区域发展迅速，拥 有一定区域价值
•区域发展阶 段
•区域“婴儿”期
•区域“少年”期
•区域高成熟度，区 域价值已被充分认可
•区域“成年”期
置为花园洋房产品
•小高层+花园洋房+soho组合 模式
•位置最弱区域 排布小高层产品 ，由于南向与西 向均无遮挡，单 体排布相当紧密 ，容积率目测接 近2.4
•100米以下小高 层
•2.2-2.4
•6层花园洋房
•1.4-1.5
•soho
•2.5
•核心规划面积设置为6层花园 洋房产品，整体排布较为紧凑 ，容积率在1.4-1.5左右
•产品线设计相对较为紧凑型
•50平米小户型酒店式公寓产 品 •花园洋房产品其实属于过渡性产品，针对刚需性客户中，对别墅生活抑或花园生活有憧憬
的那部分客户，属于刚需性客户中稍具购买力的那部分客群
•退台处理方式
•2F地下 室 •1F地下室
•1F
•2F
•3F
•4F
•5F
•6F
•阁楼
•产品设置
•南向退台方式
•由于商住地块属性限制，地块规划部分 地块作为3-4层SOHO酒店式公寓性质， 容积率控制在2.5左右
•花园洋房产品在解决方案中的常见角色
•1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。 •2）成熟郊区化板块中的经济性产品。 •3）成熟城市板块中的改善型产品。 •4）陌生区大盘的创新型产品。
•很明显，本案的花园洋房产品定位即为创新型产品，利用花
•3
•由于货运物流车较多，整体现状较为嘈 杂
•金地艺境
•嘉定：南翔板 块 •普陀：桃浦板块
•宝山：上大板 块
•拿地信息
地段现状：地段并未完全方 正，其中一部分被化为市政绿 化
地块位置：相对与工业园其 他位置，地块相对闹中取静， 周边配有市政教育配套
地块指标：商住属性地块， 09年下半年所购地块楼板价在 6300元，基于目前的市场，成 本相对低廉。
位于宝山与嘉定的交界 处，属于三不管地段
道路交通便捷，但轨道 交通薄弱，距离11号线
南翔站5公里
周边三公里内无任何商 业配套
宝山工业园内，厂房较 多，环境非常薄弱
营销切入点
忽略，闭口不提 傍大款，切入南翔板块
放大规划、拉近距离
放大半径范围 拉近顾村公园距离
营销措辞/ຫໍສະໝຸດ 共享宝山、嘉定、普陀 三区资源
地铁步行到7号线15号 祁华路站10分钟，17号
•并非单一褐色，采用深浅交替的方式排布，以3-5种色差表现层次感
•褐石街区的褐 •墙面铺贴方式主要采用横贴错缝，地面铺贴方式
石
较为丰富
•部分弧形线脚的处理
丰翔路站5分钟。 大宁、中环百联、南翔 家乐福、都是我的配套 5分钟步行到顾村公园
•包装方式：弱化区域位置、拉近核心资源距离，告诉消费者你所看见的并不是事实 ，我告诉你的才是王道！
•企划对地段的营销包装
•二、 •金地产品力塑造
•1
•项目规划
•容积率分配 •两种较为接近容积率物业组合，绝大部分占地面积设