交房时开发商需向业主提供地文件资料

交房时开发商需向业主提供的文件房屋建筑完成之后房地产开发商都会及时通知购房者收房。

因为只有购房者最终签署了《入住交接单》，才能成为完全意义上的业主，开始美好生活的新一天。

作为准业主的您，要留心以下收房步骤和方法，才能顺利领到钥匙，入住自己的新房(见上图表)。

收房第一步：关注收房通知购房者一般可以通过以下三种途径了解收房的事宜：第一：开发商以挂号信的形式进行书面通知按照您之前留下的联系地址，您会收到开发商寄来的挂号信通知。

挂号信内一般包括收房通知书、当日收房流程图、收费通知单等文件内容。

仔细查看收房通知书内容，准备好相应的材料，牢记收房时间，按时去收房。

第二：售楼人员电话口头通知在没收到书面通知之前，如果您着急了解情况，可以直接打电话向当时销售楼盘给您的销售人员咨询情况，如询问收房时间、面积是否有变、需要交纳的费用等。

第三：开发商在报纸或网络上发布收房信息有些开发商会提前将收房信息刊登在当地报纸或房产类网站上。

因此，在临近收房期间，您应该多注意当地报纸新闻和房产网络上的信息。

小贴士：临近收房日期间，一定要勤问、勤关注！收房第二步：准备收房所需提供的业主材料购房者应在收房通知单上注明的时间内(通常是30天左右)，带齐收房当天所需文件资料，包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等，到开发商指定地点(一般是楼盘现场)办理收房入住手续。

误区：很多购房者以为收房日期不是特别重要，也没什么可准备的，反正钱都交了，到时候拿钥匙入住就可以了。

其实，如果购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实际交付了房屋。

因此，购房者自己就必须从收房通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任以及税费，需要大家重视收房通知书，积极准备收房材料，按照要求履行收房验房的权利和义务。

收房第三步：审核开发商必须提供的材料购房者在接到购房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善。

根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这“两书、一表”，才能说明该楼经相关部门验收，并且合格。

此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议应该马上询问。

牢记：一旦签了《入住交接单》或类似文件，就视为对楼宇质量的认可。

因此，收楼前千万记住要求发展商出示“两书一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致。

只有证件齐全了，您才能签署入住单。

但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若您确实急于想收楼，在验收过《住宅质量保证书》以及有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保项目具备居住条件，也可自愿收房。

收房第四步：争取先验房后收房购房者当然希望按照先验房再缴费、办理入住手续的正常程序进行收楼，但目前发展商能让您先验楼后办手续的并不多。

通常的做法是让您先在收楼文件上签字，再发批条，让购房者到物业管理处去拿钥匙。

因为您已经在相关验收文件上签了字，等您进入房间后发现货不对板，与开发商争执起来也会软弱无力。

也许一些负责任的发展商会积极的对您提出的问题进行善后解决，但也可能遇到无良的开发商不解决问题而一拖再拖，让购房者劳心劳力，这是不公平的。

为了避免这种事件发生，工作室特向您提出几个妙招，让您能够更加稳妥地实施验房活动。

工作室小贴士：购房者可以事先在购房合同中特别约定先验房后收楼。

如果购房合同中没有明确约定，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，表明购房者在签署文件时并没有对房屋进行认可，从而方便今后如发生房屋问题可以得到更有效的解决。

购房者可以在房子盖好后上锁前去看，细节问题虽然不明显，但主要毛病已经能看个八九不离十了。

购房者可以跟开发商交涉组织集体看房，这样通过集体验房的形式，可以保障购房者的利益，如果有共性的问题，可以与开发商交涉集中解决。

收房第五步：综合验收，对自己的家负责在收房当日，购房者最需要了解的是国家专业机构对自己购买的房屋给予的标准审核。

开发商必须按照规章要求，出示专业机构检验的合格证书，购房者才能够继续验房活动。

如果开发商不能提供这些文件，购房者可以拒绝收房。

这些证书包括：《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》!《建筑工程竣工备案表》(《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章)《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章)《住户验房交接表》《楼宇验收记录表》管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)验房具体内容主要包括：检查所交付的房屋是不是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异；检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；检查墙体平整度，是否渗水、是否有裂缝；仔细检查地面有无空壳开裂情况；水电煤畅通情况和能否正常使用；打开龙头查漏堵；用万用表测量各个强弱电是否畅通；验收下水情况。

工作室小贴士：在验收过程中如果购房者发现有问题的地方，一定要在《验楼单》上详细注明，并同发展商或物业人员确定解决方案和解决日期，一般情况是15日解决。

如果房屋问题较大，确实不能当时收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章，以明确责任。

在验收过程中，购房者如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？那倒不一定。

因此，购房者需要搞清楚，什么情况下才能够要求退房。

按照《商品房销售管理办法》的规定，只有四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体结构不合格。

只要具备上述条件之一，购房者就有权利提出退房。

如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉；如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。

小知识：面积误差核算方法根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。

如果当时签定的购房合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款；面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。

开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。

如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

牢记：套内墙体中的非公用墙体水平投影面积，全部计入套内墙体面积；公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

也就是说，购房者只拥有公用墙体水平投影面积一半的产权。

阳台建筑面积，封闭阳台按照其外围水平投影面积的全部计算，不封闭阳台按照其外围水平投影面积的一半计算，阳台仅是安装防盗网不能按封闭式阳台计算面积。

收房第六步：签署《入住交接单》，成为真正的业主买房,购房,装修论坛,房产论坛办理入住手续：换发票、缴交各项相关费用；填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。

关于收房后的其它仍需要注意的事项：关于物业：现阶段物业的电话比较忙，打10次能有8次占线，效率比较低，请做好心理准备。

关于水：若是用卡的水表，在插卡后会听到水表里有叽里咕噜的声音显示剩余水量为1.0后，说明水表认您的那张卡了，然后去买水才有效。

关于电：刚收房的楼电不稳定的可能性更大。

小知识：购房者要了解商品房保修期限和维修范围，这样在今后居住中，也能够更加舒心。

商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面、外墙面的防水为3年；厨房和卫生间的防水为1年；地下室及管道渗漏为1年；内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年；地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月；给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；国家对住宅工程另有规定的按国家规定；其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。

` 购房者在收房时应看清开发商约定的收房时间，确定具体收房日期，然后找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些费用是发展商必须交付的，而自己的权益有哪些，一旦对方违约又有什么处置方法。

收房当天具体需要准备的材料：身份证正本及复印件购房合同已付房款及税费收据或发票改动装修费用收据供楼存折，并请打印至最近的供款期现金或银行卡，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号彩色照片(2张)收楼通知书(上面开发商注明其他需要携带的资料)工作室小贴士：各地有所不同，在去签约时提前询问，避免走冤枉路！收房当天需要查验开发商提供文件规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》建设部制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。

《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。

区县级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

开发商提供的《住宅使用说明书》此文件应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，如装修、装饰注意事项；门、窗类型，使用注意事项等。

房产管理局或县局直属测绘队出具的《竣工实测表》标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。

或者由有权部门(如规划国土局地籍测绘大队)出具的正式测绘报告——《房屋建筑面积测绘报告》。