青岛火车北站地下商业业态及功能分析

本报告是严格保密的。
3)商业特色： 龙山人防地下商业街已跻身于岛城现代化商城之林，初步实现了创建“
品牌”市场的经营理念，引领岛城服饰时尚潮流,并被青岛市市政府命名为为 青岛市首批商业专业特色街---龙山地下服饰街。
4)地下商业盈利点：①商铺的租金收入；②经营权转让的收入；③广告的收入，广告的 收入反映在所有的墙面的广告；④物业管理的收入和经营管理服务费收入。
青岛火车北站位于李沧的区位优势明显，便于辐射周边，具 有发展批发商业的潜力。北站配备长途汽车站和地铁适合高附 加值数码产品批发。大连火车站地下商业面积超过10万平方米 ，因此，青岛火车北站10万平方米以内批发商业，少量零售都 是合理的。
本报告是严格保密的。
一.地下商业调研分析
本报告是严格保密的。
一．青岛现有地下商业状况的调研分析： 1、龙山地下商城：
儿童玩具。 3） 运营模式：自持美食广场等50%物业共赢未来；统一业态规划；统一
招商定位；统一营销推广；统一经营管理。 4） 主要目标客户群：目标消费群定位于18~35岁的女性；香港中路区域购
买力的核心——上班族。
本报告是严格保密的。
3、地景大道地下街区
1）基本概况：地景大道位于即墨路、德平路、辽宁路，总长1700米，建筑面积4万平 方米，以追求创新、引领时尚为理念，集旅游、购物、休闲、娱乐、科技等为一体，将 为广大市民和游客提供一处地景旅游的观光地、地景商业的消费地、地景文化的体验地 、地景时尚的展示地和地景休闲的集聚地。
鞋类： 男女皮鞋பைடு நூலகம்休闲鞋、运动鞋、童鞋、布拖鞋 珠宝类：珠宝、饰品、手表、钟表
服务类：银行、电信、美容美发、美甲、眼镜、图书音像、洗衣店、修鞋、 修表；
餐饮类：中西式快餐、特色小吃、主题餐厅、咖啡厅、面包坊、冰激凌甜点 屋
娱乐类：儿童娱乐、手工坊、健身器材、文体用品、电玩 杂项类：鲜花、茶叶、工艺品、旅游纪念品、保健品、海产品、家居饰品、
呈报青岛市规划局部 委托单位：青岛海创投资公司
青岛火车北站地下商业业态及功能分析
深圳新摩尔商业管理有限公司
2011年10月12日
本报告是严格保密的。
摘要
随着青岛城市不断的升级，高速铁路、地铁的快速发展， 火车站、地铁站带来的大量的人流，无疑给地下商业带来无限 商机。针对青岛火车北站地下商业价值最大化的提升，新摩尔 公司结合青岛北站的实际情况从目前青岛地下商业现有市场状 况、业态体量的大小与规划、运营管理、投入产出比等角度进 行分析。从相关的一些地下商业成功的案例中分析出值得借鉴 的经验，从而规避本项目的实际操作风险。（报告中所示图以 甲方报的初步设计为主）
本报告是严格保密的。
2）主要业态：精品百货区、休闲饮品区、美食餐饮区、旅游产品区、电玩游艺区 、4D体验区、户外立体电影等功能区域。经营范围涵盖餐饮、服装、珠宝、箱包、 工艺品、旅游商品、儿童娱乐、4D体验等多种业态。
本报告是严格保密的。
3）运营模式：
开发企业自持50%以上物业，保留物业进行特色项目经营，与商铺互 动。高返2年16%投资收益（第1年7%，第2年9%）。地景大道商铺面积自 10多平起，经营空间可自由组合，总价最低仅10多万元。其中一期全长约 1000米，总建筑面积约4万平，自即墨路小商品批发市场至辽宁路中新商 厦，含地下双层“地景长廊”与“地景广场”商业区。
1)基本概况：青岛市人防地下商业街位于青岛火车站附近,是青岛市人 防平战结合的“窗口”，是全国开发使用最早、闻名国内外的大型综合 型人防平战结合项目。
本报告是严格保密的。
2)经营种类： 人防地下商业街是以服饰商场为主体，经营店铺400余户，主要经营服装
、鞋帽、皮革制品、工艺制品、小商品、小饰品、文化艺术品、家具等12大 类2000多种商品。
本报告是严格保密的。
站前地下商业规划与布局研究
上海火车南站地下商业： 主要的业态组合：百利时尚中心： ➢ 北商场：有Ochirly、ONLY、Vero Moda、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、 IorLLnt’L、绣庄等潮流大牌。还招募了棒·约翰、星巴克、KF C、麦当劳、 味千拉面、Cold Stone 等各类主题特色餐饮、西式快餐、中式简餐、咖啡馆、 茶餐厅及休闲小吃广场入驻。 ➢ 南商场：一个大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店，吸引Nike 、 adidas、New Balance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、The NorthFace、 Tony Wear 等品牌入驻，售价全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三叶草等 都在南商场中开出其在上海面积最大或折扣最高的品牌店。
本报告是严格保密的。
站前地下商业规划与布局研究
1、相关火车站的地下商业的研究
大连火车站地下商业：
大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。原 来并无广场,在开发后形成一个广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐 停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。顶部的下沉广场除了作为主要出入口 以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。大连胜利广场目前共有近2000多名业户在现场经 营，国际性连锁店 +本土化知名绩优连锁店 +上千家专门店及个体精品店，合理的业态定位奠定了购物中心经营 成功的基础，目前广场年出租率近100%，年出租租金收入近亿元，业户年营业额合计超RMB20亿元。大连胜利广场 物业价值由最初的RMB14亿元，攀升至45亿元，翻了近3番。
本报告是严格保密的。
站前地下商业规划与布局研究
本报告是严格保密的。
站前地下商业规划与布局研究
上海火车南站地下商业：
基本概况： ➢商业面积：6万㎡ ➢商业业态：南商场——是拥有 大容量的城内休闲运动品牌折扣 旗舰店。北商场——经营品牌少 淑女服饰，个性设计师品牌服饰。 ➢布局特点：南商场——以品牌 折扣为主。北商场——以高档品 牌和餐饮为主。 ➢运营模式：品牌输出的管理模 式，项目开始启动时，到引入百 利时尚中心入驻南北广场，培育 期接近2年的时间 ➢投资运营：上海银泰百货公司
本报告是严格保密的。
2、太古时尚街区：
1） 基本概况：太古百货地下商业街，位于香港中路核心商圈佳世客步行街 北段，总建筑面积3万多平方米，以欧式休闲商业为主题，以一站式休闲购物
为主体，是集时尚百货、美食广场、休闲娱乐、购物、停车于一体的大型 商业购物街区。
本报告是严格保密的。
2） 主要业态：
服装类：品牌服装、休闲装、运动品牌、牛仔系列、外贸服装、品牌折扣店、 少女装、童装、婴幼儿用品、内衣 化妆品、美容用品、护肤、彩妆