《房地产投资分析》综合测试题5-3

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《房地产投资分析》

综合测试题3

一、简答题（共10题，每题5分，共50分）

1、如何理解房地产开发投资和置业投资的含义

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。

房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。

2、简述房地产市场分析的必要性

房地产市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。

市场分析的必要性表现在以下几方面：

一是房地产投资决策需要市场分析。

二是房地产经营管理需要市场分析。

三是房地产价格策略的制定需要市场分析。

3、简述房地产项目的开发程序

开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

4、简述区位与房地产投资价值的关系

房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。

要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题：1．注意区位升值潜力的分析; 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。

5、简述区位选择要注意的问题

1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导

2．来自规划、法律方面的约束可能在增加

3．邻区影响可能会面临改变

4．项目的选择要和区位的性质相配套

6．制定资金筹措计划时应当注意哪几点

1.严格按照资金的需要量确定筹资额。

2.认真选择筹资来源渠道。

3.准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家的有关规定。

4.避免利率风险对项目的不利影响。

7、简述租售方案的确定

租售方案一般应包括以下几个方面的内容：

1.项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？

2.可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；

3.出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；

4.售价和租金水平的确定；

5.收款方式与收款计划的确定。

8、简述房地产投资项目不确定性的含义

由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。9、简述两变量敏感性分析的步骤

1.选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对象。

2.从众多的不确定因素中，选择两个最敏感的因素作为分析的变量；

3.列出方程式，并按分析的期望值要求，将方程式转化为不等式；

4.作出敏感性分析的平面图，通过平面图进行分析。

10、简述风险分析的步骤

1．选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。

2．列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。

3．分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。

4、根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。

二、论述题（共2题，每题10分，共20分）

1、试述房地产投资分析的内容

1．市场分析

市场分析包括对房地产市场的调查与预测。

2．区位条件分析

区位条件的好坏对房地产投资项目的利润和收益有着重要的影响。

3．基础数据估算分析

项目的投资、成本与费用、各项税金和利润、租售价格、资金的筹措、可获得的融资额以及进度的安排等，这些数据要尽可能准确。

4．财务分析

财务分析是对项目的盈利能力、清偿能力、资金平衡能力等进行的分析，从而得出财务上是否可行的结论。

5．不确定性分析

通过临界点分析、敏感性分析对这些不确定性因素进行分析，以揭示项目所能达到的盈利水平和面临

的风险。

6．风险分析

根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。这种可能性描述了房地产项目在特定收益状态下的风险程度，进而为投资者决策提供可靠依据。

7．决策分析

投资者需要从各种投资方案中选择一个或几个投资方案，用于投资活动。当投资者资源有限的时候，就需要对投资方案再进行比选。

至此，一项完整的房地产投资分析过程才算完结。

2、试述财务内部收益率的含义和评价

房地产投资项目的财务内部收益率（FIRR）是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。

将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic 时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。

如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

三、计算题（共3题，每题10分，共30分）

1、某房地产2011年上半年各月的实际销售额及价格如下表所示，试用回归分析法预测7月份的销售额，设7月份的房价为1.15万元/M2。

解：1、用公式Y= a+bX求取

2、列表计算