购物中心业态规划及品牌落位
商场升级改造落位方案
商场升级改造落位方案一、商场现状分析。
咱们这个商场啊，现在就像一个有点过时但潜力无限的宝藏盒子。
目前存在不少问题呢，就比如说布局有点乱，像迷宫似的，顾客逛着逛着就晕头转向了；还有店铺的种类搭配不太合理，有些热门的类型少得可怜，而有些却又太多，互相抢生意。
外观看起来也不够时尚，在这个看脸的时代，有点吸引不到年轻的小伙伴们。
二、目标设定。
咱的目标就是把这个商场打造成一个超级酷炫、人见人爱的购物天堂！不仅要让本地的居民把这里当成休闲娱乐的首选之地，还要吸引外地的游客专门跑来打卡。
要让顾客一进来就感觉像是走进了一个充满惊喜的梦幻世界，从硬件设施到软件服务，都得是一流的。
三、具体落位规划。
1. 入口与中庭。
入口是商场的脸，得好好打扮一下。
放上一些巨大而又独特的艺术装置，像是用彩色灯泡组成的超级大花朵，或者是一个用废旧金属打造的炫酷机器人，让人老远就能注意到。
中庭呢，搞成一个活动的中心舞台，平时可以有小乐队演奏轻快的音乐，周末或者节假日就举办各种大型活动，像时装秀、杂技表演啥的。
2. 楼层布局。
一楼：这是商场的门面，必须得高大上。
主要放一些国际大牌和美妆精品店。
想象一下，一进门就看到一排排闪闪发光的大牌logo，女孩子们肯定挪不动脚。
再配上一些精致的香水专柜，空气中弥漫着迷人的香气，这购物的氛围一下子就起来了。
二楼：主打时尚服饰。
不管是流行的快时尚品牌，还是小众的设计师品牌，都能在这里找到。
把店铺设计成不同的风格，有工业风的、北欧风的、复古风的，就像在逛一个时尚街区一样。
而且在过道中间设置一些创意的试衣镜，不是普通的那种长方形镜子哦，而是做成各种有趣的形状，像心形、星星形，试衣服的时候感觉自己像明星一样。
三楼：亲子乐园和儿童相关的一切。
要有大型的室内游乐场，里面有各种好玩的设施，像旋转木马、小型过山车，孩子们在里面能玩得不亦乐乎。
周围配上儿童服装店、玩具店、亲子餐厅。
亲子餐厅的装修得特别可爱，像童话里的城堡一样，服务员都穿着卡通人物的服装，小朋友们肯定超喜欢。
人民路壹号广场业态分布及品牌落位
AMASS
奇 威 雅意娜菲 伊品
零售
餐饮 服务 特色零售
麻辣诱惑 H&M Buger King ZARA 麦当劳
【B区2F业态分布及品牌落位】
宠物医院/ 宠物超市/ 宠物美容
LADY (1-2) 24小时书 吧（1-2） 雕刻时光
必胜客
NOVO
六ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ馆
Esprit
零售
餐饮 服务 特色零售
Guess DKNY Miss sixty 华夏银行
【B区B1F业态分布及品牌落位】
屈臣氏 巧艺工坊
异国餐饮小吃
多国餐饮小吃 温哥华、纽约塔
沃尔玛
超市
大禾寿司
淘宝街
铁板先生 伊天园 青鸟 面包坊 DNA
零售
餐饮
生活服务零售
【B区1F业态分布及品牌落位】
宠物乐园
LADY (1-2) 日默瓦 丝芙兰 Rimowa Sephora Rucoline Versace colletion （范思哲） Folli follie L B Y-3 Porsche Red valentino Calvin design (华伦天奴) Klein love moschino （保时捷 男士配饰） MCM Rainbow Juicy (彩虹) couture(桥滋) Bluemarine Furla(芙拉) Club monaco 华夏银行 （摩纳哥会馆） Pandora GAP （潘朵拉) Swaroski Agnes b. （施瓦洛士奇) Michael kors （迈克.科尔斯) Massimo Dutti 24小时书 吧（1-2） 外带寿司 雕刻时光 圣安娜 必胜客
伊天园 卡芭纳 （一天一夜）
休闲娱乐 零售 餐饮
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
ShoppingMall及百货的定位和业态规划-新
四、百货的定位、业态/业种规划
四、百货的定位、业态/业种规划
百货是综合性零售业态，应当从服务人群的细分化，体现其个性定位。根据现代都市生活方式
的要求，百货店结合自身条件，可选择以下三种定位： 1、奢华型定位 以高端人群为目标的定位。虽然，在我国高端人群人数有限，但购买力可观，同时，有众多向 往高端生活的人群，这些人的收入有限，却愿意购买超过其经济能力的商品，抬升自己的地位。 2、时尚型定位 以引领潮流和时尚为诉求点的定位。现代人，尤其是青年，追求自我的释放，关注流行时尚， 渴望走在潮流的前端。 3、生活型定位 以主流生活需求满足为定位的百货店。这种定位是面向最广大的主流消费群体，这类消费群体 一般收入水平中等，消费精打细算，理胜较强，不易被花样繁多的促销所诱导，对所信任的零售商
4、便利店：可的、罗森、7-11
5、仓储式商场：麦德龙 6、专业店：苏宁、国美、迪卡侬
7、专卖店：海澜之家、ZARA
二、 Shopping Mall、百货的区别
二、 Shopping Mall、百货的区别
Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种 新型的复合型商业业态。是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包 括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
式休闲娱乐。 因此商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高 3∶中5∶低2。由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。 1、以高档商品为主 如：上海恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场 2、以中高档商品为主 如：广州天河城、上海正大广场。 3、以中低档商品为主 如：福州宝龙广场。
五、Shopping Mall的定位、业态规划
招商实战：购物中心业态规划及品牌落位研究（下）培训课件
招商实战：购物中心业态规划及品牌落位研究（下）培训课件一、品牌落位定义：品牌落位是指在符合项目整体定位的前提下，按照各楼层业态规划，将合适的品牌，按照合适的面积，落在合适的位置。
如果将项目比作一个人，定位塑其灵魂，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。
定位是因，则品牌是果，品牌的落位是实现定位的成果。
二、品牌落位要点明确项目定位——看不见的东西最重要。
就像我的一位导师所说：看不见的东西最重要。
这里我一再强调定位，因为定位在商业地产中，属于看不见的东西，看得见的是物业条件和招商行为。
许多开发商往往一开始就急于紧抓看得见的而忽视看不见的，这也是很多项目缺乏灵魂，导致失败的原因。
在商业地产供应严重过量，品牌方越发强势的当下，往往是客(品牌)大欺店(开发商)。
越是强大的品牌商，越是见识过各种各样不同定位不同实力的开发商。
他们有着几十年甚至上百年的运营经验，往往对项目的理解有着比仅做过几年商业的开发商更深刻的体会。
开发商如果自己都没有想清楚定位，何谈招到合适的商家。
尤其是住宅出身的开发商做商业地产(其特征是习惯了甲方强势文化，定位目标是以销售利益最大化)，双方道不同，何谈相为谋？所以招商的第一步，先要深化定位。
深化定位需要对项目更深层次的理解。
对竞争项目的定位、规划、品牌做深入研究;对目标客群的消费习惯和消费倾向更深入的思索；对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选。
品类规划——四项基本原则在塑造好项目的灵魂之后，就该给其注入精气神。
接下来需要针对不同楼层，不同区域，不同品类，执行由整体到局部，由主到次的品类规划。
品类规划要点：在明确整体定位的前提下，各楼层需明确主题;冷区及热区如何衔接，如何人流互动;品类搭配需满足消费习惯。
品类规划四项基本原则：1、唯一性：同一品类不能重复出现，避免内部销售分流，降低坪效，同时也有利于项目特色经营业态的创建和保持。
如引进韬博或赛标，那就没必要再引进NIKE，Adidas;有了Apple旗舰店，就不需要COODOO或美承。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
购物中心定位及业态和品牌组合原则
0 医疗服务 4提供基础医疗服务，如诊所、
药店等。
03
品牌组合
品牌组合
• 请输入您的内容
04
品牌与业态的匹配原则
品牌与业态的关联性
品牌与业态的关联性是指品牌与购物中心 定位和业态的匹配程度。
品牌应符合购物中心的定位，如时尚、高 端、亲子等，以满足目标客群的需求。
体验式消费
打造独特的购物环境，提 供丰富的休闲娱乐设施， 如私人影院、高端SPA等 ，提升客户体验。
成功案例二：某时尚购物中心
时尚定位
该购物中心定位于年轻时尚群体，关注潮 流趋势，引入时尚品牌和设计师品牌。
创新业态
引入创新业态，如潮流文化体验区、时尚 艺术展览等，吸引年轻人的关注和参与。
社交属性
打造时尚社交平台，组织各类时尚活动和 派对，增强客户粘性和口碑传播。
谢谢您的聆听
THANKS
。
消费需求定位
根据目标客户的消费需求 ，如家庭消费、个人消费 、社交消费等，进行业态
和品牌的组合。
商业功能定位
购物功能
以购物为核心，满足消费者对商品的需求 。
休闲功能
提供休闲娱乐设施和服务，满足消费者休 闲娱乐的需求。
餐饮功能
提供各类餐饮服务，满足消费者对美食的 需求。
文化功能
融入文化元素，提供文化体验服务，满足 消费者对文化生活的需求。
02
通过选择互补的品牌，能够提高购物中心的多样性 和吸引力。
03
互补的品牌可以满足顾客的不同需求，提高顾客满 意度和忠诚度。
05
案例分析
成功案例一：某高端购物中心
01
02
03
4、城市商业地产的商业规划(概念、业态规划、品牌落位)
4.3 品牌定位
4.3.1 品牌落位定义
品牌落位 品牌落位是指在符合项目整体定位的前提下，按照各楼层业态规划，将合 适的品牌，按照合适的面积，落在合适的位置。
4.3.2 品牌落位要点
明确项目定位 品类规划
理清品牌产品线 品牌间位置搭配 品牌面积适宜
租金承受能力
4.3.2.1 明确项目定位——看不见的东西最重要
4.2.2.2 业态组合
业态组合
4.2.3.2.1 业态选择 4.2.3.2.2.业态配比
4.2.2.2 业态组合
4.2.3.2.1 业态选择
业态选择的依据
项目所在城市的级次 同一城市的不同区域 项目的功能
不同区域消费者的消费差异 直接决定了业态选择的差异
○城市核心商圈购物中心，承受高租金的 零售服饰类业态必定占主导
招商的第一步，先要深化定位。 对项目更深层次的理解
客（品牌）大欺店（开发商）
对竞争项目的定位、规划、品牌做深入研究
对目标客群的消费习惯和消费倾向更深入的思 索
对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选
4.3.2.2 品类规划——四项基本原则
唯一性
丰富性
品类规划 四项基本原则
关联性
针对性
4.3.2.3 理清品牌产品线——从产品线看项目定位
第四章 总图定位 商业规划
4.1 商业规划的概念 4.2 业态规划 4.3 品牌落位
4.1 商业规划的基本内容
科学机械理性不容主观臆断
收罗原始数据 统计分析评估 推敲模拟研判
概念策划 初步市场调查 市场摸查 商业目标 深度市场调研 评估定位
详细规划 业态组合
动线设计 建筑规划
4.1.1 商业规划的定义
购物中心业态规划指南，教你怎么做（附案例剖析）
购物中心业态规划指南，教你怎么做（附案例剖析）在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
一、购物中心业态选择与规划原则（入门必知）1、业种的选择、规划与组合步骤业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
①业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。
要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店必要条件二：品种功能一站到位必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）②业种组合商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种.③业种功能分布业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。
商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。
业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店优先，辅助店随后。
此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。
2、业态规划原则与三大问题业态规划的基本原则①定位三原则其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。
香榭丽舍商场定位与业态规划
香榭丽舍商场定位与业态规划一、项目定位商场定位为区域性商业设施，主要是为L8区商圈公寓客人服务，创造一个具文化、时尚生活、享受生活闲情的SOHU消费环境。
经营行业主力为有各样风味的特色餐饮和酒吧，新兴生活玩意，时尚流行消费场所，集吃、喝、玩、乐于一体的特色商圈，进一步吸引区外或邻近高级住宅的人士前来消费。
目标消费群体为注重品味，追求时尚、质量、享受的中、高、档收入人士。
二、未来两、三年经营目标商场定位除了主要为L8区公寓客人、外国商家和外派雇员服务，创造集吃、喝、玩、乐于一体的休闲生活社区外，进一步吸引邻近区域，包括南海、番禺、顺德等驾车一族，借助华南快线和其他高速公路之便，在晚上和周末前来消费。
目标是把本区建立成为富有欧陆风情的消闲社区，为外国文化创造交流平台。
借助特色餐饮业和酒吧街，使客人在工余时候有一种归来、释放和舒畅的感觉，另因为本区汇集较高档次的外籍消费人士，使本商圈形成一个外资化/英文社区，进而带动注重品味、追求时尚和身份的本地消费人士慕名而来消费。
三、经营业态分布1、高级中式食府、酒吧街和特式餐厅A、在D区（西南部）（共约2,500平方米）引进一家高级中式食府如金饭碗粤菜/越南菜、燕翅鲍茶居、凯悦、红高梁、川国演义、香锅里辣、皇朝食府、陶宛等。
B、因现有广州市酒吧街主要集中在白鹅潭和环市中路一带，是外国客人和年青人消费热点。
珠江新城区作为一个新区，可以考虑设立另外一个酒吧区域（A2和B2区），引进七家高格调的酒吧如Jazz Bar、Delaney's Pub等，以迎合本区和公寓客户消费的需要。
C、在酒吧区旁边还可以引进其他特色餐厅如鹿港小镇台湾菜、彩膳工房日本/台湾菜、Pizza Huts、Little Italy、Deluca's Cucina Italiana、Park-View Bar & Restaurant、黄珍珍泰国菜、Tony's Roma；名牌雪糕店如哈根达斯；甜品店/水果店如水果捞店、友谊鲜果连锁；高级红酒店专门店如怡和洋酒店、Watson's Wine Collection；名贵雪茄店如Davidoff Cigars、JR Cigars；高级曲奇/朱古力如Cookie Basket、Corbso's Cookies、See's Candies；三文治/面包店如Oliver Super Sandwich、东海堂面包连锁店；特色咖啡店如Yes Café、U+We Café、10 CaféShop、Tokio Café、Pacific Coffee、Starbucks Coffee等。
购物中心定位规划与业态组合
二、购物中心的发展史
早期探索阶段 美国： • 早在19世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。 • 20世纪20一30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取
得了显著的进步 英国： • 20—30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中
心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 澳大利亚： • 20年代 ，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划
真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是90年代的中期，典型代表是广州 的天河城，项目以统一规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最为成 功的购物中心。但在功能的安排和租户的选择方面，依然过于单一，不能满足顾 客复合性的消费需求。
近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城市居民的生活水平的 大幅度提高，加之天河城等第一代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在中 国的飞速发展，新一代的购物中心以北京金源燕莎为代表，功能及品牌极大满足 了消费者需求。
购物中心定位规划与业态组合
北京xx商业管理有限公司
2013-7-26
第一章 购物中心的发展
一、购物中心的定义
国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑， 组合在一起的商业设施。按商圈确定其位置、规模，将 多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有 一定规模的停车场。
根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物 中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺 间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺 间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和 带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道 连接，如邻里型、社区型等)。
六、购物中心规划及设计要点
商业规划要点
购物中心是为消费者和商户服务的，而且在评估购物中心价 值的时候首先是营业坪效和租金收益。虽然这些评价需要在 后期运营环节中实现，但租户搭配质量和消费者满意度却是 由前期规划及项目定位造成的。
最新购物中心品牌落位分析
主要内容
1 2 3
地理位置
各层业态品牌分析
总体业态占比分析
地理位置
[ Image information in product ] Title Image : Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use.
以高端零售为主导，增加新进设计师品牌比例，餐饮选择法国顶级巧克力甜点 品牌，延续L1奢华风格
L3 品牌落位
L3 业态分析
Text Tstwood、Penny Black Text 顶级配饰:ARTE、Thomas Sabo 其他：RIMOWA Text
LG2 品牌落位
LG2 业态分析
影院：百丽宫 超市：city super 特色商铺：Apple Store 服务：思波德洗衣中心 皮革工坊 代表品牌：City Chain Primo LensCrafters Monsoon Acessorize 配饰定位延续LG1，偏年轻时尚
11% 娱乐生活（超市、影院、服务） 8% 配饰 57% 餐饮 24% 时尚服饰
L2 品牌落位
L2 业态分析
Text Text Text
奢华服饰：Cerriti1881、SHIAZY CHEN Text 顶级配饰:Cartier、Georg Jensen Text 餐饮：Jean-Paul Hevin Chocolatier 其他：BACCARAT Text
共19个品牌，时尚服饰13个，配饰4个，餐饮1个，工艺品1个。
沈阳佳兆业广场业态规划及品牌落位全解
一层业态规划及品牌落位 4
国际时尚精品购物中心
Premier International Shopping Destination
二层业态规划及品牌落位 5
国际时尚精品购物中心
Premier International Shopping Destination
三层业态规划及品牌落位
6
国际时尚精品购物中心
楼层 铺位号 F101-105 F106-108 F111 F112 一层 F113-116 F117-126 F138 F141-142 F143 F149-151 商户名称 MAX MARA Donna karan IBLUES MIU MIU C&A ZARA JOOP ARMANI EXCHANGE MOSCHINO Calvin Klein 使用面积㎡ 460.7 144.5 88.3 87.4 333.7 554.64 140 132.9 56.2 413 业种 女装 女装 女装 女装 休闲服饰 休闲服饰 休闲服饰 男装 休闲服饰 男装 备注 意大利品牌,富传统色彩, 绝不跟随流俗,不受潮流限 制. 美国品牌,前卫、时尚休闲 典雅与型格的潮流象征 意大利品牌.PRADA的少女 副线品牌 荷兰品牌,男女休闲、快速 时尚的集合店 西班牙品牌,低库存、低单 价、款式多、汰换快著称 美国休闲品牌, 备选品牌 MAX&CO、GIXENCHY LUXMAN、Koo Kai、 Marella GIADA、Weekend by maxmra Miss sixty、 Trussardi Another、izzue H&M、IT
KENZO、7for all mankind、HUNT、 ANNA SUI、JORYA、洪 乔治·阿玛尼(Giorgio 英妮 Armani)的时尚年轻化副牌 Bernini Escada、ISSEY 意大利品牌,风格戏年时里 微年嘻 MIYAKE 全美最具知名度的品牌 D&G、DIOR
购物中心业态规划及品牌落位
购物中心业态规划及品牌落位业态规划定义：购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
购物中心业态规划应遵循三个原则。
即：明确定位，功能完整性，业态相关。
业态规划要点：1、明确项目定位业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。
项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。
目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。
当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。
业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。
举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。
除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。
厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。
2、业态组合业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。
业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
举个例子：北京CBD x达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。
其超市选择家x福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。
而咫尺之隔的华x中心，星x天地B1楼选择华x精品超市，更符合这群候鸟型上班白领族的消费特征。
购物中心业态组合与定位的实用方法
购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定位和科学的业态组合是重中之重。
O1业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
错位经营百货店与综合超市百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
分层布置百货业态百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
02最适宜的楼层及面积范围单体商业项目适宜建设的规模一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2〜3万平方米，层数控制在3~4层。
特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万之内。
开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。
规划购物中心商业业态
规划购物中心商业业态1. 引言购物中心是城市商业发展的重要组成部分，商业业态的规划是购物中心成功运营的关键之一。
本文将针对购物中心商业业态的规划进行详细介绍，包括目标、原则、分类、空间规划和租赁策略等方面。
2. 目标购物中心商业业态规划的目标是实现商业区域的可持续发展和经济效益最大化。
在规划中要考虑消费者需求、市场竞争情况和商业趋势变化，以满足人们对购物、娱乐、餐饮和休闲等方面的多样化需求。
3. 原则商业业态规划应遵循以下原则： - 多样化原则：购物中心应具备多种不同类型的商业品牌和业态，增加消费者选择的多样性。
- 定位原则：根据购物中心所处地区的市场需求和消费者群体定位，确定适合的商业业态。
- 协同发展原则：商业业态之间应相互配合、相互促进，形成良好的商业生态系统。
- 更新升级原则：根据市场需求和潮流变化，及时调整和升级商业业态，保持购物中心的竞争力。
4. 分类商业业态主要包括零售业态、餐饮业态、娱乐业态和服务业态等。
下面将对各个业态进行详细介绍。
4.1 零售业态零售业态是购物中心最基本的组成部分，占据着主要面积和消费者流量。
根据产品类别和消费需求的不同，零售业态可以进一步划分为以下几个子业态： - 百货：提供各类日用品、服装、鞋包等产品。
- 专业店：专门销售某一特定类别的商品，如家具、电子产品、体育用品等。
- 超市/便利店：提供食品、生活用品等日常消费品。
- 时尚潮流：销售时尚品牌服装、鞋包和配饰等产品。
4.2 餐饮业态餐饮业态是购物中心的重要组成部分，提供各种美食和用餐环境。
主要的餐饮业态包括： - 中餐：提供传统的中式美食，包括川菜、粤菜、湘菜等。
- 西餐：提供西式料理，包括意大利菜、法国菜、美式汉堡等。
- 快餐：提供便捷的快餐服务，如汉堡、披萨、炸鸡等。
- 咖啡厅：提供咖啡和糕点等小吃。
4.3 娱乐业态娱乐业态是购物中心的亮点之一，吸引消费者停留和消费。
常见的娱乐业态有： - 电影院：提供电影放映服务。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
购物中心业态规划及品牌落位
业态规划定义：
购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
购物中心业态规划应遵循三个原则。
即：明确定位，功能完整性，业态相关。
业态规划要点：
1、明确项目定位
业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。
项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。
目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。
当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。
业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。
举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。
除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。
厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。
2、业态组合
业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。
业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定
占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
举个例子：北京CBD x达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。
其超市选择家x福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。
而咫尺之隔的华x中心，星x天地B1楼选择华x精品超市，更符合这群候鸟型上班白领族的消费特征。
业态配比：合理的业态配比，主要有两个作用，一个是完善品类结构，更好的满足消费需求;还有就是合理的业态配比决定项目整体租金收益的高低，因为不同业态产生的租金收益差异较大，如何做到平衡低租金高体验类业态与高租金低体验类的业态互补共赢，是前期制定业态规划、租赁决策文件、投资回报率时均要通盘考虑的。
某购物中心业态配比示意：
3、工程技术条件
业态规划时，一定要充分考虑所要引进商家其特殊的工程技术要求，是否适合在购物中心楼层内经营。
层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。
超市大卖场：其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m;结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。
超市独立的货梯，卸货平台及货车动线均需在前期明确。
影院：一般电影院的层高都要求在8-9米之间。
如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。
尤其是当规划有xMAX 影厅时，xMAX影厅所在部分会跨层，无论是下沉还是上挑，务必满足其最小标准尺寸。
(通常标准的矩幕xMAX为22米宽，16米高，世界最大的xMAX电影院银幕高达29.42米)。
餐饮：在业态规划阶段，首先必须确定餐饮区域，以便在规划设计阶段就预留各项餐饮设施条件，比如供水、供气、供电，排油烟管径、隔油池等。
在规划设计阶段这一块不到位，后期招商即使想招餐饮业态也无能为力。
如果预留不充分或者设计不合理，后期要增加很多二次工程改造的成本。
这也是目前很多传统百货想要转型增加餐饮业态时遇到的困境，原有餐饮条件不足，增加餐饮条件将带来漫长工期及较大成本。
目前宝x所有购物中心在业态规划阶段，均需确定餐饮区域，并预留所有餐饮必备条件，标注厨房区域。
健身会所：健身会所通常涉及的功能区非常多，一个大型健身房，常设有器械训练区、室内游泳池、多功能水疗中心、有氧大操房、动感单车房、飞镖馆、瑜伽房、舞道区、斯诺克中心、乒乓室、棋牌室、网吧、托幼中心、桑拿淋浴区、体能测试中心、休闲商务中心、中西餐厅、营养餐吧、水果影视吧、运动专卖区等。
不同功能分区涉及到的工程技术条件差异较大，特别是室内游泳馆，其楼板荷载至少要达到1500kg/平方米。