合富辉煌2013年10月长沙农工商观沙岭项目开发战略及定位方案183P

目前区域性商业较欠缺，多为社区街铺 周边主要经营业态：小型日货超市、家菜馆、门诊、药店等； 拥有湖南省示范性普通高级中学长郡中学的学区教育配套 离项目二百米左右，规划有轨交四号线长望路站，预计2015年底通车。
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地块指标及地形——地块平整，毗邻湘江。规模较小，多地组成。

农工商观沙岭项目地块指标
同时增加住宅附加值，提升竞争力；
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高层
做足容积率
现金牛
明星
商业
提升项目形象，提升利润空间
本案的开发战略受成本与利润的影响，采取商业优先的原则，前 期已高层产品实现项目的现金流，后期通过商业的开发，实现项 目利润空间的提高，同时商业完善项目配套，提升项目的形象。
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住宅发展市场环境
政策影响：
长沙执行90平米以下限购政策，虽然对首置客户影响并不大，但限制了多
目规划有商业，但缺乏特色和主题，特色主题类商业发展存在一定
的空间；
条件3：项目双地铁口、福元路大桥与银杉、长望路的核心交通
优势，将驱动项目庞大流动消费人群；
条件4：项目规划硬性要求，D-5-01-B地块为纯商业用地，商
业面积在4.8万平米；
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商业投资回报率分析
项目 商业形态 一拖二 销售价格 22000元/㎡
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住宅发展市场环境 竞争市场
（针对滨江新城核心区级本案所处滨江新城一级辐射区对比）
比较点 卖点 价格 主力面积段 销售速度
潇湘路（滨江新城） 一线江景、发展前景 8000元/㎡ 100-140㎡ 45-70套/月
银杉路（一级辐射区） 成熟商业Hale Waihona Puke Baidu套 7000元/㎡ 90-120㎡ 60-80套/月
19230.47 55768.36 限高100米 3
8936.35 48256.29 限高100米
41968.61 145430.02 需返还政府 4000平米办公
说明：项目由三块土地组成，面积、容积率 不一，可发展的物业类型为住宅加商业。
注：S4为广场用地，非本项目用地。
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项目四至——地块临主干道，交通十分便利；东面临主干道银杉路，昭示性 强，商业价值高；北临长望路，对望谷山乐园安置小区，人口相对集中。
本案的开发重点及关键部分在于项目的商业，在满 足项目用地条件，从市场角度出发，本案可发展哪 种类型的商业产品，这需要进行商业产品的发展研 判。
商业
写字楼
酒店
公寓
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商业发展研判
区域商业市场
商业格局
主要集中在河东区域，河西商业沿岳麓大 道向西发展，本地块周边集中式商业匮乏；
商业竞争市场
目前商业主要集中在岳麓大道周边区域， 且商业总体量70余万方，未来区域内商业竞争 将非常激烈； 本项目所在区域为居住集中区，商业项目 少，本项目应借势居住客群集中优势，填补区域 内社区商业的盲点，与商业集中区形成差异化竞
50-70%；
•区域人口在6.5万人左右，未来新增7.4 万人，但消费能力有限；
•按照人均1-1.5平米商业测算，商业控
制在2.4万方即可。
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商业发展研判
项目商业发展条件
条件1：区域位于滨江新城的生态中心区，未来居住人口在10
万人以上，具备强劲的消费力；
条件2:目前区域商业氛围不浓，社区商业也较为缺乏,虽部分项
大道以南区域
滨江新城区域定位分成了三个板块，商务氛围
民生大厦
较浓的主要集中在中央商务板块，银行、通讯、 邮电等大型企业主要将集中在中央商务区；
目前滨江新城的写字楼主要集中在中央商务区，
次置业投资型实力客户购买，出于扩大客户群考虑，建议90-120平米精品刚需 户型为主。
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住宅发展市场环境 整体市场
长沙市场年成交量在1000万平米左右，整体平均成交价格范围6000-6100元/平米；
市场成交主力面积在90-120平米，且该面积段市场存量可在5.9个月内消化完毕，为各面积 段最短消化期； 对户型舒适度有一定要求，特别关于采光、通风较为关注，对于板式楼有很好的接受度，户 型方面，业主对于附加值较为关注。
敢于大胆突破， 勇于领行业之新风气，
才能执行业之牛耳，傲视群雄！
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目录 Contents
项目属性分析 开发战略及整体定位 住宅定位策略 商业定位策略 公寓定位策略
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项目交通——地块临城市主干道，且有多路公交车经过，交通通达性好、十 分便利。
本案与各主要区域的距离：
汽车西站 15分钟车程
黄花机场 35分钟车程 五一广场 20分钟车程 15公里 34公里
项目利润仅为810%，利润偏低，
且销售速度慢。
以住宅为主体的开发项目，利润偏低，投资回报率低
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以住宅为产品主体，在市场成交去化慢和竞争优势不足的情 况下，存在一定的营销困难
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开发利润
住宅成交去
率偏低，
投资回报 率低
化慢，项目
竞争优势不 足导致营销 困难
影响资金计划的实施和资金链 的安全，进而增大项目开发风
目前区域在售的商业谷山乐园均价在22000元/㎡; 目前长沙商业的建安成本在2800元/ ㎡; 税费＋管理费用前期费用在1000元/ ㎡左右； 项目 的楼面地价： 2600元/ ㎡左右
谷山乐园
项目投资回报 率
﹝ 22000-（2800+1000+2600） ﹞/6400=244%
从项目的商业的投资回报率的销售来看，投资回报率高达244%，只有通过 商业的开发才能增加项目的整体利润率，提供项目的投资回报率。从区域商 业的销售去化来看，销售情况一般，但项目只要将商业进行合理的定位包装 及招商投入，想必在体量不大的基础下，销售不是问题。
争；
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商业竞争市场
项目所在区域已开业商业项目，体量30余万，为中高端购物中心及专业类市场为主， 未来供应商业项目，体量35余万方，以购物中心、主题商业及社区配套商业为主；
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板块商业
•集中在银杉路沿线，有一定商业氛围， 主要为满足居住社区的配套商业，整体 档次较低，且由南向北递减； •商铺租金在30-60元/㎡/月，出租率在
本案
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北边——靠长望路，连接福元路大桥，对面是谷山乐园一期和二期。
谷山乐园二期
谷山乐园一期
福元路大桥 8
长望路
东边——靠主干道银杉路，对面是暂未规划的滨江新城地块，对望湘江世纪城。
暂未规划的地块
银杉路
未规划地块现状 9
湘江世纪城
南边——靠银盆北路，临湘安机动车辆检测和岳银欣苑站，对望阳光丽城。
地 铁 4 号 线
福元大桥
本案
长望路 站
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未知风险——本案位于滨江新城的外围区域，非一线临江地块，滨江新城未 来开发量大，竞争激烈。
本案
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SWOT分析
优势： ①项目位于银杉路与长望路交汇处， 地理位置优越，具备一定的商业价值； ②东靠银杉路主干道，公交路线多， 交通便利； Description of ③福元大桥西接长望路与银杉路交汇， the contents 缩短河西河东距离； ④规划中的地铁四号线在项目旁边设 站，具备打造地铁物业的优势，发展 空间大。 机会： ①滨江新城崛起，有利于本项目发展； ②名校落户，吸引客户群体； Description of ③规划中的地铁四号线此处设站，地 the contents 铁口物业； ④ 滨江新城高地价的成交，必将带动 区域整体开发的热度，提升区域房价 弱势： ①生活配套缺乏，与河东（湘江世纪 城、北辰）相比呈现出“东边是欧洲、 西面是非洲的迹象”； ②商业配套不集中； Description of ③地块周边安置房及经济适用房影响 the contents 区域环境，地块规模小，可塑性不强， 住宅难以打造高端产品。 ④ 非一线临江地块，与滨江新城地块 相比缺乏核心的景观资源优势。 威胁： ①滨江新城未来潜在的开发量将对本 案的开发带来巨大的竞争压力； Description of ②项目南边安置房较多，影响项目档 the contents 次； ③项目周边项目大多属于开发期，人 口相对较少； ④ 国家宏观调控政策的不确定性
总用地面积：约63亩 总建筑面积： 145430 ㎡ 车位配比（住宅和商业合计）不大于0.6辆/100 ㎡，地下车位占比70%，地面车位占30%。
地块代 码 用地性 质 占地面积 建筑面积 （㎡） （㎡）
容积率
备注
S1
S2 S3
住宅
住宅 商业金融 合计
3
2.9 5.4
3.47
13801.79 41405.37 限高100米
致:农工商房产
农工商观沙岭项目开发战略及定位方案
合富辉煌（中国）湖南公司
2013年10月
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前 言
当滨江新城上演蓝色交响乐，我们如何把握城市发展所带来的机遇？ 当农工商房产初涉星城楼市，我们如何实现企业战略上的突围？
当各路群雄逐鹿“长沙陆家嘴”，我们是否甘于淹没在红海市场中？
狭路相逢勇者胜！
只有不甘于平凡，
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项目商业发展研判
通过项目商业发展条件的研判及商业投资回报率的测算，项目发展商业 是实现项目开发利润的突破口 商业形式： 可销售的商业物业，商业街区模式 商业规模 做足项目指标，在2-2.5万平米左右
效果来确定，预计该规模在2万㎡左右
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写字楼发展研判
区域环境
河西的办公市场处于起步阶段，且主要集中在岳麓
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目录 Contents
项目属性分析 开发战略及整体定位 住宅定位策略 商业定位策略 公寓定位策略
开发战略及物业发展研判
项目客户定位
项目整体形象定位
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一、开发战略及物业发展研判
区域住宅价格为 6000-6600元/㎡
高地价决定 必须用满容
积率，必须
以高层为主
楼面地价2633元 /㎡ ，建安约 2500元/㎡计算， 税费约500元/㎡ ， 前期费用、管理 费用、营销费用 等估算为约500 元/㎡ ，总成本 约6100元/㎡ 左 右。
价格：潇湘路沿线成交单价高于银杉路沿线约1000元/㎡；
户型：潇湘路沿线高于银杉路沿线10-15㎡。
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住宅发展小结
•必须创新产品跳脱区域市场；
•利用地块综合体优势打造核心价值 •适当控制单套面积和总价，以+1户型高附送迎合板块刚需定位；
•利用地段价差与滨江新城形成错位竞争。
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商业物业发展研判
湘安机动车检测站
岳银欣苑
阳光丽城 10
S1地块南面现状
西边——遥望恒大华府和旭辉藏郡。
地块现状
西面自建房屋
恒大华府 11
旭辉藏郡
发展潜力——福元大桥和规划中的地铁四号线，缩短了长沙各地的距离，未 来发展形势一片大好。
长沙福元路湘江大桥：西起长望路与银杉路交汇 处，向东跨越观沙岭路、潇湘大道、滨江景观道、 湘江、湘江大道。东接星沙、西通望城，大大缩 短了河东河西的距离。 地铁四号线：根据我市上报国家发改委《长沙轨 道交通建设规划（2012-2018）》中轨道4号线 一期工程方案，该线路一期工程西起望城普瑞大 道站，东止黄兴桂花大道站，线路全长33.5km。 地铁4号线由西北到东南所设的24个站分别为：普 瑞大道站（最新规划）、月亮岛站、银星路站、 北二环路站、长望路站、茶子山路站、滨江新城 站、桐梓坡路站、望月站、溁湾镇站、湖南师大 站、牌楼路站、阜埠河路站、南湖新城站、赤黄 路站、砂子塘站、洞井路站、树木岭站、劳动东 路站、体育公园站、曲塘东路站、长沙火车南站、 太平站、桂花大道站。预计2015年底通车. 本项目位于长望路与银杉路交汇处，随着福元大 桥的通车以及地铁四号线的长望路站，交通位置 占很大的优势，升值空间无限。
1.5公里
本案
备注：规划中401路总站迁 移经过本案 公交线路：318路车、916路车、916区间路车、402路车 4
周边配套——滨江新城的崛起，规划中的地铁，区域内商业存在一定的发展 潜力。
周边多数楼盘现在处于开发期间，未正式入住，相对缺乏人口居住； 随着滨江新城的规划，以及名校长郡中学的落户，吸引部分人群前来购房，此区域未来发展 潜力巨大。
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地块基础定性
滨江新城·交通核心·小型商住综合体项目
本项目地块位于滨江新城，地铁口、南北东西主干道交汇处，交通核心价值是项目最 大的核心竞争力。 项目属含商业、办公、住宅的小型综合体; 周边配套目前暂显不足，但属于长沙重点开发滨江新城一级辐射区，且有学区和地铁 概念，未来发展前景看好; 由于商业占总体量1/3，必须利用商业提升地块价值，商业是项目成功的核心因素之一。
险
以住宅为主体开发对资金的影响较大，存在较多不确 定的开发风险。
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住宅开发投 Text 资回报率低 in here
市场去化慢， 竞争优势不 足，营销困 难
以住宅为主 体开发存在 较大的风险
对资金的影 响较大
做足商业面积，优先考虑商业
通过创新的商业产品加快资金的回笼，保证资金链的稳定，继而提升利润；