咨询报告中常用的分析工具介绍
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的类型，学习一些闪光点，帮助完成产品设计； ✓ 竞品分析可以掌握对手的营销策略，及时回应，抢占先机。
P9
PEST分析|社会和文化因素
社会和文化因素深刻影响着市场的消费情况，人口、消费心理、社会文化等因素直接决 定着市场容纳量、需求状况、选择偏好等因素
社百度文库人口因素
会 社会流动性
和
消费心理
文
化
生活方式变化
因 文化传统
素
价值观
✓ 社会和文化环境是指企业所处的社 会结构、社会风俗和习惯、信仰和 价值观念、行为规范、生活方式、 文化传统、人口规模与地理分布等 因素的形成和变动。
P7
PEST分析|经济因素
对区域市场进行分析时，区域的经济发展水平是一个比较重要的分析因素；顾问报告中通常会用 到区域内GDP及增长率、居民人均可支配收入、固定资产投资等指标反映区域市场经济发展水平
经 社会经济结构
济 经济发展水平
因 经济体制
素
宏观经济政策
经济发展水平是指一个国家经济发展规模、速度 和所达到的水平。常用指标有：国内生产总值 （GDP）、人均GDP和经济增长速度。
✓ 社会和文化环境对项目运营影响深 刻。例如，人口规模、社会人口年 龄结构、家庭人口结构、社会风俗 对消费者消费者消费偏好的影响是 企业在确定投资方向、产品改进与 革新等重大经营决策问题时必须考 虑的因素。
P10
PEST分析|社会和文化因素
在顾问报告中对社会因素进行分析时，通常会涉及人口总规模；家庭结构、年龄结构、 人口流动方向等因素在部分报告中也会涉及
P15
波特五力模型|买方
买方即购房者，开发商的直接客户，通常需要对其做较为详尽的分析
✓ 客户分析通常包含对客户年龄、 家庭结构、工作生活区域、置业 目的、职业等方面的分析；
✓ 客户分析的目标群体通常来源为： 本项目置业客户、本项目意向来 访客户、项目竞品的置业客户、 区域内人口；
✓ 一些商业项目在定位前通常需要 对区域内人员的的消费需求进行 详细分析；
当前经济状况
其他一般经济条件
P8
PEST分析|经济因素
经济体制、宏观经济政策、当前经济状况和其他一般经济条件是经济分析的重要因素
经 社会经济结构 济 经济发展水平 因 经济体制 素
宏观经济政策
当前经济状况
其他一般经济条件
✓ 经济体制：指经济组织形式； ✓ 宏观经济政策：包括综合性的全国
发展战略和产业政策、国民收入分 配政策、价格政策、物资流通政策 等； ✓ 当前经济状况：可以通过税收水平、 通货膨胀率、失业率、利率、信贷 投放及政府补助等因素进行反映； ✓ 其他一般经济条件：工资水平、供 应商及竞争对手的价格变化以及政 府政策等会对企业产生重要影响的 经济因素。
经济因素 Economical factors
政治和法律因素 Political and law factors
宏观 环境
社会和文化因素 Social and caltural factors
技术因素 Technological factors
✓ PEST分析的使用意义在于对宏观环境进行分析时，全面考虑上述四个方面的要素，以实现对环境比较全面的分 析；
晓港名城的户型设计多为短面宽、 长进深，一定程度制约了其在青岛 市场上的销售。主要因为其在设计 户型时忽略了南北方文化、对户型 需求上差异
P12
PEST分析|技术因素
智能化社区、智能化家居、“3D打印技术”、新型建筑材料的发展、互联网+模式下 的房地产项目开发……随着科技的日新月异，新型技术走进房地产开发的各个环节
P13
波特五力模型|概述
波特五力模型是用于分析产业环境的工具；它通过分析潜在进入者、替代品、购买者、 供应者与现有竞争者五个方面来反映分析对象的竞争力
潜在进入者
供方
现有竞争者
买方
替代品
✓ 迈克尔·波特教授认为，每一个产业中都存在着这五种基本竞争力量，这五种力量共同决定产业竞争的强度以及 产业利润率；
✓ 人口总数直接影响着社会生产总规模； ✓ 人口的性别比例和年龄结构在一定程度上决定了社会的需求结构； ✓ 家庭户数及结构与住房需求量与户型需求密切相关； ✓ 人的消费心理左右着客户的购买需求。
P11
PEST分析|社会和文化因素
文化因素深刻影响客户的消费习惯，在某些前期调研报告中需要做重点分析
太原宝佳项目在做物业定位前充分考虑到了山西的人文特点
✓ 顾问报告中在做区域市场的宏观分析时，可以考虑使用PEST分析工具
P5
PEST分析|政策和法律因素
政策与法律因素一定程度上深刻影响着市场与行业的发展，顾问报告中有时要通过分析 政策法律因素，对当前及未来市场作出研判
政 政府行为 治
法律法规
和 法 政局稳定状况 律
路线方针政策社会和文化因素
因 素 各政治利益集团
P16
波特五力模型|现有竞争者
现有竞争者即项目竞品，竞品分析在房地产开发的各个阶段都具有重要意义
分析现状，寻求机会
对比分析，借鉴经验
✓ 竞品分析在拿地前期可以帮助了解片区内产品的销售情况和竞争状况，判断地块价值和拿地可行性； ✓ 竞品分析可以帮助判断项目优劣势，找到竞争空白点帮助完成项目定位；同时可以发现区域内畅销与滞销产品
P6
PEST分析|经济因素
分析社会经济结构时，通常会涉及产业结构分析；三大产业占比的分析是比较常用的分 析
经 社会经济结构
济 经济发展水平
因 经济体制
素
宏观经济政策
社会经济结构主要包括：产业结构、分配结构、 交换结构、消费结构和技术机构五个方面的内容。 其中，最重要的是产业结构。
当前经济状况
其他一般经济条件
LOGO
报告中使用的分析工具介绍
环境分析 战略选择
P2
1
环境分析
PEST分 析
产品生命 周期理论
环境分析工 具
波特五力 模型
波士顿矩 阵
ＳＷＯＴ 分析
P3
环境分析工具概述
P4
PEST分析|概述
PEST分析是常用的宏观环境分析工具，它通过政治（P）、经济（E）、社会（S）、 技术（T）四个方面的因素从整体上反映企业外部的宏观环境
✓ 五力模型在可研性报告中使用较多，通过对这几种力量的综合性分析，得出所研究项目的竞争力，进而判断项 目的可操作性。
P14
波特五力模型|供方
五力模型中的供方在房地产市场中为政府；中国的土地所有权归国有，土地使用权的出 让由政府主导，开发商通常不具有议价能力；所以房地产顾问报告中通常不针对供方进 行单独分析
P9
PEST分析|社会和文化因素
社会和文化因素深刻影响着市场的消费情况，人口、消费心理、社会文化等因素直接决 定着市场容纳量、需求状况、选择偏好等因素
社百度文库人口因素
会 社会流动性
和
消费心理
文
化
生活方式变化
因 文化传统
素
价值观
✓ 社会和文化环境是指企业所处的社 会结构、社会风俗和习惯、信仰和 价值观念、行为规范、生活方式、 文化传统、人口规模与地理分布等 因素的形成和变动。
P7
PEST分析|经济因素
对区域市场进行分析时，区域的经济发展水平是一个比较重要的分析因素；顾问报告中通常会用 到区域内GDP及增长率、居民人均可支配收入、固定资产投资等指标反映区域市场经济发展水平
经 社会经济结构
济 经济发展水平
因 经济体制
素
宏观经济政策
经济发展水平是指一个国家经济发展规模、速度 和所达到的水平。常用指标有：国内生产总值 （GDP）、人均GDP和经济增长速度。
✓ 社会和文化环境对项目运营影响深 刻。例如，人口规模、社会人口年 龄结构、家庭人口结构、社会风俗 对消费者消费者消费偏好的影响是 企业在确定投资方向、产品改进与 革新等重大经营决策问题时必须考 虑的因素。
P10
PEST分析|社会和文化因素
在顾问报告中对社会因素进行分析时，通常会涉及人口总规模；家庭结构、年龄结构、 人口流动方向等因素在部分报告中也会涉及
P15
波特五力模型|买方
买方即购房者，开发商的直接客户，通常需要对其做较为详尽的分析
✓ 客户分析通常包含对客户年龄、 家庭结构、工作生活区域、置业 目的、职业等方面的分析；
✓ 客户分析的目标群体通常来源为： 本项目置业客户、本项目意向来 访客户、项目竞品的置业客户、 区域内人口；
✓ 一些商业项目在定位前通常需要 对区域内人员的的消费需求进行 详细分析；
当前经济状况
其他一般经济条件
P8
PEST分析|经济因素
经济体制、宏观经济政策、当前经济状况和其他一般经济条件是经济分析的重要因素
经 社会经济结构 济 经济发展水平 因 经济体制 素
宏观经济政策
当前经济状况
其他一般经济条件
✓ 经济体制：指经济组织形式； ✓ 宏观经济政策：包括综合性的全国
发展战略和产业政策、国民收入分 配政策、价格政策、物资流通政策 等； ✓ 当前经济状况：可以通过税收水平、 通货膨胀率、失业率、利率、信贷 投放及政府补助等因素进行反映； ✓ 其他一般经济条件：工资水平、供 应商及竞争对手的价格变化以及政 府政策等会对企业产生重要影响的 经济因素。
经济因素 Economical factors
政治和法律因素 Political and law factors
宏观 环境
社会和文化因素 Social and caltural factors
技术因素 Technological factors
✓ PEST分析的使用意义在于对宏观环境进行分析时，全面考虑上述四个方面的要素，以实现对环境比较全面的分 析；
晓港名城的户型设计多为短面宽、 长进深，一定程度制约了其在青岛 市场上的销售。主要因为其在设计 户型时忽略了南北方文化、对户型 需求上差异
P12
PEST分析|技术因素
智能化社区、智能化家居、“3D打印技术”、新型建筑材料的发展、互联网+模式下 的房地产项目开发……随着科技的日新月异，新型技术走进房地产开发的各个环节
P13
波特五力模型|概述
波特五力模型是用于分析产业环境的工具；它通过分析潜在进入者、替代品、购买者、 供应者与现有竞争者五个方面来反映分析对象的竞争力
潜在进入者
供方
现有竞争者
买方
替代品
✓ 迈克尔·波特教授认为，每一个产业中都存在着这五种基本竞争力量，这五种力量共同决定产业竞争的强度以及 产业利润率；
✓ 人口总数直接影响着社会生产总规模； ✓ 人口的性别比例和年龄结构在一定程度上决定了社会的需求结构； ✓ 家庭户数及结构与住房需求量与户型需求密切相关； ✓ 人的消费心理左右着客户的购买需求。
P11
PEST分析|社会和文化因素
文化因素深刻影响客户的消费习惯，在某些前期调研报告中需要做重点分析
太原宝佳项目在做物业定位前充分考虑到了山西的人文特点
✓ 顾问报告中在做区域市场的宏观分析时，可以考虑使用PEST分析工具
P5
PEST分析|政策和法律因素
政策与法律因素一定程度上深刻影响着市场与行业的发展，顾问报告中有时要通过分析 政策法律因素，对当前及未来市场作出研判
政 政府行为 治
法律法规
和 法 政局稳定状况 律
路线方针政策社会和文化因素
因 素 各政治利益集团
P16
波特五力模型|现有竞争者
现有竞争者即项目竞品，竞品分析在房地产开发的各个阶段都具有重要意义
分析现状，寻求机会
对比分析，借鉴经验
✓ 竞品分析在拿地前期可以帮助了解片区内产品的销售情况和竞争状况，判断地块价值和拿地可行性； ✓ 竞品分析可以帮助判断项目优劣势，找到竞争空白点帮助完成项目定位；同时可以发现区域内畅销与滞销产品
P6
PEST分析|经济因素
分析社会经济结构时，通常会涉及产业结构分析；三大产业占比的分析是比较常用的分 析
经 社会经济结构
济 经济发展水平
因 经济体制
素
宏观经济政策
社会经济结构主要包括：产业结构、分配结构、 交换结构、消费结构和技术机构五个方面的内容。 其中，最重要的是产业结构。
当前经济状况
其他一般经济条件
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报告中使用的分析工具介绍
环境分析 战略选择
P2
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环境分析
PEST分 析
产品生命 周期理论
环境分析工 具
波特五力 模型
波士顿矩 阵
ＳＷＯＴ 分析
P3
环境分析工具概述
P4
PEST分析|概述
PEST分析是常用的宏观环境分析工具，它通过政治（P）、经济（E）、社会（S）、 技术（T）四个方面的因素从整体上反映企业外部的宏观环境
✓ 五力模型在可研性报告中使用较多，通过对这几种力量的综合性分析，得出所研究项目的竞争力，进而判断项 目的可操作性。
P14
波特五力模型|供方
五力模型中的供方在房地产市场中为政府；中国的土地所有权归国有，土地使用权的出 让由政府主导，开发商通常不具有议价能力；所以房地产顾问报告中通常不针对供方进 行单独分析