设备设施管理方案

设备设施管理方案

物业保值增值的一个重要因素在于对设施设备的运行和维护管理，“人”与“机”的有机结合才能实现真正意义上的智能化管理，因此，必须有规范操作和维护各系统设备设施的专职专业工程管理和技术人员，以确保设施运行高效、安全，有效延长物业设施及设备的使用寿命。

XX物业将基于对XX科技大厦的需求和重难点分析的基础上，配合运维数据平台的应用和XX物业总部职能部门的支持，提供合适的设施设备运维服务方案：

完善管理制度，组建技术过硬团队，保证设施设备运维；

运用可视化智能化运维数据平台，提高效率和专业度；

加强与周边项目的联动，保证设施服务的稳定；

配合总部职能部门的支持，提高设施服务质量。

设施设备管理重难点分析

XX科技大厦高度达159米，属于超高层筑，且大厦内集商业和办公于一身，消防管理难度大，日常用电负荷相对较高。由于办公人流较为集中，电梯安全问题突出。设备设施安全不仅关系经济效益与企业长远发展，更关系社会效益与可持续发展，根据分析，我们认为以下是XX科技大厦设施设备管理难点，也是设施设备管理的重点。XX物业将针对针对以下难点输出响应的设施设备管理方案。

难点一：设备设施安全

XX科技大厦在入住的前期商业及办公装修相对较为频繁，各种行为活动都涉及电力能源及设备需求，会给设备设施安全运行造成一定挑战。

难点二：电梯安全

办公楼人流量较大，电梯需求集中，除了引流，电梯运行安排和性能维护也非常关键。且电梯设备投入初期调试阶段故障率较高，给电梯安全运行带来一定风险。国内近年电梯安全事件频发，人员密集地的电梯安全需时刻警觉关注。

难点三：商业、办公设施设备保障

互联网业态，不同用电设备负荷，用电时段相对比较集中，对供电质量和保障要求较高，供配电系统的稳定性需要持续关注，以适应不同阶段的峰值变化防止过负载。

管理方案概述

设施设备服务范围

设施设备分级

通过制定分类办法对设备进行有效的分类管理，根据设施设备的不同等级，制定不同设备的巡检、维护保养、维修等方案，合理的安排人力将有限的资源（人力、财力和物力）应用于最重要的设备上，降低维修成本，提高设备管理水平。

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根据设备重要程度，可分为A、B、C、D四类：

A类设备：是那些一旦故障或停机，均会导致重大安全和环境影响，以及对大厦运行和生活重大影响的设备。B类设备：一旦故障或停机，会对大厦运行、生活较大影响的设备。

C类设备：该类设备故障或停机一般不会对大厦运行、生活产生较大影响(或有冗余设计，有备用设备)。

D类设备：该类设备故障或停机不会对大厦运行、生活产生影响，可以采用事后维修，此类设备数量较大，一般把照明灯具、现场插座、端口、安防末端设备设施包含进来。

设施设备服务理念

设施设备管理指导思想

设施管理有其自身的特点，主要有六点，即：专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化。专业化：提供策略化规划、与预算管理、空间规划及管理、设施设备的维护和修护、能源管理等多方面内容，，对水、电、气、热等基础设旗以及公共服务设施的要求不同，所涉及的设施设备也不同，实行专业化服务。

精细化：以信息化技术为依托，以业务规范化为基础，以精细化流程控制为手段，运用科学的方法对项目的业务流程进行研究分析，寻找控制重点并进行有效的优化和控制，实现质量、成本、进度、服务总体最优的精细化管理目标。

集约化：致力于能源的集约利用，通过流程优化、空间规划、能源管理等服务对客户的资源能源实现集约化的经营和管理，以降低运营成本、提高收益，最终实现提高运营能力的目标。

智能化：充分利用现代技术，通过高效的传输网络，实现智能化服务与管理。。

信息化：以信息化为基础和平台，坚持与高新技术应用同步发展，大量采用信息化技术与手段，实现业务操作信息化。在降低成本提升效率的同时，信息化保证了管理与技术数据分析处理的准确，有利科学决策。

定制化：根据客户的业务流程、工作模式，以及存在的问题和需求，为客户量身定做设施管理方案，合理组织空间流程，提高物业价值，最终实现管理目标。

XX物业的工程技术人员拟按原设计与施工标准，结合XX物业管理的实践经验，融合和发挥西方发达国家物业管理的超前理念；对XX科技大厦物业、设施、设备进行维护与保养，以“精致服务”保证所有设施设备的完好率及良好的运行状态。

设施设备的运行和维护管理

物业保值增值的一个重要因素在于对设施设备的运行和维护管理，“人”与“机”的有机结合才能实现真正意义上的智能化管理，因此，必须有规范操作和维护各系统设备设施的专职专业工程管理和技术人员，以确保设施运行高效、安全、有效，延长物业设施及设备的使用寿命。

建立预警机制

物业工程管理须建立预警机制，若有火灾、停电、电梯故障关人、跑水、自然灾害等危及大厦正常运作的事件，须进行有序有效的统一组织和调度，按应急预案，采取正确、及时、有效、安全的措施，在最短的时间内，将事故影响范围和损失控制在最小程度，事后提交详细的事故调查处理。

生命周期管理在XX科技大厦的应用

设备生命周期管理有以下特征：

从被动维修到预防性维保

利用技术手段、经济手段、管理手段、组织手段对项目设施设备进行全方位的运维管理

对设备设施全生命周期的三个阶段（前期管理、运行维修、轮换报报废管理）进行全过程的分析，降低运行和维护风险

通过技术、管理来降低运维成本，提高设备综合产

生命周期管理阶段

前期管理阶段

设备的前期管理包括立项、规划、设计、建造、设备选型、购置、设备安装、系统调试，竣工验收的全部过程。

运行维修管理阶段

包括防止设备性能劣化而进行的日常维护保养，检查，监测，诊断以及修理、更新等管理，其目的是保证设备在运行过程中经常处于良好技术状态，并有效地控制维修费用和设备运行过程中的能耗费用。在设备运行和维修过程中，可综合运用各种技术和管理措施，如传统的机电、暖通技术，以及管理科学如数据分析与模型、行为科学、精益管理、系统工程、价值工程、信息技术等，通过严谨的统计分析与投资回报分析，实现对分摊到单位产品的单位综合设施运行成本的控制。在这个阶段，终极目标是控制单位产品的设施成本，对必要的硬件和管理投资基于投资回报进行科学决策。

轮换改造及报废阶段

轮换期：对于部分可修复设备，设备定期进行轮换和离线修复保养，然后继续更换服役。此期间的管理对于降低购置及维修成本，重复利用设备具有一定的意义。

报废期：设备性能劣化明显，故障频发，可靠性降低。继续使用设备面临异常停机造成的生产损失、维修成本、设备能耗等综合成本已经比正常使用的设备大大增加，这时候必须认真评估是否对设备进行更换。建立系统的报废评估流程，全面地评估设备运行的综合成本，可以帮助深层次地提高设备综合利用效率，从而提