商铺分割技巧

共享知识 分享快乐商铺分割技巧商铺分割对项目销售、招商及后期经营影响深远。

商铺分割后，如何制定合理的租金方案，实现良好收益？本文从商铺分割步骤与要求、分割难题破解、租 金定价与计算公式 3 大方面进行深度剖析，为购物中心提高经营收益提供方法指导，极具实操性！一、商铺分割步骤及要求1、铺位划分的前期工作2、铺位划分顺序了解基本平面布 拿到图纸，主要设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱局，提出 网如何分布，哪个部分需要更改，要即时提出修改意见修改意见认识柱网 一般规则的柱矩是 9x9 的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情结构 况了解防火 分区了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体 防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何 东西的，不要把消防栓的设置包到铺位内3、不同商业业态开间进深要求 （1）餐饮对开间进深的要求（2）服饰对开间进深的要求开间 ≥ 4 米，多为 8－12 米 进深 ≥ 10 米，多为 12－15 米，一般≤ 25 米 开间进深比 多为 1：2.5，一般≤ 1：5开间 ≥ 3 米，多为 4.2－6 米 进深 ≥ 6 米，多为 10－12 米，一般≤ 15 米 开间进深比 多为 1：3，一般≤1：4卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识 分享快乐层高 停车位配套设施≥ 4.5 米，以 6－7 米为佳 餐厅门前须有足够的停车位 电力不少于 20 千瓦/100m2 ，有充足的自来水供应，有隔 油池， 有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置以某商业广场的酒吧街为例：4.2－8.4 米； 单铺开间 酒吧街的前半部分由于商铺开间多为 4.2 米，餐饮店基本会两间连着租赁 单铺进深 15－18 米 单铺层高 7 米 开间进深比 1：1.8-1：3.5（3）美容美发对开间进深的要求开间 ≥ 5 米，多为 6－10 米 进深 ≥ 12 米，多为 15－20 米 开间进深比 多为 1：2，一般≤ 1：4 层高 ≥ 4.5 米，以 6－7 米为佳 面积 ≥ 100 ㎡，多为 200－500 ㎡ 停车位 对停车位要求不高 配套设施 有足够的电力供应即可层高 停车位 配套设施≥ 4.5 米，以 6 米为佳 对停车位要求不高 有足够的电力供应即可以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺一服饰类商铺开间3.6－6 合租米，品牌服装一般会租转角位置，并且多间一起服饰类商铺进深 10－12 米服饰类商铺层高 3.5 米开间进深比 1：2-1：3以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺二服饰类商铺开 间4.2 米服饰类商铺进 深10-12 米服饰类商铺层 高5米开间进深比 1：3-1：4卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识 分享快乐二、商铺分割难题与破解方法1、商铺分割难题破解难题 1：铺面分割 空中街市的回廊,一户一厕所一管网系统一楼梯等,造成商铺开发成本增 加使用率减少；沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；难题 2：辅助功能区 辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。

主要是楼梯太多、厕所 太多、空闲场地太多。

这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业 管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。

铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。

卑微如蝼蚁、坚强似大象难题 4：公摊比例过高共享知识 分享快乐难题 3：通道分割 许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的 导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规 则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。

1、商铺分割常见难题 （1）合理设计商业场所平面布局 方法 1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降 低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、 取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均 作为商铺招租和出售。

目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情 况来看，这种状况几乎每个城市都存在。

减小公摊的办法，无非是提高 使用率。

提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有 的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。

根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最 大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩 到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接 受的。

方法 2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识 分享快乐方法 3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉 在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路 视野有益。

方法 4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计 两条纵横通道交叉时,如空间太大，可采用环形或敞开式,使与标准铺位 面积相差不大。

卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识 分享快乐方法 5：边线以直线为主 对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧 无。

方法 6：变现不规则尽可能拉直处理 对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀， 但会使道路齐整，便于人流贯通。

卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识 分享快乐方法 7：边角区域不规则可以考虑适当弯曲 如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之 面积差不要过大。

方法 8：卫生间和消防梯处，道路边线不设摊位 在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面， 如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度 0.5 米，墙面做货架处理。

卑微如蝼蚁、坚强似大象共享知识 分享快乐方法 9：多层面注意主通道设计 主通道与辅道有差距，主通道应在 2.4 米以上，若在电梯口的主通道要 有 3 米左右的驻留空间。

在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使 之为主要的纵横线或是形成主通道。

方法 10：弧形与环形设计有不同的`运用 在正方形楼面积中，多采用环形设计。

在交错道路的平面中，有间距大 的多采用弧形或环形设计。

卑微如蝼蚁、坚强似大象方法 12：不可生硬搬用棋盘式共享知识 分享快乐方法 11：电梯口的拐角处可用弧形设计 在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。

越不规则的地方，弧 形设计应用越广泛。

在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可 生硬搬用棋盘式。

方法 13：电梯口要设有主要通道卑微如蝼蚁、坚强似大象方法 14：单层小面积区域，考虑敞开式与隔断式结合 单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中 间用敞开式。

摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞 开则可采用弧形的设计。

在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许 多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。

平面布局设计是确定通 道形态，确定铺位的布局和面积大小，最大限度地为每个铺位带来通行 人流，提供更多的生意机会。

共享知识 分享快乐（2）强化铺位的功能设计方法 1：主通道辅通道根据人流量进行设计 功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分 主通道与辅通道，主通道为 2.4 米、2.8 米、3 米、3.2 米或更大；辅通 道则为 2.2 米、2 米、1.8 米、1.5 米，具体区域通道的宽度应根据人流 量来设计。

方法 2：大小不仅应和经营业态相吻合 大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服 装摊位一般设计为 6-25 平方米即可，36 平方米的就为大商铺。

门最好 是玻璃门，单门或两扇门都可以，尽可能以长方形为好，一般黄金矩形 商铺的使用率最高，不规则的边角在商铺使用中可做服务业态或艺术处 理（如形象广告、水吧等）。

方法 3：墙面使用材料依据经营的产品和市场档次而定 隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面 用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。

总之墙面的使用要以具体经 营的产品和市场档次而定，门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。

30 平方 米以下的商铺玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央。

1、商铺租金定价的参考原则卑微如蝼蚁、坚强似大象三、商铺分割后租金定价与计算公式2、租金定价方法投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按 10-15 年的租金收益来定售价，比如是 15 年能租到 40 万，那3、租金定价计算公式卑微如蝼蚁、坚强似大象（7）计算该具体商铺的权重系数。

用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。

公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数（9）计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。

公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价变化递减。

（8）依此类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数（10）至此，商铺的具体价格制定基本完成。

然而这不是一成不变的,而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

卑微如蝼蚁、坚强似大象。