营改增房地产、建安新老项目过渡 小心砸了自己的脚-财税法规解读获奖文档
营改增后房地产、建安业这样征税
营改增后房地产、建安业这样征税营改增后房地产、建安业这样征税本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。
第二部分房地产相关的税收规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，20__年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者20__年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划【摘要】在营改增政策下，房地产开发企业面临着新的纳税筹划挑战和机遇。
本文将从营改增政策对纳税筹划的影响、新老项目的筹划策略、税务风险防范措施等方面展开探讨。
营改增后，房地产开发企业需加强管理，规避税务风险，合规评估和监管成为必要措施。
新项目的纳税筹划策略和老项目的优化方案也是企业需要重点关注的领域。
文章强调营改增后房地产开发企业纳税筹划的重要性，探讨未来发展趋势，并提出加强管理以规避税务风险的建议。
通过深入分析和研究，帮助企业更好地应对营改增政策带来的变化，实现稳健发展。
【关键词】营改增政策、房地产开发企业、纳税筹划、新老项目、影响、策略、优化方案、税务风险、防范措施、合规性评估、监管、重要性、发展趋势、管理、税务风险。
1. 引言1.1 营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增政策的实施对房地产开发企业的纳税筹划带来了新的挑战和机遇。
新老项目的纳税筹划成为企业管理者面临的重要课题。
针对营改增政策对房地产开发企业纳税筹划的影响，企业需要审慎制定新老项目的纳税筹划策略，优化老项目的纳税方案，并加强税务风险的防范措施。
纳税筹划不仅关系到企业的税负，还关系到企业的财务稳健性和发展前景。
合规性评估和监管成为企业管理者不可或缺的工作。
在这一背景下，企业需要认识到营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划的重要性，及时调整筹划方案，规避税务风险，确保企业的可持续发展。
未来，随着税收政策的不断变化和税法法规的进一步完善，房地产开发企业面临的税收压力将不断增加。
加强管理以规避税务风险，是企业在纳税筹划中必须要重视和努力的方向。
只有不断优化筹划方案，加强管理监管，才能为企业的发展提供有力的支持和保障。
2. 正文2.1 营改增政策对房地产开发企业纳税筹划的影响营改增是我国对增值税政策进行的一次重大改革，对于房地产开发企业的纳税筹划产生了深远的影响。
营改增将原有的营业税和增值税合并为一种税种，简化了税制，降低了税负。
＂营改增＂深度解读之建安篇-财税法规解读获奖文档
＂营改增＂深度解读之建安篇-财税法规解读获奖文档建筑业营改增较为关注的有：是否在服务提供地预缴，预缴的比例是多少；对于工程老项目如何判定，对于老项目的过渡政策有哪些；对于违法分包，是否会存在税务风险；甲供材的处理方式是否发生改变等。
文件对于上述部分内容作了相关规定，但也有部分事项未做明确规定，需要结合以往政策或者以后陆续出台相关政策来判定。
1、建筑业适用税率与征收率《实施办法》第十五条规定，纳税人提供建筑服务的税率为11%，对于小规模纳税人及特殊项目适用3%征收率为。
一般纳税人适用税率为11%，但清包工纳税人、甲供工程纳税人，建筑老项目纳税人可以选择适用简易计税方法，小规模纳税人适用征收率为3%。
2、建筑业纳税地点（1）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。
总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
（2）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
百丞思考：建筑企业一般纳税人和小规模纳税人提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴，再向机构所在地纳税申报。
而其他个人提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管税务机关申报纳税。
在纳税地点上，同营业税类似，之前是全部在服务发生地缴纳；而现在在发生地预缴，再向机构所在地或居住地缴纳。
但其他个人提供建筑服务，需要在服务发生地申报纳税，存在差异。
3、建筑业预收款的纳税义务发生时间第四十四条：增值税纳税义务发生时间为：（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销售不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
百丞思考：文件对于建筑业和房地产预收款纳税义务的时间，同营业税规定是一致的，均为收到预收款的当天。
对于建筑企业而言，在工程开始阶段，会收到部分工程预收款，与建筑材料进项税的取得，可能存在时间差，这样就会产生先缴纳增值税税款的情况，所以，建筑企业应统筹安排建筑材料的采购时间，保证增值税税负的平稳。
营改增,新老工程项目区分必知![文档首发]
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营改增，新老工程项目区分必知！[优良文档首发] 建筑业营改增5月1日全面实行，大体是建筑公司2016年的优等大事。
营改增过渡期内，新老项目怎样连接？怎么才能最大限度减少损失？小编整理了著名税务专家肖太寿博士的有关解读，供公司参照。
营改增，新老工程项目区分必知！第一，营改增过渡期履行的原则是什么？原则是：新项目新政策，老项目老政策。
新项目按增值税率办理，老项目持续依据营业税办理。
第二，什么叫新项目？什么叫老项目？新老项目区分为四种状况：第一个标准是以工程施工允许证为标准的。
营改增以前签署的建筑施工合同，但没有办理施工允许证，工程未动工，5月1往后才办理施工允许证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
第二个标准是以合同为准。
5月1往后签署施工合同的项目叫做新项目。
5月1日前未竣工、营改增以后持续施工的项目，叫做老项目。
先上车后买票的行为，5月1日以前没有签合同，包含工程施工允许证等法律手续，但已正式动工了，5月1往后补办手续的工程，还叫做老项目。
第三，一定理解的六种状况：5月1日前采买的建筑资料已经用于工程项目但拖欠资料款， 5月1往后才支付资料款而获取了供给商开具的增值税专用发票，不能够抵扣增值税的进项税。
5月1日前购置的办公用品、机械设施等固定财产及其余存量财产，但未获取发票，5月1往后才获取增值税专用发票，相同不能够抵扣增值税的进项税。
5月1日前已竣工但未结算，5月1往后结算并收到工程款，持续按3%交营业税，持续开建扎营业税发票。
5月1日前竣工并且进行了却算，但业主向来拖欠工程款，5月1往后业主才支付工程款，施工公司持续按3%交建安税，开建安发票。
5月1日前已经竣工以及营改增以前未竣工的施工项目，营改增以后持续施工的项目，可能有两种方法办理，第一，持续依据老政策履行，就是按3%上建安税，第二，履行3%的税率简略增值税。
这两种究竟是哪一种？以有关文件出来为准。
5月1往后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的状况下，一定要分开采买，分开核算，分开决算。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增（简称“改革”）自2016年5月1日开始实施，对房地产开发企业的影响深远。
改革主要包括增值税税率的调整、转型到“增值税一般纳税人”和纳税结构的优化。
针对新老项目的营改增后的税务筹划如下：一、新项目对于房地产开发企业来说，新项目开发的营改增后的蓝图已经开始了。
新项目是指建设周期从营改增实施之日开始的项目，因为营改增将现行的地税与国税合并，纳税对象范围发生变化，房地产开发企业需要重新进行纳税筹划。
房地产开发企业应该在项目前期规划阶段就要提醒纳税筹划的重要性，计算好后期的税负，提前规避税务风险。
新项目的营改增筹划中应该注重以下四个方面：1. 税率咨询根据新项目的开发特点，进行税率咨询，了解不同项目的税率变化情况。
例如，对于购买套餐使用的房地产项目，房地产开发企业应尽可能让客户享受到更低的税率。
此外，还应该咨询国税局和地税局，了解减税的进一步详细情况。
2. 减免税额为新项目争取更多减免税额，以优化结算税务负担。
营改增政策中有许多税收优惠规定，如建筑资料、管理费、物流成本等都可申请减免。
因此，房地产开发企业应该对每个项目开展详细的税收筹划，争取更多的税收优惠政策。
3. 优化财务结构为了降低税收成本，房地产开发企业应考虑通过优化财务结构来合理利用现有资源，实现税收优惠。
比如，把新增的一般纳税人项目和住宅销售项目合并，等等。
4. 防范税务风险开发新项目前，房地产开发企业应尽量避免设计不合理、缺乏法律依据、财务信息不真实等方面的风险。
公司应该进行税务合规性审计，确保所谓税务优惠政策的真实性和合法性，避免未来税务争议问题。
二、老项目对于老项目来说，对营改增的适应性将会面对更多的挑战。
营改增后的税制与旧税制相比发生了很大变化，而这些变化将对老项目的税务筹划产生巨大影响。
因此，老项目的营改增税务筹划应着眼于以下几个方面：1. 应对增值税调整营改增导致房地产开发公司的增值税税率由分「国税」和「地税」的情况转变为一税人确定的「国税」税率。
建安及房地产业＂营改增＂新政要点整理-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！建安及房地产业＂营改增＂新政要点整理-财税法规解读获奖文
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一、应税行为注释及税率
1.销售不动产税税率11%
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
2.租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。
其中提供有形动产租赁服务，税率为17%，提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
〔1〕融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。
即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。
不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。
按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。
融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。
房地产(建安)营改增进项筹划那些事-财税法规解读获奖文档
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房地产（建安）营改增进项筹划那些事-财税法规解读获奖文档
近期学习了不少财税老师关于房地产、建安营改增相关的知识。
老师们在
文章或培训中都提到了营改增后增值税筹划的事情，可谓营未改，谋已动，
身未动，心已远其中老师们关于增值税进项筹划的观点，因个人学识所限，
对一些观点存疑，有的观点是各老师之间也不一致。
特总结各方观点形成
此文向各位请教。
一：梳理小规模纳税人供应商
1. 老师观点：在企业进项税额管理上，做好供应商的管理。
梳理小规模
纳税人，督促其转变为一般纳税人，否则另外选择一般纳税人的供应商。
2.个人看法：不能简单的如同老师这样划分，应该综合考虑。
选择从一般
纳税人和小规模纳税人采购后的净利润没有太大差别时，应当选择采购一
般纳税人的货物或劳务；如果采购小规模纳税人的货物或劳务后企业的净
利润会增加，且增加的利润可以弥补不能抵扣进项的损失，那么应选择与
小规模纳税人进行合作。
（如下表）
例表：企业取得不同类型发票，支付不同价款，对比分析。
发票类型
发票金额（付款）计入成本
可抵扣普通
发票 1000 1000 0 小规模代开 1030 1000 30。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划【摘要】营改增政策的实施给房地产开发企业带来了新的纳税筹划挑战。
在新项目纳税筹划方面，企业可以通过合理安排成本费用、利用税收优惠政策等方式降低税负。
对于老项目，企业可以考虑整体转型重组、优化资产结构等筹划策略。
纳税风险依然存在，企业需及时关注税法变化，制定相应筹划措施和风险防范措施，以避免不必要的税务风险。
营改增后房地产开发企业的纳税筹划至关重要，未来需要加强税务合规意识，积极应对政策变化和市场需求，以确保企业的可持续发展和利润最大化。
【关键词】营改增、房地产开发企业、纳税筹划、新项目、老项目、纳税筹划策略、风险分析、措施建议、税务风险防范、重要性、发展趋势。
1. 引言1.1 背景介绍房地产开发企业是指在国家规定的区域范围内，依法从事房地产开发活动的企业。
在我国，房地产业一直是经济发展的重要支柱产业之一，对于国民经济的发展具有重要的促进作用。
随着房地产市场的不断发展壮大，房地产开发企业纳税问题也日益受到社会的关注。
2016年5月1日，中国实施了营改增政策，这是我国税制改革的一项重大举措。
营改增政策通过将销售税拆分为增值税和营业税两部分，实现对生产环节的征税，减少了税负对企业经营的影响，促进了企业的发展。
对于房地产开发企业来说，营改增政策的实施对其纳税筹划产生了深远影响，需要及时调整筹划策略，降低税收成本，提高经营效益。
在这样的背景下，本文将对营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划进行深入研究，探讨纳税筹划的重要性以及未来发展的趋势，为房地产开发企业提供合理的纳税筹划建议，帮助企业应对税收风险，实现可持续发展。
1.2 营改增政策概述营改增政策是中国税制改革的重要举措之一，旨在减轻制造业企业和实体经济的税负，促进经济转型升级。
营改增的核心是以增值税替代原来的营业税和其他税种，使税制更加简化透明。
营改增政策的实施对于房地产开发企业来说，意味着纳税方式的调整和优化，对企业财务和税务管理提出了新的要求。
财会[2016]22号文解读：“营改增”后会计处理实务-财税法规解读获奖文档
![财会[2016]22号文解读：“营改增”后会计处理实务-财税法规解读获奖文档](https://img.taocdn.com/s3/m/da24f497a0116c175e0e481d.png)
财会[2016]22号文解读：“营改增”后会计处理实务-财税法规解读获奖文档会计科目与分录就一个工具，如果不出这个文件，实际上所有的增值税业务还是可以处理的。
这个文件的唯一的意义，是进行了标准化的统一。
但是，下面我们可以看到，它统一得并不是那么完美。
为正确学习理解22号文，必须要注意三点：掌握增值税处理的一般原则、知道22号文以前的增值税处理方式、明白22号文的优点和缺点。
不这样，无法正确学习。
1、一般计税与简易计税对于一般纳税人来说，会计处理可以分为一般计税与简易计税两类，其区别不是会计文件决定的，而是税收政策决定的。
一般计税，必须要分别确认销项与进项，所以必须通过应交增值税二级科目来处理；简易计税，因为不能抵扣进项，所以，不能通过应交增值税二级科目来处理。
22号文在规定中，设立了一个新的二级科目转让金融商品应交增值税，并且，对于转让金额商品差额纳税进行了手把手的规定，其纳税分录为：借应交税费-转让金融商品应交增值税贷银行存款这样处理，不通过应交增值税，如何抵扣进项呢？按《营改增试点办法》的规定，转让金融商品，适用差额纳税，但并非不能抵扣进项，怎么可以不通过应交增值税呢？这样规定的另一个坏处是，让一些人，尤其是对税务规则把握不准的人，会产生这样的理解：按财税【2016】22号文的规定，难道金额商品转让必须简易计税了，这就把事情闹大了，财会文件怎么可以修改纳税义务？为什么我强调学习文件必须要得法，必须把握规则，原因就在于此。
只有当你懂得了增值税处理会计原则，才不会对22号文照单全收，而知道它的特点与存在的问题。
只有这样的学习，才是真正的学习。
回到这一点上，除非直接修改营改增政策，由财税或税总发文件明文规定金融商品转让不得抵扣进项，否则，不通过应交税费-应交增值税核算，就是在自找麻烦。
实际上，金融商品的计算涉及复杂的会计处理，比如涉及交易性金融资产及公允价值变动，通过专门的科目核算其盈亏情况，也是需要的。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。
近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。
而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。
营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。
在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。
土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。
如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。
为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。
【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。
随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。
而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。
在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。
问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。
老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。
解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。
如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。
1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划摘要：营改增税制改革实行以来，房地产行业的纳税方式发生了较大变化，对新老项目纳税筹划产生了影响。
本文对营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划进行研究，通过分析税法规定，探讨营改增后新旧税制的不同点，分析房地产企业在新税制下纳税的机遇和挑战，提出相应的纳税策略，并提供实例分析。
通过本文的研究，有助于房地产开发企业更好地顺应税制改革，提高财务管理水平，实现可持续发展。
关键词：营改增、房地产行业、新老项目、纳税筹划、税制改革正文：一、引言自2016年5月1日起，营业税被增值税所取代，这意味着原有的房地产开发企业纳税方式发生了较大变化，对新老项目纳税筹划产生了影响。
本文旨在对房地产开发企业在营改增后纳税筹划的实践问题进行深入研究，分析纳税筹划中的机遇和挑战，提出相应的策略，并对新老项目的纳税情况进行实例分析，为房地产企业提供参考。
二、营改增带来的变化1.新旧税制的不同点营改增后，房地产开发企业在缴纳增值税方面有以下不同之处：（1）纳税主体不同。
增值税的纳税主体是企业，而营业税的纳税主体是营业者；（2）适用范围不同。
增值税适用范围更广，营业税限定在工商营业税的应税行为；（3）税率不同。
增值税税率为3%、6%、11%、13%，而营业税一般为3%至5%。
2.纳税筹划中的机遇和挑战在新税制下，房地产企业也面临机遇和挑战：（1）机遇：增值税采用输入税抵扣的方式计算税额，对企业有一定的税负减轻作用。
另外，在缴纳增值税方面，不同的项目税率也给企业带来了灵活性，可针对不同的项目选择更优的税率；（2）挑战：新税制下，一些企业纳税负担也有所增加，这需要制定合理的纳税策略，以降低纳税成本。
此外，应当注意遵守税法，避免违规行为可能带来的风险。
三、新老项目纳税筹划的实例分析1.老项目纳税筹划某开发商在2009年开发了一栋商业公寓，投资金额5000万元，原营业税税率为5%。
按照增值税的计税方式，其应逐年纳税。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增后，房地产开发企业面临着新的税收政策和挑战，其中最大的挑战之一就是如何对新老项目进行纳税筹划，以最大限度地降低税收负担，提高企业利润。
一、什么是营改增？营改增是指从增值税向营业税转移，通过将商品的增值纳税转变为销售额的纳税，实现企业纳税和财政收入的增长。
因为增值税和营业税的计算方式不同，所以企业的纳税筹划也需要做出调整和变化。
二、新老项目对纳税筹划的影响新项目指的是在营改增后开发的项目，而老项目则是指在营改增前就已经开发的项目。
这两类项目对企业纳税筹划的影响是不同的。
对于新项目，企业可以在设计阶段就考虑如何降低税负。
主要的策略包括：1、合理规划销售方案：企业可以考虑通过分期付款、折扣促销等方式控制销售额度，以降低营业税和增值税的金额。
2、优化合同设计：合同设计中的条款是可以灵活控制税负的关键点。
例如，合同中可以加入免费赠送、定金、代金券等优惠活动，减少实际的销售额，并进一步降低税负。
3、明确项目定位：新项目的定位非常重要，不同的定位决定了不同的购房人群和销售策略。
如果将项目定位为低价位的经济型房屋，可以采取较为灵活的销售规划，包括多个分期支付、附赠物业等，以减少税负。
针对老项目，企业需要通过对项目历史数据的研究，制定科学合理的纳税策略。
通常情况下，老项目往往面临着较高的税负压力，但是也存在一定的纳税优惠政策，例如转让所得税特定政策、税前扣除、税收平衡等。
三、如何选择最优纳税方案？在做出任何纳税筹划决策之前，企业需要对现有经营状况进行全面分析，了解其项目性质、规模大小、销售额、税负等情况。
通过对历史数据和预测数据的分析，企业可以获取更多的信息和判断准确纳税策略的方向。
1、优化采取合同设计：选择合理的合同设计，是降低营改增后税负的重要方案。
2、选择税前扣除政策：对于老项目，在营改增后的时期内，一定要根据相应的规定选择税前扣除政策。
3、充分利用税收平衡政策：在营改增后，房地产开发企业还可以利用税收平衡政策，采用资本化成本、不动产计入出租收入等方法等，从而减少税负。
营改增房地产、建安新老项目过渡 小心砸了自己的脚[税务筹划优质文档]
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对于房地产和建安企业来说，已建在售项目，在建项目等，营改增后如何缴纳增值税，业界是非常关注的。
从前年开始，就有不少纳税人通过各种各种方式询问，有没有这方面的消息，要如何作筹划？小编一直是说，相信肯定会以实事求是的原则来处理新老项目的问题，正常生产经营即可，没必要搞什么自作聪明的筹划。
3月8日，财政部办公厅主任、新闻发言人欧文汉先生在解读2016年财政预算报告时，涉及此问题时这样说到：“拟对税收优惠政策原则上予以延续，对特定行业采取过渡性措施,确保全面推开营改增后，所有行业税负只减不增。
”由此，可以说，有关新老项目过渡的问题，比较明朗了。
其实，在历次税改（如1994年开征土地增值税，2012起营改增的跨期租赁有形动产）中，对于税额大的跨期项目，都会给予过渡期规定。
可以想象得到，新项目新办法，老项目简易办法过渡是不用担心的问题。
但有一点，小编曾多次听闻，有“聪明”的人此前想利用过渡期政策做“筹划”，煞有其事的建议房地产行业在营改增之前不要接受建安工程等发票，待到营改增后，再要建筑企业将老项目的建安工程款开具增值税专票，以此作为新项目的进项抵扣。
对于此类“筹划”，小编也要郑重提醒，你聪明，税务机关也不蠢。
此次是全增值税模式下的运行，不同于前几次的营业税与增值税并存的模式，相信相关部门会对此内问题作出相应的规定，如营改增后建安企业开具往期已发生的建安工程的发票只能开具普通发票等。
建安行业“营改增”实务解析和风险管理
5.适用简易计税方法的类型
小规模纳税人
老项目
一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程劳务
一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
新项目中清包工
一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
附件二《规定》给予了建筑企业在计税方法上一定的选择权，也带来了一定的筹划空间，企业需考虑多种因素进行合理的筹划以降低税负。
1.4 什么是价税分离？
税 额
收入、成本费用、资产投资会计核算方法发生哪些变化？
1.5 营改增对收入的影响？
某项目，合同总金额为11.2亿元
收入总额11.2亿元 11.2*3.3% 税金总额：0.3696亿元
营业税下
增值税下
收入总额：10.1亿元 11.2/(1+11%) 收入下降：1.1亿元 下降幅度：9.82% 应缴增值税： （1.1-？）亿元
-
需要
税控收款机进项税
可抵免
可抵扣
增值税税控专用设备及服务
-
可抵扣
税金归属科目
-
应交税费-应交增值税-进项税额 -进项税额转出
合同签订价格考虑
价低者
需计算价格与税费临界点
增值税发票取得要求
-
增值税专用发票
2.4 增值税税率是多少？（1）
纳税人身份
税率
征税范围
一般纳税人
适用税率
6.差额纳税
要点梳理
1、老项目继续保留营业税差额征税方法 试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 2、新项目扣除分包后差额2%预交 纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
建筑业营改增过渡期新老项目衔接讲解-会计实务精选文档首发
会计实务优秀获奖文档首发！建筑业营改增过渡期新老项目衔接讲解-会计实务精选文档首发建筑业营改增过渡期新老项目衔接讲解
建筑业营改增5月1日全面实施，大概是建筑企业2016年的头等大事。
营改增过渡期内，新老项目如何衔接？怎么才能最大限度减少损失？我整理了知名税务专家肖太寿博士的有关解读，供企业参考。
第一，营改增过渡期执行的原则是什么？
原则是：新项目新政策，老项目老政策。
新项目按增值税率处理，老项目继续按照营业税处理。
第二，什么叫新项目？什么叫老项目？
新老项目划分为四种情况：
第一个标准是以工程施工许可证为标准的。
营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
第二个标准是以合同为准。
5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。
5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。
先上车后买票的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。
第三，必须明白的六种情况：
5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。
5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产，但未获得发票，5月1日后才获得增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的。
营改增后,新老项目交替过程中的税务如何处理？【建筑工程类独家文档首发】
营改增后，新老项目交替过程中的税务如何处理？【建筑工程类独家文档首发】一、营改增前签订总承包合同并动工，营改增后签订分包合同，分包人增值税计税方法的选择由于一项工程只有一份《建筑工程施工许可证》，而且是由发包方进行办理，分包人不需要办理《建筑工程施工许可证》，所以营改增前（2016年4月30 日之前）的老项目在营改增后（2016年5月1日之后），发生总包与分包人签订分包合同，作为建筑企业的分包人做的分包业务是老项目。
纳税人提供的建筑分包服务，在判断是否是老项目时，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也属于老项目。
例如：一个项目甲方与乙方签订了合同，建筑工程施工许可证上注明的开工日期在2016年4月30日前，5月1日之后，乙方又与丙方签订了分包合同，则丙方可以按照建筑工程老项目选择适用简易计税方法。
有一些地方国税局明确发文规定：1、河北省国家税务局关于全面推开“营改增”有关政策问题的解答（之二）中第31条“关于建筑分包合同老项目的判断问题”，规定如下：“提供建筑服务新老项目的划分，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也应视为老项目。
”北京市国税局建筑业26个热点问题根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，建筑工程总包方按照老项目选择简易计税方法计税，其与分包方在5月1日后签订分包合同的，分包方可以选择简易计税方法计税。
《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明开工日期在4月30日之前的建筑工程项目，建筑工程总包方按照老项目选择简易计税方法计税，其与分包方在5月1日后签订分包合同，分包方不可以按老项目选择简易计税。
《天津市经济技术开发区国税局营改增热点问题解答（第二期）第三条问：一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，丙方是否能能够选择简易计税方法？答：财税（2016）36号文规定，为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法。
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会计实务类价值文档首发！营改增房地产、建安新老项目过渡小心砸了自己的脚-财税法规
解读获奖文档
对于房地产和建安企业来说，已建在售项目，在建项目等，营改增后如何缴纳增值税，业界是非常关注的。
从前年开始，就有不少纳税人通过各种各种方式询问，有没有这方面的消息，要如何作筹划？小编一直是说，相信肯定会以实事求是的原则来处理新老项目的问题，正常生产经营即可，没必要搞什么自作聪明的筹划。
3月8日，财政部办公厅主任、新闻发言人欧文汉先生在解读2016年财政预算报告时，涉及此问题时这样说到：拟对税收优惠政策原则上予以延续，对特定行业采取过渡性措施,确保全面推开营改增后，所有行业税负只减不增。
由此，可以说，有关新老项目过渡的问题，比较明朗了。
其实，在历次税改（如1994年开征土地增值税，2012起营改增的跨期租赁有形动产）中，对于税额大的跨期项目，都会给予过渡期规定。
可以想象得到，新项目新办法，老项目简易办法过渡是不用担心的问题。
但有一点，小编曾多次听闻，有聪明的人此前想利用过渡期政策做筹划，煞有其事的建议房地产行业在营改增之前不要接受建安工程等发票，待到营改增后，再要建筑企业将老项目的建安工程款开具增值税专票，以此作为新项目的进项抵扣。
对于此类筹划，小编也要郑重提醒，你聪明，税务机关也不蠢。
此次是全增值税模式下的运行，不同于前几次的营业税与增值税并存的模式，相信相关部门会对此内问题作出相应的规定，如营改增后建安企业开具往期已发生的建安工程的发票只能开具普通发票等。
对于新老项目并存的房地产、建安企业，增值税专票的开具日期与发票对。