物业设备管理规程

物业设备管理规程

一、设备的申购与验收管理

1、设备申请

根据企业正常运作或维修需要，由工程部或办公室申请，填写《设备购置申请表》。物业经理及公司财务审核，由物业总经理批准购置。

2、设备采购

采购人员应对所采购设备的用途、要求、质量标准等掌握清楚。如有必要，购买时应会同设备技术人员对设备性能、质量等作鉴定，确认质量合格、性能符合要求，价格合适才能办理付款手续。

3、设备验收

设备提货后，由工程主管会同技术人员开箱试用、验证设备，填写《设备验收表》；验收合格才能办理入库建帐手续。

二、设备接管验收管理

1、新建物业设备的接管验收由物业公司组织相技术人员组成验收组，会同开发商、承建商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。验收不合格应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。

2、当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可投入使用，与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。

三、设备台帐的建立

1、设备分类

A、Ⅰ级设备：电梯、发电机、二次供水加压水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、变压器、高低压配电柜、火灾报警控制柜、消防联动柜、中央空调机组。

B、Ⅱ级设备：门禁对讲系统、监控系统、道闸系统、自动灭火设装置、车场自动收费装置、泳池水处理装置。

C、Ⅲ级设备：区域火灾报警控制按钮、楼层配电箱、楼层电表箱、排风机、风机盘管、楼层控制柜、排污泵、工程维修设备等。

2、设备的编号

A、第一部分表示单位的名称：用单位名称拼音大写字母表示；（如有重复可加注第二个拼音，以此类推）

B、第二部分表示设备的代码：用数字01－99表示；

C、第三部分表示单位设备序号：用数字1．2．3......表示；

D、第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；

例：Y-06-5-(Ⅰ)

御景花园电梯5号梯Ⅰ级管理设备

工程部负责建立物业详细的设备台账，并负责更新与存档。设备台账须与设备技术档案资料相对应。

四、设备使用管理

1、维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行操作使用，须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。

2、工程主管应定期分析各种设备状态记录，确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。

3、设备的标识

设备上应贴上标识，注明型号、用途、责任人、投入使用时间、设备状况、维保单位等，设备标识牌由物业公司统一设计,注意室外标识的防水处理。

5、设备的状态

重要设备的工作状态须标识“禁止合闸”、“常开”、“常闭”、“合闸”“断开”“检修中”等。

6、设备的封存

工程部应在设备封存前做好防腐防锈处理，贴上“封存”标记，封存地点应保持干燥、干净、安全。工程人员应定期检查封存的设备，封存设备重新启用时预先保养一次，重新测试正常后再启用。

7、设备的报废

对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程部填写《设备报废申请单》，经公司负责人审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，报废原因，由公司最终确认处置方法。

8、设备的检定

A、电梯年检：维保单位应在电梯年检前进行一次自检，并按规定时限报送特种

设备检验部门进行年检。

B、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

C、计量器具、万用表、电流计，绝缘摇表等由物业公司自行送检。

五、设备安全管理

1、持证上岗

从事特殊工种作业的员工：电工、焊工、电梯工、消防中心值班员等，须持证上岗。

2、事故处理

发生设备安全事故后，值班人员须立即通知公司相关负责人，工程部须组织人员抢修，事后工程部须向公司提交设备安全事故报告，公司根据报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。

六、设备维修保养管理

1、日常维护保养：指经常性的维护保养工作，包括定期检查、清洁、防锈、紧固和润滑，对不经常运行的机械设备进行试运行，发现小故障及时排除，做好日常维护保养记录。

2、一级保养：指对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏、故障进行处理。

3、二级保养：指对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏、故障处理或更换。

4、中修工程：指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和

更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。

5、大修工程：指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。

6、设备更新和技术改造：指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

7、事后维修：指设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。

8、状态维修：指通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

9、设备保养、中修、大修周期表（根据实际项目删增）