物业设备管理 PPT课件

6、特种设备
①电梯； ②机械车位； ③锅炉等其他国家规定属于特种设备范围内的。
二、物业设备管理的内容
1、基础资料的管理
① 设备原始档案资料，如验收文件、验收记录、 测试记录、产品合格证、使用说明书、遗留问 题解决办法、会议纪要等；
② 运行记录，按时间、分类型、妥善保管； ③ 考评资料 ④ 技术革新资料
一、物业设施设备的构成
1、给排水系统； 2、燃气系统； 3、空调、通风系统； 4、电气工程设备系统； 5、智能化楼宇的技术设备系统； 6、特种设备。
消防系统分散在以上1、3、4、5系统内，是物业设施设备管理的重要 组成部分。
一、物业设施设备的构成
1、给排水系统；
供水水压不足，满足房屋使用人正常用水的设备 和设施，主要由市政管网、水表、蓄水池、供水 泵、水阀、管网等组成；
一、物业设施设备的构成
2、燃气系统
按照用气种类，分煤气与天然气两类 包括燃气管网、燃气灶、燃气表等
3、空调、通风系统
包含三大类，冷、热、通风系统等
一、物业设施设备的构成
4、电气工程设备系统
指物业供电、照明及电气控制服务设备设施，房屋 运输设备，防雷及接地装置。 ①供电及照明设备，包括高低压设备，如高压柜、 变压器、低压配电柜等； ②防雷及接地装置；
② 排水、用来排除生活污水和房屋雨、雪的设备和 设施，包括：排水管道、排污管道、通气管、清 通设备、提升设备、污水井、化粪池等组成；
一、物业设施设备的构成
③房屋卫生设备，包括浴缸、马桶、洗面盆等； ④热水供应设备，包括淋浴器、热水管道、加热器 等； ⑤消防设备，包括喷淋系统、消防栓、消防泵、喷 淋泵等；
一、物业设施设备的构成
5、智能化楼宇的技术设备系统
①监控安防设备。楼宇自动化为主，如消防、监控 、车辆管理、周界报警、电子围栏等；
②住户门禁系统； ③综合布线系统。楼宇与办公自动化的连接； ④计算机信息管理技术设备。办公自动化，人事、
财务等数据库等； ⑤计算机网络与现代通讯技术设备。
一、物业设施设备的构成
工程设施设备维修保养规范化 专题培训
目录 一、物业设施设备的构成 二、物业设备管理的内容 三、物业设备管理的制度 四、服务意识 五、物业设备维修人员与工程分类 六、各类设备的管理与维修
设施设备管理的重要性
物业的附属配套设施与设备是物 业不可缺少的重要组成部分，特别 是现代建筑物，无论是大厦、公寓 或住宅，只有这些设施设备正常运 作，才能体现出物业管理的价值。
二、物业设备管理的内容
5、标识标牌 ①设备标识：设备房标识、设备卡/铭牌、管道流向 、开关/阀门用途、各种合格证； ②工程挂牌：开、关、常开、常关、正在维修。 ③危险警示，如防止触电、危险动作机械、蓄水池 、井。 ④说明型标识：消防通道、物资堆放点
三、物业设备管理的制度
1、岗位职责
工程部经理、主管、领班、技术人员等。 工程主管岗位职责： 编制年、季、月设备检修计划，经公司工程部及项
单独设备（如排污泵、中央空调机组、防火卷帘） 巡查/运行记录 维修保养记录
零星设备（如公共照明、监控、门禁、消防探头、雨污水井） 包含在工程巡检内容内，也可由秩序维护代为巡查使用专用巡查表格。
二、物业设备管理的内容
4、部分设备设施常见例行维修保养周期 每年：配电房、避雷设备、卷帘、健身器材、房屋 外墙、地下室、雨水管； 每半年：污水泵、雨水井、风机、屋面； 每季度：消防泵、喷淋泵、道闸、化粪池； 每月：火灾联动、安防智能化、标识标牌； 每半月：电梯。
⑤ 负责制定提出所管设施的更新、改造计划，以完善 原设计和施工遗留的缺陷，并负责工程监督，以实 现“安全、可靠、经济、合理”的目标；
⑥ 负责组织项目工程培训，不断提高下属员工的技术 、思想素质以及服务水平；
⑦ 完成上级交代的其他工作。
三、物业设备管理的制度
2、管理制度
① 接管验收制度，不仅对新建房屋附属设备的验 收，而且包括对维修后房屋设备的验收以及购 置的更新设备的开箱验收；
注意：对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗 留问题签订协议报修或赔款补偿。前提是，必 须设备能够使用、不会出现重大问题。
三、物业设备管理的制度
国家承接查验办法的规定：
第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的 物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给 业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应 的赔偿责任。
二、物业设备管理的内容
注意：
① 对于这部分资料，创优检查、专项检查是必不 可少的资料；
② 日常维修保养过程中也需要的这部分资料； ③ 时间越久这部分资料越珍贵。
二、物业设备管理的内容
1、设备的运行管理
合理的运行制度和规定、安全的操作规程。
2、设备的维修管理
科学管理程序和制度，对设备进行日常养护和维修 、更新。
二、物业设备管理的内容
设施设备维修保养工作内容：每日巡检、定期保养、及 时维修、正确操作，部分地点按规定值守，出现重大事 件和突发情况及时报告并配合处理。 工程人员其他工作内容：业主户内报修处理、上级安排 的临时性工作。
二、物业设备管理的内容
3、管理痕迹
办公室/值班室 设备台账、设施设备维修保养计划、工程巡检记录、报修记录、派工单、 设备大修记录（某些设备间还要求大修记录摆放现场如高压配电房）。
目经理审批后组织计划的实施，并检查完成情况； 检查设备的使用、维护和保养情况，解决技术问题
保证设备处在良好的技术状态； 负责制定系统运行方案并审阅运行记录，督促员工
严格遵守岗位责任，严格执行操作规程，保证设备 正常运行。
三、物业设备管理的制度
④ 组织调查、分析设备事故，提出处理意见及措施， 并组织实施，以防止同类事故的再次发生；
设备房（无人值守，如泵房、电梯机房） 来访登记：用于记录外来人员出入及详情，一般风机房可以不设来访登 记。 巡查/运行记录：用于每日巡检的签到和设备日检的记录。 维修保养记录（对应设备）：用于计划内及计划外的维修或例行维保事 项的记录。
设备房（有人值守，如配电房） 来访登记 运行记录：实时记录重要设备运行情况，各种读数等。 维修保养记录 值班/交接班记录：用于记录当天值班应记录的相关信息和交接班情况。 操作票：规范的配电房每次道闸操作都应有书面审批和记录，即操作票。