售楼处和样板房的会计处理

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房地产企业售楼处与样板间税务处理

房地产企业售楼处与样板间税务处理（转）售楼处与样板间：1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发间接费中列支。

而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。

2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。

土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。

售楼部和样板房会计处理、纳税处理-转自张伟老师房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。

一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。

出售时按照销售开发产品进行税务处理。

【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下：1、住宅楼建造成本会计处理：借：开发成本400万元贷：应付账款400万元2、样板间装饰装修费用会计处理：借：开发间接费用50万元贷：相关科目50万元借：开发成本150万元贷：开发间接费用150万元装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。

售楼处与样板间的涉税问题

售楼处与样板间的涉税问题前言现实中，售楼处与样板间有这样几种形式：一、利用企业开发产品作为售楼处和样板间；二、利用企业建造的配套设施作为售楼处和样板间；三、小区内搭建的临时设施；四、小区外租赁或者建造的；一、利用企业开发产品作为售楼处和样板间涉税分析：1、硬装所承担的成本将来随房一起销售的，计入到“开发成本——建筑安装成本”中，可以在企业所得税前扣除，也可以作为土地增值税的扣除项目，且可以作为计算加计扣除的基数；《国税发〔2006〕187号》第四条第（四）款：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

2、硬装所承担的成本不随房销售将来要拆除的或者难以判断是否要随房销售的，计入到“开发成本——开发间接费用”中，可以在企业所得税前扣除，理论上难以作为土地增值税的扣除项目。

3、精装修时所购买的家电、家具、日用品等日常支出的会计处理和税务处理：会计和企业所得税上可以计入到销售费用中，即使有单项资产金额比较大的。

此处，税务的处理方式可以考虑依据会计的处理方式。

《企业会计准则第4号-固定资产准则》：第三条固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。

第十五条企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值.《财税[2018]54号》第一条：企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。

在土地增值税上，主要有两种方式：不少省市这样规定：以总收入减去这些家电、家具、日用品等的购买价作为计算土地增值税的收入，类似于“净”收入：不认可其作为收入，也不认可其作为扣除项目。

也有省市这样规定：家电、家具、日用品等可以作为扣除项目，但是不作为计算加计扣除的基数。

认可其作为收入，也认可其作为扣除项目，但是不认可其作为计算加计扣除的基数，如：广州市（《穗地税函【2014】175号》）和海南省（琼地税函【2015】917号）。

房地产会计核算房地产账务处理

房地产会计核算房地产账务处理房地产会计核算和账务处理是指房地产企业在经营过程中，按照国家会计准则和相关法规，对房地产开发、销售、租赁等业务进行会计核算和账务处理的过程。

以下是一些基本的房地产会计核算和账务处理步骤：1.设立会计科目：根据房地产企业的业务特点，设立相应的会计科目，如“开发成本”、“开发产品”、“预收账款”、“主营业务收入”、“主营业务成本”等。

2.土地使用权的核算：购买土地使用权时，借记“无形资产-土地使用权”科目，贷记“银行存款”等科目。

土地使用权摊销时，借记“管理费用”或“开发成本”科目，贷记“累计摊销”科目。

3.房地产开发成本的核算：房地产开发过程中发生的各项费用，如材料费、人工费、机械使用费等，应计入“开发成本”科目。

借记“开发成本”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

4.房地产销售的核算：房地产销售时，根据销售合同确认收入和成本。

借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。

同时，结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

5.房地产租赁的核算：房地产租赁时，确认租赁收入。

借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“租赁收入”科目。

同时，计提折旧和摊销相关费用。

借记“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记“累计折旧”、“累计摊销”等科目。

6.税金及附加的核算：根据国家税法规定，计算并缴纳相关税金及附加。

借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”等科目。

7.利润分配的核算：根据企业利润分配政策，将利润分配给股东。

借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”等科目。

请注意，以上仅为房地产会计核算和账务处理的基本步骤，具体操作时需要根据国家会计准则、相关法规以及企业的实际情况进行调整。

建议咨询专业会计师或会计事务所，以确保会计核算和账务处理的准确性和合规性。

【老会计经验】样板房会计处理需考虑税收成本

【老会计经验】样板房会计处理需考虑税收成本房地产开发企业为了便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构等目的而要设立售房部和样板房，对其管理方式和税务处理《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件是这样规定的，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。

由于按国税发〔2006〕31号文件的规定，公司既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，对其存在着两种不同处理方式，而随着管理方式的不同其税负也存在着一定的差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。

将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，开发企业虽然要承担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后的余值的1.2%计算缴纳），但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。

由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税金及附加，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。

如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，所以一方面将提高产品的售价，从而增加企业的营业税金及附加以及其他税费负担；另一方面开发产品的预收款的多少一般是按售价的一定比例来确定的，这样一来势必要增加预售收入，按国税发〔2006〕31号文件规定，开发企业的预售收入均要按一定的利润率提前缴纳所得税，而其成本只有在开发产品结算计税成本后才能真正体现，在开发产品没有全部实现销售前这部分成本无法完全体现，也就是说上述成本的抵税作用只有在全部实现销售并能正确归集成本时才能实现；销售结束后，如果留作自用，则要按视同销售缴纳相关税收，这都将损失该部分资金的时间价值。

因此在其他条件都相同的情况下，开发企业应认真测算不同方式下的税收成本，然后选择对企业最为有利的处理方式。

售楼部、样板房的税前扣除是怎么判定的

售楼部、样板房的税前扣除是怎么判定的
【问题】
售楼部、样板房的税前应缴是怎么判定的？
【回答】
1、在小区内、其二主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的费用，应算入计入房地产销售费用扣除。

2、在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并补发扣除。

3、房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），资本化，与配套一并处理。

4、对租用房屋外立面为样板间，其装修支出应作销售费用，不能在土地增值税前扣除。

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于仁德老师：税务师，实战型企业培训客席、财税顾问。

从事税务管理工作二十多年，包括十五年税务稽查、两年征管、五年税政法规组织工作。

目前在全国多家企业俱乐部及各省讲授房地产和建安纳税人全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对投融资等财税实务课，培养了众多财务总监。

近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并多家房地产和建安企业集团的财税顾问。

1、掌握房地产企业项目启动前和运营全程全税种税负测算方法和实施技巧，会利用测算模版高效准确地针对变化做出高效精准的税负测算及分析；
2、针对税负测算发现问题行业特点和各税种核算内在机理，通过业财浅层融合，进行全价值链纳税管控和筹划应对。

房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结[会计实务,会计实操]

房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结[会计实务,会计
实操]
财会类价值文档精品发布！房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结[会计实务，会计
实操]
1、售楼处的分类
根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：
⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；
⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；
⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；
⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；
⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。

由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定
根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：
⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；
⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。

⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

售楼部和样板房会计处理纳税处理

售楼部和样板房会计处理、纳税处理售楼部和样板房会计处理、纳税处理房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。

出售时按照销售开发产品进行税务处理。

3、结转完工开发产品借：开发产品550万元贷：开发成本550万元4、样板间出售时的会计处理：借：银行存款100万元贷：预收账款100万元5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：借：预收账款100万元贷：主营业务收入100万元借：主营业务成本27.50万元贷：开发产品27.50万元二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发［2009］31号文件规定判断处理。

房企售楼部、样板间的会计和涉税处理

房企售楼部、样板间的会计和涉税处理房地产行业大多实行预售制，在预售阶段为了让客户对将来的开发产品有身临其境的真实体验感，更有利于销售的快速去化，会经常性的在前期建造高大上的售楼部与样板间，这部分支出往往金额较大，形成营销设施建造费，这部分支出在会计处理与涉税处理方面该如何正确操作呢？一、什么是营销设施建造费？营销设施建造费用是指为了有利于营销项目的开发产品而建造的不动产发生的建造支出，以及为了增加其建造不动产的使用功能而发生的装修支出。

通常我们见到营销设施的表现形式为：售楼部、样板间，这里以售楼部、样板间作为营销设施的代表进行阐述。

二、营销设施建造费有哪几种类型？按建造营销设施所处的不同位置不同发生的建造费用分类，可分三类：1.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之外临时性的、将来会拆除的营销设施发生的建造费；2.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之内，将来用于销售的营销设施发生的建造费；3.利用项目小区内规划配套设施而建造的售楼部、样板间，将来可销、可捐、可作配套的营销设施而发生的建造费。

三、营销设施建造费该如何进行会计核算？1. 政策规定（1）税务规定国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条规定，计入开发产品计税成本支出的内容开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（2）财会规定依据财会[2013]17号关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

营销设施建造费用在企业所得税口径很清晰，应计入开发间接费用---营销设施建造费科目；在财会口径没有正列举，开发间接费用中归集直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的相关支出，建议可按税法规定同步操作进行会计处理，在开发间接费用---营销设施建造费科目归集核算。

售楼部会计处理

房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理1、售楼处的分类根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：⑴单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；⑵单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；⑸租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。

⑶售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理⑴建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。

⑵装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理⑴折旧和摊销无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。

但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。

例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

⑵房产税根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。

房地产售楼部的相关费用应如何账务处理

房地产售楼部的相关费用应如何账务处理首先，在房地产售楼部的相关费用账务处理中，广告宣传费用是一个重要的费用科目。

售楼部需要进行广告宣传来吸引潜在客户，提高楼盘的知名度和销售额。

广告宣传费用应该根据实际花费金额进行确认，并计入费用科目中。

在确认费用时，需要注意将广告宣传费用的所有相关发票和凭证保存，并在费用报销时进行审批和核对。

其次，市场招待费用是售楼部的常规支出之一、售楼部可能需要请客户吃饭、喝茶或参加一些拓展业务的活动。

这些费用应根据相关规定记录并确认为费用。

在记录市场招待费用时，需要明确费用的目的、金额、参与人员以及具体时间等信息，并保留相关凭证。

第三，销售提成费用是售楼部常见的一项费用。

销售提成是销售人员根据合同约定获得的报酬，通常是根据销售额或者销售利润的一定比例支付给销售人员。

在销售提成费用的账务处理中，应根据实际计算的销售提成金额记账，并将其确认为费用科目。

其次，楼盘推广费用是售楼部在推广楼盘时发生的费用。

例如，房地产公司可能需要进行楼盘展示、设立展示厅、举办开盘盛典等活动来吸引潜在客户。

这些费用应当根据实际发生额进行确认，并计入费用科目中。

在确认楼盘推广费用时，需要保留相关发票和凭证，并在报销时进行审批和核对。

总结起来，房地产售楼部的相关费用应当根据实际情况按照相关规定和会计准则进行账务处理。

账务人员需要明确费用的目的、金额、参与人员以及具体时间等信息，并保留相关凭证和发票，以便在需要时进行审批
和核对。

这样可以确保费用的准确记录和合理支出，并为企业的财务管理提供准确的数据支持。

房地产企业售楼部、样板间的财税处理及案例分析

房地产企业售楼部、样板间的财税处理及案例分析房地产企业售楼部、样板间的财税处理及案例分析摘要：售楼部和样板间是房地产企业建设的临时设施。

对售楼部和样板间的会计和税务处理因售楼部和样板间的开发模式的不同而不同。

本文详细分析了五种售楼部和样板间的不同会计处理，在此基础上，对售楼部和样板间的土地增值税、企业所得税和房产税的处理进行了探讨。

关键词：房地产企业售楼部样板间财税处理房地产企业的售楼部和样板间应如何进行财务和税务处理，要看售楼部和样板间的最终用途或权利状态的不同而不同。

笔者通过调研发现，售楼部和样板间财务处理和税务处理总结如下。

一、售楼部、样板间的账务处理1. 在项目小区内外，单独修建售楼部、样板间，待开发产品销售完毕后进行拆除。

针对这种模式下的售楼部和样板间的账务处理按照以下阶段进行。

1、建造和装修时发生支出的账务处理借：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）贷：银行存款2、建成移交使用时借：长期待摊费用贷：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）3、按照每期项目的工程概算价比例进行摊销时借：销售费用贷：长期待摊费用（二）在项目小区内，单独修建售楼部和样板间，待开发产品销售完毕后转自用或出租。

1、建造和装修时发生支出的账务处理借：在建工程——售楼部/样板间贷：银行存款2、建成移交使用时借：固定资产——售楼部/样板间贷：在建工程——售楼部/样板间3、销售期间计提折旧时借：销售费用贷：累计折旧（三）在项目小区内，单独修建售楼部和样板间，待开发产品销售完毕后，转让销售1、建造和装修时发生支出的账务处理借：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）贷：银行存款2、建成移交使用时借：开发产品——售楼部/样板间贷：开发成本——开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）（四）在项目小区内，单独修建售楼部和样板间，待开发产品销售完毕后，转物业用房或公共配套用房，会所。

房地产账务处理.

不同情形下的会计处理 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。

将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

(1)建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

(2)“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

(3)当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

(4)当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

(5)当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。

(6)当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。

“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

房企单独修建的售楼部样板房等营销设施土地增值税清算扣除问题

房企单独修建的售楼部样板房等营销设施土地增值税清算扣除问题
应分不同情况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。

售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房产开发帐务处理

一、房地产开发企业所发生的广告费作入哪个科目?借：销售费用--广告费贷：银行存款等二、"样板房"如何入帐?1、样板房也是要出售的，其成本在“开发产品”科目中挂账。

2、样板房发生的装修费用支出，计入“销售费用--其他”科目。

三、企业自行开发然后自留作为"售楼中心"的房屋如何入帐?1、如果建成的售楼中心以后不拆除：（1）建设时发生的费用支出借：在建工程贷：银行存款等（2）建成后借：固定资产--售楼处贷：在建工程2、如果售楼中心在项目开发完成后需要拆除（1）建设时发生的费用支出借：长期待摊费用贷：银行存款等（2）建成后，按3年或销售期内摊销借：销售费用--临建售楼处摊销或其他贷：长期待摊费用如果售楼中心是在开发产品当中留起来用的要如何作帐务处理？可以办房产证吗？根据售楼中心成本作结转。

借：固定资产--售楼房屋贷：开发产品在进行企业注册登记时,对所购土地评估增值200万元,当时帐务处理:借无形资产200贷实收资本200现在商品房开发工程结束,关于200万元的无形资产要不要进行结转,帐务如何处理好?首先要看所购土地是用来做什么的。

然后，根据土地用途进行帐务处理。

2、如果这块土地用于房地产开发的话，那么，在商品房项目开发初期就应该转入“开发成本--土地征用及拆迁补偿费”科目中，待商品房开发完工后，将开发成本转入开发产品科目中。

所以，如果开发成本还没结转的话，将无形资产结转到“开发成本--土地征用及拆迁补偿费”科目中；如果开发成本已经结转了，将无形资产结转到“开发产品”科目中。

3、如果这块土地不是用于商品房开发的话，无形资产科目不变。

房地产公司综合账务处理房地产开发公司会计核算，在实际工作中并不是像其他企业那样是按照会计年度进行损益的核算，其经营成果只能是一个开发项目全部竣工，验收合格、交付使用以后，才能进行该项目的决算。

这个时候才能结转收入、成本支出，计算经营成果。

平时发生的成本费用支出一般在“开发成本”科目核算。

售楼处和样板房的会计处理

售楼处和样板房的会计处理第一篇：售楼处和样板房的会计处理售楼处和样板房的会计处理由于公司外资的背景，每年都需要经历了两轮不同背景会计师的审计。

随着公司房地产项目的开发进展，针对公司项目的会计核算，越来越多地面临着应用会计基本原则及惯例来处理。

然而由于国内、国外会计师的背景不同及公司内部会计师的认知不同，对许多会计事项的处理都有着不同的看法。

现拟写其中几项，以备思考。

售楼处和样板房的会计处理现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。

一般情况下，针对售楼处和样板房的建设，可能有以下两种情况：（一）售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证；（二）售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的。

针对以上两种情况，在售楼处和样板房的成本归集方式上，应该不存在异议，即将售楼处和样板房直接纳入项目总体的建筑面积中依据公司通常的方式归集其成本（若可以单独核算，则单独核算其成本；若不能单独核算，则可依据一定的原则分摊归集其成本）。

然而，对售楼处和样板房的具体入账项目及其后续的会计处理，则有着不同的争议。

在售楼处和样板房竣工前，如何归集其成本？竣工后如何结转？结转后其成本最终进入销售费用还是销售成本？1、售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证的：在其未建设完成、竣工验收前，是在“开发产品成本”下分项目单独核算其建设成本，竣工后转入“已完工开发产品成本”？还是在“开发产品成本”项目下单独核算其建设成本，竣工后转入“固定资产”项目？第一种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，在其完成其销售推广的使命后，最终都要进入到销售环节、出租环节、自用环节或者无偿赠送物业公司、政府等。

因此在最终的处理前，均通过“开发产品成本”几“已完成开发产品成本”核算，比较简明。

在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。

售楼处与样板间的涉税问题

售楼处与样板间的涉税问题
现实中，售楼处与样板间有这样几种形式：一、利用企业开发产品作为售楼处和样板间；二、利用企业建造的配套设施作为售楼处和样板间；三、小区内搭建的临时设施；四、小区外租赁或者建造的；一、利用企业开发产品作为售楼处和样板间涉税分析： 1、硬装所承担的成本将来随房一起销售的，计入到“开发成本—— 建筑安装成本”中，可以在企业所得税前扣除，也可以作为土地增值税的扣除项目，且可以作为计算加计扣除的基数；《国税发〔2006〕187 号》第四条第（四）款：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 2、硬装所承担的成本不随房销售将来要拆除的或者难以判断是否要随房销售的，计入到“开发成本——开发间接费用”中，可以在企业所得税前扣除，理论上难以作为土地增值税的扣除项目。 3、精装修时所购买的家电、家具、日用品等日常支出的会计处理和税务处理：会计和企业所得税上可以计入到销售费用中，即使有单项资产金额比较大的。此处，税务的处理方式可以考虑依据会计的处理方式。《企业会计准则第 4 号-固定资产准则》：第三条固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、利用企业建造的配套设施作为售楼处和样板间涉税分析配套设施，一般在企业报批报建环节就要确定建设规模、建设外观、建设位置了，如果企业在开发过程中没有严格按照被审批通过的规划，会在办理产权证环节有各种障碍。一、企业所得税有关配套设施的企业所得税税收法规条文：《国税发【2009】31 号》第十七条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 1、利用不能转让的配套设施作为售楼处和样板间而发生的各种土建成本支出，要记入到“开发成本——配套设施”中； 2、如果利用的配套设施在建成后转让，为此而发生的各种土建成本支出，要计入到这个项目中的“开发成本——建安成本”；

房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理

房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理第一篇：房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理1、售楼处的分类根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。

⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理⑴ 建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。

⑵ 装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理⑴ 折旧和摊销无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。

但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。

例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

售楼处样板房纳税处理

类别来源会计处理税务处理依据售楼处经营租赁租金支出在租赁期间摊入” 销售费用”;装修费计入“固定资产－租入房屋的装修费”科目，在两次装修与剩余的租赁期间孰短的期间内分期计提折旧。

租入房屋的装修费比照长期待摊费用，扣除年限不得少于三年。

承租方不缴纳房产税。

《企业会计准则第21号－租赁》第二十二条规定；《企业所得税法实施条例》第四十七条、第七十条规定。

售楼处临时建筑临时性建筑发生的成本计入” 固定资产” 折旧计入“销售费用”；拆除时，通过“固定资产清理”科目核算，净损失转入“营业外支出”科目。

从交付使用的次月起从价计征房产税。

拆除净损失发生当年以专项申报的方式在企业所得税前扣除。

《企业会计准则第4号－固定资产》；《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发[2003]89号第一款规定；《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2011年第25号）。

售楼处开发产品将会所（产权归全体业主所有，无独立产权证书）作售楼处，应计入“开发成本”。

以开发产品临时做售楼处，在实际使用期间应缴纳房产税。

计算企业所得税及土地增值税时允许扣除。

《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发[2003]89号第一款规定；《企业所得税法》（2017年修正版）第八条规定；《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定。

样板房经营租赁同“售楼处”会计处理同“售楼处”税务处理样板房临时建筑同“售楼处”会计处理同“售楼处”税务处理样板房开发产品样板房通常是精装修的开发产品，装修费计入“开发成本”。

开发产品在售出前只做样品展示，不征收房产税。

计算企业所得税及土地增值税时允许扣除。

根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发[2003]89号第一款规定；《企业所得税法》（2017年修正版）第八条规定《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定。