益阳房地产市场分析报告

2013年益阳市房地产市场分析报告

（一）政策法规分析

政策

1，楼市调控长效机制或年底出台限购迎退市时刻

8月14日，在海南召开的“2013博鳌房地产论坛”上，中国房地产业协会副会长朱中一表示，“国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，估计还要三个月左右才能出台”。另据悉，浙江温州已经悄然松绑限购令，原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。

2，调控长效机制有望10月亮相房产税扩围是重头戏

有消息称，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，并在有关部委、协会等小范围内征求意见的消息。具体方案或许在10月份举行的十八届三中全会时亮出眉目。经过重庆和上海这两个城市的试点，已经形成两大共识：一是房产税征收具有必要性，二是房产税的扩围具有一定的可行性。3，全国城镇化规划将出 2020年城镇化率60%左右

据悉，正在起草的《全国城镇化发展规划》已经初步明确了未来城镇化率的规划目标。规划初步提出未来城镇化水平将稳步提高，城镇化持续快速发展，农业转移人口市民化进程加快，2020年城镇化率达到60%左右，努力实现1亿左右农业转移人口在城镇落户。

银行

1，央行再启120亿逆回购助于利率市场化改革

银行资金面渐趋紧张并不断加剧，外汇占款趋减，8月6日央行在公开市场进行了120亿元人民币七天期逆回购操作，中标利率4.0%。与上周二重启逆回购时相比，本次的逆回购量缩价跌。市场认为央行或有意引导市场利率下行，但市场利率整体仍会较上半年有不小的上升。

2，资金面趋紧央行逆回购加码至460亿元

由于资金面趋紧，8月22日，央行在公开市场上放量开展逆回购共计460亿元，与上周同期相比增加逾六成。至此，央行本周在公开市场上共计实现净投放720亿元。央行公告显示，8月22日开展的14天期逆回购操作中标利率为4.10%，继续与上期持平。

国土部

1,国土部：城镇化用地首重“盘活存量”

据悉，国土部对于改革完善土地管理制度促进城镇化健康发展已形成初步框架，在化解用地需求矛盾上，未来将提高存量用地比重，建立起以“盘活存量”为主的制度体系。

2，国务院：政府不再包办养老产业鼓励外资加盟

近日召开的国务院常务会议指出，要在政府“保基本、兜底线”的基础上，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”；支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励和引导民间投资、境外资本进入养老服务业。

财政部

1，各地财报出炉：地方财收继续下滑房地产成增长中坚

财政部发布的消息称，截至8月1日，除四川省外，全国30个省份半年财报全部出炉，地方财政收入增幅均出现不同程度的下滑，受益于年初推出的“国五条”政策，上半年房地产收入异军突起，成为地方财政收入增长的中坚。

2，前7月城镇保障性安居工程开工500万套

8月10日从住房和城乡建设部获悉：2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至7月底，已开工500万套，基本建成280万套，分别达到年

度目标任务的79%和59%，完成投资6200亿元。

联想观点：

1，政策：现有的房地产调控方式已到达极限，效果却不明显，中央酝酿建立房地产调控的长效机制，而房产税是重要看点，并有望在十八届三中全会时亮相。在屡调屡涨的政策及市场环境下，我们对长效调控机制顺利出台表示期待，但对其效果持保留意见。

2，银行：受“钱荒”危机影响，银行加紧资金逆回购，但有意识的引导利率市场化，风控意识加强，总体方向也把握正确，但这将是个比较漫长的过程。

3，国土部：国土部意图通过集体土地建租赁房、“盘活存量”等措施解决土地管理的问题。

4，财政部:一直以来，房地产业相关的税收在地方财政收入中占重要位置。因此，完善房地产税体制是至关重要的。

2014年两会就房地产进行了讨论：

1、城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

2、加快房地产税立法

3、在房地产调控政策上，李克强重申中国将遏制房地产投机。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

4、涉及到土地改革方面，李克强称，要积极推进农村改革。保持农村土地承包关系长久不变，抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。

5、在关于保障房的建设方面，李克强强调，去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。

（二）经济环境

2014年全国GD P增速预计在7.5%左右，全市经济将继续稳步发展过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。十八大报告提出确保到2020年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010 年翻一番，年均增长7.18%即可达到目标。随着经济增速的放缓，未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而不是单纯追求增长速度。

2013年我市GDP总量达1123.13亿元，增速为10.5%，增速超过全省平均水平0.6个百分点，GDP增速在全省位列第5。与省内各市州相比，益阳整体经济发展水平仍处在中等水平，与长株潭相比还存在一定差距。由此可见，这些年来益阳国民经济虽有发展，但上升空间仍然很大，国民生产水平与城镇化水平仍有待提高，房地产行业发展潜力较大。