安化房地产市场调查及分析PPT课件
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➢ 主力户型：普遍以120-140㎡三房为主，这个面积区间的户型居住 舒适，总价不超过35万，购房者比较容易接受。
➢ 户型特色：平层最为常见，复式非常稀少，错层几乎没有。大部 分项目为了增加住房品质，设计了凸窗和入户花园。
7
三、价格及客户分析
项目名称 均价（元/㎡）
优惠方式
嘉和资水名居 4000左右（返租）
➢ 客户特征：大部分项目的成交客群都较有针对性，基本上都锁定 在改善型住房需求和返乡置业的客户。
11
实效 观点
12
商业市场
13
区域商业分析
1、安化城市发展现状及趋势：主城区位于资江北侧，由城关东坪镇逐渐发展 起来，北城区建筑大多为7、8层老式建筑，道路狭窄，人口密集度大。目前县 城发展战略落实“北改南建、再造新城”目标。加速南区开发，全面铺开辰溪以 西基础建设，启动东坪大桥南端商贸、住宅区建设。国税局、政法大院、民政 局、移民局、国土局、残联、农机局、地税局、信用联社等单位均在南区选址 新建。
地产营销 实效为先
1
TOGETHER-ADRANCE
谨呈：湘潭市金湘房地产开发有限公司
安化房地产市场调查报告
--长沙实效营销策划有限公司安化项目部 2012年5月
2
住宅市场
3
一、基本情况分析
项目名称
开发商
嘉和资水名居
嘉和房地产开发有限公司
江南华府
益阳金易房地产有限公司
西江雅苑
梅山房地产公司
纯信豪苑 安化县纯信房地产开发有限公司
124-144㎡三房 平层、凸窗、入户花园、露台
126-140㎡三房
平层、复式、凸窗、入户花园、 露台
87-138㎡三房
平层、落地窗、入户花园
6
实效 观点
风格单一，大三房最为常见
➢ 物业类型：均以高层和小高层为主，多层较少，说明在县城电梯 房比较受欢迎。
➢ 建筑风格：建筑风格并不丰富，基本以欧式风格和现代简约风格 为主，说明县城居民消费观念比较传统。
2、商业相对集中，业态比较混乱 安化主城区为迎春路、资江路、沿江路所 辖范围内，其中以云天桥为中心东西延伸500米为商业繁华地带；商业业态复杂 混乱，没有相对集中的业态规划，品牌、散货、副食、日用五金、药店、农副 产品混杂一起；由于城镇发展过程中缺乏良好的规划，导致新旧建筑混杂，商 业价值互补性不强且整体不高。
15
道路分析
沿江路
排名前五 位的业态：
排序 1 2 3 4 5
业态 五金建材 电子通讯
餐饮 超市日杂 休闲娱乐
分析：安化主要交通干道之一，也是安化县城目前最长 的交通干道。可能是由于道路过长，且沿江路南面是资 江水系，无建筑物，造成商业氛围不浓厚，商业不集中， 无明显行业集散，偶有几家同行业商家集中在一块，但 也不能形成明显商业业态。整体商业业态呈低端形式， 如农贸市场、夜宵摊点、低档娱乐业等零星散落于此路， 也给人脏、乱、差的感觉。 租金水平：在安化属中上水平，80元/㎡/月左右。
14
道路分析
迎春路
排名前五 位的业态：
排序 1 2 3 4 5
业态 超市日杂 小吃饮品
电器 农副产品 五金建材
分析：安化主要交通干道之一，与资江路相连。县城主 要的党政机关、行政事业单位聚集于迎春路西头。整条 道路商业形态东密西疏,烟酒业因机关、事业单位缘故 聚集在道路西面；而IT电子、电器通讯因与云天桥商圈 相接，全坐落于道路东侧，形成贸易集散地。 门面租金：整体商业形态档次不高，门面租金越往东走 价格越高，门面均价在60元/㎡/月左右。
江南华府
2700
1万抵1.5万
西江雅苑 纯信豪苑 荣达水韵山城 中伟城市广场
2400-2500
2600
VIP卡金额1到2万 VIP卡3万到3.8万左右 按揭9.9折，一次性9.7折
盛世第一城 江岸景城 上海城
2380 -
未开盘
2万抵3万，5万抵7万 -
客户特征
企事业单位人士，移民局为主
各行各业 农村人士较多 各行各业，主要单位人士
一期均价2380元/ ㎡
其它情况
☆停车位：1000多个
商业物业
80000 ㎡
9
典型项目分析—中伟·城市广场（在售）
楼盘名称 建筑数据 基本情况
容积率 主力户型
中伟·城市广场 楼盘地址
湾竹塘休闲广场
占地面积1.2万㎡，建筑面积150000㎡，规划户数700多户
2010年3月开盘，按揭9.9折，一次性9.7折
荣达水韵山城 湖南荣达房地产开发有限公司
中伟城市广场
中伟安信房地产有限公司
盛世第一城 安化县盛世茶都置业投资有限公司
江岸景城
湖南山荣房地产开发有限公司
上海城
来自百度文库
辰润房地产
建筑面积 （㎡） 67816
10万 97026 20万 18万 15万 56万 26445 20万
容积率
4.5 3.13 6.1 4.5
-
绿化率
38%
三房126-131㎡
价格
均价2600元/㎡
其他情况
车位：500多个 车位售价：5-7万/个
项
目
图
商业物业
40000万多
片
10
实效 观点
均价较低，优惠幅度不大
➢ 均价：由统计可以看出，安化房地产市场均价在2500元/㎡左右， 上升空间较大。
➢ 优惠方式：优惠幅度不大，安化房地产市场受国家调控政策影响 不大。
高层
欧式 欧式 地中海 现代简约
江岸景城
小高层
现代简约
上海城
多层、高层
欧式
主力户型
户型特色
108-134㎡三房 126-135㎡三房
130㎡三房 120-129㎡三房
凸窗、入户花园
平层、凸窗 平层、凸窗、落地窗、入户花
园、露台 平层、廊院
116-140㎡三房
平层、入户花园
126-131㎡三房
平层、露台
3.7 3.8 3.73
绿化率 规划户数
38%
672
35%
700多
35%
600多
35%
1200多
35%
1038
30%
720
35% 500（一期）
30%
180多户
31%
800多
4
实效 观点
大盘较少，容积率居中
➢ 开发商：安化现有的项目中基本以安化本地和益阳的开发商为主， 外地开发商较少。
➢ 建筑面积：超过50万方的项目只有盛世第一城一家，缺乏知名企 业连锁品牌楼盘。
投资客 高收入人群 各行各业，企事业单位
-
8
典型项目分析—盛世第一城（在售）
楼盘名称 建筑数据 基本情况
容积率 主力户型
盛世第一城
楼盘地址
安化二中对面
占地面积300亩，规划总建筑面积560000平米
2012年1月开盘，VIP卡2万抵3万，5万抵7万
3.7
绿化率
35%
三房两厅两卫124-143㎡
价格
➢ 容积率：普遍在3-5之间，缺乏低容积率的别墅项目。 ➢ 绿化率：在30%-40%之间，基本满足了居住的舒适度。
5
二、产品分析
项目名称
物业类型 建筑风格
嘉和资水名居
高层
地中海
江南华府 高层、小高层 现代简约
西江雅苑
高层
现代简约
纯信豪苑 高层、小高层
荣达水韵山城
高层
中伟城市广场 高层、小高层
盛世第一城
➢ 户型特色：平层最为常见，复式非常稀少，错层几乎没有。大部 分项目为了增加住房品质，设计了凸窗和入户花园。
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三、价格及客户分析
项目名称 均价（元/㎡）
优惠方式
嘉和资水名居 4000左右（返租）
➢ 客户特征：大部分项目的成交客群都较有针对性，基本上都锁定 在改善型住房需求和返乡置业的客户。
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实效 观点
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商业市场
13
区域商业分析
1、安化城市发展现状及趋势：主城区位于资江北侧，由城关东坪镇逐渐发展 起来，北城区建筑大多为7、8层老式建筑，道路狭窄，人口密集度大。目前县 城发展战略落实“北改南建、再造新城”目标。加速南区开发，全面铺开辰溪以 西基础建设，启动东坪大桥南端商贸、住宅区建设。国税局、政法大院、民政 局、移民局、国土局、残联、农机局、地税局、信用联社等单位均在南区选址 新建。
地产营销 实效为先
1
TOGETHER-ADRANCE
谨呈：湘潭市金湘房地产开发有限公司
安化房地产市场调查报告
--长沙实效营销策划有限公司安化项目部 2012年5月
2
住宅市场
3
一、基本情况分析
项目名称
开发商
嘉和资水名居
嘉和房地产开发有限公司
江南华府
益阳金易房地产有限公司
西江雅苑
梅山房地产公司
纯信豪苑 安化县纯信房地产开发有限公司
124-144㎡三房 平层、凸窗、入户花园、露台
126-140㎡三房
平层、复式、凸窗、入户花园、 露台
87-138㎡三房
平层、落地窗、入户花园
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实效 观点
风格单一，大三房最为常见
➢ 物业类型：均以高层和小高层为主，多层较少，说明在县城电梯 房比较受欢迎。
➢ 建筑风格：建筑风格并不丰富，基本以欧式风格和现代简约风格 为主，说明县城居民消费观念比较传统。
2、商业相对集中，业态比较混乱 安化主城区为迎春路、资江路、沿江路所 辖范围内，其中以云天桥为中心东西延伸500米为商业繁华地带；商业业态复杂 混乱，没有相对集中的业态规划，品牌、散货、副食、日用五金、药店、农副 产品混杂一起；由于城镇发展过程中缺乏良好的规划，导致新旧建筑混杂，商 业价值互补性不强且整体不高。
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道路分析
沿江路
排名前五 位的业态：
排序 1 2 3 4 5
业态 五金建材 电子通讯
餐饮 超市日杂 休闲娱乐
分析：安化主要交通干道之一，也是安化县城目前最长 的交通干道。可能是由于道路过长，且沿江路南面是资 江水系，无建筑物，造成商业氛围不浓厚，商业不集中， 无明显行业集散，偶有几家同行业商家集中在一块，但 也不能形成明显商业业态。整体商业业态呈低端形式， 如农贸市场、夜宵摊点、低档娱乐业等零星散落于此路， 也给人脏、乱、差的感觉。 租金水平：在安化属中上水平，80元/㎡/月左右。
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道路分析
迎春路
排名前五 位的业态：
排序 1 2 3 4 5
业态 超市日杂 小吃饮品
电器 农副产品 五金建材
分析：安化主要交通干道之一，与资江路相连。县城主 要的党政机关、行政事业单位聚集于迎春路西头。整条 道路商业形态东密西疏,烟酒业因机关、事业单位缘故 聚集在道路西面；而IT电子、电器通讯因与云天桥商圈 相接，全坐落于道路东侧，形成贸易集散地。 门面租金：整体商业形态档次不高，门面租金越往东走 价格越高，门面均价在60元/㎡/月左右。
江南华府
2700
1万抵1.5万
西江雅苑 纯信豪苑 荣达水韵山城 中伟城市广场
2400-2500
2600
VIP卡金额1到2万 VIP卡3万到3.8万左右 按揭9.9折，一次性9.7折
盛世第一城 江岸景城 上海城
2380 -
未开盘
2万抵3万，5万抵7万 -
客户特征
企事业单位人士，移民局为主
各行各业 农村人士较多 各行各业，主要单位人士
一期均价2380元/ ㎡
其它情况
☆停车位：1000多个
商业物业
80000 ㎡
9
典型项目分析—中伟·城市广场（在售）
楼盘名称 建筑数据 基本情况
容积率 主力户型
中伟·城市广场 楼盘地址
湾竹塘休闲广场
占地面积1.2万㎡，建筑面积150000㎡，规划户数700多户
2010年3月开盘，按揭9.9折，一次性9.7折
荣达水韵山城 湖南荣达房地产开发有限公司
中伟城市广场
中伟安信房地产有限公司
盛世第一城 安化县盛世茶都置业投资有限公司
江岸景城
湖南山荣房地产开发有限公司
上海城
来自百度文库
辰润房地产
建筑面积 （㎡） 67816
10万 97026 20万 18万 15万 56万 26445 20万
容积率
4.5 3.13 6.1 4.5
-
绿化率
38%
三房126-131㎡
价格
均价2600元/㎡
其他情况
车位：500多个 车位售价：5-7万/个
项
目
图
商业物业
40000万多
片
10
实效 观点
均价较低，优惠幅度不大
➢ 均价：由统计可以看出，安化房地产市场均价在2500元/㎡左右， 上升空间较大。
➢ 优惠方式：优惠幅度不大，安化房地产市场受国家调控政策影响 不大。
高层
欧式 欧式 地中海 现代简约
江岸景城
小高层
现代简约
上海城
多层、高层
欧式
主力户型
户型特色
108-134㎡三房 126-135㎡三房
130㎡三房 120-129㎡三房
凸窗、入户花园
平层、凸窗 平层、凸窗、落地窗、入户花
园、露台 平层、廊院
116-140㎡三房
平层、入户花园
126-131㎡三房
平层、露台
3.7 3.8 3.73
绿化率 规划户数
38%
672
35%
700多
35%
600多
35%
1200多
35%
1038
30%
720
35% 500（一期）
30%
180多户
31%
800多
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实效 观点
大盘较少，容积率居中
➢ 开发商：安化现有的项目中基本以安化本地和益阳的开发商为主， 外地开发商较少。
➢ 建筑面积：超过50万方的项目只有盛世第一城一家，缺乏知名企 业连锁品牌楼盘。
投资客 高收入人群 各行各业，企事业单位
-
8
典型项目分析—盛世第一城（在售）
楼盘名称 建筑数据 基本情况
容积率 主力户型
盛世第一城
楼盘地址
安化二中对面
占地面积300亩，规划总建筑面积560000平米
2012年1月开盘，VIP卡2万抵3万，5万抵7万
3.7
绿化率
35%
三房两厅两卫124-143㎡
价格
➢ 容积率：普遍在3-5之间，缺乏低容积率的别墅项目。 ➢ 绿化率：在30%-40%之间，基本满足了居住的舒适度。
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二、产品分析
项目名称
物业类型 建筑风格
嘉和资水名居
高层
地中海
江南华府 高层、小高层 现代简约
西江雅苑
高层
现代简约
纯信豪苑 高层、小高层
荣达水韵山城
高层
中伟城市广场 高层、小高层
盛世第一城