2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》复习要点
2020年最新房地产估价师考试理论与方法考点精选
【篇一】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选比较法的基本原理：一、比较法的概念和理论依据比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
二、比较法适用的对象和条件比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。
比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。
如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。
比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。
三、比较法的操作步骤运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：1.搜集交易实例;2.选取可比实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行房地产状况修正;7.求取比准价格。
【篇二】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选建筑物的基本认识：1.坐落。
2.面积包括：(1)建筑面积;(2)套内建筑面积;(3)使用面积;(4)其他面积，如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。
2020年房地产估价师考试《理论与方法》第二章划重点：房地产的特性
由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。
房地产无法从价格较低地区搬到房地产价格较高的地区去，所以房地产市场是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。
一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。
【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。
A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动『正确答案』D『答案解析』本题考查的是不可移动。
注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。
就地的意思就是不可移动。
这里A 是个具有极强干扰性的选项。
因为房地产不可移动，所以使用受限。
如果是多选题，A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。
所以只有D是正确答案。
参见教材P59。
房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。
尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。
【例题】房地产的独一无二特性导致了()。
A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大『正确答案』ABCD『答案解析』本题考查的是独一无二。
2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习考点汇总
2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习考点汇总房地产估价技术路线与替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。
替代原则是保证房地产估价能够通过使用市场资料实行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象实行估价。
替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的价值。
对于房地产交易目的来说，该价值理应是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上充足数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的价值。
在确定房地产估价技术路线时，无论采用什么估价思路和估价方法，都必然首先承认替代原则：市场法是用类似房地产的成交价格来“替代”估价对象的价值，收益法是用估价对象未来的收益“替代”估价对象的价值，成本法是用估价对象各组成部分的价格来“替代”估价对象的价值，等等。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习考点汇总高层建筑地价分摊的方法：高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积实行分摊、按照房地价值实行分摊和按照土地价值实行分摊等方法。
(一)按照建筑物面积实行分摊按照建筑物面积实行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积(如建筑面积、套内建筑面积、使用面积)占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。
即某部分占有的土地份额为该部分的建筑物面积除以建筑物总面积。
(二)按照房地价值实行分摊为了克服按照建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量地价的情况，能够根据各部分的房地价值实行分摊。
这种分摊方法是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。
即某部分占有的土地份额为该部分的房地价值除以房地总价值。
(三)按照土地价值实行分摊按照房地价值实行分摊的方法，当香港地区按照建筑面积实行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存有上述的假设用途、面积、空间布局、装饰装修等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，所以，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。
2020房估考试-理论与方法高频考点
2020房估考试-理论与方法高频考点第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识1.所有的评估价值都有一定程度的误差。
即评估价值＝真实价值＋误差。
（P9）2.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。
（P9）3.判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
（P9）4.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。
（P11）第二节对房地产估价的各种需要1.中同目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。
除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。
（P16）2.房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。
（P22）第三节房地产估价的要素1.估价假设。
其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。
（P34）2.估价结果（P35）（1）对鉴证性估价来说因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。
（2）估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在比较上进行交易的成交价格有所不同。
第四节房地产估价职业道德第五节中国房地产估价行业发展第二章房地产及其描述第一节房地产的含义1.房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》考前辅导资料
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考前辅导资料住房置业担保概念把握要点：一是住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期未能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
除了住房置业担保外，还有抵押、质押及其他保证担保等担保方式。
二是它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为。
《住房置业担保管理试行办法》对住房置业担保公司有严格的设立程序和设立条件，对担保机构的业务管理也有具体规定。
三是它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
同时要求借款人应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。
担保公司有权就代为清偿的部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押物。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考前辅导资料收集数据的形式：收集数据的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括统计报表、普查、重点调查、典型调查和抽样调查。
(1)统计报表。
是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式。
按报送统计报表的周期划分，有日报、旬报、月报、季报、半年报和年报。
除年报之外，其余都称为定期报表。
按报送统计表的方式划分，有邮寄上报、电讯上报和网络上报。
(2)普查。
是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。
普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点;二是确定统一的普查期限。
(3)重点调查。
是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。
房地产估价师考试2020年《理论与方法》第四章基本考点：其他四原则
替代原则要求评估价值与估价对象类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
替代原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。
同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。
理性的买者和卖者，相似房地产之间价格相互牵掣，价格接近。
(1)如果存在相似房地产并已知价格，则可以推算出估价对象的价格。
(2)不能孤立地思考估价对象的价值和价格，应考虑相似的房地产的价格牵掣。
1.最高最佳利用，法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大的合理、可能的利用。
最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。
市场价值评估不仅要遵循合法原则，还要遵循最高最佳利用原则(关键考点)。
最高最佳利用必须同时满足4个条件：①法律上允许;②技术上可能;③财务上可行;④价值最大化。
最高最佳利用，是在法律法规、城市规划和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。
最高最佳利用原则与合法原则的关系是：合法，不一定是最高最佳利用;最高最佳利用，一般是合法的。
最高最佳利用状况的确定方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依序分析、筛选或判断确定：(1)法律上是否允许。
(2)技术上是否可能。
(3)财务上是否可行。
评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。
(4)价值是否最大化。
参见教材P166。
2.三大经济学原理①收益递增递减原理第一种投入产出关系——收益递减规律，也称为报酬递减规律、边际收益递减原理：假定仅有一种投入量可变，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。
如土地上施化肥。
第二种投入产出关系—规模收益或规模报酬规律：假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出量的变化有三种可能：(1)规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例。
(2)规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例。
《理论与方法》第十章2020年房地产估价师考试划重点：确定估价结果
在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：1.估价计算的正确性，即计算是否有错误;2.估价基础数据的正确性，即估价测算中所使用的面积、使用期限等反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据是否正确;3.估价参数的合理性，即用于测算估价对象价值或价格的调整系数、报酬率、利润率等系数、比率或比值是否合理;4.估价计算公式的恰当性，即选取的计算公式是否合适;5.不同估价方法的估价对象财产范围的一致性，即比较法、收益法、成本法等估价方法的财产范围是否相同;6.不同估价方法的估价前提的一致性，即估价前提是否相同;7.估价方法的适用性，即选用的估价方法是否合适;8.估价假设的合理性，即估价假设是否合理;9.估价依据的正确性，即估价依据是否正确;10.估价原则的正确性，即是否遵循了应遵循的估价原则;11.房地产市场状况的特殊性，即房地产市场是否处在特殊情况，如房地产价格是否有较大泡沫、房地产市场是否不景气。
(第四科估价报告指错的思路)【例题】在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。
A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象『正确答案』ABE『答案解析』本题考查的是价值类型的确定。
估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。
同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。
参见教材P403。
【2012真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。
A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致『正确答案』D『答案解析』本题考查的是确定估价结果。
不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。
2020年房地产估价师考试《理论与方法》第七章划重点：成本法的基本公式
一、适用于旧的房地产的基本公式(掌握)旧的房地价值=房地重新构建成本-房地折旧=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧旧建筑物价值=建筑物重新购建成本-建筑物折旧二、适用于新开发建设的房地产的基本公式(掌握)新开发的房地价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发的土地价值=待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(四)适用于在建工程的基本公式在估价对象为在建工程的情况下，成本法的基本公式为：在建工程价值=土地成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润其中，已投入的建设成本是指在价值时点之前已投入的各项建设成本;管理费用、投资利息和开发利润是已投入的建设成本相应的管理费用、投资利息和开发利润;销售费用和销售税费应视项目具体情况而定。
【例7-1】某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。
请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。
【解】该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润假设开发完成后的熟地价值为VV=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)解得V=523342631(元)可转让面积=2000000×60%=1200000(平方米)，单价=523342631/1200000=436(元/平方米)。
2020年最新房地产估价师考试理论与方法考点汇集
【篇一】2020年房地产估价师考试理论与方法考点汇集预售商品房转让的条件：我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
”说明预售合同转让是有条件的。
预售合同转让的条件如下：1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。
”2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。
这种规定有利于国家加强宏观管理。
因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。
由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。
当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。
人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。
2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》复习资料
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习资料房地产价格影响的金融政策：房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切相关。
因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等等。
例如，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升;采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习资料房产税的计税依据：房产税采用从价计征。
计税办法分为按计税余值计征和按租金收入计征两种形式。
(1)对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%~30%的损耗价值以后的余额。
(2)对于出租的房屋，以租金收入为依据。
房产的租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。
对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率计征。
(3)投资联营及融资租赁房产的计税依据。
对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。
对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，即实际是以联营名义取得房产租金的，应根据有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
【篇三】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习资料收集数据的形式：收集数据的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括统计报表、普查、重点调查、典型调查和抽样调查。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前复习知识点
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前一页纸◆掌握估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的关系（以抵押估价、征收评估、房地产司法拍卖为例）（P30）◆房地产权利的分类：物权和债权（租赁权），物权包括自物权和他物权，他物权包括用益物权和担保物权（抵押权）。
（P53）◆投资价值与市场价值的评估方法相同，区别在参数取值：市场价值和投资价值对应的折现率分别为社会一般报酬率、特定投资者要求的最低收益率；对未来净收益的估计，市场价值是客观水平，投资价值可能乐观也可能悲观。
（P91～92）◆快速变现价值一般低于市场价值；谨慎价值（抵押价值）通常低于市场价值。
在非继续使用条件下的残余价值（不同于残值），一般低于市场价值。
（P93）◆火灾险的评估价值包含遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失。
不含土地价值。
（P96）◆期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。
（P108）◆拍卖评估价。
第一次拍卖的保留价＝评估价＝市场价值。
（P110）◆合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产估价。
（P156）◆比较法适用的估价对象（P176）◆选取可比实例的数量要求：3～5 个，不得少于 3 个。
（P182）◆统一税费负担（P186～187）正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）◆净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用（P252）◆重置提拨款扣除方式：利用偿债基金系数（终值转换为年金）进行计算。
（P260）◆建筑物重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本，土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。
（P303）◆重建成本――复制；重置成本――替代。
2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》考点解析汇总
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析汇总房地产不可移动的特性：不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性。
由于不可移动，每宗房地产与主要场所(如市中心)的距离、对外交通、环境景观、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。
同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
这是因为环境景观状况、对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常随着城市建设与发展等而发生变化。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度、政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。
因此，我们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场一个地区性市场(城市房地产一般可视为一个城市是一个市场)，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析汇总土地利用所受的限制：土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。
对土地利用的限制可归纳为3个方面：(1)土地权利的设置以及行使的限制;(2)房地产相邻关系的限制;(3)土地使用管制。
1.从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。
其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。
他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。
拿地役权来说，对于供用地而言，它是他人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。
地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。
2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第五章第五节
第五节交易情况修正一、交易情况修正的含义可比实例的成交价格如果是不正常的，应修正为正常——即交易情况修正。
二、造成成交价格偏离正常价格的因素(1)利害关系人之间的交易;(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易(信息不充分);(3)被迫出售或被迫购买的交易;(4)人为哄抬价格的交易;(5)对交易对象有特殊偏好的交易;(6)相邻房地产合并的交易(规模经济，外部效应内部化);(7)受迷信影响的交易。
特殊交易情况下的交易实例不宜选为可比实例，但当合适的交易实例少于3个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。
(目的：为了鼓励比较法的应用，所以放宽了选取可比实例的条件)三、交易情况修正的方法1.总价修正、单价修正总价修正是基于总价对可比实例的成交价格进行交易情况修正;单价修正是基于单价对可比实例的成交价格进行交易情况修正。
2.金额修正(加法模型)、百分比修正(乘法模型)金额修正，采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格百分比修正，采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。
假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%(当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S%;低时，为-S%)，则有：可比实例正常价格×(1±S%)=可比实例成交价格可比实例成交价格×1/(1±S%)=可比实例正常价格在交易情况修正中以正常价格为基准的原因在于，以正常价格为基准，只会有一个比较基础，以实际成交价格为基准，则会出现多个比较基础。
2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》考点解析
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析房地产区位因素：前面讲过，区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。
地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。
因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。
尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。
房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。
在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。
房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高;反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。
较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。
其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境和景观良好(如有青山、碧水、蓝天)，居于其内又可保证一定的生活私密性。
商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。
办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。
工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析农地征用费的构成：根据《中华人民共和国土地管理法》(1998年8月29日修订)等法律、法规的规定，在征用农地中发生的有关税费如下：1.土地补偿费。
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。
征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。
2.安置补助费。
2020年最新房地产估价师考试理论与方法复习考点
【篇一】2020年房地产估价师考试理论与方法复习考点评估价值与评估价格的区别：过去由于受传统观念的束缚，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。
价值(value)和价格(price)之间的关系及本质区别是：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。
现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。
因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当指出估价本质上是评估价值而不是评估价格。
还需指出的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。
这就如同人的心理活动支配其行为，但要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。
【篇二】2020年房地产估价师考试理论与方法复习考点房地产征收征用补偿的需要：房地产特别是其中的土地，是各种生产、生活等活动都不可缺少的基础要素，又不可移动，有时为了公共利益的需要，如兴建道路、公园、学校、机场等，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或者征用农民集体所有的土地、国有土地上单位和个人的房屋及其他房地产。
过去没有区分征收和征用，统称为“征用”。
2004年3月14日修改后的宪法作了区分，2004年8月28日土地管理法作了相应修正，把过去的“征用”改为“征收”。
“征用”一词仍然使用，但涵义有所不同。
征收与征用的主要区别是：征收的实质是强制收买—主要是所有权的改变，不存在返还的问题;征用的实质是强制使用—只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。
2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点高层建筑地价分摊的方法：高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。
(一)按照建筑物面积进行分摊按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积(如建筑面积、套内建筑面积、使用面积)占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。
即某部分占有的土地份额为该部分的建筑物面积除以建筑物总面积。
(二)按照房地价值进行分摊为了克服按照建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量地价的情况，可以根据各部分的房地价值进行分摊。
这种分摊方法是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。
即某部分占有的土地份额为该部分的房地价值除以房地总价值。
(三)按照土地价值进行分摊按照房地价值进行分摊的方法，当香港地区按照建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、空间布局、装饰装修等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点补地价的测算：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。
需要补地价的情形可分为3类：①改变土地用途、容积率等规划条件。
具体有建设用地使用权出让之后变更用途、变更容积率、既变更用途又变更容积率等情形。
②延长土地使用期限(包括建设用地使用权期间届满后续期)。
③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。
对改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额，即：补地价一新规划条件下的土地市场价格一旧规划条件下的土地市场价格其中，对单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：补地价(单价)=新楼面地价×新容积率一旧楼面地价×旧容积率补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价(单价)=楼面地价×(新容积率一旧容积率)【篇三】2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点城镇基准地价评估的基本程序和方法如下：(1)制定基准地价评估作业方案。
2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》考前辅导要点
【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考前辅导要点房地产区位因素：前面讲过，区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。
地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。
因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。
尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。
房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。
在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。
房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高;反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。
较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。
其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境和景观良好(如有青山、碧水、蓝天)，居于其内又可保证一定的生活私密性。
商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。
办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。
工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考前辅导要点房地产价格影响因素的分类：房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类。
一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分。
其中，地产自身因素可再分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素，房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。
2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第五章第四节
第四节建立比较基础选取了可比实例后，对可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比，为对可比实例成交价格进行修正和调整，建立一个共同的基础。
建立比较基础：①统一财产范围;②统一付款方式;③统一融资条件(首付款比例、利率、贷款期限等) ;④统一税费负担;⑤统一计价单位。
一、统一财产范围可比实例与估价对象的财产范围进行对比，然后消除因财产范围不相同造成的价格差异。
财产范围不同，是指“有/无”的差别，而不是“好坏/优劣”、“新/旧”差别。
(这些差异在房地产状况调整中处理)统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。
财产范围不同主要有以下几种情况：①含有房地产以外的资产。
②带有债权债务的房地产。
③带有其他权益或负担的房地产(如入学指标、户口指标、设立了地役权等)。
④房地产的实物范围不同(有无停车位、有无装修等)。
对含有房地产以外的资产，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围：房地产价格=含有房地产以外的资产的价格-房地产以外的资产的价值(剥离法)如果是估价对象含有房地产以外的资产，在比较法求出了不含房地产以外的资产的房地产价值后，再加上房地产以外的资产的价值，就可得到估价对象的价值。
含有房地产以外的资产的房地产价格=不含有房地产以外的资产的价格+房地产以外的资产的价值(还原法)对带有债权债务和其他权益或负担的房地产，统一财产范围——“不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围”不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值(剥离法 )如估价对象带债权债务和其他权益或负担，在比较法求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。
对房地产的实物范围不同，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围(还原)，扣除可比实例多出的实物范围(剥离)，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。
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【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点
房地产估价的重要性：
古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。
房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的：
(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。
房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。
在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。
在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。
某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。
一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。
在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。
这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。
(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。
房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。
房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。
因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。
纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。
(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。
因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。
这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点
房地产拍卖竞买人条件：
(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。
(2)在国家允许的范围内，房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。
(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。
【篇三】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点
房地产价格的形成条件：
房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即必须同时具有有用性、稀缺性和有效需求。
(一)有用性
一种物品有用，是指它能够满足人们的某种需要，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。
房地产如果没有用，人们就不会产生占有它的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，因此就不会有价格。
(二)稀缺性
一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。
因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。
(三)有效需求
人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。
仅有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。
例如，对于一套总价为100万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中，甲家庭虽然需要，但是买不起;乙家庭虽然买得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也买不起;丁家庭既需要，也买得起。
在上述情形中，只有丁家庭对该套住房有需求。
因此，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。
当然，房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产要素或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对房地产的需求不仅有"为用而买"的使用性需求(或称消费需求)，还有"为租而买"的投资性需求和"为卖而买"的投机性需求。