湖北省武汉市武昌区高端写字楼项目市场调研分析报告

放慢了脚步。
第四阶段：2002—2006年，武昌推出公司总部区概念、大力发展文化创意、高科技产业等，应市场 需求写字楼产品开始涌出，带动写字楼开发热潮。 第五阶段：随着经济发展，市场对写字楼产品的要求越来越高，近年来更高端的5A甲级写字楼出现
逐渐取代已开始退化的老一代写字楼市场地位。
通过回顾分析武汉写字楼市场发展过程，得出以下分析结果： ● 城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求； ● 近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的 客户是写字楼市场的潜在客户。
17-30页
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第一部分
整体市场情况分析
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第二部分
整体市场情况分析
一、武汉写字楼分布图
武汉写字楼主要分布于建设大道、武广商圈、中南-街道口、钟家村、沌口和光谷6大区域， 6大区域分布不均衡，发展的速度和成熟度也不一样，汉口写字楼发展最为成熟，而湖北省科技 创业大厦所在的中南-街道口区域是武昌写字楼最为集中，发展最成熟的区域。
四、市场分析
2009年武汉市房地产市场整体运行继续保持平稳发展，呈现出量升价稳的态势。主要原因在于：
1、宏观调控政策支持拉动需求
2、商品住房供应逐步加大 3、房地产市场持续向好的预期刺激了住房消费市场 4、中心城区高价位商品住房销量拉动了整体价格的上扬，同时也带动了写字楼价格的上涨。
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第二部分
武昌区域写字楼市场分析
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第二部分
整体市场情况分析
二、整体市场情况
1、武汉写字楼发展回顾
武汉写字楼市场的发展大致可以分为以下五个阶段：（如下表所示） 阶 段 时 间（年） 一 二 三 四 五 1992－ 1995 1995－ 1998 1998－ 2002 2002— 2007 代表写字楼项目 泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场 建银大厦、国贸大厦、招银大厦、信合大厦 商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦 新世界中心、慧谷时空、洪广·宝座、联合国际、中建广场、 2008新长江广场 民生银行大厦、光谷（融众国际）、新时代商务中心 经济发展水平 发展较快 发展很快 减缓 发展很快 减缓
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第二部分
整体市场情况分析
2 、2009年武汉写字楼供应及销售情况
平均价格 （元/平方米）
5213.97 5215.31 5728.73
2009年 一季度 二季度 三季度
新供应量（套） 491 548 133
环比 -16.08% +0.03% +9.84%
同比 +13.86% -7.47% -8.59%
三、市场特点
1、商品房销售量小幅增长
2、存量住房交易量增幅较大，主要受到相关政策调控的影响，2010年1月1日起，个人购买普通住 房免征营业税期限从2年恢复到5年，使得存量住房市场在2009年年底Leabharlann Baidu现集中成交的现象，交 易量增幅明显。 3、由于2008年第四季度，我市商品住房价格处于较低的位置，随着2009年房地产市场的不断回暖， 商品住房持续向好势头明显，2009年第四季度，商品住房价格达到历史最高值，同比涨幅明显。
2007— 2009
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第二部分
整体市场情况分析
分 析：
第一阶段：以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收 了相当部分的高端市场，后来由于市场变化，价格逐步走低。 第二阶段：以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲 级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合市场发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻 汉机构。 第三阶段：从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展，但大批商住楼出现的背景下，写字楼市场发展
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第三部分
武昌区域写字楼市场分析
二、武昌区域写字楼市场特点
1、写字楼扎堆武昌核心CBD商务圈。 武昌核心CBD商务圈集商务街、商业街、金融街、电讯街、科教街于一体，又紧邻光谷电子一条街、 洪山广场休闲一条街。以中商广场为中心，不到一公里的路段内就有中商广场、世纪广场、中建广场、 新时代商务中心、人民银行大楼、洪广·宝座、中铁十一局办公楼和2008新长江广场等多个写字楼，数 量之多，分布之密集，再加上众多的金融机构，以中南路为核心形成扎堆效应。 2、高档纯写字楼集聚地，价格较高，供应量不断加大。 从早期的中商写字楼到近期的中建广场，都代表武昌写字楼的品质最高点，价格定位较高，在写字楼 市场低迷期市场价格依然坚挺。纯写字楼的良好形象吸引了一大批大企业的入驻，减少企业成本提高企
价格指数 1300.98 1301.31 1429.42
四季度
895
7259.38
+26.72%
15.83%
1811.34
2009年武汉写字楼销售价格不断攀升，特别是第四季度平均售价比第三季度价格拉升了
1530元/平方米，其市场供应量也在放大。
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第二部分
整体市场情况分析
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第二部分
整体市场情况分析
武汉市武昌区高端写字楼项目
市场调研分析报告
201 年
月
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目 录：
第一部分 第二部分 整体市场情况分析 武昌区域写字楼市场分析 2—8页 9-16页
第三部分
第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 第八部分
市场细化分析
项目情况 项目SWOT分析 项目定位策略 项目核心竞争力的总结性战略思考 销售价格建议
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第三部分
武昌区域写字楼市场分析
一、武昌写字楼市场分析
● 2008新长江广场 ●中铁大厦
中南商业大楼
●保利文化广场 ●
中南路
洪广·宝座
华乐商务中心 兆富国际
●● ●
联合国际 光谷国际 珞喻路 慧谷时空
新时代商务中心
● 中建广场 ● ●
●
● 鹏程国际
●
目前，武昌商务市场虽然开始形成风气，但武昌作为湖北政治与文化的发源地，商务成熟度远不及 汉口，写字楼整体档次偏低，形象不高，内部空间单一，车位缺乏，机电设备跟不上企业办公需求，物 业管理水平不高等一系列因素成为武昌写字楼发展的瓶颈，导致大批高端客户流向汉口。 武昌商务市场急需升级换代的写字楼产品出现。外部形象好，内部空间灵活能适应不同类型企业的 发展需求，车位充足，物管水平高的写字楼产品将是市场发展的主流。而针对各个区域的产业特征和商 务环境，更需要一批具有区域特征的特色写字楼出现。