青岛经济开发区写字楼市场分析

青岛经济开发区写字楼市场分析

“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略的实施带动了青岛西海岸黄岛、经济开发区、胶南等地区整体经济的增长，而青岛经济开发区作为青岛市全面发展西海岸经济的“市场发动机”，其重要战略地位的魅力日益彰显。众多国内外大企业源源不断的进军开发区，在这里设办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设在开发区，该区域的写字楼市场呈现出一片繁荣景象。

一、青岛经济开发区写字楼市场板块划分

青岛经济开发区写字楼项目主要分布在长江路中央商务区区域、香江路沿线区域、保税区区域、江山路沿线区域，整体市场也可以分为这四个板块，其中又以长江路中央商务区写字楼市场最为活跃。

香江路是青岛经济开发区建设的第一条市政干道，该区域板块也是青岛经济开发区最早出现写字楼项目的区域之一，该区域内居民众多，招商银行、华夏银行、光大银行、深圳发展银行等十多家金融机构聚集于此，利群长江商厦、吉韩商厦、百利来商厦、海滨超市等综合性购物场所也分布在道路的两侧，商业商务氛围浓厚。随着经济开发区政治经济重心的转移，目前该区域商业氛围比商务办公氛围更浓厚一些，在售和新建写字楼项目相对较少。

长江路虽然出现的时间比香江路要晚一些，但是随着政治经济中心向长江路沿线区域的迁移，以及中央商务区区域定位的确立，该区域写字楼市场确实发展最为迅速的一个区域。目前该区域各类商务配套设施逐步完善，中央商务区的雏形已经开始形成。该区域是青岛经济开发区写字楼项目最主要的供应区域。

青岛保税区拥有便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业，由于先期进驻大型企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼项目才真正出现。目前该区域在售在建写字楼项目数量有限。

江山路作为胶州湾高速和前湾港进入青岛经济开发区城市中心的南北主干道，其两侧分布着众多的工业园和生产企业。该区域内的写字楼项目供应较少，市场尚处于初步形成阶段。

二、在售写字楼项目市场分析

1、青岛经济开发区在售项目供应量

项目名称所属区域总建筑面积

（平米）

可售商务办公面积

（平米）

汇商国际长江路37379 140

朝阳大厦长江路13438 8132

瑞泰银领汇都长江路40000 30000

华林广场一期香江路23000 7000

富瑞大厦保税区15600 5000

天智国际大厦保税区28900 600

泽润金融广场长江路23000 0

城市桂冠二期长江路37000 1500

青岛开发区国际贸易

中心

长江路220000 30000

地丰大厦长江路53000 22000 青岛经济开发区目前在售写字楼项目较少，且主要集中在长江路沿线板块，江山路沿线板块目前无在售写字楼项目供应。

青岛经济开发区现有可售商务办公用房总供应面积约在11万平米左右，且以长江路中央商务为主要供应区域，供应面积近10万平米。

在售项目大多处于尾盘销售阶段，如汇商国际、城市桂冠、天智国际大厦、泽润金融广场等项目；地丰大厦、瑞泰银领汇都以及青岛开发区国际贸易中心为目前主要供应项目，虽然三个项目均未正式开盘，但均已有10个月以上的咨询预定期，并已经预定出了一部分面积。

2、在售项目主要供应产品形态

项目名称所属区域产品形态

汇商国际长江路写字楼

朝阳大厦长江路商住楼、商业

瑞泰银领汇都长江路商住楼、商业

华林广场一期香江路写字楼

富瑞大厦保税区写字楼

天智国际大厦保税区写字楼

泽润金融广场长江路写字楼、酒店式公寓

城市桂冠二期长江路写字楼

青岛开发区国际贸

易中心

长江路综合体

地丰大厦长江路写字楼

青岛经济开发区在售写字楼项目中既有纯写字楼项目，也有商住楼项目，也有建筑综合体项目。尤其是长江路中央商务区存在着明显的多样化，而保税区和香江路则以纯写字楼为主。

青岛开发区国际贸易中心是青岛市目前规模最大、业态最全的建筑综合体项目，涉及到写字楼、酒店、商业、住宅、酒店式公寓等产品业态。

3、在售项目面积分割情况

项目名称所属区域面积区间

(平米)

主力面积区间

（平米）

整层销售情况

汇商国际长江路71.57-85 71.57-85 无整层销售

朝阳大厦长江路70-100 70.62 4-8层欲整体销售

瑞泰银领汇都长江路55-663 125-138 A座18-21层整层销售，B座16、17层整层销售

华林广场一期香江路80-680 100-140 无严格界定，应客户要求

分割

富瑞大厦保税区80-1200 92-130 无严格界定，应客户要求

分割

天智国际大厦保税区80-120 90-100 无整层销售

泽润金融广场长江路85-1000 100-140 无严格界定，应客户要求

分割

城市桂冠二期长江路54-800 97.21-140 无严格界定，应客户要求

分割

青岛开发区国际贸

易中心长江路63.97-1800 84-188.25

无严格界定，应客户要求

分割

地丰大厦长江路80-1200 90-120 无严格界定，应客户要求

分割

青岛经济开发区在售项目最小面积分割均在80平米左右，最小可以做到54平米，市场供应主力面积区间在90-130平米之间。由此可以看出市场主要客户以创业型中小企业客户为主，并且小面积户型的设置可以降低总价，为投资型客户提供了市场空间。

在售项目中整层销售情况普遍无严格界定，可以应客户要求自由选择楼层。出现上述情况，主要是因为不同客户对楼层具有不同的喜好和价格承受能力，不做严格界定更能促进销售。

4、在售项目价格分析

项目名称所属区域销售阶段

价格区间

(元/平米)

均价（元

/平米）

装修标准（元/

平米）

汇商国际长江路尾盘6030-6450 6200 400 朝阳大厦长江路强销期6800-8500 7600 200 瑞泰银领汇都长江路前期预购5050-7000 6500 0 华林广场一期香江路尾盘4800-7100 6700 200 富瑞大厦保税区尾盘

天智国际大厦保税区尾盘5600-5900 5700 0 泽润金融广场长江路清盘5380-6000 5600 300 城市桂冠二期长江路尾盘7560-8400 8000 400