房地产开发与经营期末复习重点
最终房地产开发与经营期末复习资料
房地产开发与经营复习试题1.单项选择题（20分）2.多项选择题（10分）1)房地产开发与经营的特点2)房地产开发的形式与内容按开发内容的不同分类：外廷式开发和内涵式开发3)可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
3.名词解释（3-5题）：1)房地产开发的定义：2)房地产经营的定义：3)土地储备和一级开发4)房地产转让的含义5)房地产项目定位6)土地使用权出让的含义7)土地使用权出让金8)房地产可行性研究：9)房地产开发项目管理的概念（主要内容、三大核心）4.简答题（4题，2个课内、2个课外）1)房地产开发与经营的程序与内容2)央产房地产公司在整个房地产市场的影响力。
非主营房地产央企为什么要市场。
3)转让房地产时，应符合的条件：4)房地产开发项目工程质量控制常用方法：因果分析图法（鱼刺图）、5)施工阶段质量监督控制手段5.论述题（2题）1)市场环境：宏观环境、微观环境2)市场需求影响因素分析3)如何建立房地产企业战略、内容是什么4)社会保障房现状、前景、存在的问题（以厦门为例）5)如何经房地产进行定位（要举例）6)产业政策对房地产市场的影响7)产业政策对房地产市场的影响8)消费者行为调研与市场需求容量调研6.没有明确题型：1)消费者市场购买行为理论：消费者购买动机、购买决策过程、消费者购买行为分析2)房地产市场开发策略：厦门、福州、等地一级房地产开发企业3)房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级：一、二、三、临时。
国家对房地产开发企业资质实行年检制度。
4)房地产估价师的执业资格管理5)房地产行业组织：中国房地产协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国物业管理协会6)社会保障房转让条件7)区域环境分析（重点、中航城）8)销售推广建议9)四种出让方式的分析；目前存在的问题（含义、现状、问题）10)招标拍卖挂牌出让土地使用权概述11)土地使用权转让的概念：一级市场、二级市场。
房地产开发与经营复习
房地产开发与经营复习资料一、名词解释：1、房地产开发：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的活动。
2、有效面积系数：建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。
3、房屋施工面积：指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。
房屋竣工面积：房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和适用条件，经验收鉴定合格可正式移使用的房屋建筑面积总和。
4、市场调查：系统的设计收集分析和报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。
5、风险：某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。
6、建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
7、新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套，可按物业类型分别统计。
8、出租量：报告期内房屋的出租数量，单位为建筑面积或套。
9、定位：在相关法律法规的指导下，结合项目自由的其他制约因素，找到项目的适合群体。
10、狭义位臵：某一具体投资场地在城市中的地理位臵，宏观和中微观位臵。
11、：建筑密度：建筑覆盖率，项目规划建设用地范围内全部建筑物基底面积之和与规划建设用地面积之比。
12：空臵量：报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类别分别统计。
13、预售面积：报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房面积。
14、房地产市场分析：通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集分析和处理，寻找其规律，预测市场趋势，帮助房地产的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整市场行为。
15、功能：功用，效用和能力等。
16、绿化率：项目规划建设用地范围内全部绿化面积与规划建设用地面积之比。
17、空臵率：报告期期末控制房屋占同期房屋存量的比例。
18、房地产价格指数：反映一定时期内房地产价格变动趋势和成都的相对数，销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数。
房地产开发与经营复习资料
房地差开发与经营复习资料一、房地产开发、房地产经营的概念特征联系。
房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律，根据城市发展和建设，充分考虑经济效益、对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
特征：全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。
房地产经营指的是对房屋的建造、买卖、维修、等及土地的转让。
进行有组织有目的的经济活动。
特征：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性二、房地产经营的分类（了解）：地产经营（出让出租等）、房产经营（房屋流通）、服务经营（投资咨询，价值评估）、综合开发经营开发与经营的关系三、房地产开发的程序（重点）：房地产开发的主要参与者：房地产开发企业、投资公司、建筑承包公司、质量检查单位、争睹建设主管部门、金融机构。
房地产经营的基本环节：形成环节，流通环节（房屋销售，房屋租赁、房地产抵押与典当）、消费环节（物业管理、服务与管理环节）四、房地产企业的概念房地产企业是指集合土地、资本、人力、企业家才能等生产要素，创造利润，并专门从事各种有关房地产开发经营销售，包括土地使用权的出让与转让等经济活动在内的经济组织（简化）五、房地产企业在国名经济中的作用1、为国民经济的发展提供物质保障。
2、为城市建设事业的发展开你稳定的资金来源3、为相关产业的发展起到有力的带动作用4、醋精消费结构和产业结构的合理化六、我国房地产企业资质划分（自己看书、P39）重点：我国房地产开发分为五的等级、一、二、三、四、和暂时级或临时级七、房地产开发与经营的环境分析：什么是环境、什么是环境分析对于房地产而言：环境就是一房地产开发经营行为为中心，作用于该行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素综合。
环境分析：“环境分析”是指通过对企业采取各种方法，对自身所处的内外环境进行充分认识和评价，以便发现市场机会和威胁，确定企业自身的优势和劣势，从而为战略管理过程提供指导的一系列活动。
房地产开发与经营期末考复习资料 整理打印版
《房地产开发与经营》------期末考重点考试复习资料（整理打印版）一，名词解释1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
2、房地产经营基本含义是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。
3、土地储备和一级开发项目含义土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。
4、房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
5、房地产项目定位在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程6、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
7、土地使用权出让金土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中，作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面8、房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法9、房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理。
房地产开发与经营总复习
房地产开发与经营总复习房地产开发与经营是一个复杂而庞大的行业，涉及到多个方面的知识和技能。
在市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业需要不断提升自身的竞争力，才能在行业中立于不败之地。
本文将对房地产开发与经营的相关知识进行总复习。
一、基本概念1、房地产开发：指依法依规对土地进行开发、建设、销售、出租以及物业管理等活动的过程。
2、房地产经营：指对已经建设好的房地产进行出租、销售、物业管理等市场行为。
3、土地利用规划：指按照城市规划要求对土地进行划分和用途规划。
4、房地产投资：指投入资金用于房地产开发、经营和投资收益的行为。
二、房地产市场1、市场类型：房地产市场分为住宅市场、商业市场和工业市场三种。
2、市场供求关系：主要体现为房地产租金、房价和市场销售的数量。
3、市场竞争格局：主要表现为市场份额和市场集中度。
4、市场价格形成机制：主要是由市场供求双方的力量作用所决定。
三、房地产开发1、开发前期准备：包括用地选址、项目策划、设计论证、资金筹措等内容。
2、建设期管理：包括土地开发、建筑施工、监理管理、质量管理等内容。
3、销售与营销：包括预售许可证申请、销售策划、广告宣传、销售管理等内容。
4、物业管理：包括物业服务、维修保养、房屋租赁等内容。
四、房地产经营1、收益模式：房地产经营主要有出售和出租两种收益模式。
2、物业管理：包括物业维修、安保管理、设施维护、环境卫生等内容。
3、租赁管理：包括租赁合同签订、租金收取、租赁费用计算等内容。
五、风险控制1、政策风险：政策变化可能对房地产市场造成不利影响，企业需要及时调整策略。
2、市场风险：市场变化可能对企业收益产生影响，企业需要加强市场分析和预测。
3、资金风险：资金管理是企业运营的重要环节，企业需要加强财务管理。
4、法律风险：合法经营是企业发展的保障，企业需要遵守法律法规。
六、经验总结1、差异化经营：在竞争激烈的市场中，企业需要在产品和服务上做出差异化，提升市场竞争力。
房地产开发与经营期末复习要点
房地产开发与经营期末复习纲要（房地产）经营与管理的关系是什么？经营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。
企业的经营与管理是相辅相成的，经营是目的，而管理是手段，只有两者的有效结合，才能把企业做的更好。
管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。
如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。
经营也是选择对的事情做，管理是把事情做对。
所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。
简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管理关乎效率和成本。
这就是两者的区别。
我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。
如果做的事情本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。
企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素？组织结构设计的六要素包括工作专业化、部门化、命令链、控制跨度、集权与分权、正规化。
1、工作专业化。
工作专业化的实质是：一个人不是完成一项工作的全部，而是把工作分解成若干步骤，每一步骤由一个人独立去做。
2、部门化。
工作分类的基础是部门化，对工作活动进行分类主要是根据活动的职能。
制造业的经理通过把工程、会计、制造、人事、采购等方面的专家划分成共同的部门来组织其工厂。
职能性部门化通过把专业技术、研究方向接近的人分配到同一个部门中，来实现规模经济。
工作任务也可以根据组织生产的产品类型进行部门化。
还有一种部门化方法，即根据地域来进行部门划分。
大型组织进行部门化时，可能综合利用上述各种方法，以取得较好的效果。
3、指挥链。
指挥链是一种不间断的权力路线，从组织最高层扩展到最基层，澄清谁向谁报告工作。
它能够回答员工提出的这种问题：“我有问题时，去找谁?”“我对谁负责?”4、管理幅度。
一个主管可以有效地指导多少个下属?这种有关管理幅度的问题非常重要，因为在很大程度上，它决定着组织要设置多少层次，配备多少管理人员。
在其他条件相同时，管理幅度越宽，组织效率越高。
房地产开发与经营期末考试重点归纳
一、征地与拆迁的区别联系：土地征用和房屋拆迁都是房地产开放前期工作中的重要内容。
它既是房地产开放前期的一个具体任务，又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程，政策性很强。
区别：1、适应的法律程序不同。
国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适应《城市房屋拆迁条例》的规定。
2、适应范围不同。
国家建设征收土地的适应范围是农村集体所有的土地。
城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
3、行为所指的标地不同。
国家建设征收土地指向的标地是农村集体土地所有权。
城市房屋拆迁指向的标地是房屋。
4、法律后果不同。
国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体所有权的消灭。
城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或价值交换。
二、融资有哪些形式：1、企业自有资金2银行贷款3社会集资4其他融资方式：外国政府贷款、国家金融组织贷款、外国商业银行贷款、、与外资和营、发现境外债券。
三、房地产开放步骤、流程P121、决策立项阶段2、前期阶段：征用土地，拆迁安置、进行开发项目的工程勘探和规划设计、制定开发项目的建设方案、完成施工现场的基础设施配套建设，及“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）3、建设阶段4、竣工验收及房屋销售阶段四、房地产销售的定价方法：P1401、类比法2、成本法3、评估法五、什么是容积率？项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值六、用地规划许可证、建设工程规定许可证的概念1、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用。
划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法定凭证。
2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的。
确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证、是建设单位在活动中接受监督检查是的法定依据。
房地产开发与经营期末复习重点
第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营的基本含义1、房地产开发（P1）狭义：在依据国家法律获得了国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建造、施工等开发活动。
二、房地产开发与经营的特点（P3）1.难度较大2.风险较大3.政策性强第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容（P4）1、按开发时间不同，分为初次开发和再次开发2、按开发内容不同，分为外延式开发和内涵式开发3、按开发规模不同，分为单项开发和综合开发二、房地产经营的形式与内容1、按经营对象的相对差异，划分为地产经营和房产经营2、按经营规模和经营方式，划分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营3、按活动发生的不同过程，划分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费和使用经营第二章经营理论和策略第一节房地产开发与经营理论概述三、消费者市场购买行为理论（P14）*消费者市场：所有为了个人消费而购买物品或服务的团体或个人构成的市场。
1.消费者购买动机a.本能动机：原始动机，由本能需要产生b.心理动机：通过各种心理活动而形成2.购买决策过程消费者需求产生→寻找、搜集有关信息作为购买依据→分析、整理、比较，选出最满足需求的产品→购买阶段→买后评判3.消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买、如何购买等问题。
第二节房地产开发与经营策略分析二、房地产市场开发策略（P17）a.开发由本地化向跨区域发展b.开发从品质向品牌跨越c.纯住宅开发向商用物业拓展d.诚信开发地产争雄楼市e.开发健康住宅风声水起三、不同时期房地产价格策略（P19）1.房地产产品进入期2.房地产产品成长期3.房地产产品成熟期4.房地产产品衰退期第三章房地产企业第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与特征（P29）1.概念：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询和物业服务，实现自身经济价值的经济组织。
房地产开发与经营(第四版)期末考试复习资料
第1章绪论一、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设，经营管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性，基础性，带动性和风险性的产业。
广义：国有开发区域开发，城市开发等于房地产开发活动有着密切关系的开发活动，均可视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指依据国家的法律，取得了国由土地使用权的土地上基础设施房屋建设的行为在特定地段上所行具体的房地产项目的规划设计和建设施工等开发活动。
房地产开发：“开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的对资源进行合理开发和利用的过程。
二、房地产开发特性涉及范围广，经手环节多，形式多等特点，婴儿在开发与经营过程中会表现出难度大，风险大以及受政策等因素影响大等特点。
三、房地产开发阶段：（一）投资机会选择：投资机会选择是整个房地产开发经营过程中的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作投资机会的选择，由投资机会寻找和筛选两个过程组成，从这两个过程的活动特点来看。
不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析基础上完成的。
（二）项目定位：房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。
房地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研再到消费者分析，商业圈分析，竞争对手分析，最后到产品分析，无论哪一个步骤出现了偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。
（三）前期工作：前期工作主要是指在投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展工作，主要涉及与项目全过程有关的各种合同条件的谈判与签约的，其主要内容有完成各种报批手续，获取有关证书基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷去定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招标等。
前期工作最为复杂和多变的是各种手续的报批以及许可证的获取，这是由于前期工作环节多，涉及的政府部门多，而且国家的政策变化多，政府各部门政策存在不协调。
房地产开发与经营 期末复习考试
房地产开发与经营复习资料第一章1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。
2、房地产开发与经营及其特点1）、房地产开发与经营难度大2）、房地产开发与经营风险大3）、房地产开发与经营政策性强3、房地产开发与经营程序和内容1）、投资机会选择2)、项目定位3）、前期工作4）、建设阶段5)、租售阶段5）、物业管理6、房地产开发与经营流程**第二章2、房地产开发与经营理论概述1)、收益（利润）最大原理①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法2)、价格确定理论①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价3）、消费者市场购买行为理论①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析3、可行性分析1）、现金流量分析*净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。
*净收益率|——项目净现值与投资现值之比。
*内部收益率——是净现值等于零的贴现值。
2）、损益临界分析4、第三章1、房地产企业的概念房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
2、房地产企业的战略管理过程1）确定企业当前的使命2）分析外部环境3)识别机会和威胁4）分析企业的资源和能力5)识别优势和劣势6)构造战略7)实施战略8)评估战略3、4、房地产开发资质等级p44第四章1、房地产综合开发项目的概念房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
房地产开发与经营复习内容
1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。
广泛联系性.3.风险与效益并存。
4.地域性2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。
而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3、房地产经营的分类：1.地产经营2。
房产经营3.服务经营。
4。
房地产综合开发经营4、房地产开发的主要工作阶段：1。
投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3。
可行性研究阶段4。
前期准备阶段5。
实施阶段6.销售阶段5、房地产产品流通环节的经营:1。
房屋销售2。
房屋租赁3。
房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。
6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。
8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。
有两个以上可供选择比较的方案3。
有评价方案优劣的标准4。
有真实地反映客观实际的信息9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。
经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、房地产开发与经营决策的类型：1。
确定型决策2。
风险型决策:风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。
11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。
12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
《房地产开发与经营》学习重点、备考资料
第一章绪论房地产• 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
• 特点：固定性、耐久性、异质性房地产业• 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。
• 属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。
房地产开发与经营• 房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
• 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
• 比较：角度不同（产品、管理）；内容不同（生产环节，流通环节）房地产开发与经营的特点难度大风险大政策性强房地产开发形式和内容按开发的时间不同初次开发：对未利用土地的开发利用过程再次开发：对已开发土地追加投资或转变用途按开发的内容不同外延式开发：增加城市用地面积内涵式开发：提高容积率或土地利用率按开发的规模不同单项开发：规模小，项目功能单一综合开发：规模大，项目功能齐全按经营对象的相对差异划分地产经营：土地的出让、转让、出租、抵押 ①出让：经营者是国家 一级开发 ②转让、出租、抵押：经营者是土地使用人二级开发按活动发生的不同过程划分房地产开发经营房地产流通经营案例：海南房地产泡沫分析（3）• 主要问题– 土地管理失控，供应量过大，失去了应起调节杠杆的作用；– 金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机性过强；– 当地政府管理水平低，规划失控，短期行为多；– 住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求做支撑；– 政府产业战略的失误；– 大量的投机性人群。
• 最终结局：泡沫破灭– 大量工程停工；半拉子工程和大量烂尾楼1600多万平方米– 大面积土地撂荒；闲置土地2万多公顷– 大量资金流失；– 大量房屋闲置；闲置房屋450多万平方米– 产生大量房地纠纷和官司；• 泡沫破灭的根本原因国家强有力的宏观调控政策；土地供应失控；城市规划和管理失控；金融领域失控；产业发展战略失控；市场有效的最终需求不足；市场处于发展初期，市场参与者都不成熟。
《房地产开发与经营》期末考试复习资料
考试大纲第一章绪论房地产的概念：房地产是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
实际上，真正的房地产是指土地及其地上的定着物、建筑物，包括物质实体和依托与物质实体上的权益。
特征：1位置的固定性和不可移动性。
2差异性、个别性3寿命周期长，具有耐久性4房地产建设周期长、投资大5房地产流动性差。
、难于变现6房地产具有保值、增值性7房地产用途的多样性8房地产与周围环境相互影响、相互适应9房地产受政策影响性强房地产开发的概念：是指企业的经营管理者运用科学的管理理论和方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的过程，予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。
房地产开发是通过开发建设着对土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员等多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
主要程序：一、投资机会选择与决策分析1、投资机会选择2、投资决策分析二、前期准备工作1获取土地使用权2确定规划设计方案并获得规划许可3建设工程的招标4市政设施的谈判与协商5开工申请与审批6征地、拆迁、补偿和安置7施工现场的“三通一平”8建设项目的融资9对建设中的项目寻找租售的客户，确定目标市场、租金或售价水平10开发项目的保险事宜洽谈三：建设阶段四租售与资产管理阶段第二章房地产开发经营的环境房地产开发经营的经济环境和社会环境，中国房地产行业发展的特点中国房地产行业发展特点：1房地产资金来源结构单一2住宅供应不足3住房保障制度尚不健全4房地产交易体系不够完善5拆迁安置环节存在诸多问题经济环境：经济环境是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、紧急特征和经济联系等客观因素。
影响房地产项目开发的经济发展环境主要包括1宏观经济发展形势2居民的收入水平及购买力3资金市场发展形势等因素。
社会环境：社会环境主要是指居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活的态度、对人生的价值取向等，它很大程度是那个决定人们的价值观念和购买行为，对房地产开发经营者有着极为深远的影响。
房地产开发与经营期末复习材料
第一章一、填空题1、房地产开发的形式按开发的时间不同，可以分为初次开发、再次开发。
2、房地产经营形式按经营规模方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。
3、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。
二．名词解释房地产开发的概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；房地产经营：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；三、填空题1、房地产开发按开发的内容不同，可以分为（B）A 初次开发 B外延式开发 C单项开发 D综合开发2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容（C）A、房地产开发B、房地产营销C、房地产评估D、物业管理3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分（A）A、房地产流通经B、综合经营C、集团经营D、跨国经营四题、1、房地产开发与经营的特点？1）房地产开发与经营难度较大2）房地产开发与经营风险较大3）房地产开发与经营政策性强2、简要叙述房地产开发与经营的程序和内容1）投资机会选择2）项目定位3）前期工作4）建设阶段5）租售阶段6）物业管理第二章一、填空题：1、房地产开发与经营决策类型包括：确定性决策、风险性决策、不确定性决策。
2、房地产开发与经营决策的准则包括：确定性决策准则、风险性决策准则、不确定性决策二、简答题：1、简述房地产开发与经营决策内容答：（1）财务策略包括投资与贷款；（2）生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式；（3）市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；（4）价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略2、房地产经营决策程序是什么？答：1发现问题；2确定目标(针对性、、明确性、层次性、可行性)；3拟制方案(整体详尽性、相互排斥性)；4分析评价(限制因素分析、潜在问题分析、综合评价)；5选择方案；6实施追踪(反馈控制、追踪决策)三、名词解释：1、垄断竞争：垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。
《房地产开发与经营》复习精心整理
房地产开发与经营简答题1.简述可行性研究的作用可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
1）是投资决策的基本依据。
2）是筹集建设资金的依据。
3）是项目立项、用地审批的条件。
4）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。
5）是编制下一阶段规划设计方案的依据。
2.简述房地产开发的主要工作阶段投资机会寻找、项目可行性研究、取得土地使用权、项目规划与合同谈判、项目建设、房地产租售、物业管理3.简述房地产投资环境的构成要素政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）；经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）；社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）；自然地理环境；基础设施环境；法律环境4.简述开发建设投资(开发期成本费用)成本费用1）土地费用； 2）前期工程费；3）建安工程费；4）基础设施建设费；5）公共配套设施建设费； 6）不可预见费；7）开发期税费； 8）管理费用；9）销售费用； 10）财务费用；11）经营资金5.简述工程建设监理的工作内容与要求监理的工程工程建设监理：指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同对工程建设实施的监督管理。
总的工作内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量；进行工程建设合同管理，协调有关单位的工作关系。
下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。
5.简述房地产价格制定的理论依据1）生产费用价值论：房地产生产所需要的基本费用。
2）预期原理：预期房地产能为消费者带来的收益或效用。
3）替代原理：竞争者所能提供的类似产品的替代关系。
4）供求理论，供给需求的变化与价格之间的相互影响。
房地产开发与经营考试重点整理
房地产开发与经营复习重点第一部分1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。
由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。
房地产包括土地和建筑物。
特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3用途多样性：适应性4独一无二性：不一致性5数量有限性6易受限制性：需要管理7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益8价值高大性9 难以变现性10保值增值性2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
特点1）房地产业投资大、周期长、效益高2）房产、地产交易的不可分割性3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约3、房地产业的分类：一、房地产开发经营业。
二、房地产服务业一）物业管理业。
二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业4、简述我国房地产业的发展过程1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。
2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。
3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。
4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。
发展现状：1、1992年－1993年6月：房地产热2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨8、2010年4月－今：房地产价格调控5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。
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第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营的基本含义1、房地产开发（P1）狭义：在依据国家法律获得了国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建造、施工等开发活动。
二、房地产开发与经营的特点（P3）1.难度较大2.风险较大3.政策性强第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容（P4）1、按开发时间不同，分为初次开发和再次开发2、按开发内容不同，分为外延式开发和内涵式开发3、按开发规模不同，分为单项开发和综合开发二、房地产经营的形式与内容1、按经营对象的相对差异，划分为地产经营和房产经营2、按经营规模和经营方式，划分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营3、按活动发生的不同过程，划分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费和使用经营第二章经营理论和策略第一节房地产开发与经营理论概述三、消费者市场购买行为理论（P14）*消费者市场：所有为了个人消费而购买物品或服务的团体或个人构成的市场。
1.消费者购买动机a.本能动机：原始动机，由本能需要产生b.心理动机：通过各种心理活动而形成2.购买决策过程消费者需求产生→寻找、搜集有关信息作为购买依据→分析、整理、比较，选出最满足需求的产品→购买阶段→买后评判3.消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买、如何购买等问题。
第二节房地产开发与经营策略分析二、房地产市场开发策略（P17）a.开发由本地化向跨区域发展b.开发从品质向品牌跨越c.纯住宅开发向商用物业拓展d.诚信开发地产争雄楼市e.开发健康住宅风声水起三、不同时期房地产价格策略（P19）1.房地产产品进入期2.房地产产品成长期3.房地产产品成熟期4.房地产产品衰退期第三章房地产企业第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与特征（P29）1.概念：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询和物业服务，实现自身经济价值的经济组织。
2.特征：a.房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性b.土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全垄断性c.房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势二、房地产企业的类型(P30)1.按照企业功能分a.房地产开发企业1)概念：房地产开发企业是依法设立的，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。
大致有专营和兼营两种类型。
2)暗照开发经营对象，可分为专门从事土地和城市基础设施开发的企业、专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业、房地产综合开发经营企业。
b.房地产中介服务企业1)概念：房地产中介服务企业是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体。
包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪三类。
c.物业管理企业1)概念：依法成立、具备房地产物业管理资质，依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。
2.按照企业所有制性质分a.城镇集体所有制房地产企业b.国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司c.合伙制房地产企业d.中外合资、中外合作、外资房地产企业第四章房地产项目及项目定位第一节土地储备和一级开发项目(P56)一、土地储备和一级开发项目的含义土地储备和一级开发（简称土地储备开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
由于实施土地储备和一级开发而产生的房地产项目即为土地储备项目。
第二节房地产综合开发项目二、住宅房地产开发项目(P62)（一）普通商品住房项目（二）限价商品房项目（三）经济适用房项目（四）廉租房项目（五）别墅项目（六）旅游住宅地产项目三、商用房地产开发项目（P63）*广义：指各种非生产性、非居住性物业。
（一）写字楼房地产项目（二）酒店式公寓类开发项目（三）旅游房地产项目（四）商业用房项目四、工业房地产开发项目（P65）（一）工业园区开发模式（二）主体企业引导模式（三）工业地产商模式（四）综合运作模式第四节房地产项目定位一、房地产项目定位的含义（P72）房地产项目定位，指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。
三、房地产项目定位的基本流程（P74）市场调查→分析土地条件→分析和确定客户群→产品定位→租售价格定位→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案第六章房地产市场调研第一节房地产市场调研概述一、房地产市场调研的含义（P110）房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录、分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。
三、房地产市场调研的内容（P112看书）（一）市场宏观环境状况（二）城市房地产市场概况（三）消费者行为与市场需求容量调研（四）项目所在区域环境状况调研（五）项目基本情况调研第七章房地产开发项目可行性研究第一节房地产可行性研究概述一、房地产可行性研究的概念和作用（一）房地产可行性研究（P131）概念：在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。
（三）房地产可行性研究的作用（P132）1.可行性研究是投资决策的重要依据。
2.可行性研究是项目审批的依据。
3.可行性研究是项目资金筹措的依据。
4.可行性研究是编制设计任务书的依据。
5.可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。
二、房地产可行性研究的内容和步骤（一）房地产可行性研究的基本内容（P133）1.项目概况2.市场分析和需求预测3.规划方案的优选4.开发进度安排5.项目投资估算6.资金的筹集方案和筹资成本估算7.财务评价8.风险分析9.国民经济评价10.结论第二节房地产项目的财务状况分析（P136，看书★）第三节房地产项目的风险承受能力分析二、房地产项目风险分析方法（三）敏感性分析（P148）2.敏感性分析的步骤(1)选择要分析的不确定性因素。
(2)选定分析所用的评价指标。
(3)计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况。
(4)判定敏感性因素。
(5)提出控制敏感性因素的建议。
第八章房地产融资第一节房地产融资概论一、房地产融资的概念（P166）房地产融资是指房地产企业和房地产项目直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
三、房地产融资的特点（P170）1.融资规模大2.偿还期较长3.资金缺乏流动性4.高风险、高收益第二节房地产融资的资金来源（P170，看书★）第十章房地产市场营销第一节房地产市场营销概述一、房地产市场营销的概念房地产市场营销，是指通过交易过程满足顾客对房屋或土地需求的一种综合性营销活动，也是土地或房屋转换成现金的流通过程。
二、房地产市场营销的基本理论(P220，看书★)重点：4P、4C、4R理论第二节房地产市场营销策略一、品牌营销策略（二）品牌营销策略的实施（P227）1.精准的市场定位是房地产品牌营销的基础2.卓越的质量体系是创建知名品牌的保证3.以良好的社会形象树品牌4.以优秀的品质树品牌5.以创新精神树品牌6.以优秀的企业文化树品牌第三节房地产市场营销运作一、房地产市场细分与销售渠道的选择（一）房地产市场细分的概念(P233)房地产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需求、欲望、购买行为、购买习惯，将房地产市场整体划分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。
（三）房地产消费渠道的选择(P234，看书)1.选择销售渠道的主要因素a.商品房因素b.市场因素c.企业本身因素d.国家政策、法令因素2.选择销售渠道的策略a.直接渠道和间接渠道b.短渠道和长渠道c.宽渠道和窄渠道三、房地产广告策划（一）房地产广告的类型（P238，看书★）1.根据广告目的，可分为软广告和硬广告2.根据广告传达内容范围的大小，可分为单一卖点型、若干卖点型、综合传达型（三）房地产广告策划内容（P240，看书★）广告目标、市场分析、广告策略、广告计划、广告效果测定第十一章房地产交易第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念及形式（P251）房地产交易是指以房地产为商品进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。
二、房地产交易的特性及原则（P252）（一）房地产交易的特性1.标的物位置的固定性2.房地合一的特性3.房地产交易标的价值金额大、专业性强4.房地产交易标的供给的稀缺性5.房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性（二）房地产交易的原则1.及时登记原则2.房地连动原则3.交易价格遵循国家政策原则4.交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则第三节房地产买卖三、房地产买卖价格的特殊性（P263，看书）1.位置对价格起着决定作用2.不能完全依成本定价3.房地产价格的趋升性4.房地产价格的垄断性第五节房地产抵押一、房地产抵押的概念（P271）房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
五、房地产抵押的受偿（P274,看书★）。