北京房产律师换房协议纠纷

一、基本案情

陈飞原系恒达公司员工。1996年6月7日，恒达公司（甲方）与卫生局签订协议书，载明因甲方征用乙方900平米土地，乙方考虑在甲方基本原占地的基础上提供可建1500平米的建筑指标。

1998年2月3日，恒达公司、朝阳公司（甲方）与卫生局（乙方）又签订协议书一份，载明因占用甲方土地，乙方决定宿舍楼建成后，补偿给甲方各750平米的楼房。1999年3月25日，上述三方再签协议书一份，载明乙方在朝阳区后八里庄环卫局院内建设职工住宅，因与甲方毗邻占用其部分土地，经三方协商，乙方补偿给恒达公司、朝阳公司各750平米的住宅，宿舍楼建成后，乙方将1号楼9层住宅补偿给恒达公司，1号楼3层补偿给朝阳公司。

2001年3月15日，恒达公司（甲方）与苏泽（乙方）签订换房协议。载明：一、甲方以1502号三居室房屋一套的使用权置换乙方1111号两居室一套房改产权（产权正在办理之中）房屋一套的使用权。乙方拥有互换后房屋的承租权，可以参加产权单位的房改。甲方拥有互换后房屋使用权，负责安置新住户。新住户退还乙方房改房价款，乙方负责向原售房单位、区房管部门办理该房房改产权转移登记，协调办理该套房改产权过户，如发生费用，乙方与新住户协商解决。如遇房改，甲乙双方所制定的房屋使用人应同当地其他居民一起参加房改。

2000年2月18日，苏泽交纳了1502号房屋的购房预付款5万元。

2000年3月3日，苏泽与卫生局签订自管公有住房买卖合同，约定卫生局将1502号房屋售予苏泽，购房款11万元。后办理过户。

1999年5月，苏泽参加了1111号房屋即涉案房屋的房改，共缴纳购房款等共计6万元。后苏泽与陈飞签订了换房协议，将钥匙交给陈飞，陈飞居住该房屋使用至今。

二、法庭审理

苏泽称其于2003年涉案房屋房产证下发后将该所有原件交给陈飞用于出租涉案房屋。陈给认为交付文件只是合同履行的一个步骤，并主张其已付清苏泽涉案房屋的购房款，提交了一根收据，证明苏泽已收到3万元购房款。后称在拿到房屋原件时将尾款交给苏泽。苏泽称3万元只是房屋的租金。

关于苏泽签订换房协议是否为购买1502号房屋的前提条件，苏泽称当时陈飞是恒达公司的员工，一切手续都是陈飞所办，具体需要什么手续不清楚，如果不签订换房协议，交出涉案房屋，就无法购买1502号房屋。陈飞提交了恒达公司于2001年11月15日的分房通知一份，载明该公司决定分给陈飞1111号房屋一套，参加该房屋所属单位房改，之前分配的1101号房屋两居室一套交回公司，另行分配。苏泽对此项证据存有异议，称分配决定的时间晚于换房协议签订的时间。陈飞称在签订换房协议之时，公司口头决定分配给他，后发布书面决定。

苏泽称1502号房屋楼号为一号楼，换房协议楼号为二号楼，两者楼号不符。陈飞主张协议中为笔误，并提供了2015年7月15日物业公司证

明一份，载明：“一号楼1502室业主苏泽（恒达）。二号楼1307室业主龚建国（卫生局职工）。苏泽对该份证据的真实性认可，但不认可证明目的。

应苏泽的申请，法院传唤证人郑钧出庭作证，证人系苏泽同事。证人称：涉案住房为购买产权房。当时单位为苏泽解决住房的政策、细节，称没有明确的政策规定，解决住房没有具体标准，听说领导是想给苏泽解决一套住房，而不是置换。

2014年1月17日，法院向苏泽补发了涉案房屋的房产证原件。后陈飞起诉，形成本诉。

法院判决：

一审判决：

1、苏泽于判决生效后十日内将其名下1111号房屋配合过户至陈飞名下；

2、驳回陈飞的其他诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

本案主要争议焦点有两个。一、苏泽与恒达公司签订的换房协议的效力，及该协议是否为双方真实意思表示。二、陈飞是否具备起诉资格，本案是否能够在合同纠纷案由下处理。

对第一个争议焦点，法院分析如下：

第一，在本案的审理过程中，苏泽已向法院明确陈述其在签订换房协议之时，即苏泽知道只有签订换房协议，才能参加1502号房屋的房改。双方签订的换房协议中明确载明苏泽应当交出涉案房屋，之后苏泽将房屋交付给陈飞，并由陈飞占有使用至今，说明苏泽在签订协议时，对协议的内容清楚，在涉案房屋产权证下发后，其将该房房产证、物业管理协议、购房发票等原件交给陈飞的行为，均是对换房协议的实际履行。苏泽称其将涉案房屋租给陈飞的时间是2000年至2003年，2003年租赁期满后要求陈飞返还房屋。但在2003年其仍将房产证、发票等原件交给陈飞，并在之后长达十年的时间里，苏泽既没有起诉陈飞腾房，也没有收取陈飞房租，而是在2014年重新补办了涉案房屋房产证，与其主张的租赁关系存在矛盾。对以上诸多疑点，苏泽没有向法院作出合理解释。

第二，苏泽主张参加1502号房屋的房改，是当时其所在单位分房，并申请证人郑钧出庭作证。经法院询问，郑钧明确表示单位本身没有权利要求下属的企业分配住房，而是由领导协调下属企业帮助解决住房问题。恒达公司作为独立法人，有权利根据具体情况对其财产进行处分。虽郑钧主张其听说领导决定帮助苏泽解决一套住房，但证人亦同时表示解决住房

的面积并无标准，其也未直接参与磋商的具体过程，故仅凭该陈述，无法否定换房协议的效力。苏泽主张1502号房屋是其所在单位决定分配给他，不存在换房问题，但其在签订换房协议之后，未向单位反映该问题，反而向陈飞交付房屋及产权证原件，对此未向法院作出合理解释。

第三，对于1502号房屋，换房协议中载明的楼号1号楼与实际楼号2号楼存在偏差的问题。经查，1502号房屋所在小区确实存在该两处楼，而购买2号楼1502号房屋的是卫生局的职工，而陈飞与苏泽均不是卫生局的职工。苏泽后续参加房改、办理手续等均是围绕1号楼1502号房屋，在之后十余年的时间里，未有证据表明双方对协议中的楼号存有争议。另据陈飞提供的物业公司证明，原始档案中1502号房屋后标注恒达，在一定程度上说明的了1502号房屋的来源属性，与换房协议、卫生局与恒达公司关于“占地补房”的一系列协议、第三人向法院的陈述相一致，故对陈飞关于楼号偏差的解释，法院予以采信。

综合以上分析，陈飞提供的证据能够反映其主张的事实存在高度盖然性，其已完成举证义务，在法院释明下，苏泽未对其主张的事实充分举证，其多处辩解无法自圆其说。故2001年3月15日签订的换房协议系双方真实意思表示，应予严格履行。对陈飞要求苏泽配合过户的请求，法院予以支持。但根据物权公示的原则，在房屋过户前，陈飞要求确认房屋归其所有，没有法律依据，法院不予支持。对于已交纳的购房款问题，苏泽未在本案中主张，如有争议可另案处理。

对第二个争议焦点，陈飞的起诉资格及案由问题。

据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问