划拨土地使用权权益价格

《协议出让国有土地使用权规范》于2006年8月1日起实施。为了使地价评估工作尽快适应《规范》要求，结合地价评估的技术性问题，有必要对划拨土地协议出让补交土地出让金，涉及的土地使用者“划拨土地使用权权益价格”的问题进行探讨。

“划拨土地使用权权益价格”涉及到划拨土地协议出让时的两种类型四种情形

(一)原划拨土地使用权人申请协议出让

1.原划拨土地使用权人申请协议出让，但不改变土地用途

应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

2.原划拨土地使用权人申请协议出让，同时改变土地用途

应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

(二)划拨土地使用权转让中的协议出让

1.转让后不改变土地用途

应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

2.转让后改变土地用途

应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格对

“划拨土地使用权权益价格”的理解

以上四种情形都涉及到土地使用者“划拨土地使用权权益价格”的问题。“划拨土地使用权权益价格”究竟是个什么样的价格？我们是这样理解的，“划拨土地使用权权益价格”是指土地使用者在取得划拨土地使用权时和取得划拨土地使用权之后，所支付的各项费用、税费及增值收益。它包括：①土地取得费(或征地费或拆迁补偿费)。②因取得土地所支付的各项税费如耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、管理费和宗地勘测费等税费。③土地改良费，即使用者对划拨土地进行场地平整，包括平山、填海等费用。④土地增值收益，即使用者在划拨土地上进行投入和经营而使土地的增值，比如建造工业厂房，建造住宅和商业用房及其他构筑物并进行经营等。

做“划拨土地使用权权益价格”的评估，那就是上述内容的积算价格，但在实际的评估操作中是很困难的，尤其对增值收益的确定就是一个最大的难点，对不同情形下的土地开发费也是很难确定的。对此，我们的设想是，即视估价时点的划拨土地为出让土地状态，以市场比较法、基准地价系数修正法等方法评估出估价时点的土地使用条件下的市场价格，再根据《划拨土地使用权管理暂行办法》(原国家土地管理局1992年第1号令)的有关规定，扣除40%属于政府的土地出让金之后的余额为土地使用者的“划拨土地使用权权益价格”。这样做一是有政策依据，相对公平；二是操作起来比较方便。从一般意义上讲，大家对这一土地市场“看得见，摸得着”。实际上这是对积算价法的换位思维。

对《协议出让国有土地使用权规范》中公式的补充

如果估价时点视划拨土地为出让土地条件下的市场价格，扣除40%的土地出让金之后的余额为土地使用者的“划拨土地使用权权益价格”，那么《协议出让国有土地使用权规范》中的公式就需要作一点补充。则有：划拨土地使用权权益价格=估价时点视划拨土地为出让土地条件下的市场价格×(1-40%)。

对于40%，地方政府另有规定的，比如说划分不同的区片，有不同的比例标准，从其规定。