房地产估价期末考试说明16页word文档

（一）填空题

1、房地产是指、及其他。

2、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。

3、对土地利用的限制可归纳为：的限制；的限制；。

4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为价值标准和价值标准两类。

5、在合法产权方面，应以和为依据。

6、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。

7、成本法是求取估价对象在时的重新购建价格，然后扣除，以此估算估价对象的价格或价值的方法。

8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括和土地。

9、求取折旧的方法有、和。

10、收益法是以求取估价对象未来的，选用适当的将其折现到后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。

12、影响房地产价格的经济因素主要有、、。

13、路线价法主要适用于城市土地的估价。

14、房屋完损等级将房屋分为、、一般损坏房、、。

15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。

16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。

17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。

18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元／平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为元。

19、路线价法实质上是一种。

20、三通一平是指、、和。

（二）选择题

1、以下哪个式子不正确。

A、容积率 == 总建筑面积÷土地总面积

B、建筑密度== 建筑基底总面积÷土地总面积

C、容积率 ==总建筑面积÷建筑基底总面积

D、容积率 == 建筑密度×建筑层数

2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。

A、价格弹性

B、收入弹性

C、人口弹性

D、交叉价格弹性

3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。

A、类似房地产的客观

B、类似房地产的实际

C、类似房地产的最高

D、类似房地产的最低

4、采用比较法估算得出的结果通常称为。

A、比准价格

B、积算价格

C、收益价格

D、评估价格

5、某土地的单价为800元／平方米，容积率为4，则楼面地价为

元／平方米。

A、300

B、400

C、200

D、450

6、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%，则该宗房地产交易的正常价格为。

A、2560

B、2355

C、2500

D、2577

7、某地区某类房地产2000年5月至12月的价格指数分别为74.7、76.7、85、89.0、90.5、96.5、98.1、98.9（以1998年1月为100）。其中某宗房地产在2000年5月的价格为1800元／平方米，对其进行交易日期修正，修正到2000年12月的价格为元／平方米。

A、2360

B、2350

C、2383

D、2550

8、房地产状况修正系数应以的房地产状况为基准来确定。

A、任意可比实例

B、估价对象

C、某一确定的可比实例

D、以上均可

9、重置价格一般比重建价格。

A、高

B、低

C、相等

D、以上都不对

10、有效经过年数实际经过年数。

A、短于

B、长于

C、可能短于也可能长于

D、以上都不对

11、某城市市区内有一长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按进行评估。

A、工业用地

B、工业厂房

C、商品住宅

D、商住综合用地

12、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为9%，该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资金要求的年收益率为。

Ａ、15.0％Ｂ、15.7％

Ｃ、12.6 ％Ｄ、11.6％

13、甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有。

A、甲等于乙

B、甲大于乙

C、甲小于乙

D、难以判断

14、某套建筑面积为１5０平方米，每平方米建筑面积２０００元的住宅，其实际付款方式为首付５万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为５年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率５％。该套住宅的实际价格为。

A、28.25

B、30.00

C、25.58

D、32.00

15、某估价事务所在2001年6月30日至7月20日评估了一宗房地产于2001年8月10日的价格。有关方面对评估结果有异议，现要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。

A、2001年8月10日

B、现在

C、重新估价的作业日期

D、要求重新估价的委托方指定日期

16、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。

A、类似房地产的客观

B、类似房地产的实际

C、类似房地产的最高

D、类似房地产的最低

17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最小，B次之，C

最大，分别赋予的权重为f

1，f

2

，f

3

，三者大小关系为。

A、f

1＜f

2

＜f

3

B、f

1

＞f

2

＞f

3

C、f

1＝f

2

＝f

3

D、无关

18、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年210万元，出售时的价格为5600万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为万元。

A、5200

B、5175

C、5020

D、6020

19、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为60%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。

Ａ、500 Ｂ、2500

Ｃ、1000 Ｄ、1250

20、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用35年，残值率为0，则该建筑物成新率为。

Ａ、76% Ｂ、85.4%

Ｃ、81% Ｄ、84%

（四）简答题

1、房地产的特性有哪些？

2、什么是房地产估价？

3、什么叫土地剩余技术？（8分）

4、地价与一般物品价格的不同有哪些方面？

5、比较法的操作步骤是如何的？

6、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？

7、简述路线价法的四三二一法则？（7分）

8、简述房地产估价活动的全过程和步骤。

9、通过取得土地建成房屋销售的房地产开发类型的房地产价格由哪些部分构成？

10、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？

（五）计算题

1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的