城市化进程中的城中村改造

城市化进程中的 城中村改造 研究

以大同市五里店村为例

中文摘要

随着城市化的快速发展，城中村问题越来越突出，此问题已经成为城市发展的严重阻碍。所谓城中村是指在城市迅速发展过程中，在农村集体土地上形成的居住区。由于城中村有许多现实的问题，因此对城中村进行改造便迫在眉睫，它是一个值得研究的理论问题。本文已大同市南郊区为例，深入了解城中村特别是大同市南郊区城中村的现状和存在的问题，揭示了城中村改造的矛盾所在，并提出解决矛盾的对策。

一、引言

城中村的含义

城中村是指在城市化过程中，在农村集体土地上建成的居民区。国内许多学者对城中村下过定义，李诚认为：“城中村不仅是空间概念，更是社会经济概念，它是指在城市建成区内所保留着的在社会结构、经济生活、人员身份、管理方式等方面依然农业社会的农村聚落点。”张建明认为“城中村是位于城乡边缘带，一方面具有城市的某些特征，也享有城市的某些基础设施和生活方式，另一方面还保持着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村社区。”

2已有研究综述

国内关于城中村改造较为系统的著作主要有李俊夫所著的《城中村的改造》，此专著较为系统的阐述了城中村的相关理论。顾朝林的《中国大城市边缘区的研究》，蓝宇蕴的《城中村：村落终结的最后一环》（中国社会科学院研究生学院报2001年第六期）。

3本研究意义

随着经济的发展，我国城市化进程逐步加快，出现了城中村，城中村的出现对城市的资源环境造成巨大的压力，对城市的可持续性发展造成阻碍。近年来政府为了达到城市可持续性发展的目的要求对城中村进行改造，开发商为了追求经济利益而参与城中村的改造，城中村村民为了改善自身生活环境也希望进行城中村改造。本研究从理论上对城中村进行探究，同时结合五里店村城中村改造实践，对城中村改造中存在的问题提出解决的对策和建议，为城中村问题的解决提供便利。

二、大同市城中村的形成原因、现状及特点

㈠大同市城中村形成原因

城乡分离的二元结构体制是城中村产生的本质原因

建国后，大同市制定了城乡封闭的二元经济结构、社会结构，如城乡二元所有制、城乡居民二元户籍制度、城乡二元分配制度、城乡二元社会保障制度。而城乡二元土地制度是城乡二元结构制度的核心，在此基础上形成了国有土地所有权与集体土地所有权。在农村，政府征用农民的宅基地留用地必须经过农民同意，否则是违法行为。

正是在这种制度下，才导致城市向外扩张时，将遇到的村庄排斥在外。城中村就是在这种体制下随着城市的发展而不断产生。

经济利益是城中村形成的经济根源

由于城中村处于市区边缘，交通便利，房租便宜，所以吸引了大批外来打工者和低收入者，本地居民获得了丰厚的租金收益。在利益的驱动下，村民不顾一切的加建扩建房屋出租，这就使城中村变得更加拥挤、混乱。当城中村房屋扩建后，政府对其改造的难度就更大，成本更高。城中村改造涉及到复杂的产权赔偿问题，村民对待拆迁补偿要价很高。

在城中村实施农村建设管理体制导致了无规则的超负荷开发

城中村实施的是农村建设管理体制。农村土地的管理权在村委，虽政府有多个部门对农村建设进行监管，但由于种种原因，监管作用未能很好发挥。农民居住区建设内容不完善，建筑的间距采光绿化都不完善，导致开发商为追求经济利益而低水平开发。

㈡现实状况

我是进行城中村改造的村庄主要包括古店镇的古店村、马站村，口泉乡的回去村、口泉、高庄、赵家小村，新旺乡的五爱、永久、新华、新中、新旺、 解放、红旗、和平、 新民、新泉、永宁、新胜、 先锋，马军营乡的周家店、宋庄、白马城、陈庄、西河河，平旺乡的平

旺、王家园、煤峪口、马营，共计28个村。改造项目30个。目前已有周家店、新旺、新泉、解放、永宁等14个村的20个项目开工建设（文摘自大同日报 2012年4月3日第一版时政要闻）

㈢大同市城中村的特点

大同市城中村建筑密度大，层数低，基础设施不完善，缺乏完善的管理。大同市城中村主体人口以农业人口为主，但从事农业生产的人较少，流动人口多，从事职业复杂。人们文化水平不高，小农思想严重。大同市城中村居民主要以第三产业为主要经济模式。

三大同市城中村改造模式及整合思路

㈠大同市城中村改造的主要模式

大同市城中村改造模式主要包括政府主导型、开发商主导型、村集体主导型及混合型。

1、政府主导型改造模式是指在改造过程中政府起主导作用。这种改造的优点在

于： 能运用政府在规划税收等方面的资源推进城中村改造。 能在改造过程中较好的协调各方利益冲突，保障各方利益。 有很强的政府公信力。缺点在于 要求政府有足够的资金。 政府在行政资源上耗费太大。

2、开发商主导型是指在城中村改造过程中开发商起主导作用的改造模式，这是

大同市的主要改造模式。其优点在于 开发商具有较强的房地产开发专业知识，

能开发出市场需要的房屋，较好的实现房屋的升值。 改造资金主要有开发商自己解决，而一般开发商都具有雄厚的资金。 对城中村改造能较好的节约政府行政资源。缺点在于 开发商在城中村改造中目的是为了获得自身利益最大化，因此改造过程中可能有失公平。在拆迁补偿阶段，开发商可能会尽可能压低居民拆迁补偿费用。在销售阶段，开发商会尽可能提高销售价格。 开发商与拆迁户利益无法协调时，可能导致工期拖延，社会不稳定因素增多。 开发商主导下的城

中村改造后，遗留下的改造问题较多。如开发商为节约开支，在改造前承诺的配套设施可能没有兑现。

3、村集体主导型的改造模式是指在改造过程中村集体或其组成的股份合作公司起主导作用。这种改造模式的优点在于 可以较好的达到国家村集体村民利益的统一，较好的打破城乡二元土地制度，较好的解决城中村问题。 由于在改造成果上实现了政府村集体村民的统一，因此在改造中可以得到村民的理解与支持，较好的推动城中村改造进度。不足之处在于 要求村集体中有较好的房地产专业人才，这方面村集体叫匮乏。 要求村集体有较强的资金实力。 有强势的村集体

管理者，能较好的实现改造意图。

4混合型改造模式主要指在改造过程中各利益主体两方或三方合作进行改造的改造模式。这种改造模式适用范围较广，能较好的协调各方利益，大同市普遍采取这种模式。

㈡大同市城中村改造的整合思路

1、城中村改造的最终目标

大同市城中村改造要实现三个方面的转变：村民变市民的转变；集体所有的土地转变为国家所有；物质形态由城市村变为城市社区。

2、城中村改造的总思路

首先要做好人口资源的整合，把村民转变为城市居民。政府要做好三个方面工作：人口变迁，人力培训，社会保障制度建设。通过在村内建房，迁村并点，融村民于城市中等形式解决人口变迁问题。政府设专门职业培训与介绍机构解决人力培训问题。同时建立医疗保险、失业保险、养老保险等社会保障制度解决社会保障问题。