售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。 一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：

模式 长期售后返租 特征

商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；

如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；

如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；

因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式

短期售后返租 特征

业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；

特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付

返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报

收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感

分割灵活，客户层面广

劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制

适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售

前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；

劣势

承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租

定义

该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同 优势 该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小 劣势 情况无法预测，价格较高 B、招商→销售→返租→经营

定义

用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同 优势

是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而定,如招商结果较好,再销售会有效的提高去化速度,便于后期的统一运营 劣势 视招商情况而定，有一定的风险 C、销售→返租→招商→经营

定义

该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺" 优势

该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营 劣势 对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性

D、销售→返租→放任 定义 开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报 优势

该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险 劣势 后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回报，导致业主颗粒无收

二、 售后返租操作风险及规避技巧 A、 差价补贴风险

差价补贴风险

大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低 发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率，两者之间存在差距

发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金 规避方法 发展商首先需判断自身资金的使用效如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅作为一种资金成本而已

率

优势

在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴 劣势 这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性

B、 返租期满后产权分散风险

返租期满后产权分散风险 分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾 虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题 大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值

规避方法 成立业主委员会

业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系 通过类似“股权”的形式在实现整体效益情况下，全面公平保障所有业主收益 可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等 业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营

前期分割规划充分考虑经营需要 合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到“分则好售，合则好用” 返租期满后大型商家不再租用，可通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商 大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，有其存在的合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产

权的矛盾 C、 大商家经营不良风险 大商家经营 不良风险 在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金

发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大 由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：

难点

商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位

销售给小业主 小业主作为商铺的投资者而存在 发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者 从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：

两个基本点 发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性

小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益 两个关系

发展商与小业主的承包经营关系 大型商家与发展商的承租方与出租方的关系

规避方法 选择实力雄厚的知名商家 知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营能力较强 针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联动关系

社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不断的生意机会：商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定

支付的保障 重视商业管理公司以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由