深圳碧桂园·凤凰城(大兵团作战与巷战)资料重点
凤凰城介绍(A1)
洋房:
凤仪苑是凤凰城最早期、最成熟的洋房区， 2002年5月1日开售，建筑面积从60㎡起， 间隔从两房两厅到五房两厅，当时带装修均 价仅从2800/㎡元起,现在以全部销售,并有 九成业主已经入住.
洋房与联体
凤盈苑总占地129亩，容积率1.4，绿化率 占40%，有洋房610套（70 ㎡ 起）、联体 别墅148套、商铺71套，已全部售罄。
五凤来仪——五凤山，凤凰城北面（凤湖苑） 环围的绿色天然屏障； 隐庐听雨——水云轩，观鱼、赏花、品茗、 听雨的绝佳去处； 金凤朝阳——凤凰城的标志性建筑； 荔园野趣——得天独厚的原生荔枝林； 琴心九曲——翠湖的琴心岛与九曲桥。
12、广东第三间“得来速”麦当劳：
在凤凰城主入口处还设有广东第三间“得来 速”麦当劳（东莞及顺德各一间） 2007年1月1日正式开始营业，不但成为凤 凰城的一大特色，也为我们的业主提供了便 捷的快餐式服务。
7、酒店：
凤凰城酒店占地300亩，建筑面积达 7800平方米，层高6层，是南中国最广阔的 山水酒店，酒店设有总统套房、豪华套房、 商务套房等600间，拥有私人会所、多功能 的会议中心等，是广州首家以白金五星级标 准建造的综合型酒店。
8、会所：
翠湖小会所、凤鸣苑会所、凤湖苑会所、 风雅苑会所，以及即将开放的凤曦苑会所内 设：便利店，饮食，美容，阅览室，花园泳 池等设施，以及篮球场、网球场等业主健身 场所。
附《凤凰城总规图》、《凤凰城VIP导乘城》
以上信息仅供参考，希望各位同事能对凤 凰城情况有所了解，从而更好的向客人和业主 推介凤凰城产品，详情欢迎随时致电售楼部销 售热线：82801888
总占地近一万亩，目前开发了约九千亩；
凤凰城销售的产品包括： 超豪别墅、独立别墅、联体别墅、双拼别 墅、洋房、商铺、酒店式外籍租赁小区；
凤凰城营销策划方案案
凤凰城营销策划方案案一、背景分析凤凰城是一个位于某地的高档住宅区，建筑风格独特，景观优美，配套设施齐全，生活便利性高，因而备受人们的喜爱。
然而，随着周边住宅区的快速发展，凤凰城面临的竞争压力也越来越大。
为此，我们需要制定一套有效的营销策划方案，提升凤凰城的知名度和市场占有率。
二、目标市场和人群定位1. 目标市场：城市精英阶层和高净值人群。
2. 人群定位：专注于30-55岁，家庭收入稳定且较高的中产阶级，以及投资房地产为主要财务目标的高净值人群。
三、SWOT分析1. 优势：a. 建筑风格独特，高品质的住宅区；b. 优美的景观和配套设施；c. 地理位置优越，交通便利。
2. 劣势：a. 竞争激烈，市场份额受到压缩；b. 知名度不高，缺乏品牌影响力。
3. 机会：a. 城市发展带来的人口增长和住宅需求增加；b. 经济的快速发展带来的收入水平提高。
4. 威胁：a. 周边住宅区的竞争；b. 房地产市场波动带来的不确定性。
四、营销目标和策略1. 目标：a. 增加品牌知名度，扩大市场份额；b. 提高凤凰城的美誉度，提升客户满意度；c. 增加销售数量和销售额。
2. 策略：a. 建立并提升品牌形象：通过打造独特的建筑风格和优质的配套设施，提升凤凰城的品牌形象，以吸引目标市场的目光。
b. 建立良好的客户关系：与现有客户建立良好的关系，提供优质的售后服务，通过客户口碑传播来吸引更多的潜在客户。
c. 多渠道推广：通过广告、网络推广、社交媒体营销等多种渠道来宣传凤凰城的优势，增加品牌曝光度和知名度。
五、营销策划具体方案1. 建立并提升品牌形象：a. 设计独特的建筑风格和景观设计，以突出凤凰城的特色；b. 提供高品质的配套设施和服务，如游泳池、健身房、商业区等，以满足目标人群的需求；c. 定期开展公开活动，如艺术展览、音乐会等，以吸引目标市场的目光。
2. 建立良好的客户关系：a. 提供优质的售后服务，回访客户，关注客户的意见和反馈；b. 定期组织客户活动，如社区聚会、健身活动等，以增进客户之间的互动和交流；c. 发放客户福利，如折扣券、礼品等，以增加客户的忠诚度。
碧桂园凤凰城(中山清华坊)项目看楼动线说辞20170411最新
看楼动线销售说辞目录：1、品牌介绍2、物业介绍3、区域介绍4、沙盘模型讲解5、五星体验讲解6、板房讲解解说流程：销售中心门口接待—集团品牌—物业—区位讲解—项目介绍—沙盘讲解—五星体验馆—洋房样板房—商业街—运动中心—别墅样板房【销售中心门口接待】女士/先生，您好。
欢迎您来到福布斯全球上市公司500强企业碧桂园集团，这里是中山碧桂园凤凰城项目，我是这里的置业顾问XXX，请问您怎么称呼您？请问您是首次到访我们项目吗？XXX女士/先生，这是我的名片。
（递上名片）请先过来这边登记一下看楼信息，谢谢。
1、【碧桂园集团品牌&物业介绍】一、集团品牌首先为您介绍一下碧桂园集团，碧桂园集团是福布期全球上市公司500强企业、中国房地产三强、中国驰名商标企业。
1992年成立，2007年香港上市，碧桂园集团发展至今已25年历史，拥有员工超10万，累计捐款27亿。
2015年全年业绩1402亿，2016年合同销售金额3088亿，稳居全国房企前三甲。
至今，碧桂园在超400个城镇，开发超700个高品质项目，服务全球超300万业主。
碧桂园的成功，除了有极具前瞻性的战略方向，更重要是它有过硬的造城能力和丰富的管理经验，25年造城专家。
碧桂园拥有在城区地段打造出高品质项目的实力，让业主既能享受丰富的自然资源，又能享受碧桂园的成熟配套、国家一级物业服务。
25年来，碧桂园锐意进取得到了社会各界及广大业主充分认可，获得了各类荣誉奖项多不胜数！“公务员最喜爱楼盘”、“中国行业十佳雇主”、“全国住户满意度示范社区”、“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”、“消费者最信赖十大质量品牌”等等。
还有不得不提一下碧桂园海外项目“森林城市”，碧桂园森林城市位处新马经济特区——依斯干达特区，距离新加坡直线距离2公里，占地面积约20平方公里，是由碧桂园投资1000亿美元，携手Sasaki等国际知名团队打造的可容纳几十万人口的智慧生态大城。
碧桂园及其创始人也非常热心于社会公益慈善事业，历年捐赠累计超27亿元，为构建和谐社会作出了积极的贡献。
凤凰城项目推广策略及销售策略的设定
凤凰城项目推广策略及销售策略的设定•项目背景与市场分析•推广策略制定•销售策略设计目录•营销活动策划与执行•客户关系管理与维护•数据监测与效果评估根据市场调研和竞争对手分析，制定合理价格，确保项目具有竞争力。
市场定价推出购房优惠活动，如折扣、赠品等，吸引客户购买。
优惠活动设计满足不同客户需求的户型，如刚需户型、改善户型等。
户型设计提供多种装修风格供客户选择，满足不同审美需求。
装修风格引入智能家居系统，提高居住体验，增加项目卖点。
智能家居系统项目规模总占地面积50亩，规划建筑面积10万平方米，包含住宅、商业和公共设施等多种业态。
地理位置位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
产品特点高品质、智能化、绿色环保的居住体验，注重空间利用和景观设计，打造舒适宜居的生活环境。
凤凰城项目简介中高收入家庭、改善型需求客户、投资客等。
目标客户群追求品质生活、注重居住体验、关注投资价值等。
客户需求中高端住宅市场，以高品质、高附加值的产品吸引目标客户群。
市场定位目标市场定位竞争优势地理位置优越、产品特点突出、品牌口碑良好等。
竞争劣势价格相对较高、周边配套设施有待完善等。
主要竞争对手同区域内其他中高端住宅项目、品牌开发商的重点项目等。
竞争对手分析1 2 3通过项目规划、设计、建设等方面，塑造凤凰城项目的高端品质形象，提升消费者对项目的期待和信任度。
高端定位挖掘凤凰城项目的独特卖点，如地理位置、景观资源、配套设施等，形成与众不同的品牌形象。
独特卖点通过统一的视觉识别系统、宣传语、广告等方式，将凤凰城项目的品牌形象传递给目标客群。
形象传播品牌形象塑造利用社交媒体、搜索引擎优化（SEO）、付费广告投放（PPC）等手段，提高项目在互联网上的曝光率，吸引潜在客户。
线上渠道参加房地产展会、举办项目推介会、开展异业合作等，增加项目在目标客群中的知名度。
线下渠道将线上线下渠道相互融合，形成推广合力，提高整体推广效果。
渠道整合线上线下推广渠道选择03政府关系与政府相关部门保持良好沟通，及时了解政策动向，为项目推广创造有利条件。
碧桂园凤凰城案例参考
凤凰城配套开发进程
•2002 2002 •2003 2003 •2003 2003 •2005 2005 •2005 2005 •2008 2008
凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂
凤凰城大部分的配套 在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米)
凤凰城的成功一部分归功于 其“新生活型”的配套模式。 新生活型”的配套模式。
• • • • • • •
• • • • • • •配套先行 配套先行的 • • • (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。 • • •
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 教育先行 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
碧桂园凤凰城
总占地面积
凤凰城的“别墅城市”概念 凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 超前规 划、建设和配套。 建设和配套。 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 跨越性新探索” 射，小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村 等，是对碧桂园五星级模式 碧桂园五星级模式最好的创新与 碧桂园五星级模式 提升。
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人
凤凰城项目交通与对外联系
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天 河中信广场仅需20分钟车程 现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路； 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。 紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港
碧桂园凤凰城施工方案公示
碧桂园凤凰城施工方案公示1. 引言本文档旨在对碧桂园凤凰城项目的施工方案进行公示。
碧桂园凤凰城项目是一项重要的建设项目，涉及土地开发、基础建设及房屋建设等各个方面。
为确保项目的顺利进行，保障施工质量和安全，特公示本施工方案。
2. 项目概况碧桂园凤凰城项目位于XX市XX区，占地面积约XX平方米。
主要包括住宅区、商业区、公园及配套设施等。
项目的总投资额为XX亿元，拟建造XX栋住宅楼和XX座商业楼。
为确保项目的高质量建设，我公司特编制了本施工方案。
3. 施工目标本施工方案的主要目标是：•保证施工安全，确保施工人员和周边居民的人身财产安全；•保障施工质量，确保建筑物的结构安全可靠，达到设计要求；•优化施工进度，尽快完成工程建设，保证项目如期交付使用。
4. 施工内容及技术方案施工内容主要包括土地平整、地基工程、主体建筑施工、装饰装修及配套设施建设等。
以下是施工技术方案的概要：4.1 土地平整土地平整是项目施工的第一步，主要包括场地清理、地基处理及地基改良等工程。
具体施工方法包括：•清理场地上的杂物、草木等；•进行土地平整，使土地表面达到设计要求平整度；•地基改良，采用土方加固等技术手段，提高地基稳定性。
4.2 主体建筑施工主体建筑施工是整个项目的核心部分，包括基础工程、主体结构的施工。
具体施工方法包括：•打桩、浇筑地基，确保建筑物的承载能力；•施工混凝土结构，包括柱、梁、板等；•安装钢结构，确保建筑物的稳定性。
4.3 装饰装修装饰装修是项目的美化部分，包括内部装修和外部装修。
具体施工方法包括：•内部装修，包括墙面涂料、地板铺设、门窗安装等；•外部装修，包括立面砖石材铺贴、外墙涂料等。
4.4 配套设施建设配套设施建设是项目的重要组成部分，包括道路、给排水系统、电力系统等。
具体施工方法包括：•道路建设，包括道路铺设、路灯安装等；•给排水系统建设，包括管道敷设、水泵安装等；•电力系统建设，包括电缆敷设、变压器安装等。
凤凰城项目营销策划书全案
凤凰城项目作为城市地标性建筑，将为该区域注入 新的活力。
项目目标
实现销售目标
在项目周期内完成预定销售目标，实现资金回 笼。
提升品牌形象
通过项目营销活动，提升开发商品牌知名度和 美誉度。
促进区域发展
吸引更多高端人才和投资，促进区域经济发展。
项目定位
高品质住宅
提供舒适、安全、高品质的住宅产品，满足高端客户 需求。
竞争对手营销策略的风险
竞争对手采取不同的营销策略，如增加广告投放、举办促 销活动等，可能吸引潜在客户，影响凤凰城项目的市场份 额。
执行风险
项目进度延迟风险
由于各种原因，如供应链问题、施工难度等 ，可能导致项目进度延迟，影响销售计划。
成本控制风险
在项目开发过程中，可能存在成本超出预算的风险 ，影响项目的盈利能力和销售价格。
凤凰城项目营销策划书全案
汇报人：文小库 2023-12-30
目录
• 项目概述 • 市场分析 • 产品策略 • 营销策略 • 宣传策略 • 执行计划 • 风险控制 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
01
凤凰城项目位于城市核心区域，拥有丰富的历史文 化和自然资源。
02
随着城市发展，该区域逐渐成为高端住宅和商业聚 集地，市场需求旺盛。
购房需求
目标市场对于住房的需求以自住 和改善型需求为主，注重居住环 境、配套设施、户型设计等方面 。
竞争分析
竞争对手类型
凤凰城项目的竞争对手主要 包括同区域的其他在售住宅 项目和即将入市的住宅项目
。
竞争优势对比
凤凰城项目在地理位置、配 套设施、户型设计等方面具 有一定的竞争优势，但在价
格方面可能不具备优势。
2020年凤凰城项目营销策划书(3)(DOC9页)模板可编辑模板可编辑
网址:目录项目分析优势劣势机会威胁网址:项目分析一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，年内不会再置业。
、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
、复合市场。
凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。
凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
网址:本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。
如果凤凰城二期销售采取青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。
凤凰城二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值，甚至有可能使凤凰城二期成为“大卖场”的附属配套。
该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。
有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。
郑汴网址:路商圈早已成为百万富翁的制造厂。
但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
这一问题必须在二期项目得到扭转。
B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。
而凤凰城项目恰恰位于这一板块的中心。
5）相对较低的价位即使元平方米，比其周边楼盘，仍具有优势。
凤凰城项目营销策划书
凤凰城项目营销策划书一、项目背景凤凰城项目是一个位于城市中心的居住、商务、娱乐综合体，占地面积广阔，具有良好的地理位置和未来发展潜力。
该项目拥有现代化的建筑设计、高品质的生活设施，预计将成为城市的新地标，吸引大量目标客群。
二、市场分析1. 目标客群凤凰城项目的目标客群包括年轻白领、中产阶层家庭、城市新贵等群体，他们追求生活品质、关注社交圈子，具有一定的消费能力和消费意愿。
2. 竞争分析城市中心地段的房地产项目竞争激烈，存在多个同类型的综合体项目，竞争对手主要有A项目、B项目等。
为了在市场中脱颖而出，凤凰城项目需要制定有效的营销策略。
三、营销目标凤凰城项目的营销目标是在项目开发周期内实现销售额的稳步增长，提高项目知名度，确保项目的可持续发展。
四、营销策略1. 品牌定位凤凰城项目致力于打造城市中心的高品质生活空间，强调现代化、便利化、社交化的生活理念，塑造独特的品牌形象。
2. 市场定位凤凰城项目将重点推广项目独特的地理位置优势、建筑设计特色、生活设施配套等，吸引目标客群的关注和认可。
3. 推广渠道凤凰城项目将通过线上线下结合的方式进行全方位推广，包括建立社交媒体账号、参加房展会、举办线下活动等，扩大项目的曝光度和知名度。
4. 营销活动针对不同客户群体，凤凰城项目将开展多种类型的营销活动，如优惠促销、礼品赠送、联合推广等，激发客户购买欲望。
五、执行计划1. 第一阶段：项目推介与品牌宣传•时间：第1-3个月•内容：在社交媒体、房展会等平台进行项目推介，提高品牌知名度。
2. 第二阶段：销售促进活动•时间：第4-6个月•内容：推出各种形式的优惠促销活动，吸引潜在客户。
3. 第三阶段：持续宣传与品牌塑造•时间：第7-12个月•内容：持续开展宣传活动，加强与客户的互动，提高项目的口碑和影响力。
六、预期效果通过凤凰城项目的营销策略，预计可以有效提高项目的销售额和知名度，吸引更多目标客户，为项目的可持续发展奠定良好的基础。
碧桂园2013“凤凰会”运营策略定位与分工
“凤凰会”运营策略定位与分工
一、策略定位
“凤凰会”作为集团新成立的客户俱乐部，目的在于有效管理客户，提高客户对我司品牌及产品的忠诚度，并通过推广、招募、圈层活动，积分权益等方式影响目标客户群体及其身边的客户资源，促进销售。
为更加有效、快速地落实“凤凰会”的工作开展，充分发挥区域（项目）组建和运营分会的自主能动性，现对总部与区域（项目）的工作职责进行如下分工、定位。
1、总部作为“凤凰会”总体发展方向及运营策略的制定者，主要工作职责为：制定业务标准和指导分会工作、监控分会业务执行情况和分析数据、人员绩效考核等；
2、区域（项目）作为实现“凤凰会”各职能的主要执行者，具体职责为：结合项目与分会的实际情况，制定各项分会业务的计划、实施执行方案、分析反馈。
绿城地产与碧桂园企业比较分析
绿城地产与碧桂园企业比较分析XXXXXXXX大学XXXXXXX学院 XXXXX级公XXXXX XXXXXXXXXX(学号)摘要：随着我国经济发展和国民生活水平和消费水平的提高，别墅作为高档的住宅消费品，越来越受到金字塔上层人士的青睐。
我国别墅项目的领头企业有宋卫平的绿城企业和目前属于杨惠妍的碧桂园企业，在我们看来，碧桂园的别墅产业做的比绿城企业更好，但这两家企业各有自己的特色，在别墅项目上各显神通。
本文就绿城企业和碧桂园两家企业及企业家的基本情况和特点进行对比分析，对他们的成功的原因做简要的总结。
关键词：绿城集团碧桂园企业文化产品品质宋卫平杨国强0 引言：绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，足迹遍及全国等50多个城市，拥有员工4038余人，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司总部设在浙江省杭州市。
碧桂园集团，位于中国广东顺德，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。
下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育等多个行业。
1.1 绿城集团1.1.1集团简介绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），是属于绿城建设管理有限公司的集团公司，它创立于1995年，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司，总部设在浙江省杭州市。
绿城集团的房地产主业，集开发、设计、营销、物业管理与一体，同时涉足教育、体育（足球）、酒店、医院、文化传媒等领域，为人们的美好生活提供系列的优质服务。
1.1.2绿城创始人及发展历程宋卫平：出生于1958年6月，主要负责制定本公司的发展策略，以及监督项目规划、设计和市场营销。
沈阳碧桂园凤凰城房地产描述
沈阳碧桂园凤凰城房地产描述凤凰城诞生于2002年，是深受沈阳市民喜爱的楼盘，也是一座成熟运营了9年的都市缤纷大城。
凤凰城发展商碧桂园集团创始于1991年，是“中国驰名商标”企业，2007年4月在香港联交社主板挂牌上市，现已成为国内最大的综合性房地产开发企业之一。
凤凰城是碧桂园集团开发史上的重要里程。
下面介绍沈阳碧桂园凤凰城房地产具体内容：一、项目概况1、土地登记状况1.1待估宗地的历史改革:根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同，沈阳碧桂园房地产开发有限责任公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，出让终止日期为2058年7月19日。
1.2宗地位置：沈阳市苏家屯区湖西丁香街216号。
1.3宗地用途：土地登记用途为住宅用地。
1.4宗地面积：土地登记总面积为2800亩，分两期开发，首期开发面积为1146亩。
1.5宗地土地级别：待估宗地地处沈阳市市区二级地土地定级估价范围内。
1.6宗地占地面积：666670平方米，建筑面积：1420000平方米。
1.7登记时间：2002年7月1日2、土地权利状况2.1土地所有权：在估价期日2002年7月15日，待估宗地所有权属国家所有。
2.2土地使用权：国有土地使用证编号为沈房预售第08182号，产权年限50年。
2.3土地他项权利：在估价期日2002年7月15日，待估宗地未进行出租、作价入股等，且未设定其他他项权利。
3、土地利用状况3.1土地利用现状：待估宗地内正在进行基础工程建设，根据沈阳市发展计划委员会、沈阳市建设委员会文件，经土地估价师现场查验，待估宗地规划用途为住宅用地，与登记用途一致，宗地内正在进行基础工程建设，根据委托方提供情况，住宅建筑面积为1420000平方米。
3.2土地利用变迁：待估宗地内原为居住区，现拟重新进行开发建设。
二、影响地价的因素说明1、一般因素1.1地理位置：沈阳，辽宁省省会，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城市之一，中国特大城市，沈阳位于北纬41.8度、东经123.4度，面积12948平方公里，人口810万人。
高层豪宅《凤凰城》营销推广建议书70PPT
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一、项目概述
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招远
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项目概况
凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园 一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元， 是目前招远市最高标志性建筑。
目前已经封顶两栋高层（剩下两栋还没开工建设），2栋高层共计 180余套，从去年开盘以来已销售50余套。
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3、销售定价
➢推案顺序： 2# 1#1 2#/1#/顶层复式
根据销售进度，1号楼暂停销售，待项目竣工前后推出，有利于利润最大化
✓策略一 —— 罐装销售
在正式开盘前积累客户，在销售当日前十名进行统一优惠，
每户减免购房款10万元，11—20名每户减免8万元，21-30
名减免6万元。
✓策略二 ——所有顶层复式与1#一同推出，拉升利
增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在项目 竣工真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面 非常重要。
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3、销售定价
市场参考信息
➢今年1至7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅提 高9个百分点。然而，在竣工面积增长的同时，销售却难言乐观。数据显示，同期 销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。 ➢国家统计局发布了7月份“全国房地产开发景气指数”。相关数据显示，1-7月中 国住宅施工面积17.67亿平米，增长23.9%，但是商品房的空置面积达1.29亿平米， 同比增长6.1%。在新增开发面积中，住宅施工面积17.67亿平方米，增长23.9%； 办公楼施工面积7571万平方米，增长6.7%；商业营业用房施工面积23375万平方米 ，增长13.8%。与此同时，空置商品住宅面积6538万平方米，增长4.6%；空置办公 楼面积814万平方米，增长7.7%；空置商业营业用房面积3990万平方米，增长3.6% 。
碧桂园营销策略
海南（楼盘）金沙滩项目的快速营销。
碧桂园•金沙滩今年3月一期开盘即推售数千套单位，一反常规的是碧桂园竟在本次重大开盘中追求零广告投入，正式拿出“全民营销”杀手锏，面向客户发动旅游看盘活动。
碧桂园包揽客户三天两夜海南游机票及喜来登酒店吃住费用，而每位客户只需象征性交纳600元；仅仅两天内，碧桂园获得约4万名客户报名。
金沙滩开盘一个月内，共计2.2万名客户被运送到海南旅游看房，碧桂园此役狂卖1200套洋房和400套别墅；目前，碧桂园参与全民营销的人员主要分为四类：营销中心所有员工、集团横向部门、广大业主以及外拓人士。
据可靠消息称，今年上半年碧桂园新招收销售人员不少于4000名，从各地招收包括房产、汽车等多行业在内的销售冠军。
在销售团队激励方面执行严格的奖惩机制：一方面实行末位淘汰，一方面许以销售额千分之六的高佣金标准。
碧桂园的营销深度，远不止于此。
碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。
碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。
针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。
碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。
碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。
针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。
定位：碧桂园麾下精锐的御林军碧桂园董事局主席杨国强在上世纪90年代创造顺德碧桂园的营销神话，早已被业界奉为营销大师，也一直是碧桂园营销团队的灵魂人物。
由杨国强先生首创的“牵牛篇”、“许愿篇”等碧桂园经典广告也在业界影响深远。
碧桂园集团执行董事杨永潮则在杨国强的指导熏陶下，带领营销军团征战沙场长达20年。
鲜为人知的是，十多年前杨永潮初露锋芒执掌碧桂园营销团队时，便亲自撰写广告文案，华南碧桂园赫赫有名的“山语”、“六米阳光”组团的推广名、被奉为地产影视广告经典的“让家成长”等广告片都出自杨永潮之手，其完美意境和文案深深打动客户，在强手如林的华南板块一枝独秀，更成为广告人膜拜学习的经典案例。
凤凰城项目营销策划报告
目录项目简介凤凰城项目基本数据表一期可售资源分析：凤凰城一期现有房源价格表二期房源情况介绍户型配比情况分析二期认购价格表二期工程进度表项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
凤凰城项目基本数据表1、案名：凤凰城2、开发商：河南华夏军创实业有限公司3、投资商：郑州市鑫山置业有限公司4、位置：凤凰路与凤台路交叉口5、开发业绩：郑州商品大世界6、售楼部地址：郑汴路商品大世界，检察院对面7、电话：6519922 65199778、物业管理：0.32元/平方米.月9、公交线路：208、85、601、27、77、8710、园林绿化景观：简单绿化11、占地面积：45571平方米12、建筑设计风格：无特色。
13、建筑面积：92160平方米。
其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高层23000平方米。
碧桂园项目分析--汇总
碧桂园项目分析–汇总项目碧桂园是中国一家大型房地产企业，创立于1992年，总部位于广东省佛山市。
截至2019年底，碧桂园已经在中国31个省、直辖市和自治区拥有逾790个项目。
其主要业务涉及住宅、商业、物业管理、建筑装修等领域，拥有庞大而高效的供应链和生产系统，以其高质量、高品质获得了业内和外界的广泛认可。
项目概览碧桂园的项目涵盖了全国各地，其定位和目标不断迭代和更新，但其项目一贯秉持高品质、高品味的原则。
以下是碧桂园当前几个主要项目的概览：广东•佛山•碧桂园御龙山碧桂园御龙山位于广东省佛山市南海区迳口社区皇后岭路，毗邻地铁2号线地铁站，是南海区核心CBD，规划占地面积14.17万方，总建筑面积110万方。
项目定位高端住宅及国际商业综合体。
广东•东莞•碧桂园九华山碧桂园九华山位于广东省东莞市石龙镇凤凰山路南侧，总占地面积2607亩，总建筑面积超过240万平方米，总投资超过300亿元人民币。
项目定位生态度假社区。
广东•深圳•碧桂园·蒲州碧桂园·蒲州位于深圳市光明区公明街道，占地近800亩，总建筑面积570万平方米，被定位为“东山再起，华夏重生”的标志性项目，融合了商业、住宅、科技等众多元素，是一款集都市升级、科技创新于一体的城市新成员。
项目特点碧桂园的项目在市场上广受好评，其特点如下：1.高品质：碧桂园致力于为客户提供优质的住房产品，注重细节和品质，为项目配备高品质家电和家居用品，营造舒适的居住氛围。
2.多元化：碧桂园的项目涵盖了住宅、商业、物业管理、建筑装修等领域，致力于打造全方位的城市生态。
3.高科技：碧桂园引入了物联网智能家居、全屋智能化、智能电源等高科技产品，提供更好的生活体验和舒适度。
4.投资价值：碧桂园的项目备受市场关注，其高品质、高品味、高科技等特点深受投资者青睐，具有较高的投资价值和升值潜力。
公司发展自成立以来，碧桂园在房地产领域取得了巨大成就，是中国房地产行业的领军企业之一。
2024年工程施工介绍
一、大运中心公益智能跑道建设及“一场两馆”大修重置工程项目地点：深圳市龙岗区龙城项目概况：大运中心公益智能跑道建设及“一场两馆”大修重置工程主要包括两部分：一是对大运中心“一场两馆”既有建筑的改造提升，包括强电改造、弱电改造、给排水改造、电梯改造、外立面幕墙改造、土建改造等；二是新建公益智能跑道。
项目总投资约4944万元，其中既有建筑改造提升费用约3598万元，新建智能跑道约1346万元。
施工进度：项目已于2024年1月启动，计划于2024年4月竣工。
二、布吉文体中心品质提升工程项目地点：深圳市布吉街道项目概况：布吉文体中心品质提升工程包括装饰装修和体育工艺专项工程。
装饰装修专项工程主要针对A、B区域楼栋进行常规室内装修，体育工艺专项工程则针对C区楼栋进行体育场馆装修。
施工进度：布吉文体中心品质提升工程装饰装修专项工程已于2024年2月启动，计划于2024年2月竣工；体育工艺专项工程预计于2024年2月启动，计划于2024年2月竣工。
三、天水市秦州窝驼片区棚户区改造二期项目项目地点：天水市秦州区太京镇项目概况：天水市秦州窝驼片区棚户区改造二期项目A2地块的高低压配电室工程已开始招标。
建设规模包括新装10kV容量为4500kVA的配电室1座，新装1250kVA变压器2台，以及新建10kV专变配电室1座，新装1000kVA变压器2台。
施工进度：项目计划于2024年5月20日开工，竣工时间为2024年8月17日。
四、其他重点工程1. 深圳市宝安区中心区城市更新项目：项目总投资约150亿元，将打造成为集商务、商业、居住、教育、文化、体育等功能于一体的城市综合体。
2. 长沙市岳麓区洋湖生态新城项目：项目总投资约300亿元，将建设成为绿色、生态、宜居的现代新城。
3. 沈阳市浑南区智慧城市项目：项目总投资约100亿元，将建设成为具有国际竞争力的智慧城市。
总之，2024年，我国建筑行业将继续保持稳步发展态势，为我国经济社会发展贡献力量。
楼巴与城市机动性——以广州碧桂园凤凰城为例
Value Engineering1碧桂园凤凰城楼巴发展背景碧桂园风凤凰城位于广州市东部边缘，增城市新塘镇西部，距离广州市中心约32km ，距离增城市新塘镇中心约20km 。
2000年《广州市城市总体发展概念规划》确定了广州城市将向东发展，增城市新塘镇是东进的前沿阵地。
[1]其担当着广州东部的居住功能[2]，是广州城市人口有机疏散的重要节点。
楼巴是1997年在广州祈福新村首次出现的。
经过15年的发展，目前全市尚有40多个楼盘开行100余条楼巴线路，日均发车5000余班次，日均客运量约13万人次。
[3]凤凰城有着良好的交通条件。
其紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道。
规划建设中的地铁十三号线、地铁十六号线、穗莞深轻轨、厦深铁路支线及广深铁路第四线将交汇于凤凰城附近，但现状公交覆盖程度较低，居民出行方式主要依靠楼盘自身提供的交通服务以及自驾车。
凤凰城占地605.91公顷，总户数19410户，人口规模约77640人。
凤凰城现由15个组团组成，内部设有两个公共服务中心，配套有幼儿园、小学、医院、市场等居住配套设施。
居民的工作、学习都与广州城区以及新塘镇中心密切相关。
2碧桂园凤凰城楼巴基本概况2.1线路组织碧桂园凤凰城楼巴总共有90辆（其中外线车辆53台、内线楼巴32台、公务小车5台）。
楼巴由外线楼巴和内线楼巴组成，外线楼巴属于收费楼巴，主要有定4条线路，4线站点设置均与公交站点结合。
发车间隔高峰时期为5分钟一班或两班，平峰一般15分钟一班。
其中广州线客流最多，其他线路高峰时期客流量大。
（图1）———————————————————————作者简介：魏冀明（1987-），男，广东广州人，华南理工大学建筑学院规划系，硕士研究生，研究方向为城市设计。
楼巴与城市机动性探析———以广州碧桂园凤凰城为例Analysis of Shuttle Bus and the City Mobility ：Shuttle Bus of Guangzhou Country Garden Phoenix City魏冀明①WEI Ji-ming ；汤黎明①TANG Li-ming ；梁小薇②LIANG Xiao-wei（①华南理工大学建筑学院，广州510640；②中山大学地理科学与规划学院，广州510275）（①School of Architecture ，South China University of Technology ，Guangzhou 510640，China ；②Geography and Planning School of Sun Yat-Sen University ，Guangzhou 510275，China ）摘要：广州是中国房地产最早开始市场化和民营化的地方。
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拓客启动 媒体密集投放开始 样板房公开 认筹开始 价格公开 开盘
4.8
4.21
5.1
5.8
5.13
5.15
目标初订
首期开盘成交目标 2000套
时间初订 5.15开盘
38天
任务重 时间紧
如何快速蓄客？
四线齐发，一个声音
广告线 新闻线 活动线 拓客线
老百姓买得起的好房子
6大南京主流报纸约20篇整版 3大地产网站全国华东同步热炒 14条区域影响力传媒渠道
外部招聘：通过常 熟人联络 ：广泛发动人脉
规渠道招聘
关系，网罗人才
集团内部支援：易居讲究团队协作，申请集团内部人员支持，并且有经验的各地 同仁能更好的带领新同事，帮助新项目的业务人员快速成长。
• 调整心态：大家团队协作，互相鼓励， 再困难的问题也能解决
问题之三：迷茫，到哪里去找客户？
• 解决之道：分析渠道，绘制拓客任务单
从第一次听说这个楼盘到买房还不到24小时
购房者现场向记者讲诉买房故事
还没来得及详细了解就来抢房了，只能麻烦现场销售员了
一时冲动后，也要进行三思而后行
关键字三：销量嗨
一天卖了2000套，相当于南京一个月销量
酒店大堂LED大屏幕叫号选房
销控表上的房源一套一套地被贴上已售的标签
关键字四：速度快
缜密思考 计划先行
阶段 第一步
第二步
区域范围（详见拓客地图）
句容、汤山、仙林、城东孝陵 卫等地区
城中、江宁等南京重要区域
拓客要点
以项目地为集中重点攻关区域，以此为中心辐射 周边
南京市为次重要客群地，重点挖掘大型企事业单 位，突出项目卖点，辐射各区域购房者
第三步 城南、城北等南京其他地区
此为第三步攻关区域，主攻大量社区、单位，
市场小企业
超市班车点
拓客行动力
公交站点
市场小企业
马路边
与企业合办活动 开办专场推介会
深入企业推介 到乡镇做宣传
各渠道拓客
拓客组： 按单执行拓客任务，
并总结及时反馈 拓客结果
工作要点： 认真填写拓客结果 分享工作中的故事 提出建议， 更好地改进工作
• 调整心态：缜密的计划，迅捷 的行动力，必然会圆满地完成 任务
• 解决之道：统一思想，组长责任制，大队伍划分为
若干小组，坚持每天晨会、晚会，多交流，实行监督 机制（抽查制，我方及甲方随机实地监督）
统一思想：每天早晚会交流； 统一行动：集体住宿句容，时 间统筹安排； 统一目标：共同加油，力争完 成既定目标。
• 调整心态：树立目标，强调责任心， 每日相互分享成果，提升集体荣誉感。
拓客篇
拓客四部曲
一、问题？ 二、方法, 三、冲刺！ 四、回顾......
一、问题？
• 拓客目标：3万！怎么完成？ • 缺乏道具，人员以此为借口，不想出门拓客？ • 人员很多，管理看上去很难很麻烦，怎么办？
二、方法
分析困难，逐个解决
问题之一：拓客目标：3万! 怎么完成？
• 解决之道： 分解，将大目标细分为小目标，各个方向狙击
信息组： 搜集信息，了解市场，实地踩点，绘制拓客任务单
拓客组：按任务单执行拓客任务， 并总结及时反馈拓客结果
此图由信息组提供
信息组： 搜集信息 了解市场 实地踩点
工作要点： 信息真实性、可靠性 专业地图需要及时完善和更新信息 为制作拓客任务单提供一定的依据
信息组：
绘制任务单
工作要点：
信息真实性、可靠性 绘制地图线路合理性， 综合考虑路程时间、天气、 使用何种交通工具等等
平均15秒/套的销售速度，打破碧桂园历史记录
标准化流程操作
•
媒 体 竞 相 报 道 碧 桂 园 凤 凰 城 开 盘 销 售 盛 况
开盘前期营销策略
同一个大南京, 同一个碧桂园战略
化散为整、合三为一 全盘统筹，执行落地 不破不立，再创奇迹
拓客物料
拓客礼品
营销执行篇
2011年5月15日
万余南京人抢购碧桂园•凤凰城， 勇创奇迹
超10亿/2000套
碧桂园•凤凰城开盘盛况精彩分享
关键字一：现场挤
50㎡精装房才30几万 低价引得南京人蜂拥而至
早上8点，停放的私家车已经排到2公里之外
开盘时间未到，入口处已排起了长队
酒店大堂早已坐满了四五百号人
关键字二：故事奇
来电7065组 来访5994组
25篇新闻 超100万 在
发行量的主流报纸群上集中投放
207篇679次网络转载项目热文
85篇1280次论坛转帖
4场冠名/赞助型圈层推广
句容万人相亲会、台商会、象棋大师赛、幸福生活推介会（句容、南京、上海站）
45793 组客户一对一宣传
南京五个兵站、七张拓客网、八条特殊拓客通路、长三角六城深挖
碧桂园凤凰城项目开放期兵力部署图
以中心辐射区域的口碑宣传力影响此区域客群， 促进购房行为达成。
第四步
邻近城市及长三角投资城市
以南京为中心辐射周边城市，促进异地投资购房。
分区域划分目标
Tips:调整心态： 其实3万不可怕（事实上，拓客行动一周 后，每日看到拓客数量在增加，大家信 心倍增）
问题之二：缺人，怎么办？
• 解决之道：外部招聘、人脉网罗、 申请集团内部支援
问题之四：缺乏道具时，人员以此为借口， 不想出门拓客？
• 解决之道：不想出门，其实是感受了挫折感，加强培训， 充分做好出门拓客前的准备工作，强调个人感染力，增加 其信心。（每天晨会、晚会即是鼓舞士气之会）
• 调整心态：树立必胜之心，让积极向 上的情绪感染你所面对的人
问题之五：太多，闹哄哄，管理看上去 很难很麻烦？
大上海区、苏皖区、碧桂园欧洲城共计 300 人
兵力部署按项目销售节点分 3 阶段
拓客期：4月1日- 4月30日 开放期：5月1日- 5月14日 开盘日：5月15日
碧桂园凤凰城项目兵力部署图
碧桂园凤凰城项目拓客期兵力部署图
外展拓客：拓展有效客户资料 50000 组
碧桂园凤凰城项目开放期兵力部署图
经过大家的共同努力, 从4月8日至5月12日，
共拓客45793组
大兵站作战
碧桂园凤凰城项目基本组织架构
销售团队人员构成
销售团队人员组成： 销售团队基本人员+长期支援人员+重要节点支援人员
销售团队基本人员：35（客户经理）+65（客户专员）+20（后台人员）=120 长期支援团队：21（易居臣信）+22（合生）+13（杭州碧桂园）=66 重要节点支援人员：管培生（领袖一期、二期）、百城计划、华东大客户部、