王石：万科的生产效率只有日本东京建屋的十分之一

[转帖]王石：万科的生产效率只有日本东京建屋的1/10

2007年

1000亿之后，万科的增长能不能持续下去？我认为有三大问题：技术瓶颈、管理瓶颈、资源整合瓶颈。

按照万科2004年规划，连续10年年增长30％之后，2014年万科销售额将达到1093亿。实际情况是什么呢？预计今年400亿没有什么悬念，2010年就能达到1000亿。1000亿的目标提前四年就达到，我们对此没有做好准备。市场空间没有问题，问题是用什么手段运营。如果你的手段不是一种现代化的、合理的、适合规模生产的，那就是灾难。

接下来的问题是：1000亿之后，万科的增长能不能持续下去？我认为有三大问题：技术瓶颈、管理瓶颈、资源整合瓶颈。

资金瓶颈：目前万科资金周转率是0.5，如果我们要达到1000亿之后再持续稳定30％增长，按照现在的增长率至少要融资341亿。但是如果按照现在的资金周转率，未必在资金市场上继续受追捧。如果达到0.8的话，我们的融资成本就会大大降低，显然资产周转率是一个非常重要的指标。如何从0.5提高到0.6、0.7、0.8，对万科还是一个艰巨的任务。

管理瓶颈：对比美国、日本房地产开发企业，中国房地产开发企业生产效率非常低。比如，跟有100多年历史的东京建屋相比，万科的生产效率只是它的1/10。按照靠农民工的低效率，万科的增长无法维持下去。不是规模越大越经济。我们现在管理100个楼盘。如果到200个楼盘，质量控制不住，就是规模不经济。我们觉得量、质跟竞争力有关系，你大不一定就是有实力，但是你不大一定是没有实力。我们只有改变施工方法，资源整合瓶颈：万科怎么做住宅产业化？主要是借鉴兄弟公司的经验。今年下半年开始执行，陆陆续续请日本专家过来工作。人才必须大量引进，这是万科的初步想法。但是怎么引进，万科还没有经验。我们要搞住宅产业化，靠行业上的整合不具备这种能力，必须通过社会上的精英进行整合，只要他们在系统管理、经营制造方面有经验就可以。

但是怎么整合？这对万科也是一个新课题。做耐克还是阿迪达斯？万科就是做耐克，自己不生产，整个外包。万科就是要做整合的中心力量。今年我们试图财务外包。

如果万科在1000亿之后处理不好，可能就是一个停顿的坎。

做企业没有奇迹而言的，凡是创造奇迹的，一定会被超过。企业不能跳跃，就一定是（循着）一个规律，一步一个脚印地走。