交易实例调查表
市场比较法课件
（2）地点的同一性和类似性 消除区位因素对房地产效用及价格的影响。 最好能在同一地区, 越近越好, 如果同一地区内没有可选取的, 可 以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估北京王府井地区的商业 店铺, 最好选择的交易实例也在王府井, 但若无, 可选择东单、西单、前 门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。 （3）时间的接近性 时间的接近是相对而言的, 相对于房地产市场的变动情况而言, 如 果几年来房地产市场都比较稳定, 价格变化幅度不大, 那么几年前的交 易实例用于现在比较修正也是有效的。通常, 要求交易实例的交易日期 在5年内。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。 所谓正常交易, 是指交易应当是公开、平等、自愿的, 即在公开市 场、完全竞争、信息畅通, 交易双方平等自愿, 没有私自利益关系的情 况下的交易。
标准房地产: 是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相 应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。
交易情况修正: 是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价 格偏差。
区域因素: 是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化 等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。
例子: 某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万 元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付 清的价格为:
10+20/（1+1%）6=28.84万元
16
（2）统一采用单价 土地的单价有用楼面价表示的。 有些房地产如: 车库按车位个数为单位。 （3）统一货币种类和货币单位 不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对 应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价。 （4）统一面积内涵与单位
住宅类房地产交易实例调查表
住宅类房地产交易实例调查表岗位责任调查表□基本准则为了有效进行生产活动，必须完备下述三方面：第一是要完善生产条件。
生产条件是指根据企业经营的意志所决定的生产结构或生产力、厂房安排、作业编组等范围。
第二是要完善生产计划，以便有效地推动生产。
第三是完善生产管理技术，以便对生产计划和执行结果之间的差距采取有效的措施。
□有关设备情况的调查事项(1)是否能掌握设备情况?如能掌握，应调查设备情况和现在的使用情况的差距。
(2)是否能掌握设备开工率?如能掌握，应调查其开工率是在一般水准之上，还是在一般水准之下。
□有关工时劳动能力的调查事项(1)是否能掌握工时劳动能力?如能掌握，应调查其能力和现在利用工时劳动能力之间的差距。
(2)是否掌握工时开工率?如能掌握，应调查其开工率是在一般水准之上，还是在一般水准之下。
(3)是否易于补充人员?应该按不同职位调查其难易程度。
□有关厂房安排的调查事项(1)厂房安排是否也能适应将来的计划?(2)厂房安排是否合理?是否从工程的设计、质量、成本等方面作了考虑?(3)是否考虑到安全问题?(4)是否适当地照顾到环境卫生?(5)是否分别掌握厂房安排费用?□有关工作环境的调查事项(1)采光是否顺应工作性质?(2)照明是否顺应工作性质?(3)通风是否顺应工作性质?(4)冷暖设备是否顺应工作性质?(5)是否考虑到工作场所的安全管理?(6)是否考虑到工作场所的气氛和工作场所的纪律?□有关工厂道德意识的调查事项(1)是否对工人进行品德教育和技术教育?(2)是否对工人进行操作或业务训练?(3)有无福利设施?(4)有无提案制度?(5)是否进行有关劳工法的研究?(6)是否注意出勤率?(7)有无工资制度规定?(8)员工是否了解工资制度?(9)工资制度是否客观、公平?□有关设计的调查事项(1)设计人员是否受过生产技术方面的适当训练?(2)设计人员是否考虑到成本?(3)图纸是否规范和分类?(4)设计时是否想方法利用标准零件?(5)设计时是否考虑到工作方法及工具的使用方法?(6)是否对所有产品都规定了降低成本的目标，并定期进行检查?(7)是否尽可能地放宽公差及其他质量标准?(8)设计人员是否注意到产品的质量标准、工作方法、制造成本之间的相互关系?(9)是否尽量利用国家及同行已制定的标准?□有关技术标准、质量标准的调查事项(1)是否有产品及零件的标准设计图?(2)是否有产品规格?(3)是否有零件规格?(4)是否有试验规格?(5)是否有材料规格?(6)是否有机械操作手册?□有关作业标准的调查事项(1)加工程序是否标准化?如已标准化，应调查是依据下述哪一种：①方法程序表；②制造程序表；③安装工序表。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 (2)二、成本法案例――＊＊仓库 (7)三、收益法评估案例――＊＊大厦 (11)四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地 (13)五、机器设备评估案例――船舶 (18)一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
比较 法
赁、抵押、房屋征收补偿等提供价值参考。
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第三节 选取可比实例
• 相对应的，如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例； 为租赁目的估价，应选取租赁实例为可比实例；如果为抵押、抵债、 房屋拆迁补偿等目的的估价，通常也选取买卖交易实例为可比实例。
• 班级气氛的营造对班级管理至关重要，这就要求 班级管理能够营造健康向上、丰富活跃的班级文 化环境，包括营造班级文化的物质环境；营造班 级社会化环境；营造良好的人际关系，把学生作 为交往的主体，设计内容充实、频率高的交往结 构，建立充满信任的同学关系；营造正确的舆论 和班风；营造健康的心理环境。
2022/8/29
• 一、收集交易实例的途径
• 收集交易实例及相关参考资料的途径主要有以下几种： • （１）走访房地产交易当事人或其四邻，了解其房地产成交价格及有
关交易情况。 • （２）访问房地产经纪人、律师、注册会计师等，了解成交价格及有
关交易情况。
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第二节 收集交易实例
• （３）查阅政府有关部门的房地产价格资料，如成交价格资料、交易 登记资料、土地使用权的出让资料、基准地价、标定地价和房屋重置 价格资料等。
• （４）向专业房地产信息机构购买房地产价格资料。 • （５）查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易
展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代 理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房 地产市场价格行情。 • （６）同行之间相互提供。估价机构和估价师之间可以建立某种协作 关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。
交易实例调查表
房地产类型：住宅名称尊邸华庭坐落雨花区劳动中路589号卖方赵世辉买方林军成交价格总价48.6万单价：6900 元/㎡成交日期2010年6月16日付款方式按揭房地产状况说明权益状况说明房产产权情况私有使用期限70土地性质住宅区位状况说明地段位置二环交通条件较便利基础设施较高商业繁华度高环境景观好公用设施较好公交线路5条社会环境好实物状况说明装修状况普通土地用途商品房自然条件较好结构框架房屋成新全新临街情况较好建成年月日2012年10月30日朝向坐北朝南户型二室一厅一厨一卫交易情况说明正常建筑平面图资料来源1、查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；2、查阅报刊上房地产的信息；3、网上查找。
调查人员：陈芙蓉调查日期：2011年12月29日房地产类型：住宅名称香溢豪庭坐落雨花区青园路卖方罗文远买方肖强成交价格总价：43.88万单价：4980 元/㎡成交日期2010年3月23日付款方式按揭房地产状况说明权益状况说明房产产权情况私有使用期限70土地性质住宅区位状况说明地段位置三环交通条件便利基础设施高商业繁华度较高环境景观好公用设施较好公交线路7条社会环境好实物状况说明装修状况普通土地用途商品房自然条件好结构框架房屋成新全新临街情况较好建成年月日2009年9月18日朝向坐北朝南户型二室二厅一厨一卫交易情况说明正常建筑平面图资料来源1、查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；2、查阅报刊上房地产的信息；3、网上查找。
调查人员：陈芙蓉调查日期：2011年12月29日房地产类型：住宅名称湘域熙岸坐落芙蓉区人民东路329号卖方陈康原买方肖志邦成交价格总价：79.8万单价：7860 元/㎡成交日期2011年6月12日付款方式按揭房地产状况说明权益状况说明房产产权情况私有使用期限70土地性质住宅区位状况说明地段位置三环交通条件便利基础设施较高商业繁华度较高环境景观好公用设施好公交线路6条社会环境好实物状况说明装修状况普通土地用途商品房自然条件好结构框架房屋成新全新临街情况好建成年月日2010年3月21日朝向坐北朝南户型三室二厅一厨二卫交易情况说明正常建筑平面图资料来源1、查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；2、查阅报刊上房地产的信息；3、网上查找。
关联方及其交易情况调查表
款项余额性质
期初数
期末数
（八）关键管理人员报酬
（九）其他
关联方及其交易综合评价：
交易类型及交易对象
交易内容
上年数
本年数
金额
％
金额
％
关联方销售
（一）销售产品
2、存在控制关系的关联方的注册资本及其变化 （金额单位：万元）
（二）提供劳务
企业名称
年初余额
本年增加额
本年减少额
年末余额
（三）销售其他资产
关联方采购
（一）购买产品
3、存在控制关系的关联方所持股份及其变化 （金额单位：万元）
企业名称
关联方及其交易情况调查表
关联方及其交易情况调查表
索引号：F4
页次：
索引号：F4
页次：
被审计单位名称：
编制人：
编制日期：
被审计单位名称：
编制人：
编制日期：
审计期间：
复核人：
复核日期：
审计期间：
复核人：
复核日期：
1、存在控制关系的关联方
6、关联方交易
企业名称
注册地址
主营业务
与本企业关系
经济性质
法定代表人
年初余额
本年增加额
本年减少额
年末余额
（二）接受劳务
金额
％
金额
％
金额
％
金额
％
（三）购买其他资产
其它关联方交易
（一）代理业务
4、不存在控制关系的关联方
（二）租赁
企业名称注册地址与本企的关系（三）提供或接受资金
（四）提供或接受担保和抵押
（五）管理方面的合同
（六）研究与开发项目的转移
房地产市场比较法
第四章市场比较法第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
搜集交易实例要日积月累，时刻留意。
一、途径1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解二、搜集交易实例的内容1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格4、付款方式5、成交日期三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库第三节选取可比实例虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。
房地产市场法案例分析
【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。
小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。
解决方案步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料；表2-1 实地踏勘估价对象表房屋坐落 昌平区回龙观龙锦苑1区房屋所有权人xxx房屋所有权证号X京房权证昌字第xxxxxx号土地证号 xxxxxx使用权类型住宅土地面积1011㎡土地使用权终止日期2055年土地形状规那么（矩形） 房屋登记用途住宅建筑面积 126㎡建筑结构：砖混标的所在楼层/总楼层： 3 /6层使用状况√自用 空置出租层高(米)：3成新率：8现状用途√住宅办公商铺户型结构3 房 2 厅 1 厨 2 卫1阳建成时间：2005朝向：南使用状况√完好基本完好一般损坏严重损坏危房 评估目的： 出售维修保养√良好一般较差通风采光√良好一般较差物管类型：√小区大院单体楼封闭半封闭开放四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街公交线路√有 无共 6条线路步行 1 分钟 地铁站名：回龙观东大街站 步行至该地铁站口约 10 分钟景观 √公园√小区园景望江人工湖山球场泳池无小区配套：便利店物业设施及管理电梯部客梯货梯每层户√无完好基本完好一般损坏严重损坏房屋间距良好车位比重良好临街状况良好使用状况良好水电明敷√暗敷无√完好基本完好一般损坏严重损坏通讯√√有线电视√网络√完好管道煤气√有 无消防√消防栓√自动喷淋烟感报警无√完好基本完好一般损坏严重损坏物业管理√防盗门√自动对讲系统可视对讲系统√小区监视系统√24小时保安无保安物业收费：每平方 2.3 元周边配套商场 √幼儿园√学校√医院√邮局√银行 √菜市场 超市 √公园√体育设施√酒店√娱乐休闲物业外墙马赛克条形砖玻璃幕墙水刷石√涂料装修档次毛坯普通√精装豪华楼梯间、地面：水磨石墙面：石灰顶棚：抹灰门厅、大堂其他：公共通道 地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰其他：内部装修基本状况 使用现状客餐厅 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏柜体木质√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏房间 地面木地板√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏厨房 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏主次卫 生 间 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他 □外阳台个 √内阳台 1个附属物：水池√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏法定优先受偿款拖欠建设工程款元 拖欠土地出让金元 拖欠报建费元拖欠税费元 已抵押担保的债权数额元 其它法定优先受偿款元备注我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：1． 地理位置与环境评估标的物座落于市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。
26第六章第二节搜集交易实例至第四节建立比较基础(2013新版)
第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性运用比较法估价需要拥有大量的交易实例。
只有拥有了估价对象所在地大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。
因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。
搜集交易实例是估价机构和估价师的日常工作，当然，在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。
二、搜集交易实例的途径搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：（1）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。
（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。
现在，越来越多的房地产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪机构和房地产经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。
（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。
例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料①，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料①。
（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。
现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。
（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。
要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。
二手车交易市场基本情况调查表
1 2 3 …… 总计 注：调查范围为辖区内所有二手车交易市场。
填表人：
联系电话：
二、二手车交易市场基本情况
基本情况 序号 市场名称 注册 资金 (万元) 总投 资额 (万元) 经营面积 (平方米) 总计 其中交 易大厅 合计 驻场商户数(个) 经销 企业 经纪 公司 评估 机构 其他 二手车 交易量 (辆) 2012年经营情况 二手车 交易额 (万元)
职工 人数
市场营业额 (万元)
附表1
二手车流通行业调查表
______________________市州商务主管部门(公章) 一、二手车交易量情况
市州名称 2012年4;栏填写二手车交易量数据来源，如:通过税务部门二手车交易发票量统计、车辆登记注册部门提供、各地商务主管部门上报、企业报送或者其他来源(请说明)。
最新房地产估价师理论与方法第五章思考题参考答案
房地产估价理论与方法复习思考题第五章比较法及其运用1、什么是比较法?其理论依据是什么?一、比较法的含义简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。
具体地说，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。
可比实例是符和一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象类似房地产等财产或相关权益。
史家解读：可比实例是比较法中一个重要概念，有4个要点。
比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。
由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
二、比较法的理论依据比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过与类似房地产的已知价格来求取。
史家解读：替代原理内涵是效用相同的商品之间形成相同的市场价格。
参见“替代原则”内容及教材61页房地产具有独一无二性的内容。
2、哪些房地产适用比较法估价? 三、比较法适用的估价对象比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。
②写字楼。
③商铺。
④标准厂房。
⑤房地产开发用地。
下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。
第六章市场比较法
把握估价对象所在地的正常的房地产市场 价格行情，保障评估出的估价对象价值不 会超出合理的范围；
选择出符合一定数量和质量要求的可比实 例，保障根据这些可比实例评估出的估价 对象价值更加精准而不会出现较大误差。
二、搜集交易实例的途径
搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有: (1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。 (2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性
从交易实例中选取符合一定条件的交易实例 作为参照比较的交易实例。
——将这些符合一定条件、可以作为参照比 较的交易实例称为可比实例。
二、选取可比实例的要求
(一)选取可比实例的数量要求
从理论上讲，选取的可比实例越多越好。 从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不
·············
成交日期
续表
权益因素 交易情况说明
名称 坐落 卖方 买方 成交价格 付款方式
土地性质、使用期限 房产产权情况
货币种类
坐落位置图
资料来源
调查日期
成交日期 建筑平面图 调查人员
三、搜集交易实例的要求
搜集内容完整、真实的交易实例,一般包括： ①交易实例房地产的基本状况，例如
名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、 土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、 周围环境景观等；
①实际交易情况与正常交易情况不同；
②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时
间上的房地产市场状况不同)；
③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况
不同。
交易实例调查表
交易实例调查表名称万科世贸广场坐落天津市和平区长沙路卖方天津市万科兴业集团发展有限公司买方李三成交价格5000元货币种类人民币成交日期2008年5月10日付款方式一次性付清区域因素地段位置天津市和平区长沙路商业繁华度万科世贸广场核心区域，南京路中心地段，由专业房地产发展商天津万科兴业（集团）有限公司开发，总建筑面积3万平米配套设施集甲级写字楼、商务公寓、全套房迷你商务酒店于一体，并配有银行、航空服务、商务中心、特快专递、中西餐厅、酒吧、美容美发等服务。
交通条件公共交通：公交：3路、35路等其他交通情况：公交：3路、35路等环境景观下图实物因素土地用途写字楼建筑面积3万平方米房屋结构框架结构房屋成新全新临街情况权益因素土地性质、使用期限国有土地房产产权情况全产权交易情况说明坐落位置图建筑外景图现场查勘计划分工表现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。
特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。
准备阶段现场踏堪阶段整理踏堪资源阶段具体工作计划: （1）取得有关资料。
包底总平面图、典型房屋的竣工图及其竣工决算资料、申报表填报资料。
（2）研究资料根据总平面图确定勘察线路，对重点房屋和边界作出标记。
（1）普查。
核对帐物，清点房产栋号、建设年限、结构类别，对重列、漏列作好记录。
（2）重点勘察。
选定结构相似、建设期相近的有代表性的房屋进行详细勘察。
对记录不详者，进行实地测量，作好记录。
（3）记录厂区园林等环境状态。
如区内小景点、树木（1）确认其面积、房屋结构、完好状态，尚可使用年限。
（2）归类房屋。
根据建设年代、结构特征、建筑形式和用途归类。
（3）.确定典型房屋，作为估价基础房屋。
（4）.查对房屋建筑竣工图纸，了解隐蔽工程，包括房屋结构、墙体厚资料来源天津房产网调查日期2014.6.17 调查人员李盛王娟刘蓉旦曾德吉闫涛市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项（一）市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格；10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法
市场比较法（一）教学目的：使学生对收益还原法的基本原理及其应用有较深的理解和掌握。
（二）基本要求：了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。
熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要求。
掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法。
（三）难点及重点1、市场比较法相关概念和理论的理解；2、修正体系中相关修正系数的确定。
（四）讲授主要内容：1、市场比较法概述；市场比较法的基本公式；2、市场比较法的估价步骤与方法；4、市场比较法估价应用实例（五）授课学时数：14学时第一节市场比较法概述一、市场比较法的概念在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
二、市场比较法的原理(一)理论依据经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。
这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。
因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。
从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。
市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图5-1所示：市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。
同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。
4 市场比较法
4市场比较法[学习目标]掌握市场比较法的公式及应用、熟悉市场比较法的基本原理，基本概念。
4.1市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，或sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。
市场比较法的关键是选择类似房地产（s imilar property）。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求圈（cmparable search area）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。
邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。
4.1.2市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。
当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。
这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。
替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同，条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格，因此，我们在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格，比较求得估价对象房地产的未知价格。
珠宝销售成交客户调查表
爱丽诺成交客户调查表调查时间：-----------调查人员：------------ 1、您的年龄：·20—30岁·30---40岁·40—50岁·其他2、您的学历：·大专以上·大专以下3、您的职业：·经商·高层管理·公务员·医生·教师·其他（）4、您从事的行业：·IT ·电讯·贸易·服装·房地产·旅游·媒体·金融·其他（）5、您认为最重要的日子：·您的生日·您爱人的生日·您家人的生日·结婚纪念日·其他日期是：---------- 6、您喜欢的饰品风格是：·个性、时尚·传统、经典·名族风格·混合型风格7、您喜欢：·玉器·珊瑚·琥珀·黄金·其他8、您购买本店产品的原因是：·认可产品的保值、增值性。
·喜欢产品的工艺，具有收藏价值。
·希望通过佩戴产品达到美容养颜、强身健体的功效。
9、您购买产品的目的是：·馈赠亲友·送给自己·其他10、您选择珠宝的关键因素有：·价格·款式·品牌形象·保值、增值·售后服务·其他11、您通过何种方式了解珠宝：·网络·报纸·电视·朋友介绍·其他12、您的建议：（1）您对本次服务的印象：·很好·比较好·一般（2）您建议在那方面加强服务：·产品款式多样化，包装精细化·增加促销、优惠力度·加强优质服务·加强售后服务·其他：-----------------------------------12、您的电话：-----------------------------非常感谢您在百忙之中参加“爱丽诺”品牌的市场调查！希望通过不懈的努力，“爱丽诺”可以成为您忠实的伙伴！。
房地产交易实例调查表1
房地产基本状况
名称
华府盛世小区
坐落
山东省菏泽市东明县南华路13号
四至
北至解放路，东至南华路，西至公安局，南至迎宾路
规模
139㎡
用途
普通住宅
权属
土地所有权归国家，使用权归个人。现房屋的所有权属于李先生。
交易基本情况
卖方
李先生
买方
王先生
成交日期
2014年
成交价格
总价
33万元
单价
2400元/㎡
区位状况说明
交通便利，有12路，27路，30路，44路，301路公交车，周边有东明县医院、中国工商银行、小博士幼儿园、万福工园、明大购物广场、东明集菜市场、东明第一实验小学。学区完善，周好，是居家的良地。
位置示意图
外观图片
其他图片
付款方式
一次性付清
交易情况
说明
在正常的市场状况条件下，双方通过协议达成交易，价格为正常交易价格，并一次性付清所有房款。
房地产状况说明
实物状况说明
三室两厅两卫，设施设备完善，屋内采用精装修，建筑比例与尺度协调，采光通风良好，
权益状况说明
土地所有权归国家所有，交易前房屋所有权和土地使用权归王先生所有，交易后屋所有权和土地使用权归个人（李先生）所有。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套设施估价对象坐落于福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号，鳌峰苑小区临区域内主要道路有鳌兴路、福光南路等，小区附近有56路、59路、112路、126路、129路等路公交车通过，交通比较便捷，小区环境一般。
小区周边有台江第三中心小学鳌峰分校、福州八中鳌峰初级中学、福州三十八中、鳄鱼公园、永辉超市、鳌峰医院等，生活配套设施比较完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖榕房权证R字第0514956号〗，估价对象为钢混结构，屋面为坡屋面。
建成于2003年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上4层，户型为两室两厅两卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为100.92平方米，层高为2.8米。
3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖榕房权证R字第0514956号〗，证载房屋所有权人为余依偙，证载建筑面积为100.92平方米。
该房产为普通商品房，钢混结构，土地使用权年限为70年。
二、区域因素分析估价对象位于福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元。
鳌峰街位于台江区东部，东面、北面与晋安区交界，由闽江北岸九孔闸沿光明港至连江路西侧光明港支流向南至东滨一桥。
鳌峰苑小区正门对面是光明世家小区，西南方永辉超市和福建海洋职业技术学院，委估对象地处二环至三环之间，繁华程度欠缺，交通方便，周围环境一般，未来发展潜力较大。
三、市场背景分析今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。
供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。
市场比较法单元
15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可
比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行 “建立比较基准”处理。
市场比较法的操作步骤
估价时点 折现到估价时点 0.5年 1年
32万元 甲房地产统一付款过程示意图 0.5年
32万元
估价时点
1年
15万美元 乙房地产统一付款过程示意图
市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念 市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地 产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似 房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相 应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价 值的方法。
采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。
市场比较法的基本原理
市场比较法的操作步骤
• 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正
常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方250
0元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该房地产的 正常成交价格为（ ）元/平方米
• 正常成交价格=2500〔（1+3%）=2427.18
• 某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖 方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例 的正常成交价格会（ A.上升 B.下降 C.不变 ）。
• ACD
• 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买
卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由
卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为 正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费 改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格， 则调整后买方应付给卖方的价格约为（ A.2139 B.2146 C.2651 D.2659 • D ）元／㎡。
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交易实例调查表现场查勘计划分工表现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。
特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。
市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项（一）市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格；10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→ 修正交易实例2→〓待评估土地→ 待评估土地价格交易实例3→市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.（二）基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式：V＝VB×A×B×D×E （13）式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数（三）程序（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。
（四）收集宗地交易实例资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
（五）确定比较实例要求选取三个以上的比较实例。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
（六）建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
（七）交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：（1）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或者购买情况下的交易；的美女编辑们（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；（6）相邻地块的合并交易。
（7）特殊方式的交易。
（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其它非正常的交易。
将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。
交易情况修正公式为：VE=V0×Ep/EE （14）式中：VE：情况修正后的比较实例价格V0：情况修正前比较实例价格Ep：待估宗地情况指数EE：比较实例宗地情况指数（八）估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
主要用地价指数进行修正。
修正公式为：VE=V0×Q/Q0 （15）式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数（九）区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。
不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
考试大整理。
将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×DP/DE （16）式中：VE：区域因素修正后的比较实例价格V0：区域因素修正前比较实例价格DP：待估宗地区域因素条件指数DE：比较实例宗地区域因素条件指数（十）个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。
个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×SP/SE （17）式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格V0：个别因素修正前比较实例价格SP：待估宗地个别因素条件指数SE：比较实例宗地个别因素条件指数（十一）土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
修正公式为：Vt=V0×K (17)式中：Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）式中：r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。
因素条件修正和计算比准价格如下表交易实例调查表现场查勘计划分工表现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。
特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。
市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项（一）市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格；10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→ 修正交易实例2→〓待评估土地→ 待评估土地价格交易实例3→市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.（二）基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式：V＝VB×A×B×D×E （13）式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数（三）程序（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。
（四）收集宗地交易实例资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
（五）确定比较实例要求选取三个以上的比较实例。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
（六）建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
（七）交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：（1）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或者购买情况下的交易；的美女编辑们（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；（6）相邻地块的合并交易。
（7）特殊方式的交易。
（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其它非正常的交易。
将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。
交易情况修正公式为：VE=V0×Ep/EE （14）式中：VE：情况修正后的比较实例价格V0：情况修正前比较实例价格Ep：待估宗地情况指数EE：比较实例宗地情况指数（八）估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
主要用地价指数进行修正。
修正公式为：VE=V0×Q/Q0 （15）式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数（九）区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。
不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
考试大整理。
将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×DP/DE （16）式中：VE：区域因素修正后的比较实例价格V0：区域因素修正前比较实例价格DP：待估宗地区域因素条件指数DE：比较实例宗地区域因素条件指数（十）个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。
个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×SP/SE （17）式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格V0：个别因素修正前比较实例价格SP：待估宗地个别因素条件指数SE：比较实例宗地个别因素条件指数（十一）土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
修正公式为：Vt=V0×K (17)式中：Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）式中：r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。
因素条件修正和计算比准价格如下表。