房产测量时共有建筑面积分摊的问题
商住楼房产测量与面积分摊计算
商住楼房产测量与面积分摊计算房屋与每一个人生活栖息相关，房产是城市居民家庭的重要不动产权，牵涉到千家万户的利益。
明确而清晰的房产产权，是房屋买卖、出让、转让、处置和继承的前提条件。
房产测量是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费提供依据的一项技术性工作。
作者就作好房产测量主要技术环节进行交流探讨。
标签：房产测量；套内面积；产权面积；房产等级；公共面积分摊一、房产测量要掌握规范熟悉流程实施房产测量首先要掌握《房产测量规范》明确基本要求。
其次要熟悉作业流程，把握关键环节。
房产测量的各项精度指标与限差要求是评价测量成果的依据。
测量精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
房产平面控制测量要求最末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。
全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点、相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。
房产界址点的精度分三级详见表1。
房产面积的精度分为三级详见表2。
一般新建商品房、城市中心房屋面积均按二级精度要求测算。
对于大城市商业中心区房或特殊要求的房屋按一级标准，三级是对过去房产测量精度不高所设。
房产测量的基本流程按房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、成果资料的检查与验收进行实施。
二、房产测量组织实施单项房产项目实施之前，首先收集有关房产资料，包括测区控制测量资量资料，土地来源资料、相关房屋建筑结构图、平面图、施工图等图件资料及房屋预售文件等，其次根据房产测量等级要求进行测量技术设计和制定实施方案。
项目实施要组织业务熟练的专业技术人员并配备符合精度要求的仪器设备精心组织实施。
房产测量在调查的基础上进行。
房产调查分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况以及地理名称和行政境界的调查。
房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。
房产平面控制测量分为二三四等和一二三级，各等级测量应满足相关规范求。
房产测量中共有面积问题探析
房产测量中共有面积问题探析作者：邓德艳来源：《中国房地产业》 2016年第9期文/邓德艳昆明新网测绘有限公司云南昆明650300【摘要】本文对房产测量进行探究分析，阐述了对房产测量中共有建筑面积的计算及如何确认分摊。
【关键词】房产；测量；分摊住房问题是关系到国计民生的大问题，随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升，房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。
1、房产测置的基本要求和工作流程1.1基本要求房产测量为“房屋产权、房籍管理、房地产开发、征收税费”等服务，具有一定的法律性。
这就要求调查和测量成果必须达到“权界清楚、面积准确”这一要求。
房产测量以房产调查为基础，在调查阶段，对于房屋的座落、产权人、使用者、单位名称、权属性质、年代等一定要彻底搞清楚，对房屋的各条边都要认真仔细丈量。
由于城市中的私房比较密集，调查时一定注意墙的归属，是自墙、共墙、他墙还是公墙，而且内外墙的厚度是否一样等。
否则，将会导致测量面积不准，也得不到正确的房产分户图，给以后的工作带来许多麻烦。
对于商品房和新建房，测量边长一定要与业主提供的竣工图相对照。
差别大时应到实地检查，分析原因，消除错误。
1.2工作流程结论，确定属性（套内面积、公摊面积如何公摊），是房产测量中至关重要的环节，测量作业人员要有高度的责任感和耐心，必须深入到实际工作中，把所有权属关系确定清楚，在测算过程中，应有两个独立的测算小组进行独立测算，或一个小组分别测算两次，把两次测算结果进行比较，若两次独立测算结果在误差规定范围内，则可取两个结果的中数作为最终确定的产权面积，否则应进行重新测算，这样才能保证房屋产权面积的精确，保证产权人的合法权益。
2、共有建筑面积的分摊2.1共有建筑面积分摊系数应分摊共有建筑面积与套内建筑面积之和的比值即为共有建筑面积分摊系数。
共有建筑面积分摊分为一级分摊和多级分摊。
凡一幢房屋与其他房屋间没有共有建筑面积，且房屋使用功能单一，各分户对其共有建筑面积的共有共用情况基本一致的纯住宅、办公（写字）楼、标准厂房等整幢建筑物应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的套内建筑面积之和的比值为共有建筑面积分摊系数，该种类型建筑物的共有建筑分摊系数只有一个数值，即为一级分摊（或称为整体分摊），共有建筑面积分摊系数=幢内应分摊的共有建筑面积之和÷幢内各套房屋套内建筑面积之和。
房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨
房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨⊙桂林市房地产交易所、桂林市房地产测绘中心朱小兰【摘要】较系统地介绍了房屋共有面积的测算，重点对房屋共有建筑面积测算与分摊方法进行了探讨。
【关键词】房屋共有建筑面积测算分摊方法商品房面积测算,是一项政策性和技术性强,精确度要求高的工作，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。
在商品房交易中，目前的计价方式有三种：一是按建筑面积计价；二是按套内建筑面积计价；三是按套（单元）计价。
这三种方法均是合法的。
无论以何种方式进行销售，最终落实到权属管理产权证发放中，都是以建筑面积为基准的。
确定准房屋分户的建筑面积，关键在于确定房屋中共有面积及其共有共用关系，以及如何对共有共用面积进行合理分摊。
下面着重对房屋共有建筑面积测算与分摊方法作出讨论：（一）共有面积的处理原则1、产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。
①分割文件或协议必须是所有相关权利人达成的，缺一方都不行，否则，不视为为有效的分割协议。
已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，若影响相关权利人利益的，需由所有相关权利人达成分割协议。
②分割协议应明确的部位和分割方式，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。
且共有共用部位的约定不能用法律、法规、规范中的强制性规定相抵触。
③相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益。
否则，不视为有效的分割协议。
2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
（二）共有建筑面积按比例分摊的公式δSi=K×Si K=∑δSi/∑Si式中K——为共有建筑面积的分摊系数（取位至小数点后6位数）；Si——为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，平方米；∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。
（三）共有建筑面积的分类根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，可以分为以下几大类：1、幢共有建筑面积：指为本栋各功能区服务的共有建筑面积。
论房屋面积测量及其共有建筑面积分摊计算的问题
．
整 个 外 墙 的 水 平 投 影 面 积 汁算 出来 ， 其 一 作 与 套 内 的 另 一 半墙 体 的 建 筑 面 积 将 很 难 加 以区 则
分 和 计 算 ， 界 也 不 易确 定 。所 以 在 实践 中 ， 们 以 半边 外 墙 的 权 我
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防 及 责任 追 究 等形 成一 整 套 科 学 合 理 的 ＨＳ Ｅ规 范 和 标 准 。
３２ 引入 闭合管 理 ， ． 强化 危 险源和 事故 隐 患的 防治
Ｈ Ｅ管 理 体 系 的 核 心 要 素 是 危 害 识 别 、 险 评 价 和 风 险 控 Ｓ 风
制 ， 故 和 职 业 病 的危 险源 始 终 影 响 和 制 约 着 采 矿 工 程 的 安 全 事 生产 。 识 别 的重 大 隐 忠 要 制 定 管 理 方 案 、 急预 案 ， 实 控 制 对 应 落 措 施 并 限 刺完 成 隐 患 整 改 ， 具体 运 行 的 过 程 中 ， 以 引 入“ 在 可 隐
Ｈ Ｅ管 理 体 系 运 行 机 制 是 一 个 动 态 循 环 过 程 ， 体 系运 行 Ｓ 在
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符 合 的 地方 。为 了确 保 计 划 的 有 效 实 施 ， 过 内部 审 核 、 正 措 通 纠
关于房产测绘面积计算问题的探讨
关于房产测绘面积计算问题的探讨王秀鸽郭玉林目前，房地产市场正逐步走向法制化、规范化。
商品房作为耐用、高价值的商品，其面积的认定已成为房产管理部门一项重要工作。
在迅速城市化进程中，城市建设规模发展，东西方建筑文化交汇碰撞，建筑型式推陈出新，给我们的房产测绘工作提出了新的要求，也带来了更大的难度。
特别是高层建筑，平面布局不规则，共有面积错综复杂且相互交叉，必须科学合理地认定共有面积，降低面积计算误差和共有面积引起的分摊误差。
下面对实际工作中一些具体作法和存在问题进行探讨：一、关于跨层共有建筑面积公摊的问题近年来，随着住宅商品化制度的不断推进和房地产市场的日趋活跃，房屋所有制关系越来越复杂，由单一产权向多产权转化，异产同幢房屋空间面积的分析成为一项复杂而细致的工作，明确划分功能区，准确认定幢共有面积、层共有面积、功能区共有面积，作到公正、公平。
合理分摊已成为我们房产测绘人员一项重要工作。
目前，由于房屋的商品化，房价与共有面积的认定与分摊计算，还存在一些较为突出的矛盾。
在核定房价时，商品房价格一般由下列项目构成：征地费及拆迁安置补偿费，勘察设计及前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，配套公共建筑建设费，管理费，贷款利息，利润、税金等。
并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行价格差别。
住宅价格结构由过去的“建筑安装工程”价格转化为“综合开发”价格。
过去以福利分房为主，产权关系单一，建筑面积只是一个量化的指标。
目前，建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位，房屋出售时，不同楼层价格不同，当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾。
例如：地下室作为共有建筑面积进行分摊就存在一些问题，地下室销售价格往往比地上部分低得多，如将地下室作为共有建筑面积进行分摊，分摊到不同层的共有面积将被计入到相应的产权面积中，同是由地下室分摊所得的共有面积因房屋所处楼层不同引起价格差异势必造成不合理。
其实不仅仅是地下室，其它共有面积跨层分摊时也存在同样的问题。
房产测绘中的共用面积分摊问题探讨
２１ ０ １年
第２ ９期
Ｓ ＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ Ｎ Ｏ ＹＩＦ Ｒ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ ＯＬ Ｇ Ｎ Ｏ ＭＡＴＯ ＩＮ
随着 房地产市场 的飞速发展 ． 品房销售 的程序 日 商 趋规 范 ． 但商 品房 面积 纠纷时有发生 ． 尤其对复杂的多功能房屋共用建筑面积分摊 则引起不少争议 ． 给房 地产 市场管理带来 一定 的 困难 ． 给测绘机构 也 带来 诸多不利 的影 响 房屋面积是衡量其价值的重要标志之一 ． 房产 测 绘面积的误差大 小意味着产权人经 济损失 ．影响产权人 的直接利 益 ． 时会 引发矛盾和冲突 ， 有 甚至诉讼公堂。而房屋分摊面积的认定 ， 是产权人关注 的热 点 ． 近几年房屋建筑 形式的多样化 ． 房屋共用面 使 积分摊成为当前房产测绘 中的重点和难点。
ｏ建筑 与工程 。
科技信 息
房产测绘中的共用面积分摊问题探讨
周 运丰 王建 玲 ｆ 濉溪 县房 地产 管理局 安徽 濉溪
２５ Ｏ 】 ３ １ ０
【 要】 摘 房产测绘 中， 共用面积公摊 问题是房产测绘业务的一个重点和难点。 房屋 文章分析 了房产测绘 中的共用面积分摊 问题 的原 因， 提 出了解决对策。为相关 问题研究提供参 考。 【 关键词 】 房产测绘 ； 共用面积 ； 问题 分摊
共用建筑面积是指各产权人共 同占有或使用的建筑面积 ， 分为应 分摊 的共用建筑面积和不应分摊 的共用建筑面积两部分 应分摊 的共 用建筑面积 。包括 ： 电梯井、 管道井 、 楼梯间 、 垃圾道 、 变电室 、 电间 、 配 设备 间、 公共 门厅 、 过道 、 地下室 、 值班警卫室 、 多层建筑物 中突 出屋面 结构 的楼梯 间、 有维护结构 的水箱 等 ． 还包括为整幢服务 的公共用房 和管理用房 的建筑面积 ． 与公共面积之间的分隔墙 （ 套 包括 山墙 ） 水平 投影 面积 的一半 的建筑面积 房地产 测绘随着房屋价格 的上涨而愈发关注 ． 因而“ 品房 面积 商 如何计算 ” 问题成为大家关注的热点话题 。 很多人认为公摊面积是“ 隐 １ 存 在 问题 的原 因分 析 形 ” 无法正常测绘 ． ． 而且还有多个分摊 系数 问题 。对 于单一使用功 能 的商品房分摊系数只有一个 ． 但对于单一使用 的商住 楼时 ． 因各楼层 １ 相关规定的可操作性方面 ． １ 公摊 的建 筑面积服务范围也不 同 ． 所以 出现 了多个公 摊 现行规范 中． 建筑面积计算 和共用建筑 面积公摊 的规定缺 乏可操 的布局不同 ． 该楼一般 为多功能的商住楼 关于共 用建筑 面积分 摊的计 算方 作性 ． 因此常导致不同的测绘单位或测绘人员对 同一幢房 屋进行 测绘 系数 ． 法及模型有多种 ． 同样 的方法和模型 目 但 前还 没有 ． 因此要结合 现场 后． 会得到不 同的测绘成果 尤其是对结构较复杂 的多功 能房屋 进行 采取科学 的方法优化计算模 型。 测绘时 ，常 因公摊面积的不同导致 同一户室 的面积产 生较 大差异 ． 从 实际情况 ， ２ 合理 、 范地进行面积分摊问题 ３ 规 而降低 了房产测绘的严肃性， 大了面积纠纷发生的可能 ． 增 由于《 产测量规范》 房 对于面积分摊 的规定 比较原 则 ， 对一些具体 １ 测绘人员技术方面 ． ２ 房地 产测绘是一个非 常敏感的 问题 ． 及到千家万户 的切 身利 问题没有 明确界 定 ．实际操作 中取决 于测绘人员对规范 的理解 和认 涉 在一些 比较复杂的分摊关 系中． 角度不同 ， 决定分摊办法 的合 直接 益 。但共用 面积 的计算会 因测算人员的理解不 同而产 生差 异 ． 分摊到 识 在缺乏一个 明确的取舍标准 时． 分摊的结果 自然也就存 在一定 户 的共用面积会 因分摊方法 的不 同产生差 异 尽管现在 国家制 定了 理性 ． 《 房产 测量规范》 各单位加 强了测绘工作 的管 理 ， ， 并提高专业人 员的 的不确定性或偶 然性 房屋面积测绘人员在面对复杂的分摊关系时 ． 要熟练掌握法律 ； 严格执行规范 ； 灵活运用合理性。在实际工作中 ， 一 素质 ． 面积纠纷还会发生 但 般应先要求产权人提供关 于共用面积分摊方案的书面文件 ． 或者与购 １ 开发商方面 － ３ 房屋测绘部 门 当前 由于商 品房价格居高不下 ． 部分开发商在利益 的驱使下时常 房人达成 的共用面积分摊 协议 如果双方达不成协议 ． 提出最佳分摊方案 ， 促成双方达成协议 。 但这种合理 会打起面积的主意 ． 让老百姓 因为面积缩水而闹心 房屋建筑面积测 应从合理性 出发 ． 如果任 意一方提 出异议 ． 根据物权法定 的原则 ． 双 算 及公摊 问题是房屋买卖及办理房屋相关产 权的基础 ． 是涉及到 民生 性不能变成强制性 ． 减少 的大事 ， 是权利人维护 自身权益的前提和保障 ． 稍有不慎 ． 势必影响到 方应请求依法确权 通过相关房屋面积测绘的疑难问题的解决 ． 缩小 了误 差数 点 ． 把房屋建筑 面积的误差量 政府 部门的声誉 ． 甚至产生法律上的纠纷 ． 因此 ． 在制定各种房产测量 了房屋测绘 过程 的偏差 ． ． 规范时应 当从严把握 ， 证测绘 、 保 测算科 学 、 正确 、 可靠 因此进行科 程控 制在合理 的范 围内 学、 准确 的房产测绘 及测算方法有 利于保证买卖双方 的利 益 ， 有利于 ２ 加强测绘 队伍建设 ． ． ４ 提高测绘人员素质 在市场经济 、 行业竞争 日益加剧 的今天 ． 占有市场 的主动权 ， 谁 谁 维护正常的市场秩 序． 促进社会和谐 就立 足于不败之地 ． 房地产测绘更是如此 。房产测绘从业人员不仅要 ２ 解 决 对 策 熟 练掌握 测绘技术、 测绘业务 ， 而更重要的是要掌握房产 的业务知识， 法规 ， 否则 ， 不好房产测绘 。要加强对 员工进 做 房产测绘是一项 比较非凡 的测绘 活动 在这个城市建设飞 速发 熟悉 房产的若干法律 、 让每个人都有质量意识 ． 于计算人员 ． 看到的可能 对 我们 展， 寸土寸金的现实状况下 ． 由于涉及到千家万户 的切身利益 ． 么如 行思想教育 ， 那 但对 于业主 ， 那都是钱 ．ｍ 可都是 几千几万 的问题 ， 不 １２ 绝 何最大限度地减少测绘单 位的风 险． 尽量避免 由于房屋共用 面积公摊 只是数字 ， 要站在公正 的立 场 ． 谁也不偏袒 ， 据国家规范 、 依 省建设厅 测绘失实 引起 的纠纷 ． 甚至诉讼 ． 已成为整个房产 测绘行业面临 的最 能无所谓 ， 规定 、 当地的规定来计算。对员工进行廉政教育 ． 要求员工廉 洁 自 ． 律 大挑战。 使员工不会 因为廉洁问题而有意偏袒 哪一方 加强人员的继续教育与 ２１ 准确把握共用建筑 面积分摊 的相关原则 ． 学校刚毕业的人员毕竟 国标《 房产测量规范》 对共用建筑面积分摊提 出以下基本原则 ：１ 培训 新进人员都要进行 岗前培训才能上岗 ． （） 没有工作经验 ． 学校 的学 习也与单位 的特 定工作不 同． 培训完 最好还 房屋共用建筑面积 的分摊以幢为单位进行 非本幢公用面积不在本幢 要 由老的人员带一段 时间． 以便新人员尽快熟悉业务和减少错误 岗 分摊 ：２ 产权各方有合法建筑 面积分割文件或协议 的 ． （） 按其文件或协 议进行分摊 ： 无建筑面积分割文件或协议的 ． 内建筑面积 占该幢楼 位培训是对于已经工作一段时 间的人 ．这些人通过继续教育与培训 ． 按套 提高技能 、 掌握新规定 ． 才能符合职称晋升的要求。单位 内 各套房产套内建筑面积之和的比例进行分摊计算 ：３为整幢楼服务的 更新知识 、 （） 部要定期不定期地 开技术 交流会 ， 创造沟通的平 台 共用建筑面积 ． 由该幢楼各套 房屋分摊 ： 为局部范 围服务的共用建筑面
房屋共有建筑面积分摊中容易出现的问题与解决办法
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关键词 ： 房屋 面 炽预 测 ； 有 ： 共 面 ；
房犀共有建 筑 而积 足指 产 权 卞共 占有 或 共 同使 的建筑 面积 。这 块 面积 的分摊 与计 算 接 火 系 到产
湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则
湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则为规范房产面积测算，根据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000.GB/T17986.2-2000）规定，结合我省实际，制定本规则。
本规则自2005年1月1日起施行。
第一部分 房产面积测算一、房产面积测算的一般规定1．房产面积测算的内容房产面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
2．房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m，以下同）的永久性建筑。
3．房屋使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
4．房屋产权面积房屋产权面积系指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。
5．面积测算要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
采用《房产测量规范》二、三级房产面积测量精度，如下表：上式中：S——所测量的房产面积，D——测量长度ma、mb——测距仪的固定误差、比例误差mz ——测量距仪和反射面的对准误差6．测量中所使用的仪器、设备和测绘软件应按规定检定或鉴定。
二、计算建筑面积应具备的条件根据计算建筑面积有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：a )应具有上盖；b )应有围护物；c )结构牢固，属永久性的建筑物；d )层高在2.20 m以上；e )可作为人们生产或生活的场所。
其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面（不包括隔热层高度）的垂直距离。
三、计算全部建筑面积的范围1 ) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2 )房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等其高度在2.20 m以上部位计算建筑面积。
关于房产面积测算与面积分摊问题的思考
关于房产面积测算与面积分摊问题的思考摘要:住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。
本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究,以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。
关键词:房地产房地产面积测算房屋面积分摊住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。
本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究,以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。
1 房屋建筑面积测算包含的内容房屋建筑面积测算主要包括:房屋幢、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。
(1)整幢房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。
这里的“幢”指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋,且符合以下4个条件:a)建筑物设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体;b)建筑规划许可证中该建筑为同期规划、同期建设;c)该建筑物的施工图纸为同一整套图纸;d)该建筑物不同层次的房屋(塔楼)没有完全独立的共有共用设备。
幢的划分非常重要,在一些房产纠纷中,就出现了表面上同幢实际不同幢而出现的公摊不同的问题,虽然看起来是连在一起的房屋(中间有伸缩缝),可是它们是两幢不同期规划、建设的房屋,也不是一套建筑图纸,所以这其实是两幢房屋,当然公摊系数也就不可能相同。
这种情况下,开发商要和客户多进行沟通,让他们明白《房产测量规范》中“幢”的规定,问题也就很好解决了。
(2)房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层(附层)、地下室等。
层高高于2.20米的层计算建筑面积。
层高低于2.20米的地下室(储藏室)层不计算建筑面积,也不计入房屋的总层数。
如那种“5+1”设计的户型,即五层住宅加一层储藏室的户型,如果储藏室层高大于2.20米,储藏室层是计入房屋总层数的。
在一般人的理解中,住宅的一层才是一层,其实在办理房屋所有权证时是登记为二层的。
房产测绘共用建筑面积的分摊方法探讨
房产测绘共用建筑面积的分摊方法探讨摘要：近些年来，房产测绘共用建筑面积的分摊方法备受关注，本文对房产测绘共用建筑面积的分摊方法进行了分析和探讨，并提出了将功能区作为最低级别的共用建筑面积的分摊方法。
关键词：房产测绘；共用建筑面积分摊方法；功能区根据《房产测量规范》和当下房屋建筑具体情况，可以将共用建筑面积分为以下两大类：不计入分摊的共用建筑面积和计入分摊的共用建筑面积。
但是不同地域的共用建筑面积分摊计算都不尽相同，或多或少存在一定差异，但是无论差异存在与否，这些地域的共用建筑面积分摊所遵守的原则都是统一标准的，即房产共用面积指的是建筑在本幢楼房内占据的面积，而并不是本幢楼房内的房产共用面积和本幢楼房没有连接的房产共用面积不能进行分摊，同时本幢楼房的房产共用面积也不能分摊至别幢楼房。
[1]如果产权各方具有合法权属分割协议，应严格遵循协议进行。
如果产权各方不具有分割协议，应严格遵循谁用谁分摊的原则，并结合实际房屋建筑面积比率进行分摊计算。
一、房产共用建筑面积分摊计算方法进行分摊的共用建筑依照应用功能和服务范限可以分为以下6种等级：（1）整栋楼共用建筑面积：指的是为服务于整栋建筑的公共建筑空间的面积，这一面积分摊于整栋楼的范围内；（2）功能区间共用建筑面积：指的是服务于其中一栋楼的部分功能区的公共建筑空间的面积，这一面积分摊于对应的功能区范限内；（3）功能区共用建筑面积：指的是特意服务于一栋楼的某一个功能区的共用建筑空间面积，这一面积分摊于这一功能区的范围内；（4）层间共用建筑面积：指的是服务于其中一个功能区中的两层或两层以上楼层，这一面积分摊于对应楼层的范围内；（5）层内共用面积：指的是特意服务于该层的公共建筑空间面积，这一面积分摊于该楼层范围内；（6）套间共用建筑面积：指的是只服务于一层内两套或两套以上房屋的公共建筑空间面积，这一面积分摊于对应房屋范围内。
[2]二、共用建筑面积分摊的层级通常情况下，对于共用面积分摊大多依据“谁用谁分摊”的原则，也就是说共用建筑部位服务于哪些套房屋就应该由哪些套房屋进行分摊处理，这一方法的最大优势便是能够让人们接收。
房产面积的共用面积及分摊问题的分析
房产面积的共用面积及分摊问题的分析摘要：房产测量包括房产调查和房产测绘,是采集和表述房屋有关信息的一门技术。
它能为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务, 房产面积测量环节多、要求高、政策性强。
文章简要论述了房产面积的共用面积及分摊问题进行了评定与分析。
关键词：房地产测绘；共用面积; 分摊面积;引言房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简单的法定测绘工作，其成果质量关系到房产权利人的切身利益。
房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。
房产测量的范围内规程还不够系统，技术还不够完善。
本文对房产面积的共用面积及分摊问题进行的研究与探讨，其结果对房产测量的发展有着重要的意义。
房产面积的共用面积及分摊问题一、外墙问题《房产测量规范》规定：外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积作为共用面积进行分摊。
此条款适合南方地区，因南方地区的建筑物外墙和内墙的厚度一般情况下是相同的，外墙的一半作为共用面积进行分摊是合理的。
北方地区为抵制寒冷，在一般情况下外墙和内墙的厚度都不是相同的，往往内墙是240mm或180mm，而外墙却是490mm或370mm。
根据各地不同的设计风格与生活需要，便出现了不统一，这为房产测量工作带来了一定的麻烦。
这种算法，因为北方内墙与外墙厚度不一致，往往外墙要厚很多。
所以以轴线为轴，可以达到住户面积统一。
在房价日益上升的今天，靠山墙的住户买房就会多拿几千甚至上万元。
即使在购买靠山墙户型时可能得到优惠，但日后的物业管理费、取暖费等都是根据产权证上的建筑面积缴费的，所以说，靠山墙用户的不公正式永久性的。
这显然与国际规范所提倡的公正公平的原则相违背，而以轴线为准则更为公正。
二、普通住宅楼分摊对于普通的住宅楼，关于分摊有两种观点：一种是按幢分摊；另一种时按功能区分摊。
具体来说：当整幢楼各个单元楼梯的面积一致时按幢分摊；而当整幢楼各个单元楼梯面积不一致时，按功能区分摊。
后者其实强调的是“谁使用，谁分摊”的原则，因为在各个单元的楼梯面积一致时，各个单元的住户所使用的楼梯面积相同;反之，各个单元的楼梯面积不一致时，各个单元的住户所使用的楼梯面积不相同。
房地产测绘对于面积分摊的规定(2024版)
房地产测绘对于面积分摊的规定(2024版)合同编号：__________房地产测绘对于面积分摊的规定（2024版）甲方（出卖人）：住所：法定代表人：联系电话：乙方（买受人）：住所：法定代表人：联系电话：一、测绘基准及方法1.1 本合同所指测绘基准为__________。
1.2 测绘方法应符合国家测绘地理信息局颁布的《房产测量规范》及相关法律法规的规定。
二、测绘内容及要求2.1 甲方应委托具有相应资质的房地产测绘机构对甲方的该房地产进行测绘，测绘内容包括：房屋平面布局、面积、层高、建筑结构等。
2.2 测绘机构应在合同签订后__________个工作日内完成测绘工作，并向甲方提供完整的测绘成果报告。
2.3 测绘成果报告应真实、准确、完整地反映该房地产的实际状况。
三、面积分摊原则3.1 甲方应按照《房产测量规范》及相关法律法规的规定，合理分摊该房地产的共有部位和共有设施的面积。
3.2 面积分摊应遵循公平、合理的原则，确保乙方的合法权益。
四、面积确认及争议解决4.1 乙方应在收到测绘成果报告后__________个工作日内对报告中的面积数据进行确认，并提出如有异议的书面意见。
4.2 如乙方对测绘成果报告中的面积数据无异议，甲乙双方应签署《房地产面积确认书》。
4.3 如乙方对测绘成果报告中的面积数据有异议，甲乙双方应共同委托具有资质的房地产测绘机构进行复测，复测费用由甲方承担。
4.4 如复测结果与原测绘成果报告相差幅度超过__________%，甲方应按照实际面积向乙方退还相应的购房款项。
五、测绘费用及支付方式5.1 测绘费用由甲方承担，具体费用为人民币__________元。
5.2 甲方应于合同签订后__________个工作日内向测绘机构支付测绘费用。
六、违约责任6.1 甲方未按照本合同约定履行测绘义务的，应向乙方支付违约金，违约金为合同总价款的__________%。
6.2 乙方未按照本合同约定履行面积确认义务的，应向甲方支付违约金，违约金为合同总价款的__________%。
房屋面积测量与共用面积分摊计算问题研究
所 以本文针对这一情况，与实际工作相结合对房屋测 量 与共 有面积 这 一 问题 进行 了如下 研 究 。 １ 相关条文规范中的“ ２ ． ２ ０ ｍ以上” 房高含义 对 于 房屋 的高度 ，具有 严格 的要求 ，必须 要 达 到 ２ ． ２ ０ ｍ 以上 ， 属 于永久 性 的建筑 ， 其 中包 括 ２ ． ２ ０ ｍ。比如 房屋 的方 面 ， 其 中楼 梯 间 、 电梯机 房 、 水 箱 间等 ， 其 高度 都要 高于 ２ ． ２ ０ ｍ， 这 样 便可 根据 其外 围所 显示 的水 平投
近 年来 ，随着 我 国法 律 知识 的普 及 和我 国公 民法 为楼梯 间 的一 个部 分 ， 虽 然不 对其 面 积进 行 计算 ， 但 是 律 意识 的增 强 ， 产 生 了很 多关 于商 品房 的投诉 案 件 ， 尤 对于整个梯间的全面积， 还是要计算的。另外在一个整 其 是 关 于 房屋 建 筑 面 积及 其 公 摊 面 积 的 测量 的 问题 。 体 的梯中， 梯井也应是其 中的一部分。
是３ ． ６ ０ ｘ ５ ． ０ ０ ＝ １ ８ ． Ｏ Ｏ ｍ ｚ ，而 非使 用其 净 尺 寸对 建筑 面 积 及 进行 计算 。 同样 ， 对 于商 住 楼 的住宅 ， 其楼 梯 间 的也是 依据 功 能区法 则 来采 取 分摊 的， 此 部分 楼梯 间， 将 作 为公共 的 建筑面 积 ， 最为住 宅 的共有 建筑面 积进 行分摊 。如 果 室
一
３ 外墙共有建筑面积 般 情 况下 我们 所 指 的半 外墙 ，多是 说和 公 共 建 筑 之 间所 存 在 的一 个分 隔墙 或 外墙 、 山墙 水平 投 影 的 般 面积 ，这部 分 面 则是被 作 为共 有 的建 筑 面积 来进 行分 担 的 。目前 在规 范 中， 并无 明确 的计算 方法对 外 墙 的面 积进 行 计 算 ，若将 外 墙整 个投 影 面积 的一半 作 为 墙共 有 建筑 面 积 ，那 么将 很难 加 以区分和 计 算相 应 与 套 内的另 一半墙 体 的建筑 面积 。所 以在实 际情 况下 ， 我 们 在对 外 墙 的建筑 面 积进 行计 算 时 ，多 是根 据其 半 边 外墙所投影的面积进行计算，也就是外墙共有的建筑 面 积相 当于墙 体外 侧 和 与套 内不 相连 两 者 的水 平投 影 面 积 ，这 样便 可将 其 作 为套 内墙 体面 积 中的一 个组 成 部分。 如某 处住宅 楼 ， 其具有 １ ５ ． ２ ４ ｍ 的长 ， ６ ． ２ ４ ｍ 的宽 ， 其 中一层为 ３ ７ 墙， 其他的楼层则都是 ２ ４ 墙。这样至少 存 在 ２或 ３面 的外墙 ， 其 共有 的建筑 面积 是相等 的 ， 如
房屋共有建筑面积分摊方法探讨
上， 结合房屋共 有建筑面积的 实际使 用和关联 情况 ， 商住楼 分摊计 算进行 分析 ， 对 以取 得合 理 的分摊 计算 办 法， 为房屋 的产权 、 产籍管理 、 房地产开发 、 征收 契税 、 城镇规 划建设 等提供 准确数据和 资料 。
关键词 ： 产测绘 ； 房 建筑 面积 ； 共有建筑 面积 ； 分摊计 算 中图分类号 ：２ １ Ｐ ０ 文献标识码 ： Ｂ 文章编号 ：６ ２— ８７ ２ １ ） ３— １４— ４ １７ ５６ （０ ２ ０ ０ ７ ０
第３ ５卷 第 ３期
２ ｌ 年 ３ 月 Ｊ２ ０
测绘 与 空 间地 理 信 息
ＧＥ ｏＭＡ Ｃｓ＆ Ｓ ＡＴＡＬ ｔ ｏＲ Ｔｌ Ｐ Ｉ ＮＦ ＭＡ ｌ ＥＣ Ｔ ｏＮ Ｔ ＨＮＯＬ ＯＧＹ
Ｖｏ ． ５， １ ３ Ｎｏ． ３ Ｍ ａ ．，２０１ ｒ ２
房 屋 共 有 建 筑 面 积 分 摊 方 法 探 讨
Ｐ ｏ ｅ ｔ ｕ ｖ ｙ Ｓ ａ ｄ ｒ ｄ ｆ ｒ ｎ ｐ ｏ ｉｎ ｎ ｔ ｏ ｓａ ｅ ｕ ｅ ｎ ｔ ｅ ｓ ｍｅ ｈ ｕ ｉ ｇ ａ ｄ ｄ ｆ ｒ ｎ ａｃ ｌｔ ｎ ｒ ｓ ｌ ｐ ｅ ｕ ｏ ｒ ｐ ｒ Ｓ ｒ ｅ ｔ ａ ｄ． ｉ ｅ ｅ ｔａ ｐ ｒ ｏ ｉ ｇ ｍｅ ｈ ｄ ｓ ｄ ｏ ｈ ａ ｏ ｓｎ ｎ ｉ ｅ ｅ ｔｃ ｌｕ ａｉ ｅ ｕ ｔ ａ ｐ ａ ｄ ｅ ｔ ｙ ｎ ｆ ｔ ｒ ｏ ｓ ｒ
Ｄｉｃ ｓｏ ｎ ｔ ｅ Ｍ ｅ ｈ ｄ ｏ ｐ ｒ ｉ ｎ ｎ ｕ ｕ ｌ ｓ ｕｓ ｉ ｎ ｏ ｈ ｔ ｏ ｆＡｐ ｏ ｔｏ ｉ ｇ Ｍ ｔ ａ
Ｓ ｒ ｃ ｕ ｅ Ａｒ ａ ｏ ｕ ｉ ｇ ｔｕ ｔ ｒ ｅ ｆＨｏ ｓｎ
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房产测绘的共有建筑面积分摊方法和实践分析
房产测绘的共有建筑面积分摊方法和实践分析摘要：在“多测合一”背景下，各种综合性多功能建筑的不断出现，测绘地理信息成果的多样化对房产测绘成果有着更高的要求。
如何在规范规定的基本原则下探索房产测绘共有建筑面积分摊方法，提高在实践项目中的房产测绘技术具有重要的现实意义。
基于此，本研究将结合实例验证共用建筑面积分摊计算方法的有效性、合理性和可行性，进而为房产测量工作的开展提供技术支持。
关键词：房产测绘；共有建筑面积；分摊方法前言：现阶段《规范》和相关研究文献中主要对“多级分摊”和“谁使用谁分摊”原则研究比较普遍。
但“谁使用谁分摊”原则不适用于分摊部位不明，分摊产权不清，分摊利益复杂等情况，存在一定的局限性。
下面结合相关规定和相关研究文献，对共用面积的分摊方法和实践展开深入剖析。
1项目简介某大型综合楼建筑地上29层，地下3层。
综合楼内有商业裙楼5层，配套公共服务设施派出所、居委会、物业管理用房等用途，其中地上1-5层为商业裙楼及公共服务设施（派出所、居委会、物业管理用房），塔楼7层至29层为写字楼，办公塔楼6-21层为办公，地下部分地下一层为商业及地下车库，地下二三层为地下车库。
该项目测量方法采用全野外采集数据成图。
2项目分摊前期准备工作2.1图纸资料核对及分析认真研究分析竣工验收图纸及该建筑相关的地形地籍图和影像图等数据资料，并理解项目的真正目的和意图，熟悉测区各项基本情况，做到对整个测区建筑情况了然于胸，以便到现场后能快速判断：哪些建筑现场位置、形状、结构与竣工验收图纸的不同；区分哪些层是标准层和非标准层；分清哪些是专有部分、哪些是公共设施共有部分；对于不规则形状的部位制定相应的测量方法，为项目的顺利完成打好坚实的基础、提高工作效率。
2.2数据采集根据建筑状况实地采集数据，实地数据采集前，根据经规划部门审批的《建设工程规划许可证》附图及对应的电子数据(.dwg格式)、以规划部门《建设工程规划许可证》附图、《建设工程规划验收合格证》附图作为工作底图等有关资料对业主共有部分范围及要素进行调查确认。
关于房产测绘共用面积分摊问题的探究分析
关于房产测绘共用面积分摊问题的探究分析作者：朱淑芹来源：《科技与创新》2016年第22期摘要：伴随城市化进程的加速和房地产行业规模的激增，关于房产测绘时共用面积分摊的问题也逐渐凸显。
面积测算时为了维护业主利益，使得共用面积合理分摊，需对其相关分摊问题进行深入探究。
首先从当前房产测绘共用面积分摊存在的问题入手，探究其产生的原因，从分摊原则、计算模型和人员建设等方面对共用面积分摊问题提出有针对性的优化策略，为类似工程提供参考依据。
关键词：房产测绘；共用面积；分摊问题；计算模型中图分类号：P218 文献标识码：A DOI：10.15913/ki.kjycx.2016.22.096当前，伴随房地产行业的快速发展，商品房数量与日俱增，尽管房屋销售、租赁程序日益规范化，但实际运营中房屋面积计算与建筑面积均摊过程中，仍存在较多纠纷。
因此应提升整体测绘与计算的精确度，平衡多方利益，降低产权人经济损失，减少房屋测绘公共面积均摊所引起的相关纠纷。
1 房产测绘共用面积分摊中的问题1.1 相关规定的可操作性方面现有相关建筑工程测算中，对房产测绘公共面积摊分问题的相关规定缺乏响应的可操作性，所以对同一处房屋而言，当不同的测绘人员测绘时，可能导致差异化的测绘成果。
关于共用建筑面积均摊计算的方法，可参照《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）。
但当对复杂结构的多功能房屋测绘与计算时，由于不同的公摊面积会使得同一户室面积差异较大，可能引起房屋面积纠纷的可能性增加，降低了房屋测绘的科学性和权威性。
1.2 测绘人员技术方面房屋的测绘涉及到千万人的切身利益，当测绘人员在进行公共面积的计算时，会因不同的理解方式而产生差异，使分摊用户的房屋公共面积产生差异。
根据我国的相关规定，应增强专业人员素质，加强对测绘工作的科学管理。
1.3 开发商方面在我国当前房屋价格居高不下的情形下，部分开发商会因为利益而使得房屋面积缩水。
房屋建筑面积的测绘关系到各用户的切身利益，需保证用户自身权益，否则难免产生法律纠纷。
房屋共有面积测算与分摊疑难问题探讨
中 图 分类 号 ：Ｕ ９ Ｔ １ 文 献 标Fra bibliotek识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：０ ６ ４ １ （０ ０）５ ０ ２ 一 ｌ ｌ０ — ３ １２ １ ｌ－ ０ ９ Ｏ
１ 房 屋面 积 的概 念 和 换 算 关 系 推 广 难 。 地 的 实践 表 明 ， 屋 开 发 商 接 受按 “ ” 价 ， 接 受 的反 各 房 套 计 不 １１建 筑 面 积 。 建 筑 面 积 的 概 念 形 成 于 计 划 经 济 年 代 ， 时 的 倒是购房者 ， ． 那 因为购房者总是担心开发商会在面积上玩花样。④ 由 投 资计 划、 规划 设计 、 统计 口径 ， 只要涉及到房 子的数量 ， 有建筑 于现行《 仅 房产测量规范》 对于 面积 分摊 的规定比较原则 ， 对一些具体 面 积 这 一 个 指 标 。 久而 久 之 ， 们 只 要 提 到 房 屋 首 先 想 到 的就 是 建 问题 没 有 明 确 界定 ， 际 操 作 中取 决 于 测 量 人 员 对 规 范 的理 解 和 认 人 实 筑 面 积 ， 以说 建 筑 面 积 这 个概 念 在 人们 心 中根 深 蒂 固。 可 识 。 一 些 比较 复杂 的分 摊 关 系 中 ， 度 不 同 ， 接决 定 分摊 办 法 的 在 角 直 １２共 有 建 筑 面 积 。 １９ ＿ ９ ３年 国家 实行 住 房 制度 改 革 ， 原 来 由 合理性 ， 将 在缺 乏一个明确 的取舍标 准时 ， 分摊 的结果 自然 也就存在 国家、 单位 、 集体 包 保 的住 房 推 向市 场 化 、 品 化 。 原 有 的诸 如 电梯 定 的 不 确 定 性 或偶 然 性。 商 井、 管道井、 梯间、 楼 垃圾道、 电室、 变 设备间 、 公共 门厅 、 过道 、 地下 ３ 解 决 共 有 建 筑 面 积 测 算 与 分 摊 的 有 效 办 法 室 、 班 警 卫 室 等 共 有 建筑 面积 ， 下 子 改 变 了其 原 来 的福 利 属性 ， 值 一 ３１商住楼 为住宅部 分而设置的楼梯通道 ， ． 这部 分面积算作共 必然 要 分 摊 到 每 家 每 户 。于 是 ， 性 的 共 有 建 筑 面 积 从 后 台转 到 了 有 面 积 分摊 给住 宅 用 户显 然 不合 理 。 实践 中我 们 的做 法 是 ： 以整 隐 在 栋 楼 为单 位 制 作 楼 盘 表 时 ， 这部 分 面 积 算 作 共 有 面 积 ， 拟 一 个 将 虚 前 台 ， 为计 算 住 宅 面 积 的 一 个 重 要 指标 。 成 １３成套建筑 面积。１９ ． ９ ５年原 国家建设部发布《 商品房销售面 用户单独登记这部 分面积 ， 权属归整栋楼 的住户所有。在物业管理 积计算及公用建筑面积 分摊规则》 ，首次提出成 套房屋建筑面积 的 中 ， 当住 宅 共 用 部 位 共 用 设 施 维 修 时 ， 由住 户 按 面 积 比例 承 担 费 用 。 概 念 ， 定 在 商 品 房 销 售 过 程 中推 行 按 “ ” 易。 规 套 交 ３２两 个 规 范 关 于 房 屋 面 积 测 算 不 一 致 ，有 关 学 者 论 述 较 多 ， ＿ 成 套 房屋 的套 内建 筑 面 积 由套 内房 屋 的使 用 面 积 ， 内墙 体 面 我觉得如其说三道 四， 套 还不如认真领会适应。依据《 房产测量规范》 积 ， 内 阳 台建 筑 面 积 三 部 分 组成 。其 换 算 公 式 是 ： 套 建 筑 面 积 ＝ 测 绘 的面 积 ， 用 于 房 屋 登 记 、 地 产 市 场 管 理 、 划 管 理 、 税 征 套 成 适 房 计 财 套 内建筑 面积 ＋ 分摊 的共 有 建 筑 面 积 ； 内建 筑 面 积 ＝ 内使 用 面 收。 应 套 套 而依据 《 建筑工程建筑 面积计 算规范》 定的房屋面积只适用于 确 积 ＋ 内墙 体 面 积 ＋ Ｂ 套 Ｐ 台面 积 。 建筑工程 项 目管理 ， 正如 《 建筑 工程 建筑面 积计 算规范》 言中所 前 ２ 当前 共 有 建 筑 面 积 测 算 与 分摊 存 在 的主 要 问题 述 这 个 面 积 是 “ 满足 工程 造 价 计 价 工作 的 需 要 ” 老 百 姓 由此 产 为 。 现在 ， 国家 积 极推 行按 套 或套 内 建筑 面积 销售 商 品 房 的 计 价 方 生 的 异 议 或误 解 可 以理 解 。 要 有 关 部 门的 管理 者 能够 耐 心解 释 清 只 式。 由于我 国地域广阔 ， 但 实际情况千差万别 ， 以在推行 的过程 中 楚 ， 个 问 题 不 难 解 决 。 所 这 大 体 上 有三 种 方式 。一 是 仍 按 房 屋 建 筑 面 积 （ 应 分 摊 的共 有 建 筑 含 ３３对 于 房 屋 销 售 的计 价 方 式 ，只 要 是 出 于 真 实 意 愿 的表 达 ， ． 面 积 ） 售 ； 是 按 套 内 建 筑 面 积 销 售 （ 含 应 分 摊 的 共 有 建筑 面 用 户 不 论 采 取 何 种 计 价 方 式 与 开 发 商 达 成 协 议 ，法 律 都 将 予 以 支 销 二 不 积 ）三 是按 “ ” 售 ， ： 套 销 一房 一价 。 着 建 筑 结 构 、 式 和 种 类 的不 断 持 。 现 阶段 ， 套 内 建筑 面 积 计 价 的 方式 更 容 易 为购 房 者 所 接 受。 随 形 在 按 演 变 ， 种 问题 层 出 不 穷。 各 因为按 套 内建 筑 面 积 计 价 在 方法 上 比较 直 观 ， 房 者 自 己也 可 以丈 购 当前 主要存在 以下 问题 ：①开发商为追求开发利润最大化 ， 商 量计 算 ， 且套 内建筑面积不牵涉分摊 问题 ， 以不会引起争议。 所 住 楼 一至 二层 ， 的 甚 至 一至 四层 设 计 为 营业 用 房 。 其 上 部 的住 宅 有 《 物权法》 第十 六�
房产测绘共用建筑面积分摊方法
房产测绘共用建筑面积分摊方法摘要：房地产行业近年来发展迅速，商品房数量也不断增多，且销售程序日益规范化。
但是从房地产行业的现状来看，就房产面积来看依然存在大量的纠纷，尤其是房屋共用建筑面积分摊问题，一直都是房地产市场管理中的重难点。
为有效解决这类问题，就必须要精确做好房产共用面积测绘，降低与实际情况的误差，以免造成产权人经济损失而发生利益冲突。
本文就房产测绘中共同面积分摊问题进行了分析，并提出了相应的对策。
关键词：房产测绘；共用建筑面积分摊；功能区共用建筑面积作为成套房屋建筑面积的重要组成部分，因其在以房屋面积为载体的交易价值中占有较大比例，且比较大的影响着房屋销售出房率，同时代表着房屋本身可承载公共服务能力的水平，具有极其重要的地位。
因该部分面积计算较为复杂，房屋销售合同、不动产权证书中又不能很好的加以表述，购房人不易准确获取相关共用建筑面积信息、不易依法维护自身权益而产生诸多纠纷、信访、行政复议和诉讼情况。
本文将对房产测绘共用建筑面积分摊方法进行分析，提出了相关解决策略。
一、房产共用面积分摊方式（一）共用面积分摊概述房产测量规范中明确规定，在对房产面积进行测绘时，需要先确定共有建筑面积范围，包括管道井、通风井，电梯井、楼梯间、公共门厅、消防设备用房、设备用房以及过道等面积。
然后按照本建筑工程内套内面积总和，对所有共用面积总和以及总套内面积比值为比例系数，各套乘以比例系数所得结果便为每套应分的共用面积大小。
另外，对于不同的楼房类型，所对应的共用面积分摊方法不同，但是均调以每一幢楼为对象，对全楼共用面积、功能区共用面积以及层共用面积进行总计，逐级嵌套分摊[1]。
（二）共用面积分摊方法1. 普通住宅楼: 第一，总计全楼共用面积，除以全楼套内面积，得出最终分摊系数。
然后各套套内建筑面积与分摊系数相乘，即为分摊面积，产权面积即各套加上分摊面积; 第二，以整幢楼为单位，将各共用面积在相应单元内分摊。
第三，在各套之间对各共用面积进行平均分摊。
对房产测量地下室分摊问题的探讨
对房产测量地下室分摊问题的探讨摘要：近年来，我国建筑的形式日趋多样化，其中地下室的兴起和应用深受居民的喜爱。
由于其使用范围的不同和其用途的复杂性，地下室在面积分摊时出现了较多的问题和纠纷。
以下文章对房产测量地下室分摊的相关问题进行了分析。
关键词：建筑面积；地下室分摊；房产测量1.现行的分摊规定国家现行的《房产测量规范》对共有面积的分摊方法只做了简单的规定，各省市的相关规定也不尽相同。
共有面积首要的处理原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，且文件或协议内容不侵害其他产权主利益的，按文件或协议执行；否则以相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
另一个基本原则是以幢为单位根据分类进行逐级分摊。
另外规定可分摊的共有面积有两种：一是房屋内的楼梯间、电梯间、前室、管道井、公共门厅、过道、配电房、地下室等，还有建在幢内为整幢服务的公共用房、管理用房；二是清水墙中线至外墙面的水平面积（简称外半墙）。
不可进行分摊的部分如架空休闲空间、作为人防工程的地下室、独立使用的地下室、避难层、设备转换层、仓库、机动车库、非机动车库、为多幢服务的设备用房或管理用房、独立的配套设施用房、市政设施配套用房等等。
规范中对于为多幢服务的地下设备用房、管理用房的分摊规定是不可分摊，自然是出于计算的简单性和通用性的考虑，但明显是有局限性的，在操作中常常出现重复分摊或由于参与分摊的房屋类型与用途不同而引起分摊不公。
而随着综合型建筑形式的出现，分摊方案更是难以确定，这为面积分摊的纠纷留下了隐患。
2.地下室分摊中存在的问题首先是半地下室的界定问题。
《房产测量规范》第 5.6.6.1 条指出:房屋的自然层数一般按室内地坪±0 以上计算。
采光窗在室外地坪以上的半地下室层高在2.20m 以上的，计入房屋地上自然层数。
也就是说采光窗在室外地坪以上的被认定为半地下室，否则认定为地下室。
有些省市在细则中规定：当半地下室在地上部分不小于 1.50m 时，其半地下室计入地上层数。
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房产测量时共有建筑面积分摊的问题
共有建筑面积
1)可以分摊的共有建筑面积。
a)共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；
b)共有的楼梯间、电梯间；
c)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；
d)为本幢服务的公共用房、管理用房；
e)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；
f)共有的室外楼梯；
g) 共有的地下室、半地下室；
h)公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
2)不应分摊的建筑面积
a)作为人防工程的建筑面积；
b)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；
c)为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；
d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；
e)用作公共事业的市政建设的建筑物。
3)共有面积的处理原则
a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；
b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
4)共有面积的所有权与使用权
房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。
5)共有建筑面积的分类与确认
根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类：
a）全幢共有共用的建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。
b）功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。
这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。
c）层共有共用建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。
例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。
如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。
对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。
因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。