扬州市房地产市场分析(0802)

2006年上半年扬州市房地产市场分析

自四月份“国六条”出台后，江苏省各市的房地产市场，反应不一。因连续两年的宏观调控，扬州市房地产市场在2006年初，增长就已经明显放缓，那么，国六条之后的市场走势又是如何呢？

根据南京中原对扬州楼市的监测与跟踪发现，二季度中扬州各区楼盘的销售情况载一季度的基础上略有上扬，整体市场走势保持平稳。

扬州市房地产市场销售情况盘点

一、市场总况

图1-1 2006年1-6月扬州市商品房销售走势图单位：万平方米亿元

数据来源：南京中原

从1-6月中上扬州市商品房的销售数据来看，商品房销售市场走势平稳，平缓上升。国六条的出台似乎没有给销售市场带来任何影响。

图1-2 2006年1-6月扬州市商品房分物业销售走势图单位：万平方米

与一般城市一样，扬州房地产成交市场一直以住宅类物业为主，其成交面积始终占到总成交面积70%以上的份额。扬州市的商务氛围较差，办公类物业成交面积一直最少。

从各类物业的成交走势来看，自二月后均保持着稳定上扬的态势，其中尤以住宅销售增长最快。以稳定市场为主要目的的国六条的出台，对于06年后已经逐渐趋于稳定的扬州市场，影响不大。同时，地方细则尚未最后定论，故国六条带来的影响，尚未显现，市场走势持续平稳。

二、各物业市场走势分析 1、住宅类物业市场行情分析

图2-1 06年一、二季度住宅市场销售走势数据图

前面看到，虽然“国六条”出台，但由于地方细则尚未最终敲定，故住宅市场走势稳定，销售量自1月份以来，保持着小幅上扬的态势，但是从累计销售进度来看，二季度却明显低于一季度，说明二季度中住宅供应量的增长快过销售量。

二季度中，扬州市住宅市场在售楼盘的供应量累计达408.58万平方米，销售量累计达133.27万平方米，销售进度33%。

图2-2 各区住宅销售进度数据图 单位：万平方米

100

200

300400

500

一季度销售率

二季度

二季度销售率

0%

20%

40%

60%

80%

100%

数据来源：南京中原

0%

20%

40%60%80%

100%数据来源：南京中原

从各区情况来看，住宅供应量主要及中在西区和东区，销售量则以东区最多，西区第二。从销售率来看，东区、北区和老城区的住宅在二季度中的销售率与一季度相差不大，即供应与销售同比例增长。西区与南区的销售率出现下滑，说明这两区的供应量的增长快于销售增长，其中又以西区差异最为显著。

图2-3 分面积段销售进度数据图 单位：万平方米

0%

20%40%60%80%100%数据来源：南京中原

本次国六条中，比较引人注目的一条细则即按套内面积限制开发，要求市场加大90平方米以下中小面积房源的供应量，以改善市场供应结构，达到稳定市场发展的目的。

这样一条规定的出台，对于开发商来说，其影响是很大的，尽管地方的具体细则尚未出台，但这样一个大的前提已经基本落实，上图数据显示，目前扬州楼盘套内面积大多在90平方米以上，可以预见的是，扬州市的供应格局，在不久的将来必将出现很大改变。

上图中销售率曲线的走势表明，自4月国六条出台以后，扬州市小户型房源供应量的增长速度已经明显慢于销售速度。但预计在地方细则出台后，小户型房源的供应量必将再次上扬，销售率再次下降的可能性极大。

2、别墅市场走势分析

2006年6月初，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批，政策明确规定：优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应；严格限制低密度、大套型住房的土地供应，禁批别墅用地，并对别墅开发市场进行全面规范。

这条新政策的出台，限制了别墅的供应，别墅的稀缺性将因此而得以凸显。最大受益者

是那些已经获批并上市的别墅项目。因为新的竞争者被挡在门外，别墅类产品逐渐走入稀缺状态，那么别墅市场会否将因此出现新的增长呢？

图2-4 06年一、二季度别墅类销售数据图

数据显示，二季度扬州市别墅的成交量明显高于一季度，增幅高达70%。成交均价亦明

显高于一季度，除去受传统销售习惯影响之外，新政的出台也起到了良好的助推作用。

从成交区域来看，成交的别墅主要集中在西区。

图2-5 06年二季度各区别墅销售数据图

北区13%

南区0%

西区68%

老城区

2%

东区17%

数据来源：南京中原

数据来源：南京中原

就目前来看，别墅市场前景喜人，但开发商仍需谨慎。土地供应被掐断，并不意味着别墅产品立刻从市场消失。目前开发商手中的囤积的土地数量很大，因此未来2-3年内供应量略大于有效自用需求的态势仍将比较明显，短期内还将继续保持目前的供求结构，因此虽然别墅稀缺性在增加，但出现供不应求情况的可能性不大。

另外，国六条中还有关于土地开发年限的限制：如果获批土地两年之内不动手开发，国家就无偿收回。这也将使得开发商有可能会在两年内把项目开发出来并集中上市，因此，从供需关系来看，别墅市场的升值，仍然需要一定的时间。

3、商业类物业市场行情分析

图2-7 06年1-6月商业类供销数据图

数据来源：南京中原

自2004年以来，针对房地产市场的调控政策是一条又一条，直到近期的国六条，其调控目的以稳定市场发展为主。但仔细研究政策内容后，我们不难发现，无论是05年国八条还是近期出台的国六条，其都是主要针对住宅市场，对商铺类物业地产的影响不大。

从扬州的房产市场现状来看，短期之内，房产还算是一个相对比较优秀的投资产品。但如今，随着新政对住宅投资进一步限制，此消彼涨，商业地产的投资价值将得以凸显，近期商业类物业的新增供应量较多，如“国六条”公布后，诸如海德公园、京华城、南浦花园等多家楼盘都适时的推出了自己的沿街商业。同时，商业地产的销售量再近期也保持着良好的增长态势。

截至到目前为止，扬州市存量商业和新增商业面积之和已经达到了一个前所未有的高度。根据扬州市商贸局统计的数据显示，目前扬州存量商业总量约为180万平方米，如果按