小区公共配套设施所有权如何认定

遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>小区公共配套设施所有权如何认定案情简介? 2001年3月，业主乙就购买甲房地产开发公司的A 小区2号楼203室房屋与甲公司签订商品房买卖合同。

根据双方签订的合同约定，乙于同年6月30日办理了房屋入住手续，并于12月14日取得该房屋的所有权证。

2003年6月18日，甲公司就A小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施与丙物业管理公司签订无偿转让协议，将上述设施无偿转让给丙公司。

乙得知此事后，认为甲公司与丙公司签订的无偿转让协议违反法律规定，侵犯了自己对A小区公共配套设施的所有权，遂将甲公司及丙公司告上法院，要求撤销甲公司与丙公司签订的无偿转让协议。

经查，甲公司与业主乙签订的商品房买卖合同中对A小区内的基础设施的所有权未作出约定。

A小区至今未成立业主管理委员会。

争议焦点? 对本案的处理有以下三种意见：第一种意见认为，住宅小区应由该小区业主管理委员会代表小区内的产权人、使用人来维护房地产产权人和使用人的合法权利。

甲公司与丙公司签订的无偿转让协议即使违反法律规定，也是侵害了A小区内全体业主的利益，本案也只能待A小区成立业主管理委员会后，由业主管理委员会代表全体业主向法院提起诉讼。

本案中，乙只是A 小区内的业主之一，不能代表A小区全体业主意愿。

故此，本案因原告主体不合格，应裁定驳回原告乙的起诉。

第二种意见认为，甲公司出资兴建了A小区，其对A小区内的所有设施、设备均享有所有权，该取得方式为原始取得。

甲公司取得A 小区的所有权后，通过与业主签订商品房买卖合同的形式将小区内的房屋所有权转让给小区业主。

此次转让所有权仅系房屋所有权的变动，A小区内的公共配套设施所有权并不发生转移，仍属于甲公司所有。

故此，甲公司有权转让自己所有的财产，其与丙公司签订的无偿转让协议并未侵犯乙的合法权益，本案应判决驳回原告乙的诉讼请求。

第三种意见认为，甲公司与乙签订的商品房买卖合同中，虽然未对A小区内的公共配套设施的所有权作出约定，但是根据商品房的价格构成，甲公司为A小区配套建设的公共设施所垫付的成本，均已计入A小区的房屋价款中。

作为购房者乙来讲，其所购买的房屋不仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内公共配套设施的共有所有权。

甲公司对A小区内的公共配套设施的所有权随着向业主交付房屋而转移给全体业主。

故此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议因甲公司的无权处分而无效。

法院应判决撤销甲公司与丙公司所签订的协议。

法理分析?本案争议的焦点在于A小区内公共配套设施的所有权归属问题。

只有确认配套设施的所有权主体，才能判定甲公司无偿转让行为是否构成侵权。

笔者同意第三种意见。

首先，A小区的公共配套设施应归小区内全体业主共有一、从房屋价格构成来讲，《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条及《北京市商品住宅销售价格构成》第四条规定，商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。

其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。

根据上述法律规定，甲公司已将A小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入该小区的房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到A小区的每一业主的房屋单价中。

广大业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。

从公平原则来讲，A小区公共配套设施的所有权应归该小区全体业主共有。

二、从公共维修基金的使用情况来讲，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住宅的购房者应按购房款的2%向有关部门交纳公共维修基金，该基金属全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

根据该规定，如果A小区的公共设施的维修经费来源于全体业主交纳的公共维修基金，而小区的公共配套设施却属甲公司所有，这显然违反公平原则。

因此，笔者认为，A小区的公共配套设施的所有权归A小区全体业主共有更为合理。

三、从住宅区公共配套设施的管理机构来讲，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主管理委员会来负责具体管理。

当业主管理委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了物业委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。

所以，公共配套设施的产权属于所有业主;业主管理委员会代表业主行使处置权，业主管理委员会委托的物业管理企业行使管理权。

四、《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条规定，房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让。

按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明;没有载明的，视为一并转让。

根据上述规定，笔者认为，本案中A小区的公共配套设施的所有权应归小区内的全体业主共有。

其次，甲公司的无偿转让行为属无权处分，其与丙公司签订的无偿转让协议应归于无效合同法第五十一条、第五十二条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以及违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。

”《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

”根据上述法律规定，甲公司在明知自己不享有A小区公共配套设施所有权的情况下，擅自与丙公司签订无偿转让协议，其行为事前未经小区内全体业主的同意，事后也未得到追认，且该协议违反了我国行政法规的强制性规定。

因此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议应认定为无效。

最后，乙有权以个人名义向法院提起诉讼《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第五十六条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人”。

据此，共有财产的共有权人之一是可以以个人名义起诉的，无须以全体共有人的名义行使诉权。

乙作为A小区公共配套设施这一共有财产的所有权人之一，有权以个人名义起诉，具备我国民事诉讼法第一百零八条所规定的原告资格。

来源：（小区公共配套设施所有权如何认定/s/373209.html）心怀法治.相关法律知识∙集体户口可以平移到亲戚家吗/s/907425.html∙买房需查看哪些证件 /s/907424.html ∙单亲孩子上学需要什么证件,怎么给孩子上户口/s/907423.html∙集体户口可以申请限价房吗/s/907422.html∙业主委员会与物业管理公司之间的法律关系/s/907421.html∙办出国护照要户口本吗 /s/907420.html ∙英烈保护法草案：明确人民英雄纪念碑的法律地位/s/907419.html∙房屋买卖税费的计算方法/s/907418.html∙沈阳市劳动争议仲裁的仲裁过程是什么样子的/s/907417.html∙身份证复印件的签注书写方法/s/907416.html∙开发商“一房多卖”怎么办/s/907415.html∙办准生证需要什么东西,有什么作用/s/907414.html∙如何书写仲裁答辩书 /s/907413.html ∙房贷的几种还款的方法 /s/907412.html ∙养老机构服务协议范本 /s/907411.html ∙上海补办户口本材料及程序2018最新/s/907410.html∙商品房买卖合同没有约定违约金和损失怎么办/s/907409.html∙武汉集体户口怎么办理 /s/907408.html ∙申请更改名字的申请书（2018最新）/s/907407.html∙对商事仲裁结果不服可以向法院起诉吗/s/907406.html∙物业公司维修房屋不及时，该不该退还物业费/s/907405.html∙没有户口本的可以在异地补办身份证吗/s/907404.html∙离婚后孩子户口怎么处理,离婚后孩子的户口需要迁出吗/s/907403.html∙换领身份证必须到户口所在地吗/s/907402.html∙婚房不仅要选对户型还须选对城市/s/907401.html∙户口本打错字怎么办 /s/907400.html∙合伙购房协议书（2018最新）书写格式2018 /s/907399.html∙如何委托律师陪（同）购（房）/s/907398.html∙办理户口迁移证明需要哪些证明材料/s/907397.html∙工商银行申请住房贷款的基本条件/s/907396.html∙户口可以落到哥哥家吗 /s/907395.html ∙身份证遗失申报程序 /s/907394.html∙套内墙体面积包括什么 /s/907393.html∙离婚用户口本证复印件可以吗/s/907392.html∙领结婚证女方户口本有变化吗/s/907391.html∙房屋产权变更的相关法律纠纷问题/s/907390.html∙男方离异小孩归女方再婚时女方是初婚怎么领准生证/s/907389.html∙农村户口没土地怎么办 /s/907388.html ∙职工购买公有住房的面积是否有限制/s/907387.html∙收养子女北京落户必须满足哪些条件/s/907386.html∙企业破产后能否申请仲裁/s/907385.html∙什么人可以申请购买经济适用住房/s/907384.html∙多大能自己办户口本 /s/907383.html ∙迁户口后户口本在哪里办/s/907382.html∙申请个人住房贷款需要哪些流程/s/907381.html∙私自抱养户口新政2018 /s/907380.html ∙非农户口有什么好处 /s/907379.html∙办理房屋租赁登记手续应提交哪些文件/s/907378.html∙人才市场的户口是集体户口吗/s/907377.html∙分户口申请书（2018最新）书写格式2018 /s/907376.html∙已购公房买卖如何纳税 /s/907375.html ∙再婚准生证申请书（2018最新）模板/s/907374.html∙业主对实测面积有异议怎么办/s/907373.html∙如何书写劳动仲裁申请书（2018最新）/s/907372.html∙两部门拟规定(2018)：医药代表不得承担药品销售任务/s/907371.html∙商品房的销售面积如何确定/s/907370.html∙国企可以牵户口吗 /s/907369.html∙非农户口农村房子拆迁是否会有赔偿/s/907368.html∙如何委托律师陪（同）购（房）/s/907367.html∙2018最新中华人民共和国立法法全文/s/907366.html∙入职身份证检查程序 /s/907365.html ∙开发商违约延办产权证，应承担违约责任/s/907364.html∙怎么更改户口簿信息 /s/907363.html ∙上海可以跨区仲裁吗 /s/907362.html ∙户口迁移证办理程序是什么样的,需要哪些材料/s/907361.html∙公司怎么办理集体户口 /s/907360.html ∙身份证过期重新办理程序/s/907359.html∙身份证丢失后的处理程序/s/907358.html∙火灾事故赔偿案例及分析/s/907357.html∙女方迁出户口需要什么证件,需要男方身份证吗/s/907356.html∙长时间不办销户口有什么后果/s/907355.html∙非农户口农村拆迁能分到赔偿金吗/s/907354.html∙农村低保申请条件及程序/s/907353.html∙手里握市中心房也烦恼是卖了划算还是出租有理/s/907352.html∙户口拆分手续有多少 /s/907351.html ∙非农户口可以买合作医疗吗/s/907350.html∙购房十戒 /s/907349.html∙无身份证儿童乘飞机的程序/s/907348.html∙晚交取暖费有滞纳金吗 /s/907347.html ∙购房者权利知多少 /s/907346.html∙异地居住证明范文2018 /s/907345.html ∙打印户口本必须本人吗 /s/907344.html ∙按揭购买的房子，退房流程是啥样的/s/907343.html∙离婚了没房子户口怎么办/s/907342.html∙再婚的夫妇是否可以生二孩/s/907341.html∙房产中介不能代理房屋买卖双方/s/907340.html∙别人冒用我身份证注册为股东怎么办/s/907339.html∙房屋订购书的性质 /s/907338.html∙集体户口可以上车牌吗 /s/907337.html ∙什么是空挂户 /s/907336.html∙物业管理纠纷处理 /s/907335.html∙怎么注销前妻的户口 /s/907334.html∙户口挂靠对户主有影响吗/s/907333.html∙购买了无销售许可证的房怎么办/s/907332.html∙2018年河南省工伤赔偿标准(2018年) /s/907331.html∙派出所身份证办理程序 /s/907330.html ∙收房时要注意房屋的保修期/s/907329.html∙学前教育专业考哪些证 /s/907328.html ∙外地户口可以在北京领结婚证吗/s/907327.html∙户口所在地怎么填 /s/907326.html。