房地产评估 第五章 成本法
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。
评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。
2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。
建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。
物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。
2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。
评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
房地产估价成本法课件
在建工程价值的评估
在建工程价值的评估是成本法 的另一个重要应用。
在评估在建工程价值时，需要 考虑工程的进度、质量、设计 等因素，以及未来市场前景和
收益等因素。
在建工程价值的评估需要采用 适当的方法和标准，如工程概 算、重置成本等，同时需要考 虑工程的风险和不确定性。
对成本法的改进建议
引入动态数据模型
使用动态数据模型来更新和调整成本，以反 映市场变化。
考虑环境因素
在评估过程中考虑环境因素对成本的影响。
加强数据收集和分析
提高数据收集的准确性和效率，并加强数据 分析。
引入专家意见
邀请房地产估价专家参与评估，以提高评估 的准确性和可靠性。
THANKS
感谢观看
投资利息
房地产开发所需资金的利息，通常根据银行贷款利 率计算。
销售税费
销售房地产所需支付的税费和费用，包括契税、 个人所得税等。
利润
房地产开发所期望获得的利润，通常根据行业标准和市 场情况确定。
03
房地产成本的构成
土地取得成本
01
02
03
土地出让金
根据土地使用权出让合同 或协议，由土地受让方支 付给出让方的费用。
04
成本法的实际应用
土地使用权价格的评估
土地使用权价格评估是成本法在房地 产估价中的重要应用之一。
评估土地使用权价格时，需要考虑土 地取得成本、基础设施配套费用、税 费等成本因素，以及土地的增值收益 和折现率等因素。
在评估土地使用权价格时，需要了解 土地所在区域的环境、基础设施、经 济发展状况等因素，以及土地的使用 年限、规划条件等因素。
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
房地产评估的成本法课件
第五章 房地产评估的成本法
估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土
地开发费（包括管理费用），也可以是开 发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。
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• 开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算： 直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本） 成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用+
税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格， 或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加 一定利润，核定其营业额。
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第五章 房地产评估的成本法
城市维护建设税
加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设 的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广 泛。 以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税 税额为计税依据。 纳税人所在地在市区的，税率为营业税
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
税额的7%，在县城、镇的，税率为营业税税额的5%，其他地 区为营业税税额的1%。
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第五章 房地产评估的成本法
教育费附加 教育费附加是国家为了加快教育事业的发展，
扩大中小学教育经费的来源，而向单位和个人征 收的附加费用。以用于改善中小学基础教育设施 和办学条件。
教育费附加以各单位和个人实际交纳的增值 税、消费税、营业税的税额为计征依据，教育费 附加率为3％，一般月末提取，次月初交纳。其计 算和核算口径与城市维护建设税相同。
第五章成本法
假设银行贷款：甲向银行贷款100000元，借款20年，按年 利息6.55%计算，20年后一次性还本付息多少？
100000*（1+6.55%）20 = 355687
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
计息期：
由于各部分资金的投入和占用时间不同 土地取得费（含税费） ——开发动工前全部付清，直到开发完成后 ——计息基数：整个土地取得费 ——计息期：整个开发期 土地开发成本（含开发中的税费） ——开发过程中逐步投入，直到开发完成后 ——计息基数：全部开发费 ——计息期：开发期（或资金投入期）的一半。
（三）管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必 需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之 和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土 地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如5%）来 测算。
（四）销售费用
销售费用是指预售未来开发完成的商品房或销 售已经开发完成后的房地产所必需的费用，包 括广告费、销售代理费等。销售费用通常按照 售价乘以一定比率来测算（例如为开发完成后 的房地产价值的4%）。
费用+销售费用）×投资利润率 =（600+900+50+60）×20%=32.2 金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+
建设成本+管理费用+销售费用+投资利息） =32.2/（600+900+50+60+150） =18.3%
【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡ 的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土 地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/ ㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后
5房地产估价第五章_成本法
建 3年 经济寿命50年 土地期限70年 17年
（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使
用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使 用权的剩余年限计算折旧
成本法
房地产估价
3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
建 2年 土地期限40年
经济寿命50年 12年
（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早 于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧
维修保养属于正常：
有效经过年数=实际经过年数
维修保养好或经过更新改造：有效经过年数<实际经过年数
维修保养差： 有效经过年数>实际经过年数
房地产估价
3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限
应从建筑物竣工验收合格之日起计 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物 耐用年限计算折旧
经济折旧
成本法
房地产估价
（二）建筑物的折旧因素
1、物质折旧 ——有形损耗
建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 引起物质折旧的原因有： 自然经过的老朽 ——自然力的作用引起的 与建筑物的实际经过年数正相关 正常使用的磨损 ——由人工使用引起的 与使用性质、使用强度和使用年数正相关 意外的破坏损毁 ——因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
1、简介
1.1 概述
成本法是房地产评估中常用的一种方法，通过估计房地产的恢复成本及附加值，来确定其价值。
1.2 目的
本文旨在提供关于房地产评估成本法的详细指导，提供在评估房地产价值时的具体步骤和方法。
2、评估对象
2.1 房地产类型
涉及的房地产类型可包括但不限于住宅、商业、工业等不同用途的房地产。
2.2 建筑物特征
针对具体的建筑物特征，包括建筑面积、土地面积、建筑年限、建筑材料等，进行详细描述和调查。
3、数据收集
3.1 成本数据
收集相关的建筑成本数据，包括建筑材料、劳动力成本、施工设备出租费用等。
3.2 土地价值
获取土地价值的数据，可通过市场比较法、收益法等方法进行估算。
4、成本估计
4.1 建筑物恢复成本估计
根据建筑成本数据和建筑物特征，估算建筑物的恢复成本，包括重建成本和维护成本。
4.2 土地附加值估计
结合土地价值数据和市场分析，估计土地的附加值，即超出建筑物价值的部分。
5、评估结果汇总
将建筑物恢复成本估计和土地附加值估计合并，得出最终的评估结果。
6、结论
根据成本法的评估结果，给出买方和卖方应该参考的具体价值。
附件：
本文档附带的文件包括：
- 建筑成本数据表
- 市场分析报告
- 其他相关数据收集文件
法律名词及注释：
1、恢复成本：指房地产重新建设或翻新的总成本。
2、附加值：指土地或房地产所具备的超出建筑物价值的价值部分。
5.3房地产估价的成本法
5.3房地产估价的成本法第二篇资产评估实务第五章房地产评估第二节房地产估价的成本法1基本思路与计算公式成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法、重置成本法。
用成本法估价求取的价格称为积算价格。
依据等量资金应获取等量收益的投资原理，土地取得费和土地开发费应产生相当的利润，根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的要求，再加上土地所有权应得收益，就得到土地价格。
评估值＝重置成本－损耗2适用对象和条件成本的增加并不一定会增加它的使用价值，当无法使用收益法、市场法时使用。
如：有些部队机关、图书馆、学校，没有收益，也很难进入市场交易。
则可选择成本法。
1)市场发育不完善，成交实例不多，部队机关、图书馆、学校、公园、公益设施、工业房地产、特殊用途房地产；2)折旧较少、建筑成本易于评估的新房地产；3)折旧额能够准确估计的旧房地产；4)房屋保险价值的确定；5)来验证其他评估方法的评估结果。
3新开发土地评估的步骤新开发的土地包括填海造田、开山造田、征用农地等。
待估土地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋管理费＋投资利息＋税费＋开发利润＋土地增值收益3.1土地取得成本1)土地补偿费，为被征用前3年平均产值的6一10倍;2)安置补助费，每人为该耕地被征前3年平均年产值的4一6倍。
每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍，土地补偿和安置补助之和最多不超过前3年平均年产值的15倍3)地上附着物和青苗的补偿费，由各省、自治区、直辖市自定；4)城市郊区的菜地的补偿，按国家规定的新菜地开发建设基金缴纳；5)如果不是划拨，加土地出让金。
注意：土地征用是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用不是土地购买价格。
征地费用可能远高．于农地价格，这是与农地转为建设用地而使价格上涨。
3.2土地开发成本1) 基础设施配套费。
几通一平。
2)公共事业建设配套费用。
主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地、自来水建设、污水处理、供电建设、煤气建设、人防工程费(人防工事-----地下室)等设施的费用。
房地产评估——成本法范文精简版
房地产评估——成本法房地产评估——成本法概述成本法的基本原理成本法是一种基于成本的评估方法，其基本原理是认为一个房地产项目的价值等于重建或替代该项目所需的成本减去其终身使用后的折旧。
成本法假设买家不会支付超过重建或替代成本的价格，而卖家也不会接受低于重建或替代成本的价格。
成本法的适用范围成本法适用于以下情况：1. 新建项目评估：对尚未建造的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。
2. 损毁项目评估：对损毁的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。
3. 特殊用途项目评估：对特殊用途的房地产项目进行评估，确定其重建成本和价值。
成本法的评估方法成本法的评估方法主要包括以下步骤：1. 确定重建成本：评估人员需要确定重建房地产项目所需的全部成本，包括建筑材料、人工费用、设备、土地开发费用等。
2. 考虑折旧：评估人员需要考虑房地产项目在终身使用过程中的折旧情况，根据项目的使用寿命和折旧率计算折旧值。
3. 考虑市场因素：评估人员需要考虑市场因素对房地产项目成本的影响，包括通货膨胀、供需关系等。
4. 确定项目价值：根据上述步骤计算得出房地产项目的净成本，并据此确定项目的价值。
成本法的优点和局限性成本法作为一种房地产评估方法，具有以下优点：- 相对简单：成本法的评估方法相对简单，只需要基于项目的成本进行计算即可。
- 适用广泛：成本法适用于各种类型的房地产项目，包括住宅、商业、工业等。
，成本法也存在一些局限性：- 不考虑收益：成本法仅考虑项目的成本，而忽略了项目的可能收益。
在某些情况下，成本法可能无法准确反映项目的实际价值。
- 受市场波动影响：成本法对市场波动比较敏感，当市场出现较大变动时，成本法的评估结果可能不够准确。
结论。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
房地产估价方法之成本法
房地产估价方法之成本法房地产估价方法之成本法房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!(一)成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。
(二)成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。
1.选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。
2.测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。
重新购建价格是客观的价格。
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的`不同，分为重置价格和重建价格。
3.测算折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
房地产评估成本法
房地产评估成本法房地产评估成本法简介房地产评估成本法是房地产评估的一种常见方法，它的核心思想是根据房地产的成本来评估其价值。
这种方法主要适用于新建的房地产项目，用于估算项目建成后的市场价值。
成本法的基本原理成本法的基本原理是根据房地产项目的建设成本以及土地使用权的价值来评估房地产的价值。
它假设一个前提，即房地产项目通过建设和开发获得的价值应该等于投资者支出的成本，即建设成本加上土地使用权的价值。
在评估过程中，需要考虑到建设成本、土地价格、项目管理费用等多个因素。
建设成本建设成本是指房地产项目从规划设计到竣工交付所需的一切成本，包括土地购置费用、建筑材料费用、劳动力成本、设备设施费用等。
建设成本通常是评估房地产的核心指标，可以通过对建筑工程所需的资源和费用进行详细的估算和计算得出。
土地使用权的价值土地使用权的价值是指用于房地产项目的土地的使用权所带来的经济效益。
在评估中，需要考虑土地的位置、规划用途、市场需求以及土地市场的供求情况等因素，综合判断土地使用权的价值。
项目管理费用项目管理费用是指在房地产项目建设过程中所需的管理费用，包括项目管理人员的工资、办公场地租金、行政费用等。
项目管理费用是评估成本的一个重要因素，它反映了项目的管理水平和费用效益。
房地产评估成本法的具体步骤基于房地产评估成本法的实施，可以分为以下几个具体步骤：步骤一：确定评估对象首先，需要确定评估的房地产项目。
评估对象可以是正在规划或者正在建设中的新建房地产项目，也可以是已建成的房地产项目。
评估对象的选择应根据具体的评估目的和需求来确定。
步骤二：收集项目相关信息收集评估对象的相关信息是评估成本法的基础。
需要收集的信息包括建设成本的估算、土地使用权的市场价值、项目管理费用等。
同时，还需要了解项目的规划设计、建设进度、市场需求等信息。
步骤三：进行成本估算在这一步骤中，需要对房地产项目的建设成本进行估算。
建设成本的估算可以通过编制项目预算，考虑到建筑工程的各个方面，如材料费用、劳动力成本、设备设施费用等进行计算。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建筑物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建筑物的原始成本1.1 建筑物的原始成本包括土地购买费用、建筑物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建筑物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建筑物的折旧费用2.1 建筑物的折旧费用是指建筑物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建筑物的使用寿命、残值率等因素。
三、建筑物的重置成本3.1 建筑物的重置成本是指对建筑物进行重建或翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建筑物的现状、市场需求以及新建筑物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建筑物的维护费用4.1 建筑物的维护费用是指对建筑物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建筑物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建筑物的残值5.1 建筑物的残值是指建筑物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建筑物的使用寿命、市场需求以及建筑物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，帮助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建筑物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。
成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建造物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。
本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。
正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。
该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。
1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特殊是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。
它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。
1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特殊是在新建房屋和物业评估中。
然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。
2. 成本法的评估过程2.1 采集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要采集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建造材料成本、人工成本等。
2.2 计算建造物的折旧建造物的折旧是成本法评估的关键因素之一。
通过考虑建造物的使用寿命和折旧率，可以计算出建造物的折旧值。
2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。
例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那末它的附加价值可能会比较高。
3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。
通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。
3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。
成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。
3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。
总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。
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a:征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。
b:城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让 金等。
c:通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。
②开发成本：
五、成本法估价中的注意事项：
☆ 1、区分实际成本和客观成本； 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 ☆ 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值； 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值； 当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这 方面的考虑。 ☆ 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些 过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。
【解】由题意： 设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：
V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2] +[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+ V （5.5%+9.5%）
单价=V/（总面积*60%）
三、适用于新建房地产的基本公式
（一）适用于新建房地产的基本公式
☆
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销 售税费+开发利润
⑥开发利润:
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、
费用和税金后的余额。
估算开发利润应掌握以下几点： a、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土
地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费
b、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别 开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。 c、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求 的相应平均利润来计算。
四、现行商品房和经济适用住房价格构成
☆ ☆
商品房=成本+利润+税金+地段差价 经济适用房=成本+利润+税金
第三节 成本法的基本公式
☆ 一、最基本的公式
☆ 二、适用于新开发土地的成本公式
☆ 三、适用于新建房地产的基本公式
☆ 四、适用于旧房地产的基本公式
一、最基本的公式
☆ 成本法最基本的公式为： 积算价格＝重新构建价格-折旧 ＝土地重新构建价格＋建筑物重新构建价格－建筑物折旧 ＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息
☆ 注：新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工
程质量和周围环境等因素给予适当修正。
例： 某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2。现在土地重新取得 价格为3000元/m2 ，建筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为建安成 本的30%。该港地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用
在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，其
余在第二年均匀投入。年贷款利率6%，销售税费为房地产价格的7%，开发利润 为房地产价值的20%试着评估该房地产的总价和单价。
解：房地价格=土地成本+建安成本+管理费用+利息+销售税费 +开发利润
V=A+B+C+D+E+F A=3000*20000=6000万元 B=1800*50000=9000万元
开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的
直接费用、税金等。 在理论上，可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在 实际中，房地产开发成本主要包括： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费
5、开发过程中的税费
• ③管理费用：
是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用，包括房地产开 发人员的工资、福利、办公、差旅费等，可以结算为前两者的一定比率。
＋
销售税费＋开发利润－建筑物折旧 ☆ 针对对象：
①新开发的土地
②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
二、适用于新开发土地的成本公式
☆
新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一 平”、“五通一平”、“ 七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造 的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。
房地产价格＝土地取得成本＋开发建设 成本＋管理费用＋投资利息＋ 销售税费＋
⑦⑥⑤④③②① 销开投销管开土 售发资售理发地 费利利税费成取 用润息费用本得 成 本
开发利润＋销售费用
①土地取得成本：
指在取得房地产开发用地所必须的费用、税金等;
一般由购置土地的价款和在购置时应该由房地产开发商（作为买方）
二、理论依据
从卖方的角度来看：生产费用价值论 销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金 从买方的角度来看：替代原理 支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价 三、试用对象 1、新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合 2、特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价；如学校、图书馆、体育场馆、
“成本”的含义
1、成本不仅包括开发商的开发成本，还应包括开发上的应、 纳税金和应得到的正常利润，是对于房地产购买者而言所必
须 支付的全部金额。 2、成本是当前成本，而不是过去或将来的成本，即是待估 房地产在估价时点的重新构建成本。 3、成本是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房 地产所必须花费的正常成本，而不是房地产企业在开发过程中 实际发生的成本。
二、征地估价
征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中， 对被征用土地的补偿价格进行的评估。 征地估价内容及补偿标准 ： ☆（1）土地补偿费： 为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍； ☆（2）征用耕地的安置补助费： 每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的 4至6倍，每公顷被征用耕地安置补偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值 15倍； ☆（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费； ☆（4）征地房屋拆迁补偿费。
一、成本法的含义：
成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成 本法或重置成本折余法 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。 通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。积算价格=重新购 建成本—折旧
六、估价步骤：
搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧
求取积算价格
注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增
减一定要对效用有所作用才能形成价格。
第二节 房地产价格的构成
☆ 一、价格构成 ☆ 二、征地估价 ☆ 三、拆迁估价 ☆ 四、商品房和经济适用住房
一、价格构成
房地产价格通常由7大项构成：
☆
新开发的土地价值＝待开发土地取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋ 销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
☆
新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的总费用 + 土地开发总费 用 + 总管理费用+ 总投资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发利润）
÷(开发区用地总面积 × 可转让土地面积的比率) × 用途、区位等因素修
a. 直接成本利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本） b. 投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销
售费用）
c. 成本利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销 售费用＋投资利息）
d. 销售利润率＝开发利润／开发完成后的价值
⑦销售费用：
销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包 括： a:广告费； b:销售资料制作费； c:售楼处建设费； d:样板房建设费 e:代理佣金等。 f:销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。
☆ 旧房地价格 = 土地的重新取得价格 + 建筑物的重新构建价格 - 建筑物的折旧
☆
旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 - 建筑物的折旧
投资利息的计算把握原则：
a、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用（熟 记）； b、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）； c、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新
状况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间；
d、计息方式：单利计息、复利计息。
根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入， 则按资金投入时间的一半计息。 ☆（1）单利计算方法 投资利息=全部预付资本×利率×计息期 =土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5 ☆（2）复利计算方法 投资利息=全部预付资本×[(1+利率)计息期-1] =土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期×0.5-1]
三、拆迁估价
城市房屋拆迁补偿的估价规定 : ☆ 城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋的货币补 偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格 进行的评估。 ☆《城市房屋拆迁管理条例》是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件 。 ☆ 城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁房屋及附属物的补偿费、搬迁 补助费、临时安置补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费、 拆迁服务费、拆迁管理费和政府规定的其他有关税费。 ☆ 拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的 权益。 ☆ 城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的 区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 ☆ 拆迁估价的工作方式 。