以模拟生长的动态规划引领新区的滚动开发

以模拟生长的动态规划引领新区的滚动开发
【摘要】新区的规划与开发成为国内城市建设的热点问题。

本文通过模拟生长的动态规划方法，寻求城市整体的有序协调、开发时序的近实远虚、目标定位的分期诠释、结构布局的有序组合、支撑系统的合理衔接，以促进新区的滚动开发。

【关键词】新区规划模拟生长动态规划滚动开发
1前言
随大都市扩张，以滚动开发主导的新城（含新区）建设持续升温。

尽管规划对新城的研究逐步由特征、结构、演变等空间实体转向模式、思路等综合内容，但是从滚动开发角度探讨新城规划编制方法的研究仍很少。

传统蓝图式的规划编制方法已不能应对新城滚动开发建设，尤其是在基本没有现状建设和规划基础的郊区建设新城，即使是以CA模型的空间模拟增长也难以应用或指导。

2规划背景
石家庄是因交通而催生的都市。

随着京津冀一体化的加速和北京首都功能的分流，处于重要战略机遇期的石家庄有望成为传统产业扎实、新兴产业崛起的京津冀第三极。

河北省及石家庄市政府适时提出城市“北跨”发展战略，通过行政中心的搬迁，谋划在滹沱河北岸启动滹沱新区建设，拉开城市骨架，壮大中心城市，强化省会。

3滹沱新区规划
3.1现状概况
滹沱新区东至现京珠高速，西至规划京珠高速，南邻滹沱河，北至张石高速支线，总面积176平方公里。

滹沱新区位于国家历史文化名城——正定古城东侧，距离800米；位于正定机场南侧，距离10公里；位于石家庄主城东北侧，距离主城中心15公里；位于东部产业区北侧，距离区产业区中心10公里。

滹沱新区现状用地以未建为主。

现状用地包括村镇建设用地、水域、耕地、林地等，其中现状村镇建设用地约28平方公里，占总用地面积比例的16%，空间均质分布。

3.2发展判断
3.2.1发展定位判断：高举高打
北跨战略实施以后，石家庄将沿着逆时针发展的轨迹，形成新的发展格局。

西北象限的正定古城，以历史文化保护为核心，逐步疏解人口与产业；西南象限的主城，继续推进城市更新，提升完善城市综合功能；东南象限的传统产业区，延续当前城市格局，保持产业持续发展；东北象限的滹沱新区，是新产业与高端功能聚集的创新空间，成为市级行政/文化中心、现代服务业基地、科教创新集聚区、生态宜居新城。

滹沱新区将以高起点谋划、高标准定位、高质量推进，打造“低碳、生态、智慧”的城区。

3.2.2发展动力判断：分流北京
滹沱新区的建设，可以强化区域经济联系，承接首都功能分流；实现规模扩张和空间结构调整、提升城市功能与形象；利用两岸土地市场的差异，为新型产业提供发展空间，培育城市新的增长极。

但对于经济实力较弱的石家庄来说，在15公里外的郊区、跨越1500米的滹沱河建设新区，心理门槛较大、分散有限投资、城市经济负担加重、发展动力相对偏弱。

可见滹沱新区不是石家庄延伸发展的必要选择，而是跨越发展的必然选择。

滹沱新区必须通过开发模式的合理选择，强化动力、弥补不足。

3.2.3开发模式判断：滚动开发
滹沱新区近期需要以行政中心搬迁等大型公共投资吸引人气、产生带动效应，也要着眼于长远发展格局，其开发需要巨大的资金支持。

由于石家庄自身财政有限、经济实力相对较弱，这就决定了滹沱新区的开发需要将土地资本与金融资本、社会资本相结合的模式，即滚动开发模式。

滹沱新区必须坚持基础设施建设与招商引资并举，项目建设与环境营造互动，通过滚动开发的模式实现城市建设的市场化，促进城市建设投入产出的良性循环。

4阶段化的动态规划思路
4.1动态规划的选择
正如B•麦克洛夫林所说:“规划不只是一系列理性的过程,而且在某种程度上,它不可避免地是特定的政治、经济和社会的历史背景的产物。

”在新城建设中需要动态的规划帮助政府吸引投资、实现滚动开发，这是传统蓝图式的编制方法难以做到的。

其实, 动态规划的思想首先诞生于社会学、经济学等模糊领域，后来才引发结构规划、行动规划、程序规划以及连续规划等相关理论与实践。

动态规划原意是把研究问题分成若干个相互联系的阶段，对每个阶段都作出决策，从而使整个过程达到最优化。

4.2滚动开发模式下发展阶段的划分原则
新区发展阶段的划分与所采用的开发模式密切相关。

滚动开发模式将形成“以土地吸附资金——以资金提升土地价值——土地吸附更大规模资金——不动产迅速升值——快速推动开发”的过程。

滚动开发模式的过程特征，决定了滹沱新区发展阶段的划分原则。

4.2.1城市整体的有序协调
滚动开发模式需要从城市整体发展的角度出发，把新区作为有机组成部分，依据政府和市场可能的投资力度，以整体性和有序性为原则，承担城市的部分功能，实现城市经济的空间平衡与协调发展。

4.2.2开发时序的近实远虚
在发展时序上，滚动开发必须做到开发一片、成效一片，通过“以点带面、以面成片、最终形成整体”的一系列发展阶段。

近期起步阶段至关重要，必须落实项目、突出形象、塑造信心。

其建设成效影响土地与资金的循环状态。

市场投资的信心，决定新区开发的成败。

由于难以准确预测中远期的市场需求，对中远期发展阶段则提出较粗线条的规划引导。

4.2.3目标定位的分期诠释
为保证滚动开发的动态过程中实现新区长远的目标定位，需要将整体的目标定位分解到各发展阶段，并预留一定的弹性。

通过对已开发阶段的目标定位评估，并反馈到下一阶段的目标定位，从而对总体的目标定位进行落实和衔接，方便操作管理。

4.2.4结构布局的有序组合
滚动开发模式下的结构布局，需要寻求一种各发展阶段相对合理、有序发展、顺利衔接，总体格局完整的动态布局方法。

在滹沱新区规划编制中，采用“南北条码、东西推进”的布局思路。

南北条码即由南向北布置公共服务、居住社区、科技创新、产业园区等块状条码；东西推进即按照分期，以南北条码为基点逐步由西向东推进。

4.2.5支撑系统的合理衔接
新城开发与支撑设施同步建设，加大生地与熟地的低价差，调控建设资金和投资力度，这是滚动开发模式的要点。

以水、电、气、热、文、教、体、卫等支撑系统，各发展阶段需要保证配套的独立性，形成相对合理系统，避免前一阶段对后一阶段发展形成妨碍，同时保证新区各支撑系统的完整性。

因此，滹沱新区的发展阶段划分将淡化时间的分期，确定以滚动开发的成效和可持续生长进行阶段划分。

发展阶段划分为四个：起步阶段、拓展阶段、提升
阶段以及远景阶段。

4各发展阶段的模拟生长
4.1起步阶段
起步区的选址至关重要。

第一，尽量依托老城发展，占据标志性区位；第二，主要功能与启动项目要基本落实；第三，重拳出击，营造完整环境与强烈形象，彰显新区开发的信心。

按照石家庄的经济实力和新区的建设标准，起步区规模过小无法形成足够的吸引力，过大则周期过长。

起步阶段规划选择面积约27平方公里，其中可出让用地约12平方公里。

起步区以公共投资项目为先导，生长动力包括：行政中心、会展中心、文化中心、体育中心、园博园、金融服务后台基地、商务办公及部分总部基地。

4.2拓展阶段
当起步区20平方公里的核心区基本建成，即可启动下一阶段的拓展区建设。

基于市场对资源价值判断基础上，规划顺应由西往东的滨水岸线和由南往北的区域经济联系的两大生长方向进行空间布局。

拓展区建设目标为商业中心、科技走廊以及宜居新城。

拓展区规划建设用地规模面积约44平方公里，以中央商业商务带和科技走廊建设为主，生长动力包括：市民广场、商务中心、市级商业中心、科技广场、产业服务中心、企业总部、办公工业、高科技制造以及大企业庄园，配套主题公园、高端生活区及特色居住街区等功能项目。

4.3提升阶段
提升区规划建设用地规模面积约32平方公里，建设目标为职教园区带动新产业提升。

生长动力包括：职教学院、教学共享中心、配套服务共享中心、创新中心、企业总部、办公工业、高科技制造以及大企业庄园，产业配套以及居住社区等功能项目。

4.4远景阶段
为应对远景发展弹性和机遇，在滹沱新区东侧和北侧为未来发展旅游、办公园区、特色居住的大型项目预留空间。