房地产估计第九章假设开发法练习题参考答案

第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。

Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。

Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。

Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。

Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。

Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。

Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。

Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。

Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。

A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。

A、投资利润B、开发利润C、投资收益D、销售税13、开发经营期的起点是假设的（B ）。

A、开工日期B、取得估价对象的时间C、取得待开发土地的时间D、开始出售开发完成后的房地产的时间14、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（A ）。

A、市场价值B、价值C、实际成交价值D、开发价值15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（ B ）。

A、购买待开发房地产时的那个时间B、开发结束时的那个时间C、开发结束，开始对外租售时的那个时间16、投资利息估算只有在（B ）才需要。

A、比较法B、传统方法C、现金流量折现法D、收益法17、开发经营期的终点是（ D ）。

A、开发完成后的房地产竣工验收结束的时间B、开发完成后的房地产竣工验收合格的时间C、开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间D、开发完成后的房地产全部租售完毕的时间18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的（B ）来分项估算。

A、房地产市场情况B、房地产价格构成情况C、房地产价格情况D、同查房地产价格情况19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（A ）的时间点。

A、开发期结束B、租售期结束C、租售期开始D、交付使用二、多项选择题１、假设开发法适用于如下房地产的估价（ABDE）。

Ａ、生地、毛地Ｂ、熟地Ｃ、现房Ｄ、旧房改建Ｅ、旧房重建２、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（ABDE）。

Ａ、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策Ｂ、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规Ｃ、要有一套完整的开发计划和管理制度Ｄ、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单Ｅ、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划３、运用假设开发法估价，需要估算（ABCE）。

Ａ、开发成本Ｂ、管理费用Ｃ、投资利息Ｄ、待开发房地产的销售税费Ｅ、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费４、调查待开发土地的基本情况，主要包括（ACDE）。

Ａ、弄清土地的位置Ｂ、弄清土地的周围环境Ｃ、弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

Ｄ、弄清政府的规划限制Ｅ、弄清将拥有的土地权利５、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（ABD）。

Ａ、土地所在城市的性质Ｂ、土地所在城市内的区域的性质Ｃ、土地面积的大小Ｄ、具体的坐落状况６、调查待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（ABC）。

Ａ、弄清规定的用途Ｂ、弄清容积率Ｃ、弄清建筑高度Ｄ、弄清楼层层高Ｄ、弄清建筑结构７、选择最佳的开发利用方式包括（CDE）等的确定。

Ａ、结构Ｂ、构造Ｃ、用途Ｄ、规模Ｅ、档次８、待开发房地产投资开发前后的状况包括有（BD）。

Ａ、估价对象为生地，将生地开发为毛地Ｂ、估价对象为毛地，将毛地开发为生地Ｃ、估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程Ｄ、估价对象为熟地，将熟地建成房屋Ｅ、估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程９、待开发房地产在投资开发后的状况有（BE）。

Ａ、毛地Ｂ、熟地Ｃ、在建工程Ｄ、生地Ｅ、房屋（含土地）10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值，但考虑货币的时间价值可有（AB ）。

A、采用折现的方式B、采用计算利息的方式C、采用现金流量计算的方式D、采用百分率计算的方式E、采用房地产价格变动率的方式11、开发经营期可分为（ABE ）。

A、前期B、建造期C、施工准备D、勘测设计期E、租售期12、在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ABDE ）。

A、应计息的项目B、计息期的长短和计息方式C、计息的范围D、利率的高低和计息周期F、名义利率和有效利率三、判断题１、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。

（X）２、成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

（√）３、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。

（√）４、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。

（X）５、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行估价。

（√）６、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：１、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；２、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

（√）７、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会自然环境。

（X）８、弄清土地的位置，包括３个层次：１、土地所在城市的性质；２、土地所在城市内的区域的性质；３、具体的坐落状况。

弄清这些，主要是为选择最佳的开发利用方式服务。

（X）９、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

（X）10、弄清政府的规划限制，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。

弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。

（X）11、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。

弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。

（X）12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。

这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。

（√）13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳规模。

（X）14、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况；二是要把握投资开发后的房地产经营方式。

（√）15、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。

（√）16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同，计息期通常到开发完成时止。

（X）17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分（利率），又包含风险收益部分（利润）。

（√）18、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。

（√）19、开发期的起点与开发经营期的起点不同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。

（√）20、对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。

前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。

（X）四、计算题１、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为５km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1200元/ m2，开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.8亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。

试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。

参考答案：总价11.803亿元单价236.06元/m22、需要评估一宗“七通一平”熟地2012年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000 m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。

销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。

预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。

售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。

试利用所给资料用现金流量折现法估算该项宗土地2012年10月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。

参考答案：总价3400.98万元单价4858.54元/m2 楼面地价1214.64元/m23、某旧厂房的建筑面积为8000 m2，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成超市出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/ m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。