房地产估计第九章假设开发法练习题参考答案

第九章假设开发法练习题

一、单项选择题

１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

Ａ、房地产价值Ｂ、价值

Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值

２、假设开发法在形式上是（B）。

Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法

Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法

Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法

Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法

３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。

Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力

Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景

４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。

Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法

Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法

５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。

Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途

Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模

６、假设开发法的基本理论依据是（C）。

Ａ、替代原理Ｂ、收益原理

Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理

７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。

Ａ、成本法Ｂ、比较法

Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法

８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。

Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内

Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内

９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。

Ａ、投资量大Ｂ、周期长

Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大

10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中

主要是根据（ B ）作出的。

A、估价时的房地产状况

B、估价时的房地产市场状况

C、开发完成后的房地产状况

D、开发完成后的房地产市场状况

11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同

A、要考虑

B、不考虑

C、有时要考虑

D、很少考虑

12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独

显现出来,而是隐含在折现过程中。

A、投资利润

B、开发利润

C、投资收益

D、销售税

13、开发经营期的起点是假设的（B ）。

A、开工日期

B、取得估价对象的时间

C、取得待开发土地的时间

D、开始出售开发完成后的房地产的时间

14、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（A ）。

A、市场价值

B、价值

C、实际成交价值

D、开发价值

15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（ B ）。

A、购买待开发房地产时的那个时间

B、开发结束时的那个时间

C、开发结束，开始对外租售时的那个时间

16、投资利息估算只有在（B ）才需要。

A、比较法

B、传统方法

C、现金流量折现法

D、收益法

17、开发经营期的终点是（ D ）。

A、开发完成后的房地产竣工验收结束的时间

B、开发完成后的房地产竣工验收合格的时间

C、开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间

D、开发完成后的房地产全部租售完毕的时间

18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、

销售税费时，可根据当地的（B ）来分项估算。

A、房地产市场情况

B、房地产价格构成情况

C、房地产价格情况

D、同查房地产价格情况

19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（A ）的时间点。

A、开发期结束

B、租售期结束

C、租售期开始

D、交付使用

二、多项选择题

１、假设开发法适用于如下房地产的估价（ABDE）。

Ａ、生地、毛地Ｂ、熟地Ｃ、现房

Ｄ、旧房改建Ｅ、旧房重建

２、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（ABDE）。

Ａ、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策

Ｂ、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规

Ｃ、要有一套完整的开发计划和管理制度

Ｄ、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单

Ｅ、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划

３、运用假设开发法估价，需要估算（ABCE）。

Ａ、开发成本Ｂ、管理费用Ｃ、投资利息

Ｄ、待开发房地产的销售税费

Ｅ、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

４、调查待开发土地的基本情况，主要包括（ACDE）。

Ａ、弄清土地的位置

Ｂ、弄清土地的周围环境

Ｃ、弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

Ｄ、弄清政府的规划限制

Ｅ、弄清将拥有的土地权利

５、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（ABD）。

Ａ、土地所在城市的性质Ｂ、土地所在城市内的区域的性质

Ｃ、土地面积的大小Ｄ、具体的坐落状况

６、调查待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（ABC）。

Ａ、弄清规定的用途Ｂ、弄清容积率Ｃ、弄清建筑高度

Ｄ、弄清楼层层高Ｄ、弄清建筑结构

７、选择最佳的开发利用方式包括（CDE）等的确定。

Ａ、结构Ｂ、构造Ｃ、用途

Ｄ、规模Ｅ、档次

８、待开发房地产投资开发前后的状况包括有（BD）。

Ａ、估价对象为生地，将生地开发为毛地

Ｂ、估价对象为毛地，将毛地开发为生地

Ｃ、估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程

Ｄ、估价对象为熟地，将熟地建成房屋

Ｅ、估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程

９、待开发房地产在投资开发后的状况有（BE）。

Ａ、毛地Ｂ、熟地Ｃ、在建工程

Ｄ、生地Ｅ、房屋（含土地）

10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值，但考虑货币的时间价值可有（AB ）。

A、采用折现的方式

B、采用计算利息的方式

C、采用现金流量计算的方式

D、采用百分率计算的方式

E、采用房地产价格变动率的方式

11、开发经营期可分为（ABE ）。

A、前期

B、建造期

C、施工准备

D、勘测设计期

E、租售期

12、在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ABDE ）。

A、应计息的项目

B、计息期的长短和计息方式

C、计息的范围

D、利率的高低和计息周期

F、名义利率和有效利率

三、判断题

１、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。

（X）２、成本法与假设开发法的主要区别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。（√）

３、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。（√）４、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。（X）５、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行估价。