影响现代零售业选址决策的因素分析

还可以在原有路网基础上加以改善开发．选择有开发前景的区域．开广ｋ
辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商必
业环境。
必
哭滓帘现代闫霰务业
搜鹰问题初探
Ｉ郭珉媛 天津社会科学院发展战略研究所 一壬锴天津市人民政府研究室
５交通条件
［摘要］加快现代服务业发展对天津经济社会发展具有重要
城市道路交通是联系顾客与零售设施的载体。因此，它是制约零 必Ｘ 的意义。天津现代服务业发展的基本框架是，立足天津实际，以
道路衔接状况等。
ｘ重偏低。２００４年天津市服务业增加值只有１ ２６９亿元．仅为上海的
ｇ．法律条件
Ｙ ３５ ６％和北京的４９ ４％。其次．新兴服务业发展较慢。目前仍以商
在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的、／贸餐饮、交通邮电、仓储等传统服务业为主，金融保险、房地产、信
法规，特别要了解各种限制性的规定。
一．天津市加快现代服务业发展的必要性 正如天津市委八届七次全会指出．“我市服务业发展相对滞后． 已成为影响天津发展的突出矛盾．加快服务业发展到了刻不容缓的 时候。” １．加快现代服务业发展是国际国内经济发展趋势的必然。世界 经济发展趋势表明．随着经济发展的现代化和产业结构的高级化， 经济发展的重点逐步由第二产业向服务业转移：经济发展水平与服 务业的产出与就业比呈重正相关。数据显示．目前，服务业占国内 生产总值的比重，低收入国家平均水平为４０％～４５％．中等收入国 家为５５％．高收入国家为７０％左右：服务业吸纳就业人口比重，大 部分发展中国家已经达到４０％以上．发达国家普遍在６０％～７０％ 之间。尽管去年（２００５年）年底我国全国经济普查结果显示我国服 务业的比重为４０ ７％．但这一修正了的数字仍远远低于世界平均水 平（６７．７％）。天津市只有顺应服务业的发展趋势．抓住机遇求发 展，才能赢得主动ｉ否则．就会在激烈的市场竞争中更加被动。 ２．加快现代服务业发展是振兴天津“北方商埠”的客观要求。天
商业研究
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策的、因素分析
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一阎实王爽李宝岩齐齐哈尔大学经济管理学院
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［摘要］城市零售业活动是以追求最高利润为目的的，这是零售业设计、选址与布局的经济原则。零售业选址是 』项长期性
的投资，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。本文分析了影响现代零售业选址
合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。汉艰巨的任务。目前我市产业结构仍以制造业为主体，是拉动经济发
万方数据
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售企业聚集与选址的又一个重要因素。包括城市区域问的交通条件、 将天津市建成国际贸易中心、现代物流中心、休闲旅游城市、区
区域内的交通条件等。零售活动的经济原则要求有尽可能大地吸引范
围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此零售设施的选址必须 域金融服务中心为依托，在中央对天津的城市定位的基础上，建
是交通可达性最佳的地点。在零售企业追求最大货物销售范围的原则 立健全信息服务、商贸流通、中介服务、文化服务、社区服务、房
、，息、咨询、旅游、中介服务等新兴服务业相对而言还没有形成集聚
在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料．具体分：：发展态势。再次．服务业辐射功能还不够强．特别是为区域经济发
析研究．了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状．还要了解未来７、展服务的产品还不多。
的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交＾
（３）流动人口。流动人口通常被认为是增加社会不安定因素的人 群。但是从市场的角度看，流动人口多为处于青壮年时期的人口，他 们不仅是劳动力的供给者，而且也是旺盛的消费者。流动人口促进了 经济的繁荣．零售商业企业选址于流动人口多的地区，其市场效益将 是十分可观的。
（４）人口的教育文化水平和职业构成。人口的教育文化水平和职 业构成往往能决定他们的消费层次。教育程度高的人．通常倾向于优 质产品和智力型商品．这些人品味高，对消费质量有较高的要求。人 们职业上的差别和收入水平的高低，各个不同的社会阶层．相应地在 消费模式上也存在很大的差异。零售商业企业选址时，应考虑到自身 的经营特色是否与当地的消费层次相适应。
下，选址应使交通费用达到最小。所以零售中心交通可达性最佳的实 地产业六大支柱。
质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
［关键词】现代服务业总体思路发展对策
６．商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量．如果在同一 地区内已有过多的同行业商店．势必影响商店的经营效果．此为趋异 性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品．以及希望 一次购足所需的商品．有些商店又有集中趋势．相邻互补．此为趋同性。 一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地， 希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的．对商业气氛、 娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品．并比较其质 量、价格等因素。 另外一些顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲 为主要目的．当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望 到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以 此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。 还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾 客．如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品． 以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业．有的 经营连带消费商品的商店相互为邻，互为补充．便利顾客。
一．零售商圈 决定店址有一项重要工作，那就是对门店周围的商圈考察。有人 说”超级市场的商圈立地对开店成败的影响力至少占７０％以上”。 商圈．又称商业圈或商势圈，是指零售店以其所在地点为中心，沿着 一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简而言之就是该商店 吸引消费者的地理区域。不同的零售经营业态会有不同的商圈．相同 的经营业态在不同地区的商圈大小也有所不同。 商圈与零售店经营活动有着及其密切的关系。无论是新设或已设 的零售店．都不应该忽视对商圈的分析。所谓商圈分析就是经营者对 商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地 的调查和分析．为选择店址、制定和调整经营方针和策略提供依据。 一般而言．超市单店的开店较为容易．只要有明确的经营理念与特色． 选择～个好的商圈，立地便能成功。至于超市连锁店的开店策略就复 杂得多了，除了考虑单店是否能独立生存外，还要考虑布点位置不可 太过密集、也不能太过稀少．此外后勤补给的配送能力、效率。管理 绩效等也是要考虑的实际问题。而且，在超市开业以前还需对超市进 行适当的定位．做到有的放矢。总之．超市的建立与定位正如下棋布 局一样．要步步皆慎．以免一步走错．全盘皆输。 二、影响选址的主要因素 零售店选址的资金投入大．且长期受到约束。即便企业为追求投 资最小化选择租赁的方式．而不是购买土地自己新建．投入仍然很大。 除在合同期内需要支付租金以外，零售商还需要在照明、固定资产、 门店等方面投入。如果位置不太理想．租赁期通常短于５年。如果位 于闹市区商业中心．租赁期则往往为５年～１０年，甚至更长。 如沃尔玛一类的大型连锁超市，其单店规模较大，不可能轻易搬 迁，也不太可能轻易更换经营方式。由于位置固定、资金投入量大、 合同期长，商店选址相对于广告、价格、顾客服务、产品及服务种类， 是零售商战略组合中灵活性最差的要素。 那么。零售商选址一般要考虑哪些因素呢７ １．城市商业条件 选址首先应从大处着眼．把握城市商业条件，包括： ｛１）城市类型。先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经 济、历史．文化等社会条件．从而判断什么样的零售业定位适合这一 城市。 （２）城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、 政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的
道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，都会对未来商议等功能，为区域经济发展服务。这既是成功的实践，也是对今后发
业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。
必展的要求。
８．场地条件
汉
但是．也应当看到，天津服务业发展与城市定位相比、与先进
包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低．方位、日照条件、×地区相比．还存在一定的差距。首先．服务业的总量规模较小．比
种类、数目、规模、分布状况等．对选址是很有意义的。 ２人口因素 （１）人Ｉ：ｑ规模。零售商业企业合理选址是为了最大限度地满足消
费者的社会服务需求量。这样．在零售商业企业厂址设置地服务半径 区域内的人口规模对零售商业企业的影响就是显而易见的。一个较大 的八口规模．对市场的消费需求也就较高。这样，一个设置于闹市区 的零售商业企业自然要比一个设置在偏僻地区的零售商业企业能获得 更多更好的经济效益。
７城市规划
津历史上就是我国北方重要的商埠，在北方经济发展中发挥着不可
城市总体规划和详细规划．都根据城市现状和发展要求对零售企 替代的作用。改革开放以来．全市上下共同努力．摸索出了一条具
业的分布、商业建筑的布局等做出一系列的规定．商业建筑的选址应 有天津特点的发展路子。天津市发Baidu Nhomakorabea的基本经验之一就是．立足于 该符合城市规划的要求．服从城市总体发展的需要。如街道开发计划、 Ｘ××》＜Ｘ×＞！＜汉Ｘ×Ｘ×）！＜Ｘ＞《×Ｘ＞《 天津的城市性质、特点和基础，充分利用贸易、物流、旅游、金融
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商业研究
模之外．还决定了零售企业的特色和内容。
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（２）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较Ⅳ
多的街道一侧。
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（３）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路１３、，
客流最多．是选址的最好位置。
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（４）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，“
３城市商业条件 选址首先应从大处着眼．把握城市商业条件．包括： （１）城市类型。先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经 济、历史、文化等社会条件，从而判断什么样的零售业定位适合这一 城市。 （２）城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、 政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的 种类、数目、规模、分布状况等．对选址是很有意义的。 ４客流规律 （１）相同客流规模的不同地区．因客流的目的、速度，时间不同． 对选址条件亦有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以 购买商品为主流．或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买做 准备．这类地区的客流特点一般是速度缓慢．停留时间较长．流动时 间相对分散。有些时候．除了人口的密度因素之外，人１：３的职业分布、 收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以 考虑。前者可以作为零售企业规模的主要参考指标，后者则除影响规
（２）人Ｉ：ｑ年龄性别构成。不同年龄结构类型的人口．在其他条件 为既定时．对市场消费需求有不同程度的影响。零售商业企业选址之 前．应考虑其销售物品的种类、结构等是否适应当地不同人口年龄结 构的不同需求．方可使商店的销售做到“有的放矢”。
人口的性别构或对零售商业企业的选址决策也会产生一定的影 响。因此，以经常化妆品、装饰品为专业特色的零售商店在选址时． 还应附加考察这一地区的性别比例及其消费这一类用品的可能性。
决策的主要因素。
［关键词］零售业选址 因素分析
对于竞争激烈的零售业而言，”门店”二字不仅指店面装修的水 平，而且包含了所处地段优劣与否的含义。否则，即使是金字招牌． 也有酒香怕巷子深的时候。零售企业的地理位置不仅影响企业收益的 高低，还表现出零售企业的市场定位和企业形象．因而设店选址对零 售企业来说尤为重要。正确的选址策略一定意义上将是超市成功的一 半。
３加快现代服务业发展是实现天津城市战略新跨越的重要途径。
通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点必天津市”三步走”目标的第二步．即到２００７年或到２００６年．实现
从当前分析是优越条件．而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适Ｘ我市生产总值和城乡居民收入分别比２０００年翻一番。这是一个非常