房地产估价师《理论与方法》押题卷

房地产估价师《理论与方法》押题卷

一、单项选择题(共35道题，每题2分。)

1.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。

A.概括性

B.描述性

C.理论性

D.准确性

2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。

A.出租的房地产

B.自用的房地产

C.餐饮的房地产

D.营业的房地产

3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。

A.公正

B.公平

C.公开

D.估价对象的合法权益

4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制

5.在房地产权利中，属于用益物权的是()。

A.自物权

B.划拔土地使用权

C.抵押权

D.租赁权

6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为()元/m2。

A.4400

B.4409

C.4445

D.4455

8.不是影响房地产价格的区位因素是()。

A.位置

B.交通

C.人文

D.环境

9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。

A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D.存量+新增竣工量-拆毁量

11.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别

因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。

A.1.05

B.0.98

C.0.95

D.1.03

12.征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括()。

A.征地管理费

B.耕地占用税

C.安置补助费

D.耕地开垦费

13.建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

l D.收益

16.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

17.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

18.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是()年。

A.37

B.40

C.60

D.63

19.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧

20.通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

21.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是()。

A.新开发房地产项目

B.用于出售用途的房地产项目

C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

D.用于投资或再开发的房地产

22.长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是()和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析

B.趋势拟合分析

C.时间序列分析

D.相关分析

23.开发经营期的起点是假设的()。

A.开工日期

B.取得估价对象的日期

C.取得待开发土地的日期

D.开始出售开发完成后的房地产的日期

24.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。

A.30

B.40

C.50

D.60

25.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为()元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

26.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为()。

A.交易情况修正

B.交易日期调整

C.房地产状况调整

D.区域因素调整

27.从事房地产估价，首先要有房地产()。