租赁合同.ppt

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三、租赁合同的效力
（一）出租人的权利义务 1、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途
的义务； 216：出租人应当按照约定将租赁物交付
承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约
定的用途。
2、租赁物和租赁权的瑕疵担保义务；
228：因第三人主张权利，致使承租人 不能对租赁物使用、收益的，承租人可 以要求减少租金或者不支付租金。
1、租赁合同的当事人 2、租赁合同的条款：租赁物的名称、数
量、用途、租赁期限、租金及其支付期 限和方式、租赁物维修等条款。 3、租赁合同的形式：租赁期限六个月以 上的，应当采用书面形式。当事人未采 用书面形式的，视为不定期租赁。
4.租赁合同的期限：租赁期限不得超过二十年。超 过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事 人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之 日起不得超过二十年。
第四章 租赁合同
一、租赁合同的概念和特征： （一）租赁合同的概念：租赁合同是出租
人将租赁物交付承租人使用、收益，承租 人支付租金的合同。
（二）租赁合同的特征：
1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的 合同
2.租赁合同是双务、有偿合同 3.租赁合同是诺成合同
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二、 租赁合同的订立
甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房 屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将 房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？
A．甲有权要求解除与乙的租赁合同 B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C．甲有权要求丙搬出房屋 D．甲有权要求丙支付租金
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在租赁合同中，承租人经出租人的同意，将 租赁物转租给第三人时，如果第三人对租赁 物造成损失的，应当如何赔偿损失（ ）。 A.应当由第三人赔偿损失 B.应当由承租人与第三人按份承担损失 C.应当由承租人与第三人连带赔偿损失 D.应当由承租人赔偿损失
231：因不可归责于承租人的事由，致 使租赁物部分或者全部毁损、灭失的， 承租人可以要求减少租金或者不支付租 金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失， 致使不能实现合同目的的，承租人可以 解除合同。
（二）承租人义务
1、支付租金的义务；
226：承租人应当按照约定的期限支付租金。对 支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第 六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年 的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年 以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不 满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 227：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租 金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。 承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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5、返还租赁物的义务。
235：租赁期间届满，承租人应当返还租 赁物。返还的租赁物应当符合按照约定 或者租赁物的性质使用后的状态。
四、租赁合同的特别效力与风险负担
（一）租赁合同的特别效力 1、买卖不破租赁 229:租赁物在租赁期间发生所有权变
动的，不影响租赁合同的效力。
2、房屋承租人的优先购买权
第三人主张权利的，承租人应当及时通 知出租人。
3、维修租赁物的义务
220：出租人应当履行租赁物的维修义务，但 当事人另有约定的除外。 221：承租人在租赁物需要维修时可以要求出 租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义 务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租 人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应 当相应减少租金或者延长租期。
2、按照约定的方法或租赁物的性质使用租 赁物的义务；
217：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对 租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照 本法第61条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物 的性质使用。 218：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使 用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔 偿责任。 219：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质 使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以 解除合同并要求赔偿损失。
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3、承租人的任意解除权
233：租赁物危及承租人的安全或者健 康的，即使承租人订立合同时明知该租 赁物质量不合格，承租人仍然可以随时 解除合同。
4、共同居住人的继续承租权
234：承租人在房屋租赁期间死亡的， 与其生前共同居住的人可以按照原租赁 合同租赁该房屋。
（二）租赁合同的风险负担
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照 本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期 租赁。当事人可以随时解除合同，但出 租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没 有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限 为不定期。
甲与乙二人之间存在房屋租赁合同关系。租赁合 同期满后，承租人仍然使用该房并按照原合同如 数交纳租金，出租人甲照收不误。在原租赁合同 期满后：（ ） A.甲、乙之间存在债权债务关系但不存在租 赁合同关系 B.甲、乙双方都有违约行为 C.承租人乙侵犯了甲的所有权 D.甲、乙双方都以积极的行为建立不定期租 赁关系，当事人之间存在建立不定期租赁关系的 要约和承诺
230：出租人出卖租赁房屋的，应当在 出卖之前的合理期限内通知承 租人，承租人享有以同等条件优先购买 的权利。
王、赵二人各以20%与80%的份额共有1间 房屋，出租给汪某，现王某欲将自己的份额 转让，请问：下列表述中哪一说法是正确的？
A.赵有优先购买权，汪没有优先购买权 B.汪有优先购买权，赵没有优先购买权 C.赵、汪都有优先购买权，二人处于平等地 位 D.赵、汪都有优先购买权，赵的优先购买权 优先于汪的优先购买权
3、妥善保管租赁物的义务；
222：承租人应当妥善保管租赁物，因 保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应 当承担损害赔偿责任。
4、不得随意转租的义务；
224：承租人经出租人同意，可以将租赁物转 租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人 之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造 成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可 以解除合同。