万达商业地产模式 文档资料
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、Kenzo、KENT&CURWEN 、Gieves&Hawkes、Y-3、LiuJo瑠久 、FENDI
? 鞋包：Louis Vuitton、Hermes爱马仕、GUCCI、SKAP、
STACCATO 、JOY&PEACE 真美诗、NINE WEST玖熙、DANIEL HECHTER
? 珠宝钟表： SWATCH、Omega、BVLGARI、CARTIER、周大福、 施华洛世奇
3. 建筑规划设计
功
能
分
超市楼
区
综合楼
娱乐楼 百货楼 步行街
19
3. 建筑规划设计
强 调 空 间
20
4. 购物中心与百货店
百货店是购物中心最重要的主力店（之一） 百货店应在购物中心的规划设计中占据最重要的位置 购物中心需要的是主题百货 购物中心的百货店面临的课题：
如何避免百货店与购物中心服装品牌的同质化 核心商圈的购物中心需要不需要百货店 非核心商圈购物中心中的百货店如何生存
12
四、开发城市综合体的基本原则
13
1. 选址 城市 区域 政府规划 成本控制
14
2. 商业规划与定位
目标客群 档次定位
项目规模 辐射范围
15
2. 商业规划与定位
主力店的作用 .ppt的作用 业态比例
持有与销售 .ppt
16
3. 建筑规划设计
交 通 优 先
17
3. 建筑规划设计
突出商业
18
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积 34万 平方米，其中商业面积 26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
11
4.第三代产品——突破与成熟
项目位于北京 石景山区，面临长 安街，总建筑面积 30万平方米，其中 商业和五星级酒店 面积20万平方米。
北京石景山万达广场
21
典型案例
? 两个典型的第三代万达广场 ? 成都万达广场 ? 石景山万达广场
22
? 五、购物中心招商的基本原则
23
购物中心招商的几个基本理论
? 联合购物理论：大多数消费者在出行购物的时候将会有多种购物目 的，即要买各种的商品，而且这样可以大大降低消费者的购物时间 和购物成本。
? 零售的相容性原则：要求相容的商品组合在一起用来增加其整体吸 引力 。相容性包括商品种类和商品视觉效果的相容。
? 运动系列：NIKE、ADIDAS、COLUMBIA 、PHITEN法
藤ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
? 休闲餐饮：星巴克、哈根达斯、味千拉面、必胜客
大型服装折扣店、大型图书售卖市场（扩展商圈） 3、娱乐类：影剧院、KTV、大型酒楼（创造夜间商圈）
依附型业态（专业化、多元化、高形象、高租金） 1、依附A、B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰钟表、药店、
洗印店、咖啡座、银行 2、依附C类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店
25
1. 如何解决三对矛盾
主 小商铺 力 店 与 小 商 铺
高收益 低安全性
黄金分割线
低收益 高安全性
主力店
26
1. 如何解决三对矛盾
租 金 与 品 牌
27
1. 如何解决三对矛盾
连 锁 品 牌 与 当 地 商 家
28
? 高端购物中心受欢迎的品牌：
? 服装服饰: CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、 PRADA、Max&Co、DKNY、DIOR、爱慕、SISLEY、PORTS、 MARISFROLG 玛丝菲尔、 Lacoste、TOMMY HILFIGER、 MOISELLE慕诗、MAX MARA、JORYA卓雅、Hugo Boss、 GIVENCHY 纪梵希、 ESPRIT 、Burberr y、DAKS 、Diesel 、Kookai
1990 年 26%
2000 年 36%
2009 年 47%
2020 年 50%
2050 年 75%
年年年年年年年年年年年年年年年 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 2023 2028 2033 2038 2043 2048
数据来源：国家统计局 4
6
? 中国商业地产运作中
? 存在的几个突出问题
?
?
----万达商业地产发展历程
7
1. 起步——为什么要做商业地产
8
2. 第一代产品——经验与教训
济南泉城路万达广场
南京新街口万达广场
9
3. 第二代产品——提高与缺陷
武汉万达广场
南宁万达广场
10
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
?
? 中国商业地产模式探索
?
____ 城市综合体解读
1
一、商业地产运作的几个关键要素
? 金融模式（盈利模式） ? 产品类型 ? 人力资源 ? 商业资源
2
二、中国商业地产发展目前面临的形势
3
城市化是中国未来核心发展动力
中国城市化进程及未来发展预测
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
中国正在步入消费经济时代
一、2009 年全年城镇居民家庭 人均总收入18858 元，实际增长 9.8% ，增速首次超过GDP 。
二、2009 年上半年，社会消费 品零售总额58711亿元人民币， 增长16.6%。增速是GDP的两倍。
5
? 房地产政策调控的影响
? 1、部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场 ? 2、政策调控也让商业地产的优势凸显 ? 拿地 ? 贷款
? 化妆品：VERSACE、ANNA SUI、SHISEIDO资生堂
? 休闲餐饮：一茶一坐、星巴克
? 电子电器： BOSE
29
? 中高端购物中心受欢迎的品牌：
? 服装服饰：ONLY、JACK&JONES 、ESPRIT、Ochirly、 VERO MODA、LEVI'S、爱慕、ZARA、LACOSTE、 Calvin Klein Jeans、暇步士、ELEGANT PROSPER雅莹 、ELLE
? 按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种。 主动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱 乐城以及大型专业店，这类商家一般也属于 主力店。另一类是依附 型，即指不能主动创造客源，需要依附于主动店生存的业态
24
主动型与依附型业态的互动
? 主动型业态（确定商圈和基调）： ? 1、综合型零售商业：大型百货、大型超市（核心商圈） ? 2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、
? 鞋包：Louis Vuitton、Hermes爱马仕、GUCCI、SKAP、
STACCATO 、JOY&PEACE 真美诗、NINE WEST玖熙、DANIEL HECHTER
? 珠宝钟表： SWATCH、Omega、BVLGARI、CARTIER、周大福、 施华洛世奇
3. 建筑规划设计
功
能
分
超市楼
区
综合楼
娱乐楼 百货楼 步行街
19
3. 建筑规划设计
强 调 空 间
20
4. 购物中心与百货店
百货店是购物中心最重要的主力店（之一） 百货店应在购物中心的规划设计中占据最重要的位置 购物中心需要的是主题百货 购物中心的百货店面临的课题：
如何避免百货店与购物中心服装品牌的同质化 核心商圈的购物中心需要不需要百货店 非核心商圈购物中心中的百货店如何生存
12
四、开发城市综合体的基本原则
13
1. 选址 城市 区域 政府规划 成本控制
14
2. 商业规划与定位
目标客群 档次定位
项目规模 辐射范围
15
2. 商业规划与定位
主力店的作用 .ppt的作用 业态比例
持有与销售 .ppt
16
3. 建筑规划设计
交 通 优 先
17
3. 建筑规划设计
突出商业
18
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积 34万 平方米，其中商业面积 26万平方米，是上海体量最大、业态最全、 商业设施最完备的项目。
11
4.第三代产品——突破与成熟
项目位于北京 石景山区，面临长 安街，总建筑面积 30万平方米，其中 商业和五星级酒店 面积20万平方米。
北京石景山万达广场
21
典型案例
? 两个典型的第三代万达广场 ? 成都万达广场 ? 石景山万达广场
22
? 五、购物中心招商的基本原则
23
购物中心招商的几个基本理论
? 联合购物理论：大多数消费者在出行购物的时候将会有多种购物目 的，即要买各种的商品，而且这样可以大大降低消费者的购物时间 和购物成本。
? 零售的相容性原则：要求相容的商品组合在一起用来增加其整体吸 引力 。相容性包括商品种类和商品视觉效果的相容。
? 运动系列：NIKE、ADIDAS、COLUMBIA 、PHITEN法
藤ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
? 休闲餐饮：星巴克、哈根达斯、味千拉面、必胜客
大型服装折扣店、大型图书售卖市场（扩展商圈） 3、娱乐类：影剧院、KTV、大型酒楼（创造夜间商圈）
依附型业态（专业化、多元化、高形象、高租金） 1、依附A、B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰钟表、药店、
洗印店、咖啡座、银行 2、依附C类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店
25
1. 如何解决三对矛盾
主 小商铺 力 店 与 小 商 铺
高收益 低安全性
黄金分割线
低收益 高安全性
主力店
26
1. 如何解决三对矛盾
租 金 与 品 牌
27
1. 如何解决三对矛盾
连 锁 品 牌 与 当 地 商 家
28
? 高端购物中心受欢迎的品牌：
? 服装服饰: CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、 PRADA、Max&Co、DKNY、DIOR、爱慕、SISLEY、PORTS、 MARISFROLG 玛丝菲尔、 Lacoste、TOMMY HILFIGER、 MOISELLE慕诗、MAX MARA、JORYA卓雅、Hugo Boss、 GIVENCHY 纪梵希、 ESPRIT 、Burberr y、DAKS 、Diesel 、Kookai
1990 年 26%
2000 年 36%
2009 年 47%
2020 年 50%
2050 年 75%
年年年年年年年年年年年年年年年 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 2023 2028 2033 2038 2043 2048
数据来源：国家统计局 4
6
? 中国商业地产运作中
? 存在的几个突出问题
?
?
----万达商业地产发展历程
7
1. 起步——为什么要做商业地产
8
2. 第一代产品——经验与教训
济南泉城路万达广场
南京新街口万达广场
9
3. 第二代产品——提高与缺陷
武汉万达广场
南宁万达广场
10
4. 第三代产品——突破与成熟
上 海 五 角 场 万 达 广 场
?
? 中国商业地产模式探索
?
____ 城市综合体解读
1
一、商业地产运作的几个关键要素
? 金融模式（盈利模式） ? 产品类型 ? 人力资源 ? 商业资源
2
二、中国商业地产发展目前面临的形势
3
城市化是中国未来核心发展动力
中国城市化进程及未来发展预测
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
中国正在步入消费经济时代
一、2009 年全年城镇居民家庭 人均总收入18858 元，实际增长 9.8% ，增速首次超过GDP 。
二、2009 年上半年，社会消费 品零售总额58711亿元人民币， 增长16.6%。增速是GDP的两倍。
5
? 房地产政策调控的影响
? 1、部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场 ? 2、政策调控也让商业地产的优势凸显 ? 拿地 ? 贷款
? 化妆品：VERSACE、ANNA SUI、SHISEIDO资生堂
? 休闲餐饮：一茶一坐、星巴克
? 电子电器： BOSE
29
? 中高端购物中心受欢迎的品牌：
? 服装服饰：ONLY、JACK&JONES 、ESPRIT、Ochirly、 VERO MODA、LEVI'S、爱慕、ZARA、LACOSTE、 Calvin Klein Jeans、暇步士、ELEGANT PROSPER雅莹 、ELLE
? 按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种。 主动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱 乐城以及大型专业店，这类商家一般也属于 主力店。另一类是依附 型，即指不能主动创造客源，需要依附于主动店生存的业态
24
主动型与依附型业态的互动
? 主动型业态（确定商圈和基调）： ? 1、综合型零售商业：大型百货、大型超市（核心商圈） ? 2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、