【案例分析】北京丰台总部基地

实现高科技中小企业拥有家的愿望
北京丰台 总部基地
规划方案介绍
北京丰台 总部基地
规划布局
绿脉贯穿 组团相生
占地：
约125公顷 建筑面积： 总部办公123万 平方米，总部广 场20万平方米， 住宅40-45万， 地下20万平方米
西区
东区
北京丰台 总部基地
规划布局
东区：
54座总部楼，建筑 面积建面58万㎡，
北京丰台 总部基地
区位概况
快速路、地铁、铁路、机场 形成多元化立体交通网络
总部基地
北京丰台 总部基地
中关村科技园 丰台园发展历程
北京市新技术产业开发实验 区丰台科技园区成立于1991年， 1994年经国务院批准成为国家级 高新区。 北京市从1999年3月至2000 年8月，编制《中村村科技园区总 体规划（2000-2010）年》，规 划中关村科技园区包括海淀园、 丰台园、昌平园、电子城科技园 和亦庄科技园，即“一区五园” 。
总部大厦？
总部公寓？
玛雅岛酒店
北京丰台 总部基地
规划布局
玛雅岛酒店
北京丰台 总部基地
规划布局
中国传统围合空间与西方开放式街区相融合的布局模式；每个不同地块 均采取形式各异的围合式布局，每栋楼体既有临街面，同时又围合出内部庭 院，均好性与多样性俱佳！
北京丰台 总部基地
规划布局
最大程度增加临街栋数，尽可能多的总部楼住里面及命名表示面 沿街布置。满足企业荣誉感，吻合企业总部楼的识别性、广告性
北京丰台 总部基地
总部基地建设背景
二期开发的核心背景——
工业用地已经不适合该区域的发展，办公物业将是二期开发的核心和基础 西南部急需一个商务中心来带动该区域相关产业的发展
高新技术中小企业从规模到数量都有了快速发展
针对目标客户群体，挖掘特色，避免同质竞争，提升竞争力
二期开发的定位——
面向成长期的高科技中小企业—— 以小型写字楼群体为特征——
第一个大型、簇群式高科技商务花园——
实现高科技中小企业拥有家的愿望
北京丰台 总部基地
商务花园 Business Park
一种融合4-6层现代智能办公空间的花园别墅式写字楼复合体
基本特点——
独立性 和 个性化
大城市的相对边缘地区 足够大的土地规模，较低的容积率 交通极为便捷
北京丰台 总部基地
规划布局
最大面积围合园区的庭院绿地，有利于塑造花园式办公环境， 屏蔽城市道路的喧闹。
北京丰台 总部基地
交通体系
组团路为环状道路，入口设有速度缓冲区。机动车位高配，按 100辆/万㎡布置。
北京丰台 总部基地
商业配套
六星级酒店、高档商业街——未实现…… 调研问题：
是否建设了相关的替代设施 周边有没有类似的设施以满足其需要
北京丰台 总部基地
总部基地概念的提出
大型企业总部选址存在共性：如中心城市、信息发达、商务繁荣、设 施完善、配套齐全，但在城郊或城市中心具有明显的差异性…… 商务花园与城市中心区域在地域、环境、价位等方面具有的差异性， 正好符合企业总部选址的差异化需求，因此总部经济和商务花园可以得 到对接，实现“总部基地”的愿景
北京丰台 总部基地
商业配套
总部大讲堂
北京丰台 总部基地
商业配套
总部基地会所
北京丰台 总部基地
建筑单体
独栋式单体设计 8m*8m标准柱网组合，单栋1200-6000平米，可分可 合，衍生适应各种企业需求的组合形式。 独立产权 独立冠名
北京丰台 总部基地
北京丰台 总部基地
总部基地规划定位
并非定位服务于大型跨国企业总部
针对脱离了工业生产环节，以办公和研发为主要功能的企业总部
注重于科技型企业的研发和办公，而非着重于以营业厅形式为主的商务型企业
商务花园+总部经济
面向成长期的高科技中小企业——
以小型写字楼群体为特征—— 第一个大型、簇群式高科技商务花园——
具有花园式的办公环境和鲜明个性的产品
出售为主，可以拥有写字楼的冠名权，甚至独门独院独户 层数以多层为主，为中小企业提供量身定做的载体。
北京丰台 总部基地
丰台科技园二期建设的重大转变
规划设计理念的转变：由强调经济效益的规划设计转变到对经济效益与 环境效益的结合 开发方式的转变：由各自为政的单块开发转变到集中有序的统一开发 产业选择的转变：由科技园区传统的制造业基地转变到以中试、研发、 办公、商务相结合的综合产业区域
北京丰台 总部基地
总部基地建设背景
丰台园一期开发的启示
最初定位为中关村的工业用地，土 地转让收益较低，依靠住宅补偿产 业寻求资金平衡 该区域土地价值增长迅速，多数企 业拿到土地后，做成可出租的写字 楼或其他房产
将用地分割为众多地块出售，企业良莠不齐，部分建筑建设档次太低，影响景 观，降低区域价值；企业具有自己的开发时间表，大量地块曾经长期闲置，但新的 企业又无法入驻。新的经济形势对工业用地的产业定位提出了质疑。
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地下10万㎡，配套
小学、住宅约4050万平方米
鹏润时代广场
总部广场 总部国际
小学
西区：
303座总部楼，建 筑面积65万平方米， 酒店、总部大厦、 总部公寓等约20万 ㎡，地下10万㎡
总部办公 总部办公
居住
居住
北京丰台 总部基地
规划布局
北京丰台 总部基地
规划布局
门户广场 总部大厦
总部公寓
玛雅酒店
门户广场
北京丰台 总部基地
中关村科技园 丰台园发展历程
总占地818公顷，其中西区417公顷，东区401公顷。 入驻企业购置办公建筑补贴 税收政策性返还
北京丰台 总部基地
丰台园东区发展概况
分为三期开发，其中一期自 1992年即开始建设，2001 年即已建设完成。 二期建设自2000年启动， 至今基本建设完成。总部基 地项目位于二期用地内，为 二期开发的主体。 三期2009达成一级开发协 议，预计2015年建成。现 已完成规划设计、土地储备、 拆迁安置等环节的工作。