曼谷商业项目考察报告2014版

别致主题情景MALL：Terminal 21
原创主题河滨夜市：Asiatique 淘宝体验的传统人气商场：MBK 超大双层巨型MALL：Mega Bangna 精致高档品牌MALL：GAYSORN PLAZA
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项目目录
CONTENT
Terminal 21
Asiatique
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商业布局分析
2F主题为伦敦，楼层商户主要由一百多家经营男性服装服饰的本地设计师品牌店组 成，商品年轻时尚、个性鲜明。
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商业布局分析
伊斯坦布尔主题的3F的店铺以珠宝首饰、礼品及鞋包配饰为主，店铺数量为所有层 中最多，绝大多数为本地独立设计品牌。
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商业布局分析
4F全部为餐饮店铺，店铺外观总体以唐人街城市街道为主题，餐饮类型多以简餐为主。
备注
泰国本地院线 泰国本地美食广场 国际快消品牌 国际连锁咖啡品牌 泰国本地声线超市品牌
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商业布局分析
LG层加勒比海热带风情的营造在业态上表现为以中庭灯塔为中心铺设自由随意购物氛围
的书店、音像店、甜品店、生活生鲜超市组合。
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商业布局分析
GF罗马层的质感通过诸多主流国际连锁品牌工整的排列来实现，并结合公装部分特
曼谷商业项目市调报告
Commercial project report
市调时间： 市调地点：泰国·曼谷
市调人员：
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泰国曼谷概况
“曼谷”（ Bangkok） , 泰国首都，东南亚第 二大城市，主要港口和政治、经济、文化中心， 被誉为是“佛教之都”。 泰国人称曼谷为“军贴”，意思是“天使之 城”。将其泰文全称转为拉丁文字，长达167个 字母，其意为：“天使之城、伟大的都市、玉 佛的宿处、坚不可摧的城市、被赠予九块宝石 的世界大都会、充满著像似统治转世神之天上 住所的巍峨皇宫，一座由因陀罗给予、毗湿奴 建造的大都会”。现在各国通用的“曼谷”之 名则是当地语言“橄榄村”的转译。 曼谷旅游业十分发达，被评选为2013全球最受 欢迎旅游城市。曼谷是繁华的国际大都市，经 济占全泰国经济总量的44%。 曼谷特有文化特质决定了消费群体的多元化。
(Factory District)
河滨区 (Waterfront District)
作方式，有500多家精品服饰店。
展示了湄南河滨人家的传统生活方式，河滨步行街长达300多 米，是泰国最长的步行街，共有各式餐厅和红酒吧。
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商业布局分析
配合夜市主题，考虑到曼谷湿热气候，餐饮、轻餐多设置在主通道节点和地理位置优越 的区域，各区均由分布，且主通道的餐饮多采用开放式就餐，增设外摆区，增加舒适的 休闲体验感受。
1F
2F 3F 4F 5F
东京
伦敦 伊斯坦布尔 旧金山 21码头
6F
好莱坞
影院、电子数码、SPA、健身房
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商业布局分析
项目主力店情况：
主力店
SFC CINEMA CITY Pier 21 H&M Gourmet Market 星巴克
业态
影院 美食广场 快时尚 生鲜超市 咖啡
所在楼层
6F 5F MF MF LG
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项目特色和亮点
3、购物中心每层根据其地区主题布置相关楼层风格，立柱、店招、吊灯、导视、卫 生间等均与各楼层风格相匹配。
立柱装饰
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项目特色和亮点
卫生间
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项目特色和亮点
公共装修
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项目特色和亮点
4、GF罗马层中庭常作为打折商品促销区域，节假日也会作为演出场地。
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项目特色和亮点
5、餐饮楼层动线弧形规划避免直角，内退和外摆设计消除空间压抑感，店面 装修一店一色，极具创意店铺风格和独特的公共装修相得益彰。
1-4区零售店铺多以精品服饰和特色旅游工艺品为主，多为平价单品和泰
国当地品牌，类似淘宝商场或升级版的跳蚤市场。
临街面商铺装修及商品品质相对较好，但内区商铺无明显业态划分，按 照统一装修，形成小商品集合区。
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商业布局分析
5-6区区域面积相对较小，5区零售业态以服饰、配饰为主，均按照统一
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泰国曼谷概况
中文名称： 外文名称：
曼谷 Bangkok
Fra Baidu bibliotek
面积： 人口：
1568平方公里 980万(2010年)
行政区类别： 首都
所属地区： 下辖地区： 地理位置： 东南亚 巴威县、空堤县等 湄南河三角洲
气候条件：
著名景点： 机场： 火车站：
热带季风气候
大皇宫、玉佛寺、黎明寺 素万那普机场、廊曼国际机场 华喃峰火车站
建筑形式
网 址
购物中心（5.5万㎡）；星级酒店（3.3万㎡）
http://www.terminal21.co.th/
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区位交通
项目地点 项目交通情况 项目商圈类型
曼谷素坤逸路288号
轻轨(BTS)：ASOKE站1号出口 地铁(MRT)：SUKHUMVIT站3号出口 公交(BUS)： 2,25,38,40,136,185,501,508,511,513
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项目特色和亮点
6、中庭外扩弧形区域设为休闲餐饮区，座位朝向均朝外侧，自成一体，形成别样情致。
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项目特色和亮点
7、项目建筑形态为异形建筑，项目主入口设置一部直达4F的自动扶梯，全长36米。
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Asiatique
河滨夜市
PART
2
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项目简介
Asiatique位于湄南河畔，其前身是丹麦The East Asiatic公司于拉玛五世（19071947）时期修建的仓库，之后随时代发展渐渐被荒废。如今，经过精心的规划和改造， 将原本的码头和仓库样貌保留下來，再重新设计包裝，变为集合吃喝玩乐于一身的 Asiatique The Riverfront观光夜市，不但把原本的码头赋予了新的生命，吸引了人 潮，也让这个老城区注入了新的活力，堪称曼谷的新天地。现有1500多家商铺和40多
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商业布局分析
1-4区临石龙军路，展示面较好，采用独栋建筑，引入KFC、MK、味千拉
面、yayoi等知名连锁品牌，结合影院和旅游特色工艺品及土特产品门店，
一方面体现泰国文化特色，另一方面吸引多元化客流。
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商业布局分析
MK：泰式著名连锁平价火锅店
剧院定点设有泰拳和人妖歌舞表演
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商业布局分析
项目交通 情况
然后转乘Asiatique的免费 Shattle boat摆渡船前往。摆渡 船时间：18:00-23:00。
项目商圈 类型 目标客群
非传统旅游观光河畔
国内居民、国外游客
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商业布局分析
河滨区
工厂区 城市广场区
石龙军区
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商业布局分析
项目集合零售、餐饮、轻餐、酒吧、SPA、剧院、舞台表演、游乐活动等多种
装修，形成小商品集合区。6区餐饮为美食街，有泰式小吃、日式简餐等。
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商业布局分析
5-6区位于城市广场区，结合特色小吃、舞台表演、水景展示、娱乐项目
等，自然而然过渡至7-10区的酒吧、餐吧区域。
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商业布局分析
7-10区零售以小面积商铺为主。7区以年轻服饰为主，8区以泰国本地设计师
品牌为主，9区以潮品为主，10区和临湄南河沿线则以高级餐厅和酒吧为主。
2、项目融入本土文化，将当地特色、游乐体验和商业相结合，并未一味追求高端， 而是从消费者的需求出发，以亲民的姿态打造商业街区，既有日常生活小商品、
创意产品，也有旅游产品，满足休闲娱乐体验。
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MBK
Ma Boon Khrong Center
PART
3
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项目综述
MBK Center是曼谷人气较高的商场，位于曼谷核心商圈，交通便利。
地处曼谷新兴时尚商圈中心地带
目标客群
年轻时尚客群、国外游客
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商业布局分析
据初步预估，Terminal 21购物中心业态配比中购
物类业态面积占到60%，餐饮类业态占30%，娱乐类 和服务类约占10%。
以航站楼为主题的购物中心，其属性中旅游元素丰 富，购物类及餐饮类业态较能体现不同地区的风土 人情。 传统购物中心购物类主力店的概念较弱，取而代之 的是数量。庞大的本地原创特色品牌商户，无一线
项目最大优势为低廉的价格和丰富的品类，汇聚手机数码、服饰、书籍、杂货特产 等2000多家店铺。 项目不属于严格意义上的shopping mall，商铺多以中小散铺为主，更像百货商场
或大卖场，业态业种非常丰富，但无明确规划，商品可还价，硬件设施一般，与国
内中档百货商场相类似。
所属类型
开业时间 商业体量 网 址
家餐厅及啤酒吧。营业时间为17：00至24：00。
所属类型
夜市商场
开业时间 商业体量 建筑形式 网 址
2012年5月 5.5万㎡ 两层独栋建筑、集中小型店铺 http://www.thaiasiatique.com/index.php/th
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区位交通
项目地点
湄南河畔，石龙军路2194号 乘坐BTS 到Saphan Taksin站，
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商业布局分析
临湄南河沿线则以高级餐厅和酒吧为主，配以游乐设施及舞台剧表演。
Asiatique的营业时间为17：00-24：00，形成较为集中的消费时段。
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项目特色和亮点
1、欧式建筑风格和翻新的传统仓库相结合，集中营业时间，形成独树一帜的具有多 元文化色彩的夜市市场。
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项目特色和亮点
区域 石龙军区（1-4区） (Charoenkrung District) 城市广场区（5-6区） (Town Square District) 工厂区（7-10区） 业态 共有1000多家商铺，涵盖纪念品店、手工艺品店、服饰及小饰 品等。汇聚品牌连锁餐厅，如KFC、MK、yayoi、yamsaap。 精品服饰、各国风味餐厅、啤酒馆、表演场地，每天定时表演 人妖秀和泰式木偶剧。 是一家有100多年历史的锯木厂改变而来，展示先辈们的生活工
业态，融合泰国当地文化和建筑风格，将旅游观光和休闲购物巧妙结合，与消
费者的需求紧密联系，相互契合，形成独具特色的步行街区。 根据初步估算，零售、餐饮和休闲体验类业态（游乐、剧院、表演、SPA）占 比约为4：3：3。其中，零售业态多以10-20㎡小面积商铺为主。
项目均依据地理位置进行分区定位：
购物中心
色设计凸显罗马风格。
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商业布局分析
MF楼层主题城市为巴黎，主力店为星巴克咖啡及H&M，商户以品牌时尚 女装为主，香水、化妆品等业态作配搭，营造国际范女性休闲购物区域。
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商业布局分析
1F楼层主题为东京，商户由100多家经营女性服装服饰的本地设计师品牌店组成，咖 啡甜品店、美甲店、内衣等组合丰富楼层女性购物体验。
大牌。
项目规划为小铺型设计。 餐饮类商户以本地大型美食广场结合世界各国特色 餐饮为主，除LG层少量快餐店外，其余集中分布在4
层及5层。
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商业布局分析
项目相对传统意义购物中心其主力店概念较弱，购物类商户数量庞大且以本土独立 品牌为主，娱乐餐饮类主力店分布在两极，保证中间楼层零售店铺充足的客流。
各楼层均有明确的主题定位：
楼层 LG GF MF 主题定位 加勒比海 罗马 巴黎 主要业态 书店、音像店、生鲜超市、甜品、银行、药店 品牌男女时装、运动、箱包 直接与BTS相连，以品牌女装、化妆品、咖啡为主 本地女装、美容健康、个人护理及百货（类似淘宝铺 形式） 本地男装、百货 本地设计配饰、珠宝、钟表、礼品等 简餐、休闲餐饮、甜品咖啡 休闲餐饮、美食广场
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商业布局分析
5F餐饮以大型美食广场结合休闲餐饮形式出现。
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商业布局分析
6F除娱乐类主力店外其余分布众多时尚潮流的数码产品店。
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项目特色和亮点
1、Terminal 21在楼层间公共区域处以航站楼风格以导向，机场的各个要素渗透其中， 每个楼层则注入各个城市的特色因素。
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项目特色和亮点
2、Terminal 21定位年轻时尚，无论品牌定位，还是室内美陈装饰、体验娱乐设施均 与年轻时尚相契合。
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曼谷考察项目
本次重点考察曼谷11个具有代表性的购物中心，呈现出各异的商业表现形态：
品类齐全的典范购物中心：Siam Paragon、Siam Center、Siam Discovery Center 室内外结合潮流广场：Siam Square 尚泰集团商业领袖作品：Central World 、Central Ladprao
航站21
河边夜市
MBK
Mega Bangna GAYSORN PLAZA 盖颂广场
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Terminal 21 航站21
PART
1
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项目简介
Terminal 21位于泰国曼谷市中心，是一家以机场航站楼为设计概念
的主题购物中心。
所属类型 开业时间 商业体量 购物中心 2011年10月 5.5万㎡