龙湖紫云台案例分析

推案说明：
销售中心
1、推盘楼位：项目首次推出小院别墅景观相对联排别墅较好的单位； 2、推盘产品：推出产品为小院别墅，联排别墅； 3、推盘价格：均价约8267元/㎡。 热销原因分析： 1、前期蓄客阶段蓄客充足； 2、产品推荐会成功举行； 3、项目品牌优势，有大量忠实客户支撑； 4、产品面积适中，价格合理，性价比高。
显品质。
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2、产品分布情况
庭院洋房组团 6+1、8+1庭院洋房 类独栋组团 250-350㎡类独栋别墅
联排、院落别墅组团 210-250㎡联排别墅 198-202㎡院落别墅 项目分两期开发，涵盖联排别墅、合院别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房等业态。 一期占地570亩，建筑体量379957㎡，规划为联排、类独栋、独栋； 二期占地250亩，体量250127㎡，规划有6+1、8+1庭院洋房，联排别墅（210-254m²），小院别 墅（198-202m²）、类独栋别墅等。
负一层
车库全部为地下 集中Байду номын сангаас车库
公共车道
车库无产权
开发商交配套费 赠送客户
负一层
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6、示范区景观
充分利用景观资源：进入停车场后客
户需换乘电瓶车经过80m高示范区，沿 途景观节点打造，充分发挥景观资源的 展示作用； 尊贵大气销售中心：售房部前大手笔 绿化、水景配合，同时无边际泳池及开 阔视野为项目增色；
45 40
•主卧套房设计，私密性较好； • 双车位设计，实用性较强；
缺点：
• 一楼无老人房，使用不便；
11
7%
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4、小院别墅户型
负一F
一F
二F 优点：
三F
全赠送
套内 实得 赠送 面积 面积 面积 （㎡） （㎡） （㎡）
202 250 48
半赠送
赠送 比例
花园赠送
客厅(米)
以龙湖的品牌口碑给予客户所见即 所得的视觉感受。
售房部前水景景观带
无边际泳池
14
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7、园林景观
成熟的龙湖系园林，打造近10万方集湖、 山、台地为一体的示范区景观 四季名贵树种、景观小品级严谨的细节 处理，大规模高投入样板区景观展示；
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目 录 Contents
27
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4、热销户型-小别院
负一F
一F
二F
三F
热销原因：
197.01m²小院别墅户型开盘去化最快，该户型方正，带挑空赠送， 部分景观资源好，性价高，总价低是其热销的主要原因。
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5、洋房热销
2013年3月2日开出洋房42套，当天去化33套，去化率79%，均价9972.
二、产品介绍
三、营销推广 四、销售业绩 五、大事件回顾 六、热销分析
产品介绍
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1、建筑风格
项目采用龙湖自创的颐和原著建筑风格。 以赖特风格为借鉴，以“唐风”为形式引入坡形屋顶、 石雕斗拱、中式窗棂、花梨木大门、“立体四合院”、 石灰石干挂的外立面、大量石材等元素，独具一格，彰
2012年4月22日，金源酒店首次开盘，319套房源当天售罄。
产品发布会
首次开盘
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3、首开销售情况
序号 1 2 户型 小院 联排 套内面积 190-210 210-265 合计 实得套内 面积 240-243 267-313 推出 套数 207 112 319 销售 套数 207 112 319 套内均价 （元/m² ） 8356 8137 8267 主力总价 155-200 190-260 155-260 去化率 100% 100% 100%
开间
3.8
多露台设计，采光较好；
主卧室(米)
开间
3.8
整体(米)
开间
7.2
赠送较大，高性价；
车库 花园 面积 面积 （㎡） （㎡）
33 50
超大花园设计，舒适度较高； 缺点：
进深
9.4
进深
4.8
进深
4.8
24%
地下室面积较小，实用性较差；
一层无老人房，使用不变；
12
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5、车库设计
7月
看房车每晚参观工程现场
全面启动媒体、网络及户外推广
推广 及渠道
针对龙湖老业主进行内部CALL客 龙湖各大社区摆展
持续CALL客
销售线
首次 开盘 售罄
二次 加推
联排 售罄
产品发布会
活动
春交会
现场开放、样板房开 放相关活动
1、龙湖品牌效应，充分挖掘龙湖业主资源； 2、提前蓄客、提前办卡，开放工程现场，锁定客户意向； 3、保证销售期、提前完成工程进度，预计8月开放的现场提前到6月开放；
市政道路 车行道路 登山步道
亲水码头会所
碚 青 路
登山步道入口
落差80米
售房部 （后期幼儿园）
登山步道
内部为循环式的道路系统，与外围的市政道路和各个组团相连； 组团内部实行人车分流； 后期将建两条登山步道，一条直达销售中心，即将开放。
7
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目 录 Contents
一、项目整体概况
客户到访量 车辆到访量 优惠活动 客户来源分析
项目当天9：00开始正式选房，没有举行开盘仪式，客户先到先选，高峰 期为10：00-11：30，现场到访客户130组，累计当天到访客户约170组。 项目累计当天到访车辆约90辆。 团购享受9.7折；按时签约9.8折；首付3成9.9折；一次性9.8折。
一、项目整体概况
二、产品介绍
三、营销推广 四、销售业绩 五、大事件回顾 六、热销分析
项目整体概况
2
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1、项目基本情况
项目地址
开发商 建筑面积 630084㎡
北碚北碚新城（双子湖旁）
重庆龙湖地产发展有限公司 占地面积 容积率 542680㎡（814亩） 1.16
绿化率
户车比
联排、小 院别墅 联排、小 院别墅 联排别墅
电梯洋房 电梯洋房 联排别墅 电梯洋房 电梯洋房 联排别墅 电梯洋房
100% 84% 37% 70% 42% 50% 78% 66% 48% 44% 79% 38% 40% 51% 41%
22
11
12 13 14 15
2013年3月2日
2013年3月16日 2013年4月12日 2013年6月22日 2013年7月20日
晨报（2012.4.21）
晚报（2012.5.14）
晨报（2013.1.10）
晚报（2013.1.11）
晚报（2013.1.11）
晚报（2013.1.11）
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目 录 Contents
一、项目整体概况
二、产品介绍
三、营销推广 四、销售业绩 五、大事件回顾 六、热销分析
销售业绩
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目 录 Contents
一、项目整体概况
二、产品介绍
三、营销推广 四、销售业绩 五、大事件回顾 六、热销分析
大事件回顾
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1、项目首开节点
2011 2012
8月 工程进度
10月
12月
1月
2月
临时接待中心开放
3月
4月
5月
6月
销售中心、景 观示范区及 样板房开放
3、媒体推广
项目推广从2011年四季度开始，主要以社区内部推广为主，2012年4月开 始报媒推广。导入期推广以品牌渲染为主，项目以低总价、高性价吸引客户。
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3、媒体推广
推广主打湖山资源、以及远离城市核心的悠闲生活方式
晨报（2012.3.19）
晨报（2012.3.24）
让更多的人享受真正的地产服务
龙湖紫云台案例分析
深圳世联地产顾问股份有限公司重庆直辖地区 SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD, CHONGQING MUNICIPALITY 2013.8.10
1
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目 录 Contents
电梯洋房
联排别墅 联排别墅 电梯洋房 电梯洋房
42
32 10 242 58
33
12 4 124 24
9972
12659 10335 10800 11997
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3、客户分析 客户来源区域 客户构成
购买目的
“三北”区域占比约80%，其中80%为龙湖老业主； 其中存投资客户仅占30%，养老为5%，65%的客户以自住 为第一目的。 客户构成可知，北碚区有着巨大的购买潜力，由于交通道路 的便捷性，北区客户接受在该区域的自住生活。
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3、联排别墅户型
负一F
一F
二F
三F
全赠送
套内 实得 赠送 面积 面积 面积 （㎡） （㎡） （㎡）
309 330 21
半赠送
赠送 比例
花园赠送
客厅(米)
开间
6
优点：
•多露台设计，采光较好，
主卧室(米)
开间
5
整体(米)
开间
6
进深
16.7 5
进深
5.4
进深
6.6
车库 花园 面积 面积 （㎡） （㎡）
20分钟内可达大学城，西永产业园
4
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3、周边资源配套
项目总占地近千亩，处于缙
重庆师范 大学 北温泉镇
云山和中梁山两山之间，高出地平 约80米的台地之上，两个天然湖泊 围合而成的近百亩双子湖，是重庆 唯一一个集“台地”、“两山”、 “两湖”、“三公园”于一体的大 社区。 项目周边配套：体育公园，
售房部
480亩森林公园 龙湖着力打造
60亩湖泊景观 湖滨娱乐区
第一重：外围景观资源 缙云山、中梁山、周边240亩的缙云体育文化公园、 480亩森林公园（政府规划，龙湖打造） 第二重：小区级景观体系 30亩和60亩的湖泊，无边际泳池； 第三重：组团级景观体系
6
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5、项目交通动线
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2、推盘情况
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 开盘时间 2012年4月22日 2012年5月28日 2012年6月23日 2012年8月26日 2012年9月22日 2012年10月2日 2012年10月27日 2012年11月16日 2012年12月1日 2013年1月25日 物业类型 推出套数 销售套数 （套） （套） 319（联排112， 319（联排112， 小院207） 小院207） 68（联排38套， 57（联排38套， 小院30） 小院19） 108 40 296 36 6 144 70 40 36 206 15 3 112 46 19 16 整体均价 （元/㎡） 联排：9303 小院：9553 联排：10526 小院：10857 11062 9121 9949 13111 7892 9254 12447 9199 去化率
一、项目整体概况
二、产品介绍
三、营销推广 四、销售业绩 五、大事件回顾 六、热销分析
营销推广
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2、项目形象定位
项目市场形象定位：北碚首个品牌、品质集一体的高端低密度住宅社区 推广语：龙湖战略级别墅、重庆新中央别墅区、藏于山，隐于市、两山两湖一生一宅
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40%
1：2
物业形态
拿地时间
别墅、洋房
2011年7月26日（2293元/平米）
开盘日期
物管费
2012年4月22日
4.2元/㎡
交房时间
建筑设计单位
2014年6月
中国机械工业第三设计研究院
3
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2、区域位置
龙湖紫云台
龙湖·紫云台，东至两江新区，西临歇马聚集区，南接西部新城，北靠绕城高速； 紧邻北碚行政中心，距离新城核心车程2分钟 20分钟可达两江新区核心—悦来、礼嘉、蔡家。
渝武高速公 路 西南大学
缙 云 山
2.5公里
北碚区政府 体育公园 北碚新城及商业中 心
紫 云 台
北碚新城步行街，北温泉，西南大 学，重庆师范大学等。
3公 里
中 梁 山
5
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4、项目内资源
该区域洋房距绕城高速较 近，受到影响较大； 30亩湖泊景观 湖滨娱乐区 3000㎡亲水码头
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2、项目首开推广
2012年初，紫云台项目进行电话宣传，由“绽放生”长达4个月的电话宣传； 2012年初，龙湖各个小区展板拜访，进行项目宣传； 2012年2月位于北碚和渝北西苑的临时接待中心正式开放； 2012年3月亮相“龙湖易房节”，正式全面宣传； 2012年4月，每天晚上5点-7点的，现场看房车，带客户到工程现场参观； 2012年4月13日，金源酒店举行“产品发布会”； 2012年4月19-22日吗，参加春季房交会展示；
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1、量价分析
2013年上半年龙湖紫云台别墅和洋房 整体成交金额约4.6亿，其中别墅3.1亿， 洋房1.5亿。 2013年上半年龙湖紫云台别墅和洋房 整体成交套内均价9849元/平，其中别 墅10167元/平，洋房9274元/平。 2013年上半年龙湖紫云台别墅和洋房 整体成交套内面积约4.7万方，其中别 墅3万方，洋房1.7万方。 龙湖紫云台别墅销售业绩，在重庆市所 有别墅市场中，金额第4名。