《房地产项目精细化管理》2015

土建--锦峰 装修--锦峰 装修--锦峰
莱华门窗 装修--锦峰
鸿图铁艺 装修水电 装修水电 装修+土建 现代家居 现代家居 现代家居 现代家居 装修--锦峰 装修--锦峰
同一总包、同时 开工，楼层高度 不一样，为何到 最后工期变一样 了？
内部资料 严禁外传 │ 42
质量管理现状
项目部
• 1、专业不全 • 2、人均管理面积大 • 3、监理形同虚设 • 4、施工单位参次不齐 • 5、工期压力大，抢工是常态
图纸质量 出图时间 学会读图 我们不是施工单位
内部资料 严禁外传 │ 47
标准与要求
• 为何同一家建筑公司，而且实际施工管理的人也一样，在 不同的地产公司最后表现出来的结果会完全不一样？
标准 要求
专业 能力
管理 手段
内部资料 严禁外传 │ 48
履约
项目部
• 资金 • 图纸
施工单位
• 进度 • 质量
目标管理
计划 质量
内部资料 严禁外传 │ 25
目标管理
细
细分目标1
目
目
子
分
细分目标2
各细分
子目标
标
分解
标
目 分解.. 目
标
细分目标3
达成
达成
达
标
细分目标…
成
内部资料 严禁外传 │ 26
目标落地
细分目标（部门级）
细分目标（个人）
单一部门责任，
细分目标
不因为部门扯皮、 责任到人，可考
推诿
核，不责任不清 目标拆分后，可
开盘 施工期
交付
1、关注少 2、未设强制性节点 3、过程管理缺失 4、总包与精装 5、风险后移 6、缺乏预警
内部资料 严禁外传 │ 34
三阶段重点
开盘（3-5） 1、关注图纸 2、关注报建 3、场地移交 4、施工单位
施工期（15-23）
1、设置预控点 交付（1-3）
2、工序前置
1、销项管理
2、关门管理 3、过程质量验收
资金计划
预警性管理
动态管理
变更管理
一级计划
开盘专项计划
招采计划
销售计划
现金流计划
设置预警点
计划匹配性
主动性变更
二级计划
交付专项计划
出图计划
三级…
报建…
预结算…
货值管理 推广…
融资计划
分级预警
计划合理性
被动型变更
支付…
预警应对措施 管理….
联动性变更
不可预见 …..
内部资料 严禁外传 │ 31
计划三要素
开始时间 2015年11月7日 2015年11月7日 2015年11月8日 2015年11月7日 2015年11月9日 2015年11月7日 2015年11月7日 2015年11月8日 2015年11月11日 2015年11月9日 2015年11月11日 2015年11月11日 2015年11月13日 2015年11月15日 2015年11月17日
任务名称 土建整改20-24层（门洞打凿和墙面大小头等） 地面砂浆找平整改20-24层 室内给水二次打压20-24层 铝合金门窗安装完成20-24层 二遍腻子+打磨20-24层 窗台护栏安装完成20-24层 绝缘测试、水电定位整改、有线、通讯20-24层 开关插座面板安装20-24层 室内建筑垃圾清理20-24层 入户门20-24层 室内门20-24层 橱柜、浴室柜20-24层 木地板20-24层 乳胶漆第1遍20-24层 乳胶漆第2遍20-24层
12
橱柜、浴室柜22-26层
13
木地板22-26层
14
乳胶漆第1遍22-26层
15
乳胶漆第2遍22-26层
开始时间
完成时间
责任单位
2015年11月7日 2015年11月9日 2015年11月7日 2015年11月8日 2015年11月8日 2015年11月8日 2015年11月7日 2015年11月9日 2015年11月9日 2015年11月11日 2015年11月7日 2015年11月10日 2015年11月7日 2015年11月8日 2015年11月8日 2015年11月10日 2015年11月11日 2015年11月11日 2015年11月9日 2015年11月11日 2015年11月11日 2015年11月13日 2015年11月11日 2015年11月13日 2015年11月13日 2015年11月15日 2015年11月15日 2015年11月17日 2015年11月17日 2015年11月19日
快速找到影响目
标达成的关键点，
可快速处理
内部资料 严禁外传 │ 27
目标平衡
质量 时间 成本
目标
内部资料 严禁外传 │ 28
管理关键目标
各类子目标
关键性目标
内部资料 严禁外传 │ 29
开盘案例
开盘
开放且蓄客 满足要求
示范区
预售证
货量区
售楼部 样板房 园林景观 预售条件
图纸 施工单位
场地 图纸 施工单位 场地
1、建立信任 2、给对方愿景 3、站在对方角度去思考问题 4、不能什么都要 5、要帮助对方 6、要有双赢思维
内部资料 严禁外传 │ 51
系统化的质量管理思维
质量问题
• 1、是否系统问题 • 2、是偶发性还是必然性
质wk.baidu.com问题处理
• 1、个案如何处理、系统性如何处理 • 2、问题产生的最主要的根本原因 • 3、从根因解决问题
责任单位 土建--锦峰
才整改？
装修--锦峰 装修--锦峰 莱华门窗
工序滞后
装修--锦峰
鸿图铁艺
装修水电 装修水电
工序错误
装修+土建 现代家居
工序错误
现代家居
现代家居 现代家居
喜欢赶工
装修--锦峰 装修--锦峰
工序错误
内部资料 严禁外传 │ 41
计划案例
计划类别 序号
任务名称
10栋 22-26层
1
土建整改22-26层（门洞打凿和墙面大小头等）
4、精装进场
3、60、90天
5、去风险化
4、5层/套
内部资料 严禁外传 │ 35
开盘关键要素
场地
• 1、是否具备施工（水、电、路） • 2、是否会与货量区施工发生冲突
图纸
• 1、合规性（集团、规划） • 2、质量、完整性 • 3、时间、读图
施工
• 1、施工单位（土方、总包、精装修、景观） • 2、无证施工 • 3、材料部品采购 • 4、合理穿插
2
地面砂浆找平整改22-26层
3
室内给水二次打压22-26层
4
铝合金门窗安装完成22-26层
5
二遍腻子+打磨22-26层
6
窗台护栏安装完成22-26层
7
绝缘测试、水电定位整改、有线、通讯22-26层
8
开关插座面板安装22-26层
9
室内建筑垃圾清理22-26层
10
入户门22-26层
11
室内门22-26层
区域工程部
• 1、专业不全 • 2、救火队 • 3、项目管理半径大 • 4、人员不足
内部资料 严禁外传 │ 43
项目部
施工单位
内部资料 严禁外传 │ 44
项目部
施工单位 图纸 标准 履约
内部资料 严禁外传 │ 45
如何找个好单位
重视考察 学会考察 求证靠谱 挂羊头买狗肉
内部资料 严禁外传 │ 46
完成时间 2015年11月9日 2015年11月8日 2015年11月8日 2015年11月9日 2015年11月11日 2015年11月10日 2015年11月8日 2015年11月10日 2015年11月11日 2015年11月11日 2015年11月13日 2015年11月13日 2015年11月15日 2015年11月17日 2015年11月19日
内部资料 严禁外传 │ 19
内部资料 严禁外传 │ 20
内部资料 严禁外传 │ 21
内部资料 严禁外传 │ 22
都在精细化管理的路
内部资料 严禁外传 │ 23
什么是精细化管理 精----精准（目标精准） 细----细致（不遗漏） 化----体系（制度化）
内部资料 严禁外传 │ 24
精细化管 理
消防验收
验
规划验收
收
电、水、气
内部资料 严禁外传 │ 38
完整计划
无遗 漏
关键 工序
有支 撑
完整 计划
内部资料 严禁外传 │ 39
合理计划
完整性 关键点 预控点 整体性 匹配性
落地
内部资料 严禁外传 │ 40
计划案例
计划类别
20栋 20-24层
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
内部资料 严禁外传 │ 55
感谢聆听！
内部资料 严禁外传 │ 56
内部资料 严禁外传 │ 10
内部资料 严禁外传 │ 11
内部资料 严禁外传 │ 12
内部资料 严禁外传 │ 13
内部资料 严禁外传 │ 14
国内同行的地产工程项目
内部资料 严禁外传 │ 15
国内工程图片
内部资料 严禁外传 │ 16
内部资料 严禁外传 │ 17
内部资料 严禁外传 │ 18
板
清理所有的 多余材料
木枋标色
分类标色
水平 竖向
钢管标色 扣件
统计竖向 立杆
统计水平 横杆
不同标高部 位单独统计
统计数量
固化数量 标准层
按此标配
固化数量 标准层
按此标配
1、每个楼层模板、扣件所有周 转材料数量一致 2、每张模板放在该放的部位， 不用重新裁割 3、每一层理论材料是一样的， 现场干净 4、有破损的按破损的材料规格 去材料库房领取 5、集中配模、减少损耗 6、由于编号与固定位置，后续 工效提升
合理 计划
过程 管理
计划 达成
内部资料 严禁外传 │ 32
项目现状
开盘 • 抢、关注 主体 • 平、忽视 精装 • 乱、扯皮 竣工 • 抢、关注 交付 • 修、投诉
内部资料 严禁外传 │ 33
过程现状
1、关注多 2、设强制性节点 3、密集管理 4、习惯性
1、突发性关注 2、不计成本 3、密集管理 4、风险集中爆发 4、迁就式 5、大量修补
合同就像 是一张纸
打官司采用
内部资料 严禁外传 │ 49
共同目的
开发商开发项目
• 赚钱、持续赚钱、轻松赚钱
施工单位承接工程
• 赚钱、持续赚钱、轻松赚钱
施工单位要赚到钱
• 履约合同、控制好成本、让开发商满意
开发商要赚到钱
• 卖出房子、卖好价、控制好成本、让客户满意
内部资料 严禁外传 │ 50
创建良好的合作关系
过程管理缺失
图纸问题？
为何都大
铝窗问题？
工艺问题？
砖的模数
调整后期产品 关注模数
审图时要关注
每个窗上下左右 没有在外立面拉
通线
要求以外立面通 线控制窗洞尺寸
在一个标准层施 工时一定要关注
内部资料 严禁外传 │ 53
案例2：结构施工现场管理
模板编号
分类统计数 量
梁 墙、柱
板
第一个标准 层，用最优 方案支设模
编制完 整计划
（工序）
落 地
内部资料 严禁外传 │ 36
货量区施工期计划编制
颗粒 度
预控 点
标准清晰 间隔合理
质量风险 进度风险 风险叠加
风险 管理
均衡
前置
整体 推进
顾此失彼 全专业
内部资料 严禁外传 │ 37
交付阶段计划编制
质量
销 项要全
项
销项要有质量
专项 计划
分层
分户验 收前置
整改 垄断
行业
项目精细化管理
内部资料 严禁外传 │ 1
日本建筑产业下的工程项目
内部资料 严禁外传 │ 2
看一组日本工程图片
内部资料 严禁外传 │ 3
内部资料 严禁外传 │ 4
内部资料 严禁外传 │ 5
内部资料 严禁外传 │ 6
内部资料 严禁外传 │ 7
内部资料 严禁外传 │ 8
内部资料 严禁外传 │ 9
质量稳定性
• 1、在质量基本靠人的能力解决时，要考虑我们建筑工人的实际情况 • 2、换个方向，让稳定的质量用体系来解决
内部资料 严禁外传 │ 52
案例1：窗台渗漏
制定处罚制度 加强巡检
管理问题
窗台渗漏
窗框填塞不严， 有木方、砖块、
水泥纸等
洞口大了不好固 定用了砖块
工人责任心问题 窗洞尺寸偏差大 工人责任心不强
固化数量 标准层
按此标配
成本
效率
文明 施工
内部资料 严禁外传 │ 54
请做好这几点
1、施工单位要赚钱，过于增加成本的事少做 2、帮助较弱的施工单位提升管理 3、当对方资金压欠过多时，一定要及时解决 4、多让施工单位看到更好的集团内部单位 5、图纸一定要管理好，不要变了再变 6、要学会用心尊重对方（大家只是合同关系） 7、有必要胡萝卜加大棒 8、出来混是要还的
图纸、工作面
施工单位
施工许可证 现场满足 预售条件
出图时间、图纸质量 进场时间、好单位
出图时间、图纸质量 时间、好单位
管线、场地移交、苗木采购
建设用地、工程规划
国土证
许可证 现场施工
前置
报建图纸 施工图内纸部资料 严禁外传
│
30
计划管理
计划管理
计划编制
过程管理
总控性计划
专项性计划
支撑性计划
营销计划