LOFT办公及酒店式公寓专题研究_32PPT
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北京loft项目研究分析报告 共57页PPT资料
起价60000元/平米 开发公司：北京京茂房地产开发有限公司 项目地址：朝阳工体北路与春秀路交汇处
首开石榴派
物业类别：平层和loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平方米，毛坯 层高：5.3m 价格：住宅价格18000元/平米， LOFT公寓
起价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目地址：丰台石榴庄小区东北角
屯三里
一室两厅两卫 建筑面积单层69.46平 套内面积单层52.16平
户型面积60——280平米， 3梯9户， 5.5米层高，首层层高2.9米，第二层层高2.6米, 150%的得房率, 户型采用大开间、短进深的格局，能确保居住的舒适度， 以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果， 大层高，空间利用布局合理，
Loft政策法规（北京地区）
2019年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算
规则》（市规发〔2019〕851号），对Loft类型户型的层高
做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规
定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水
平投影面积的2倍计算。
物业类型
层高
住宅 办公 商业
≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
Loft起源与发展
Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进 行艺术创作。
20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为 了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活 方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社 区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐 走向成熟。
首开石榴派
物业类别：平层和loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平方米，毛坯 层高：5.3m 价格：住宅价格18000元/平米， LOFT公寓
起价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目地址：丰台石榴庄小区东北角
屯三里
一室两厅两卫 建筑面积单层69.46平 套内面积单层52.16平
户型面积60——280平米， 3梯9户， 5.5米层高，首层层高2.9米，第二层层高2.6米, 150%的得房率, 户型采用大开间、短进深的格局，能确保居住的舒适度， 以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果， 大层高，空间利用布局合理，
Loft政策法规（北京地区）
2019年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算
规则》（市规发〔2019〕851号），对Loft类型户型的层高
做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规
定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水
平投影面积的2倍计算。
物业类型
层高
住宅 办公 商业
≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
Loft起源与发展
Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进 行艺术创作。
20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为 了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活 方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社 区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐 走向成熟。
2019郑州LOFT公寓项目调研报告32p 33页PPT文档
A Pera Global Company © PERA China
本地LOFT相关法规
以上规定决定了，在不额外占用容积率指标的前提下，住宅 性质LOFT的层高应在4.5米以内，办公性质LOFT的层高应在 4.8米以内，商业性质LOFT的层高应在5.0米以内。层高在以上 限制高度范围之内，可以实现所谓“买一层送一层、买一层得 两层”；否则，在计算容积率指标时，建筑面积就按规定相应 加倍计算。 这也直接决定了，本地办公性质的Loft产品的层高多定在4.8 米以下，4.75、4.79米较为常见。住宅性质的Loft若要不额外 占用容积率指标，须将层高控制在4.5米以内，而这一较低的层 高水平难以有效利用，因而住宅性质的Loft产品较为少见。
A Pera Global Company © PERA China
LOFT产品优劣势分析
优势
劣势
1.内部挑空空间、复式结 构 2.可使用空间大、自主分 割，满足个性化需求 3.功能分区明显，动静分 区、洁污分区 4.相对低总价、购房门槛 低 5.多为商业性质（40年产 权），不限购 6.满足自住、办公、投资 多样化需求
1. 通常单层户数多，户型结构不合理，在朝向、采光、 通风、私密性等方面多有所不足
2. 分隔为两层后单层层高较低，不便利用、有压抑感 3. 土地性质和使用年限（商业立项的Loft产权40年，产
权到期后的政策不明确） 4. 水电费用按商业标准征收，导致生活成本提高 5. 商业性质LOFT首付比例高（最少50%）、无利率优惠
调研LOFT产品分布
星光国 际 龙汇国 际
正弘高新 数码公寓
创艺中 心
乐丁广 场
翡丽公 馆
清华城 美立方
A Pera Global Company © PERA China
本地LOFT相关法规
以上规定决定了，在不额外占用容积率指标的前提下，住宅 性质LOFT的层高应在4.5米以内，办公性质LOFT的层高应在 4.8米以内，商业性质LOFT的层高应在5.0米以内。层高在以上 限制高度范围之内，可以实现所谓“买一层送一层、买一层得 两层”；否则，在计算容积率指标时，建筑面积就按规定相应 加倍计算。 这也直接决定了，本地办公性质的Loft产品的层高多定在4.8 米以下，4.75、4.79米较为常见。住宅性质的Loft若要不额外 占用容积率指标，须将层高控制在4.5米以内，而这一较低的层 高水平难以有效利用，因而住宅性质的Loft产品较为少见。
A Pera Global Company © PERA China
LOFT产品优劣势分析
优势
劣势
1.内部挑空空间、复式结 构 2.可使用空间大、自主分 割，满足个性化需求 3.功能分区明显，动静分 区、洁污分区 4.相对低总价、购房门槛 低 5.多为商业性质（40年产 权），不限购 6.满足自住、办公、投资 多样化需求
1. 通常单层户数多，户型结构不合理，在朝向、采光、 通风、私密性等方面多有所不足
2. 分隔为两层后单层层高较低，不便利用、有压抑感 3. 土地性质和使用年限（商业立项的Loft产权40年，产
权到期后的政策不明确） 4. 水电费用按商业标准征收，导致生活成本提高 5. 商业性质LOFT首付比例高（最少50%）、无利率优惠
调研LOFT产品分布
星光国 际 龙汇国 际
正弘高新 数码公寓
创艺中 心
乐丁广 场
翡丽公 馆
清华城 美立方
A Pera Global Company © PERA China
酒店式公寓PPT课件
项目 项目周边 项目位置 内部
位置 状况
卖点 配套
燕莎 桥东 南
昆仑饭店 等、外事 公寓
高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善
豪华 精装 修
产品 客群 类型
酒店
涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体
价格 装修 物业 项目 （租金） 标准 管理 分析
185美元 /天
285美元 /天
385美元 /天
景观
面 40000元 精装 物业费： 中关村唯一的精
向 /平方米
7.4元/ 致生活沙龙广场
中
平方米 作为带动和引导
写
关 村
字个
楼性
消
费
阶
／月 (含供 暖)
中关村地区精致 消费潮流的载体， 朗斯芳德创建于 中关村新消费市 场空缺，独立推 进市场
层
44000元 /平方米
公寓
亚奥商圈
亚运村商圈
区域 & 产品
连锁商业
中心、国 办 际商务港、 公 五星级酒
店、5A写
字楼、特
色商业街
区
酒
店
建面 17.6万 平方米
商 铺
五星级酒 办 店、5A写 公 字楼、特 色商业街 区
国贸 桥东
临近京汇 总建筑 大厦.招商 面
酒 店
商 铺
中西餐厅、 办 咖啡厅、 公
客群
价格（租 金）
现状
装修标 物业管 项目分
准
理
析
特别适 合中小 型咨询、 广告、 经纪及 服务类 公司使 用
• 2、基本类型
可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售 并举。其实质是发展商投资理念的变化。
LOFT公寓案例分析精品PPT课件
未售：主力户型43㎡，通气 未售：主力户型30㎡，通气
二期14年年初开盘，主力户型 43㎡，主打住宅，通气
典型个案借鉴——中航my town 项目商业规划
24小时耍吧一条街
美食风情街
2000米时尚潮流街
中航My TOWN专为年轻群体量身打造APM商业街。该商业街包括购物广场、酒吧、咖 啡馆、电影院、特色餐饮等，充分满足年轻群体的所有需求。是独一无二的地理位置优 势的空港核心商业，真正做到体验式商业所营造出的浓厚商业氛围，衍生真正意义上的 一站式体验型消费天堂。
21㎡户型鉴赏 项目将每一个户型都进行故事包装，通过情景描述为客户造梦。
鲁 小 毛 的 创 意 工 坊
典型个案借鉴——中航my town 21㎡户型样板间展示——个性工作室
21㎡户型同时打造了一个办公样板加，为 可容纳十余人的工作室，样板间打造较为 符合年轻办公群体偏好。
典型个案借鉴——中航my town
典型个案借鉴——中航my 8层小高层组成,产品主要以套内面积20-40平米的LOFT为主， 层高5.1米,具有极低总价、极强功能性和可变性，可实现最大100%赠送率。
商业
8#
7#
6#
5#
3#
4#
2#
1#
A地块13年底推出，全部户 型均为21㎡，主打投资，不
通气，剩100多套
项目仅一个56平米的三房样板间呈现， 样板间风格整体简约精致，较为符合 年轻客气审美，中间用玻璃隔板，空 间占用较少，同时样板间整体呈现的 尺度感以及层高都很舒适，但置业顾 问表示层高未做高，下层为2.4米， 上层为2.3米。
典型个案借鉴——金阳不夜 阵地外围包装
项目以“不夜”命名，合理的选用猫头鹰形象凸 显夜的主题，项目标识感较强，特色形象有效加
酒店式公寓案例学习PPT教案
第29页/共76页
2010年调控政策对房地产有哪些 影响？
第30页/共76页
猜想一： 进一步提高二套房首付比例
在《通知》出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。1月13 日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备 金率。“除了已经出台的上调存款准备金率，信贷政策还有可能在今年一、 二季度进一步收紧，不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。
第10页/共76页
酒店式公寓优点
出租率高
投资 回报率高
租金稳定
第11页/共76页
投资回报率——酒店式公寓的前期投入资金较多，需要配置酒店的
一整套服务系统等，同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档 次公寓，一般高出20%左右。另外，在租赁淡、旺季，经营公司能根据 市场行情调控租价的高低，保证最终的收益；而统一的装修模式和管理， 可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修成 本。
第37页/共76页
在售项目
第38页/共76页
在售楼盘分布
第39页/共76页
德州市共有111个楼盘，现在售楼盘105个，销售均价 在2550元/㎡——5000元/㎡之间。
在售房地产项目的主力户型面积都在100——230平米 之间，户型套型为三室两厅一卫、三室两厅两位、四室 两厅两卫，市场上缺少100平米以下是小户型住宅。
第12页/共76页
酒店式公寓缺陷
居住功能差 成本过高 得房率低
第13页/共76页
居住功能差：小型公寓式酒店户型单一，缺乏足够的储存
空间，不利于长期居住，只具备旅馆居住条件。
成本过高：酒店式公寓由于管理模式与酒店相同，在装修
2010年调控政策对房地产有哪些 影响？
第30页/共76页
猜想一： 进一步提高二套房首付比例
在《通知》出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。1月13 日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备 金率。“除了已经出台的上调存款准备金率，信贷政策还有可能在今年一、 二季度进一步收紧，不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。
第10页/共76页
酒店式公寓优点
出租率高
投资 回报率高
租金稳定
第11页/共76页
投资回报率——酒店式公寓的前期投入资金较多，需要配置酒店的
一整套服务系统等，同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档 次公寓，一般高出20%左右。另外，在租赁淡、旺季，经营公司能根据 市场行情调控租价的高低，保证最终的收益；而统一的装修模式和管理， 可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修成 本。
第37页/共76页
在售项目
第38页/共76页
在售楼盘分布
第39页/共76页
德州市共有111个楼盘，现在售楼盘105个，销售均价 在2550元/㎡——5000元/㎡之间。
在售房地产项目的主力户型面积都在100——230平米 之间，户型套型为三室两厅一卫、三室两厅两位、四室 两厅两卫，市场上缺少100平米以下是小户型住宅。
第12页/共76页
酒店式公寓缺陷
居住功能差 成本过高 得房率低
第13页/共76页
居住功能差：小型公寓式酒店户型单一，缺乏足够的储存
空间，不利于长期居住，只具备旅馆居住条件。
成本过高：酒店式公寓由于管理模式与酒店相同，在装修
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由于业务上的关系，在 商住楼或酒店式公寓中 选择购买或租用住房， 以方便居住和办公。高 档酒店式公寓的建筑形 式恰恰满足了这一需求 ，正是为其较高的租金 价格与出租经营回报率 所吸引
现在有不少人购 买房屋用于投资 ，他们一般选择 户型面积小，总 价低的物业，酒 店式公寓是投资 者乐于购买的物 业
5. LOFT
3、5年房价就能翻番，即可转手 层高优势，使用空间大 总价低，购房门槛低 酒店式服务，可用电磁炉代替 租金回报率高，出租以日计算 地理位置佳，处于繁华地段
4. LOFT
购买人群分析
LOFT购买人群分析 LOFT购买人群分析
海内外常驻机构管理 技术人员
海外商务人员 投资者
由于工作需要，通常 只租房不买房。因为 住房补贴高，往往租 住品质好的高档公寓 ，一些合资企业高级 管理人员渴求生活在 高品质氛围中，对这 种服务式公寓的整体 环境也表现出很强的 热忱
禹州金桥国际
禹州金桥国际
上海风景
闵行区龙茗路2835号
多选择小户型5.5米层高、精装修酒店式公寓
滨江45
浦东大道2740号（近金桥路）
滨江45主力产品37-49平米，4.5米挑高酒店式公寓
中环内地铁沿线小户型
中信虹港名庭
虹口区通州路248号
内环内4.5米挑高，多轨道沿线
宝华城市花园
虹口区株洲路395号（近广中路）
产证办理手续
房产证办理简要程序
开发商取得大产证后，个 人到管理部门领取房屋所 有权登记申请表 个人到开放商指定房 屋面积计量站申请并 领取地点领取测绘图 填写申请表，领取必 要申请文件至开放商 处审核并盖章
规定时间内领取房产 证，缴纳印花税，产 权登记费，工本费等
提交申请材料(包括 申请表，房屋买卖合 同以及其他相关文件 等）
LOFT办公及酒店式公寓 LOFT办公及酒店式公寓
目录
1 3 2 3
LOFT经典案例鉴赏 LOFT产品特点分析 LOFT产品抗性解决 4 5 3 6 LOFT购买人群分析 LOFT产证办理手续 LOFT主要转让税费
1. LOFT
经典案例鉴赏
案例摘选
上海风景
滨江45
宝华城市花园
中信虹港名庭
中信虹港名庭
THE END THANKS
每层户数多，私密性较差
付款比例 利息高
首付高
无利率优惠
贷款年限短
总房款的40%或者50%
基准利率或1.1倍
贷款年限最长10年， 公积金无法使用
无煤气 接入
大部分商业立项 的酒店式公寓无 天燃气。使用电 磁炉和灌装煤气
罐装煤气约为 100-120元/罐
税费较高
契税一律按3%交付 契税一律按3%交付 3%
0.9元/度（商业立项） 1.2元/度（工业立项）
0.48元/度
5.1元/吨
3.7元/吨
在4元/平米8元/平米之间/吨
大多在3.5元/平米以下
定价不宜偏高
定价过高，投资存在风险，压缩升 值空间，价格与市场出现严重背离
3. LOFT
产品抗性解决
LOFT缺转优 LOFT缺转优土地性质及年限 户型不合理，得房率低 付款比例和利息较高 没有煤气接入 税费较高 定价比其他产品高
精装LOFT 5.5米挑高
禹州金桥国际
浦东金湘路201弄15号
地铁沿线,酒店式 公寓，5.2米挑高
区域位置
整体规划
项目效果
2. LOFT
产品特点分析
LOFT特点分析 LOFT特点分析
优点
1.精装修拎包即住 2.层高优势，使用空间 大 3.总价低，购房门槛低 4.酒店式服务 5.租金回报率高 6.地理位置佳，处于繁 华地段
缴纳公共维修基 金，3%契税
如向银行贷款，需办 理抵押登记
LOFT酒店式公寓产证 办理与普通住宅办理流 程相同
6. LOFT
主要转让税费
LOFT酒店式公 寓转让税费
增值税
按房价差额的30%~60% 征收，具体认定标准需至 交易中心审核
个人所得税
营业税
一律按房价差额的 5.55%征收
一律按房价差 额的20%征收
缺点
1.土地性质及年限
优缺点分析
2.户型不合理，得房 率低 3.付款比例和利息较 高 4.没有煤气接入 5.税费较高 6.定价比周边公寓偏 高
优势-精装修
优势-挑高户型
优势-总价低
酒店式公寓 便宜快买吧
优势酒店式服务
优势-租金 回报率高
拥有一套产权归属自己的酒店公寓 同时享受酒店服务，想住就住，不 想住就委托经营者出租以收租金， 三全其美，岂不比住传统酒店或者 普通公寓强百千倍。
优势繁华地段
上海风景-近中环 滨江45-中环内 禹州金桥国际-中环内 宝华城市花园-近内环 中信虹港名庭-内环内
地块稀缺性保证 升值稳定性
缺点-土地 性质及年限
土地性质皆为商业用地，使用年限一般为40年和50年两种。
户型不合理
1
2
3
得房率低，公摊面积大 ，实际使用率不高。
点状建筑，朝向不如公 寓理想，通风采光效果 一般