房地产企业稽查案例.
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【处理决定】 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》一、二、四、五、 九条及其《实施细则》第二十八条的规定、国税函发 [1995]156号文件规定，该公司应就尚未结转“预收账款”的 售房定金收入28,000,000元补缴营业税及附加、加收滞纳金 并处以0.5倍罚款； 思考1：定金是否缴纳企业所得税、土地增值税？ 思考2：订金是否缴纳营业税？
（二）收取的购房定金未申报纳税
甲公司取得售房收入的账务处理方式如下： （1）收到购房定金： 借：现金（银行存款） 贷：其他应付款－定金
（2）签订合同并收到首付款： 借：现金（银行存款） 其他应付款－定金 贷：预收账款—房款
经查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申 报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入挂 在“其他应付款—定金”科目贷方，未申报纳税。至2010年 12月，该公司 “其他应付款－定金”科目贷方余额 28,000,000元未申报纳税。
（四）其他问题
• （二十四）免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税 计入地价问题 • （二十五）土地使用税缴纳时间延迟问题 • （二十六）城市建设配套费的契税问题
• •
一、基本情况 2011年8月，根据群众举报，税务机关对甲 房地产开发有限公司（下称甲公司）2008年至 2010年的纳税情况进行了检查。甲公司成立于 1998年，是民营企业，成立时，某集团公司持 股80%，集团公司法定代表人个人持股20%， 为集团公司成员企业。注册资金5亿元，主要 从事房地产的开发销售。成立以来，该公司先 后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前 三项目已经完工，D项目尚未完工。
业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有
的月少申报、有的月多申报，到2010年12月累计少申报计税收入 4700万元。
【处理决定】
检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不 同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账 面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报”，因此应定 性为偷税；有人认为定性“偷税”证据还不充分、企业的 主观方面难以确定等。 针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行 了认真的研究和分析，最终对该公司的违法行为定性为 “应缴未缴”。主要理由是：
（一）申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。 该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向 三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全 部先通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销
• •
售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。
• 检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款”贷方发 生额与营业税纳税申报表进行比对 ，发现该公司D项目申报的营
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、 四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条的 规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，并加收滞纳金。 2、 因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此 代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。 3、 根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件 第28条规定，代收款项不征收土地增值税。
持股架构
集团公司
持 股 80 % 持股80%
张先生
（集团公司法定代表人） 持 股 20 %
房地产公司
•
甲公司企业所得税实行查账征收。对 未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛 利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的 期间费用、营业税金及附加后再计入当期 应纳税所得额缴纳企业所得税。
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二、问题的发现及处理
房地产企业稽查案例
（一）收入部分
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（一）营业税申报表与账簿不符。 （二）收取的购房定金未申报纳税。 （三）部分代收款项未申报纳税。 （四）C项目以房抵工程款未按税法规定缴纳营 业税 （五）以商品房抵顶银行贷款。 （六）收取的会所租金挂往来，未申报纳税。 （七）利用装修分解销售收入 （八）收到土地返还款未做企业所得税收入问题
该公司不存在《中华人民共和国税收征收管理法》第 63条规定所列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面 上反映，没有“不列、少列收入”行为；违法原因如前分 析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所 致，因此该公司偷税的主观故意不足。 根据《营业税暂行条例》的规定，追缴甲公司少申报 计税收入的营业税及附加，并按《征管法》及其《实施细 则》的有关规定加收滞纳金；同时，对2010年少申报的 未完工收入根据国税发[2009]31号文的规定按15%的毛 利率补预征2010年企业所得税。
（二）成本、费用问题
• （九）完工年度未取得发票，检查期间取得发 票的税务处理 • （十）混淆项目，加大先期开发成本 • （十一）会所开发成本计入产品税前扣除 • （十二）销售退回不冲回销售成本 • （十三）资本弱化未调整利息 • （十四）向集团公司多支付统借统还利息扣除 问题 • （十五）土地评估增值虚增开发成本
（三）股权问题
• （十六）资本公积转增资本未缴纳个人所得税 • （十七）股东借款年末未归还未扣缴个人所得 税 • （十八）收到个人所得税手续费未申报所得税 • （十九）对外促销礼品的个人所得税问题 • （二十）以房屋对外投资未视同销售缴纳企业 所得税、土地增值税 • （二十一）转让股权损益调整未纳税调增 • （二十二）自然人转让10%股权，未按照公允 价格缴纳个人所得税 • （二十三）自然人股东以10%股权增资集团公 司，少交个人所得税问题
来自百度文库
思考：如何避免这种情况发生？
（四）C项目以房抵工程款未按税法规定申报缴纳营业 税 在核对售楼部数据和财务部有关数据时，检查人员 发现C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品 房结存数少15套。 经询问，企业财务人员解释说造成两个部门结存数 不一致的原因是这15套住房已于2009年8月用于抵顶施 工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未 开具发票，甲公司也未作销售处理。这1５套房目前已被 施工单位用于职工宿舍。财人员提供了甲公司与施工单 位签订的《抵债协议》，用于抵顶工程款的15套房协议 售价2000万元。
（三）部分代收款项未申报纳税 经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2009至 2010年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、 管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未按税 法规定申报纳税。 其中专项维修基金700万元符合国税发[2004]69号文 件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申 报纳税。 【处理决定】
（二）收取的购房定金未申报纳税
甲公司取得售房收入的账务处理方式如下： （1）收到购房定金： 借：现金（银行存款） 贷：其他应付款－定金
（2）签订合同并收到首付款： 借：现金（银行存款） 其他应付款－定金 贷：预收账款—房款
经查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申 报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入挂 在“其他应付款—定金”科目贷方，未申报纳税。至2010年 12月，该公司 “其他应付款－定金”科目贷方余额 28,000,000元未申报纳税。
（四）其他问题
• （二十四）免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税 计入地价问题 • （二十五）土地使用税缴纳时间延迟问题 • （二十六）城市建设配套费的契税问题
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一、基本情况 2011年8月，根据群众举报，税务机关对甲 房地产开发有限公司（下称甲公司）2008年至 2010年的纳税情况进行了检查。甲公司成立于 1998年，是民营企业，成立时，某集团公司持 股80%，集团公司法定代表人个人持股20%， 为集团公司成员企业。注册资金5亿元，主要 从事房地产的开发销售。成立以来，该公司先 后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前 三项目已经完工，D项目尚未完工。
业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有
的月少申报、有的月多申报，到2010年12月累计少申报计税收入 4700万元。
【处理决定】
检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不 同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账 面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报”，因此应定 性为偷税；有人认为定性“偷税”证据还不充分、企业的 主观方面难以确定等。 针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行 了认真的研究和分析，最终对该公司的违法行为定性为 “应缴未缴”。主要理由是：
（一）申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。 该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向 三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全 部先通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销
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售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。
• 检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款”贷方发 生额与营业税纳税申报表进行比对 ，发现该公司D项目申报的营
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、 四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条的 规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，并加收滞纳金。 2、 因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此 代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。 3、 根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件 第28条规定，代收款项不征收土地增值税。
持股架构
集团公司
持 股 80 % 持股80%
张先生
（集团公司法定代表人） 持 股 20 %
房地产公司
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甲公司企业所得税实行查账征收。对 未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛 利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的 期间费用、营业税金及附加后再计入当期 应纳税所得额缴纳企业所得税。
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二、问题的发现及处理
房地产企业稽查案例
（一）收入部分
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（一）营业税申报表与账簿不符。 （二）收取的购房定金未申报纳税。 （三）部分代收款项未申报纳税。 （四）C项目以房抵工程款未按税法规定缴纳营 业税 （五）以商品房抵顶银行贷款。 （六）收取的会所租金挂往来，未申报纳税。 （七）利用装修分解销售收入 （八）收到土地返还款未做企业所得税收入问题
该公司不存在《中华人民共和国税收征收管理法》第 63条规定所列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面 上反映，没有“不列、少列收入”行为；违法原因如前分 析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所 致，因此该公司偷税的主观故意不足。 根据《营业税暂行条例》的规定，追缴甲公司少申报 计税收入的营业税及附加，并按《征管法》及其《实施细 则》的有关规定加收滞纳金；同时，对2010年少申报的 未完工收入根据国税发[2009]31号文的规定按15%的毛 利率补预征2010年企业所得税。
（二）成本、费用问题
• （九）完工年度未取得发票，检查期间取得发 票的税务处理 • （十）混淆项目，加大先期开发成本 • （十一）会所开发成本计入产品税前扣除 • （十二）销售退回不冲回销售成本 • （十三）资本弱化未调整利息 • （十四）向集团公司多支付统借统还利息扣除 问题 • （十五）土地评估增值虚增开发成本
（三）股权问题
• （十六）资本公积转增资本未缴纳个人所得税 • （十七）股东借款年末未归还未扣缴个人所得 税 • （十八）收到个人所得税手续费未申报所得税 • （十九）对外促销礼品的个人所得税问题 • （二十）以房屋对外投资未视同销售缴纳企业 所得税、土地增值税 • （二十一）转让股权损益调整未纳税调增 • （二十二）自然人转让10%股权，未按照公允 价格缴纳个人所得税 • （二十三）自然人股东以10%股权增资集团公 司，少交个人所得税问题
来自百度文库
思考：如何避免这种情况发生？
（四）C项目以房抵工程款未按税法规定申报缴纳营业 税 在核对售楼部数据和财务部有关数据时，检查人员 发现C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品 房结存数少15套。 经询问，企业财务人员解释说造成两个部门结存数 不一致的原因是这15套住房已于2009年8月用于抵顶施 工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未 开具发票，甲公司也未作销售处理。这1５套房目前已被 施工单位用于职工宿舍。财人员提供了甲公司与施工单 位签订的《抵债协议》，用于抵顶工程款的15套房协议 售价2000万元。
（三）部分代收款项未申报纳税 经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2009至 2010年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、 管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未按税 法规定申报纳税。 其中专项维修基金700万元符合国税发[2004]69号文 件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申 报纳税。 【处理决定】