房地产企业稽查

明材料。
是否有土地闲置愈期未开发，政府罚款列入成本 。
企业财务资料
2015年7月中国300城市土地市场交易情报
城市
宗数 （宗）
总数
用地面积 楼面价格 （万平方米） （元/平方米）
宗数 （宗）
住宅
用地面积 （万平方米）
楼面价格 （元/平方米）
推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出
北京 4
7
35
51
1.企业财务资料。
未足额确认对外借款利息收入，将对外短期借款取得的 1.借款合同 2.企业财 高额利息收入伪装成长期对外投资收益，骗取免税资格。务资料。
其他 业务 视同销售收入未按规定申报纳税；开发产品用于偿债、 收入 分配不按公允价值作价。重点关注营业外支出、福利费、1.企业财务资料。
长期投资、应付股利等科目变动情况
土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）
熟地：指具备开发建设条件，立即可以建设的土地（经过开发如 “三通一平”，“七通一平”等）
生地：未经开发的土地
有关土地的概念
七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通” 包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一 平”是土地平整。
7
麓湖生态城
8
中粮御岭湾
9
太阳公元(成都)
10
朗御大厦
成交均价（元/㎡）
30880 21182 20957 20690 20118 18451 18107 17457 17398 17093
按成交金额排名
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
成交金额（万元）
中海九号公馆 中建桐梓林壹号
华润二十四城 中德英伦联邦 成都恒大翡翠华庭
华惠嘉悦汇 中铁锦江国际花园
保利玫瑰花语 天誉
世茂城
21225.11 20442.85 16451.67 12953.91 12311.91 12073.05 11389.12 10995.06 10707.82 10096.74
提纲
◎第一部分 开发流程和基础概念 ◎第二部分 具体检查方法
检查企业是否有政府补贴，罚款收入等，记入往来科目 不确认收入。
1.企业财务资料。
通过询问、查帐了解客户放弃的违约金、诚意金等，是 1.企业财务资料。2.
否确认收入。
意向订购协议。
成本核实
房价： 土地成本（30%） 开发费用（10%） 建安成本（20%） 税费（15%） 利润（25%）
成本核实
《建筑工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记 的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发 企业销售商品房的批准性证件。
基础概念
地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分 离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物 业。
国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国 有土地使用权的 法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、 用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。
土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业用地 40年，综合其他用地50年。
有关住宅的概念
房地产基础 知识
6692
1318 4
开 间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离。开间一般在3.0-3.9米之间。
层 高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的 距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于 2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应 低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的 室内净高不应低于2.20米。
多层住宅：指四至六层楼房住宅 小高层住宅：指七至十层的楼房住宅
高层住宅：指十层以上的楼房住宅
独栋别墅
联 排 别 墅
百度文库
双拼别墅：叠拼别墅为 一栋别墅在立面上不是 传统的一户而是二户， 下层住户拥有花园，上 层别墅拥有露台。
有关规划的概念
进 深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可 以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过 大。（进深一般限定在5米左右）
第一部分 开发流程和基础概念
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年 限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经 城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
1.企业提供土地
核实土地成本真实性，检查购进土地票据，购地资金是否 已实际支付
成本证明（发票、 财政收据、评估 报告等）2.企业
财务资料。
是否虚列拆迁补偿费。可到房管局采集拆迁资料信息 房管局
1、土地成
本
1.项目总平图，
核实土地成本分摊是否正确，是否按照各期占地面积进行 分摊。
规划证明材料。2. 企业财务资料。3. 主管税务部门证
基础概念
用地面积 建筑面积 容积率 绿地率、绿化覆盖率 楼面地价
第二部分 具体检查方法
一、收集基本信息 二、收入、成本、费用核实 三、其他
一、收集基本信息
收入核实
收入核实
收入核实
检查企业商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资 产转让收入、固定资产出租收入等是否未申报纳税。
房地产企业所得税检查
成都市连续12个月主城区商品住宅供销走势
成都市连续12个月商品住宅参考成交均价走势
成都市连续12个月商品住宅存量面积走势
成都市主城区各面积段成交情况
成都市主城区各均价段成交情况
按成交均价排名
排名
项目名称
1
成都银泰中心
2
晶融汇
3
中海城南官邸
4
伊泰天骄
5
四海逸家
6
万科公园5号
（1）土地 （2）建筑物及地上定着物 房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，
土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租 赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场 的综合性产业。
有关土地的概念
土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场） 三级市场（租赁市场）。