房地产企业稽查
房地产开发企业稽查案例
第三章房地产开发企业稽查案例3-1某房地产公司隐瞒收入偷税案本案特点：本案税务稽查人员采取了多种方法，从多个环节和部门收集相关证据，对房地产行业收入的真实性进行了详细检查，检查方法运用合理，问题考虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。
一、案件背景情况（一）案件来源2006年3月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中，拖欠税款60多万元，隐瞒收入偷税100多万元。
（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司2000年12月登记注册，注册资本618万元，。
2000年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目，并且三个项目都已完成施工。
该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收；土地增值税实行先预征、后清算管理办法。
到2005年12月31日止，该公司未进行土地增值税的清算。
二、检查过程与检查方法（一）检查预案稽查局接到举报案件后，检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是到主管税务机关了解税收管理情况。
该公司开业以来，所开发的三个工程项目均已完成施工，共申报地方各税102万元，缴纳57万元，尚欠缴45万元。
2003年、2004年和2005年近三个纳税年度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是零申报，且其开发的B宾馆项目，从未申报缴纳税款。
二是到房产管理部门了解销售登记情况。
发现该公司开发的三个项目基本已销售，但多数未办理产权登记相关手续。
检查人员初步认为该公司有偷税现象，迅速成立专案组，全面负责本案的查处。
（二）检查具体方法1.账面检查，发现疑点检查人员在履行了相关的法定程序后，对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。
通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。
针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局长批准后，实施调账检查。
2006年3月28日，专案组调取了该公司2000年6月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。
房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议房地产开发企业是国民经济中的重要组成部分，但在税收方面，它们往往存在着许多问题。
税务稽查是税收管理的重要手段，是维护税收法律的正常运行的必要措施。
然而，房地产开发企业在税务稽查中存在着一些突出问题。
本文将探讨这些问题，并提出相应的建议。
问题一：虚假账务和隐瞒收入房地产开发企业在保证盈利的同时，往往采用虚假账务的手段来掩盖实际利润，并隐瞒收入。
虚假账务不仅会导致企业所得税额不足，也会影响到市场经济的公平与公正。
建议一：加强税务管理人员的培训，提高他们的专业素质和执法能力，完善相关法规和政策。
建议二：增加税务稽查人员的数量和质量，提高税务稽查的效率和准确性，确保纳税人依法纳税。
建议三：对于虚假账务和隐瞒收入的企业，应该采取严厉的惩罚措施，包括罚款、吊销营业执照等处罚措施。
问题二：资产重组和税收优惠滥用在房地产开发企业进行资产重组和税收优惠方面，也存在一些问题。
一些企业为了获得更大的税收优惠，往往采取一些不规范的操作方式，甚至存在滥用税收优惠的情况。
建议一：建立健全数字化登记和审计系统，可以更好地监管企业的资产和税收情况，避免滥用税收优惠。
建议二：加强税收优惠的管理，规范企业的资产重组和税收优惠的行为，避免上述问题的出现。
问题三：涉嫌违反相关法律在房地产开发企业税务稽查过程中，还会发现一些企业涉嫌违反相关法律的问题，例如环保问题、信贷问题等。
建议一：加强环保、信贷等领域的监管，规范企业的行为。
建议二：建立相应的保障措施，加强涉及环保、信贷等方面的监管，防止企业违法行为带来的损失。
税务稽查对维护税收征管的公正性和合法性发挥着重要作用，房地产开发企业应该积极配合税务机关的稽查工作，真实、准确的申报税务。
同时，税务部门应该加大对房地产企业纳税情况的监管，尽力维护税收法律的正常运行。
当然，针对上述问题和建议，还需要更多的监管部门和行业专家的支持和参与，共同为税收管理的完善做出贡献。
房地产企业所得税稽查案例
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期 房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期
3.业务招待费分析
*
该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据国税发[2006]31号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。
（二）稽查实施
*
调账遇阻
2007年7月18日，xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。
检查调整情况1Leabharlann 隐瞒收入1佣金发现
1000
1000
2违章建筑
400
3隐瞒首付
570
合计
2970
1000
1570
400
2
多列成本
材料价款
873.78
1087.5
建安费
1200
250.05
拆迁协议
400.56
300.55
不配比结转成本
500
利息摊入成本
-582.34
合计
4030.10
查补税款计算
3
调整后预售收入
纳税申报情况
*
（一）案头分析准备
项目/年度
2004
某房地产企业稽查典型案例分析
某房地产企业稽查典型案例分析近年来，房地产行业发展迅猛，在提供居住和商业用途的同时，也出现了一些不规范操作和违法行为。
稽查工作变得尤为重要，为保障市场秩序，保护消费者权益，某房地产企业在稽查工作中发现了一起典型案例，我们将对该案例进行分析。
该案例涉及一家房地产开发商B公司，该公司在某城市开发了一处规模较大的住宅小区。
经过初步调查，B公司存在以下问题：1. 虚假宣传：在销售过程中，B公司进行了虚假宣传，夸大房屋的优势和配套设施，误导购房者。
2. 超期交房：B公司承诺在规定期限内交付房屋，但实际上拖延交房时间，给购房者造成了不便和经济损失。
3. 质量问题：部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体渗水、电路不合格等，造成购房者的二次维修费用和后期使用隐患。
4. 暗箱操作：B公司未通过正规的销售渠道，而是私下出售部分房屋，导致市场秩序混乱。
针对这些问题，某房地产企业积极采取了以下措施：1. 阻止虚假宣传：某房地产企业与B公司进行了沟通，并敦促其停止虚假宣传，同时加强监督，确保真实信息的发布。
2. 强化交房监管：某房地产企业加强了对房屋交付期限的监督，确保开发商按时交付房屋，并对拖延交房行为进行处罚。
3. 建立质量检测机制：某房地产企业要求开发商在交房前进行全面的房屋质量检测，确保房屋符合相关标准，同时建立了维权渠道，为购房者提供便捷的维权服务。
4. 加强市场监管：某房地产企业与相关政府部门合作，加强对房地产市场的监管，清理非法销售行为，维护市场秩序。
以上措施的有效性得到了验证，B公司在某房地产企业的监督下认识到错误，并主动纠正了问题：1. B公司停止了虚假宣传，并主动向购房者公开道歉，承诺在未来的销售中遵守相关规定。
2. B公司加快了房屋交付进度，并提供了补偿措施，减轻了购房者的经济损失。
3. B公司成立了专业的质量检测团队，对已交付的房屋进行全面检测，对存在问题的房屋进行免费维修，恢复购房者的权益。
4. 某房地产企业与相关政府部门合作，加强了对房地产市场的监管，对违规销售行为进行了打击，恢复了市场秩序。
西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案
西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案1概述备注：为进一步规范房地产业和建筑安装业税收征管秩序，提高税收管理的科学化、精细化水平，增加地方财政收入，促进房地产业和建筑安装业健康发展，依照《市稽查局关于开展全市房地产开发和建筑安装企业纳税检查的通知》（〔2011〕126号）要求，确定对全市房地产开发企业和建筑安装企业开展一次纳税情况检查，为确保检查活动顺利实施和圆满完成，特制订本实施方案。
2检查对象备注：全市所有房地产开发企业（含开发、建设、转让、销售及相关从事房地产业务的企业，下同）、承揽城建项目等建筑安装工程的企业2010年度和2011年1—12月各项税款缴纳情况，以及税收征管情况。
检查中发现重大问题，可追溯到以前年度。
2.1附：房地产企业检查名单3检查内容备注：（一）全市各房地产开发企业和承揽城建项目等建筑安装工程企业应缴纳的各项税费，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费的申报缴纳情况。
重点检查以下方面:1. 不按税收法律法规规定申报缴纳，偷逃各种税款的行为;2. 取得的售房款及预收定金、以房抵债、转让开发项目等行为、不按财务会计制度有关规定确认收入的行为；3. 成本核算不实，不按规定列支有关费用，偷逃所得税的行为;4. 不按《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定开具和索取发票的行为；5. 违反《会计法》、《税法》，编造假帐、假报表、假凭证、应建帐而未建帐或帐簿、凭证混乱等行为;6. 有欠税行为的;7. 借联营、合资、注册登记、连锁经营等行为违法转移利润、税收收入等行为；8. 房地产开发企业和承揽城建项目等工程的建设企业工作人员的个人所得税缴纳情况;9. 其他税收收入的违法违纪行为。
（二）全市房地产开发和城建工程等项目税收征管情况，重点检查:1. 房地产税收一体化执行情况；2. 按照有关规定履行“先税后证”程序情况；3. 是否存在擅自越权减税、免税、退税、改变税率和税种、税款混库缴纳等违法违纪行为。
房地产行业税务稽查案例分析
房地产行业税务稽查案例分析房地产行业税务稽查案例分析税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本万元，少缴企业所得税万元。
对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税万元，该案最终补、罚合计万元。
检查方法(一)比对分析，发现疑点检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。
对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点：1.企业所得税税负率偏低。
企业所得税负担率为%. 2016年企业所得税负担率为%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。
2.开发成本异常。
建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。
3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有“利息、股息、红利”个人所得税扣缴记录。
(二)排查疑点，锁定重点在案头审核的基础上，检查组对上述疑点进行排查，就有关疑点对企业财务人员进行了询问，并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员，主要方法如下：1.检查组通过实地察看，该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型，建有两层地下停车库，所售房产均为毛坯房。
2.检查组从工程部门了解到：该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，经初步测算：一期单位建筑成本1700元/平方米，二期单位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明显不合理，检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。
3.开发间接费用中列支xx年～xx年银行借款利息合计万元，而检查组从工程部门了解到：该项目是从xx年开始动工的，xx年之前并未进行项目开发。
查实该借款为代关联企业借款，支付的利息与该企业生产经营无关。
4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税万元，作为应付利息挂账，未按规定申报缴纳入库。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
房地产企业税务稽查案例
房地产企业税务稽查案例1. 案件背景房地产是一个重要的经济行业，在国家经济中起着举足轻重的作用。
然而，由于房地产行业涉及的交易规模庞大，往往存在着税务风险。
本文将以一个实际的房地产企业税务稽查案例为例，探讨其背景、问题和解决方案。
2. 案件描述该案件涉及一家名为ABC房地产开发有限公司的企业。
该公司是一个大型的房地产开发商，主要从事住宅和商业地产的开发与销售。
由于房地产行业存在一定的税收规范，对于企业来说，遵守税收法律是一项必须严格遵守的法律义务。
然而，税务局对该企业进行了一次税务稽查，并发现了以下问题：2.1. 偷逃税款税务稽查人员发现，该企业存在偷逃税款的情况。
他们发现企业在销售房地产项目时，采取了一系列的虚报成本、骗取发票等手段来减少应纳税额。
通过稽查人员的调查，他们发现该企业通过与供应商勾结，虚报采购成本，以此来减少实际的应纳税额。
2.2. 财务数据造假在税务稽查过程中，稽查人员还发现了该企业的财务数据造假问题。
他们发现，该企业在财务报表中存在虚假账目、资金流向不清晰等问题。
通过与企业的供应商和客户进行交流，稽查人员发现该企业与其他相关方存在不正当的勾结，以此来篡改财务数据，达到逃税的目的。
2.3. 高额薪酬避税此外，税务稽查人员还发现了该企业通过高额薪酬来避税的问题。
他们发现该企业对高管人员进行高额薪酬的安排，并通过各种手段将利润转移至这些高管个人账户，在税务纳税时减少企业应纳税额。
3. 解决方案面对上述问题，税务稽查人员采取了以下解决方案：3.1. 责令补缴税款针对该企业的偷逃税款问题，税务稽查人员责令企业补缴相应的税款。
他们通过调查取证，确保企业按照实际销售额缴纳相应的所得税。
并对企业负责人进行了相应的行政处罚。
3.2. 撤销虚假财务数据针对企业财务数据造假的问题，税务稽查人员撤销了企业提交的虚假财务数据，并责令其重新进行财务报表的编制。
同时，对企业的相关责任人进行了严厉的惩罚。
税务稽查人员还与其他相关机构进行合作，对企业的财务数据进行了全面的审计，确保企业财务数据的真实性和准确性。
房地产税务稽查调研报告
房地产税务稽查调研报告房地产税务稽查调研报告一、调研背景近年来，我国房地产业发展势头良好，成为国民经济的重要支柱产业。
然而，在房地产市场繁荣的背后，也存在着一些问题和风险。
其中，涉及房地产税务的问题尤为突出，税务稽查成为必要的手段。
因此，本次调研旨在对房地产税务稽查问题进行深入研究，提出相关建议。
二、调研方法本次调研采用的方法包括文献资料研究、访谈和实地调研。
文献资料主要包括国内外相关法律法规、专业书籍和学术论文等。
访谈对象主要包括税务部门、房地产企业和业内专家等，通过电话、邮件或面谈的形式进行。
实地调研主要在房地产企业和税务部门开展，通过观察和交流深入了解税务稽查的实际情况和问题。
三、税务稽查的重点问题房地产税务稽查主要涉及房产税、土地增值税和个人所得税等方面。
本次调研主要围绕以下三个方面的问题展开：（一）税费的申报、纳税和稽查房地产税费的申报和纳税是税务部门的核心工作，也是房地产企业的重要义务，对开展税务稽查具有重要意义。
调研发现，目前房地产企业在税费申报和纳税方面存在以下问题：1. 不规范的申报程序。
部分房地产企业对税收申报程序不够规范，往往存在漏报、错报等问题，导致申报数据的真实性和准确性受到影响，进而影响税务稽查的效果。
2. 虚假的纳税申报。
为规避税费的缴纳，一些房地产企业通过虚构业务、隐瞒收入等方式进行虚假申报，导致税收的流失和积欠，加剧了税务部门的稽查难度。
3. 不合理的税费认定。
房地产企业在税费认定方面存在一些问题，例如，未将资产减值确切计算到企业所得中，将虚拟利润计为企业所得等，进而影响税费的缴纳和税务稽查工作的推进。
（二）资产评估的申报和稽查资产评估是房地产税务稽查中一个重要的方面。
资产评估的申报和稽查主要围绕不动产评估和土地估价两个方面展开。
调研发现，目前资产评估方面存在以下问题：1. 缺乏独立评估机构。
我国目前关于资产评估的法律法规尚不完善，职业资格和评估标准等也需要进一步建立健全。
房地产企业所得税稽查情况说明
1.如何检查房地产企业的所得税1. 核查房地产企业的收入；主要检查预收账款是否在房屋确权，签定买卖合同后.全部结转为：主营业收入，有没有少结转收入，2.核实”开发产品成本“检查工程的完工进度付款；，成本结算是否有工程合同。
是否按工程预算结算。
3.核实费用，所有的费用是否取得正规合法发票，涉及扣除比例限额的是否按规定扣除：如：（1）业务招待费按60%税前可扣除但不得超过收入的0.5%;(2)宣传广告费：不得超过销售15%（朝出部分可结转下年度）。
检查完以上项目后再根据利润表中计算出：企业应交税所得额=（利润总额+纳税调增-纳税调减）*25%整个过程大致这样。
房地产开发企业目前实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同。
分两部分计算：(1)。
已经销售的：（销售的收入-成本费用）*25%(2。
)预售的：（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%请参考国税发（2009）31号文件。
2.如何检查房地产企业税收房产税、城镇土地使用税检查内容一、房产、土地的基本情况（一）房屋产权人名称、房屋座落详细地址、幢号、用途、结构、建筑面积、购建时间、产权证号、造价（原值或评估价）、容积率、应计入房产税原值的土地价值、征免税界定、年应纳税额。
（二）土地使用权人名称、土地座落详细地址、土地使用权证号、用途、面积、土地使用权起止日期、土地等级（税额级距）、单位税额、征免税界定、年应纳税额。
（三）出租房屋、土地的详细地址、面积、用途、产权人、年租金（不足一年的换算成年租金）、年应纳税额。
二、关于房产原值和土地面积的确认（一）宾馆、酒店业纳税人自用、经营用房产、土地，是否按规定申报缴纳房产税和土地使用税。
重点是纳税人房产原值计算是否准确，有无将电梯、中央空调等有关配套设备和照明、电力、电缆、给排水等有关配套设施从房产原值中扣除。
（二）自2011年1月1日起，对按房产原值一次性减除30%后的余值计征房产税的，是否将取得土地的价款及开发土地发生的成本费用计入房产原值申报缴纳房产税。
房地产税务稽查技巧：收入的确定
房地产税务稽查技巧：收入的确定房地产税务稽查是对房地产交易和相关收入进行审查和核实的重要工作。
在这个过程中，确定收入的正确性是非常关键的。
本文将介绍一些房地产税务稽查的技巧，帮助稽查人员准确确定房地产交易的收入。
首先，稽查人员需要了解房地产收入的各种来源。
房地产交易的收入主要包括销售收入、租金收入和其他附加收入等。
销售收入是指通过出售房地产所获得的款项，稽查人员需核实交易合同、支付凭证、银行转账记录等，确保销售收入的准确性。
租金收入是指通过房地产出租所获得的收入，稽查人员要查验租赁合同、租金收取凭证等文件，确保租金收入的真实性和准确性。
其他附加收入包括装修费、停车位收入、物业管理费等，稽查人员要仔细审查相关文件和凭证，确保这些附加收入的申报和缴纳。
其次，稽查人员需要关注房地产交易的价款支付情况。
房地产交易一般是通过一次性支付或分期付款的方式进行的。
稽查人员需要核实每笔交易的实际支付情况，包括支付时间、支付金额、支付方式等。
如果发现存在价款隐匿、偷逃税款的情况，稽查人员需要采取相应的调查手段，确保价款的真实性和准确性。
此外，稽查人员还需要关注房地产交易的资金流向。
房地产交易往往涉及多方资金流动，稽查人员需要追踪各方之间的资金往来，包括购房人、开发商、中介机构、金融机构等。
通过查阅银行账户交易记录、合同、发票等资料，稽查人员可了解各方之间的资金流向，确保交易过程中的收入真实可靠。
另外，稽查人员还需了解房地产交易中存在的关联方交易和关联方价款的确定。
关联方交易是指存在经济利益关系的各方之间的交易。
在房地产交易中，关联交易往往伴随着价款的虚报、价格的操纵等问题。
稽查人员需要对关联方交易进行审慎审查，核实交易的真实性和存在的合理性。
最后，稽查人员还需关注房地产交易特殊情况下收入的确定。
例如，在二手房交易中，如果卖方提前支付了抵付款项，则需要核实卖方是否按照规定申报扣除。
对于房地产交易中存在的各种特殊情况，稽查人员需要具备相关知识和经验，保持敏锐的观察力和辨别力，以准确确定收入。
房地产综合税务稽查案例分析
房地产综合税务稽查案例分析近年来，房地产行业在我国取得了长足的发展。
然而，随着房地产市场的火爆，一些不法分子也借机进行各种违法行为，逃避税务监管。
为了维护市场秩序和公平竞争，税务部门积极展开综合税务稽查，打击房地产领域的税收违法行为。
下面，本文将通过分析一个实际案例，来探讨房地产综合税务稽查的重要性和具体应对措施。
案例背景某市的税务部门在最近一次综合税务稽查中发现了一起涉及房地产行业的税收违法案例。
该案件涉及一家房地产开发公司，涉案金额约为5000万元人民币。
经过调查，税务部门发现该公司存在多项违法行为，包括虚报销售成本、资金流转问题以及违反税收相关政策等。
虚报销售成本税务部门发现该房地产开发公司存在虚报销售成本的问题。
在盈利的情况下，该公司将一部分实际成本通过虚增的方式计入销售成本，以降低应纳税额度，从而减少纳税金。
例如，该公司在购买建筑材料时以高价购买，然后虚报采购成本，增加虚假的销售成本，从而逃避税务部门的监管。
税务部门依靠盘点实际采购记录、核对发票真伪等手段，最终揭穿了该房地产公司的虚假行为。
资金流转问题此外，税务部门还发现了该房地产开发公司存在资金流转问题。
在进行房地产销售时，该公司采用了虚构购房者和购房价款的方式，实际上将资金在内部循环流转。
通过虚假的资金往来，该公司既能够规避了利息收入的应纳税额，又能够迅速换取现金，实现了利益最大化。
税务部门通过调阅银行流水账单、购房者身份核实等方式，成功查明了该公司的资金流转问题，以维护税收的公平和正常秩序。
违反税收相关政策最后，税务部门还发现该房地产开发公司存在违反税收相关政策的问题。
该公司在项目开发初期，为吸引投资者，通过以高返点、回扣等方式进行销售，从而违反了住房限售政策和相关的税收政策。
税务部门在调查过程中，查阅了该公司的销售合同、销售明细表以及相关政策法规，最终揭示了该公司的非法销售行为。
综合税务稽查的重要性本案例中的房地产税务违法行为说明了综合税务稽查的重要性。
房地产行业税收稽查主要内容（大全5篇）
房地产行业税收稽查主要内容（大全5篇）第一篇：房地产行业税收稽查主要内容房地产行业税收稽查主要内容1、营业税方面，对房地产开发企业重点检查以下内容：（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。
按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。
关联企业之间销售价格是否合理。
（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。
以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
（6）通过对房地产企业“企业利润分配”及“营业外支出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
（7）是否存在低价销售的行为。
检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。
若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
（9）其他营业税涉税问题。
2、企业所得税方面，重点包含以下几个方面的内容：（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关规定。
（2）各项应税收入是否真实、完整。
重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。
有无故意压低售价转移收入的行为。
（3）税前扣除项目是否真实、合法。
要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
某房地产企业稽查典型案例
某房地产企业稽查典型案例随着房地产行业的快速发展，监管部门对于房地产企业的稽查工作也越发重视。
本文将以某房地产企业的稽查工作为案例，探讨该企业在日常经营中面对的问题，以及其采取的稽查措施和取得的成果。
在稽查工作中，该房地产企业首先面临的问题是违规销售和虚假宣传。
由于市场竞争激烈，有些房地产企业为了吸引购房者，可能会夸大房产项目的优势，或者故意隐瞒房产项目的不足之处。
本公司通过加强内部管理，建立严格的宣传审查机制，确保宣传材料的真实性和准确性。
此外，该企业还与行业监管部门建立了紧密的合作机制，定期交流信息，共同监督市场秩序，对于虚假宣传进行严厉打击。
其次，该企业在稽查中遇到的问题是开发商资金账户管理不规范。
有些房地产企业可能会将购房者的购房款项滞留在个人账户上，甚至以购房款项投资其他项目，导致购房者无法按时取得房产权益。
该企业在稽查中采取了明确的账户管理规范，确保购房款项经过专用账户进行清算并及时划拨至指定账户，保障购房者的合法权益。
同时，该企业还加强了对开发商账户的监督，确保其资金流转的合规性和透明度。
此外，该企业还关注房地产市场的违规经营行为。
在房地产市场中，一些企业可能会通过串通内外、合谋抬高房价等手段，扰乱市场秩序。
该企业设立了专门的稽查团队，负责监督和调查市场运行情况，发现违规行为，并及时向有关部门举报。
通过加强与相关部门的沟通与合作，该企业取得了一定的成果，有效维护了房地产市场的公平竞争环境。
除了以上问题，该企业还关注房地产交易过程中的中介服务质量问题。
在房地产交易中，购房者常常需要借助中介机构来提供相关服务，而一些中介机构可能存在服务不规范、违规收费等问题。
该企业通过与中介机构建立合作伙伴关系，并约定明确的服务标准和收费方式，在服务过程中进行监督和考核。
同时，该企业还积极倡导购房者加强自我防范意识，提高对中介机构的辨别能力，确保房地产交易过程的安全和顺利进行。
在稽查工作中，该企业不仅关注内部经营问题，也积极参与社会公益事业。
房地产开发企业税务稽查预案(各税种)
房地产开发企业税务稽查预案房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。
隐匿收入、虚增本钱等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，争论一个工程从获得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安本钱分析掌握、利润率掌握、实际投资额与投资概算差额掌握、大额资金支付掌握等方法找准疑点，承受实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发工程的收入和本钱费用支出的真实性和准确性。
为进步检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。
一、查前预备〔一〕首先通过税收征管信息系统理解企业办理税务登记的基本状况，理解企业检查期限内的申报纳税状况，查看稽查部门以前年度检查档案，把握以前年度税务检查状况。
〔二〕要求被查单位供给有关资料。
对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其供给如下文件、证明材料和有关资料，以初步理解企业状况：1、营业执照2、税务登记证3、企业章程4、纳税申报表5、以前年度检查报告表6、减免税批准文件7、发票存根、收据8、合同：如征地合同、搬迁合同、根底设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等9、自用房产的房产证10、土地使用证11、开发工程的国有土地使用权证12、发改部门签发的工程批准方案书13、建立用地规划容许证14、建立工程规划容许证15、建立工程开工容许证16、建立规划平面图17、工程预算及决算报告18、销售平面图19 、商品房屋预售容许证20、销售面积明细表21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体施行方案22、配套工程和物业治理具体施行方案23、人员资料。
〔三〕整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建立、住建等部门进展调查核实，如到建立核实开发产品开工验收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。
〔四〕把握企业会计核算程序，尤其是获得售房预收款、预收账款提缴纳营业税、结转收入本钱利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集安排方法。
房地产企业隐匿收入虚增成本稽查案例
房地产企业隐匿收入虚增成本稽查案例近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，一些房地产企业利用各种手段隐匿收入、虚增成本，以追求高额利润。
这种行为不仅有违商业道德和法律法规，也给国家财政带来损失。
为了加强对房地产企业的税收管理，维护市场秩序，税务部门积极展开了一系列的稽查活动。
下面我将以某房地产企业隐匿收入虚增成本的典型案例为例，详细介绍稽查部门是如何揭发该企业违规行为，以及对企业的处理手段。
某房地产企业A公司作为当地房地产行业的龙头企业，一直以来以开发高档住宅和商业地产而闻名。
然而，税务部门收到了匿名举报信指控A公司存在虚报成本、隐匿收入的行为。
税务部门立即启动了对A公司的调查。
首先，税务部门派出了一支由资深税务审计师组成的小组对A公司的财务报表进行审计。
通过详细核对票据、合同、财务账目等资料，审计人员发现A公司存在一些问题。
例如，A公司虚报了装修费用、物业管理费用、项目推广费用等等，将本应归入成本的费用虚增后，进而转移到了进项税的减免范围内，从而实现了违规减税的目的。
在确认了A公司虚增成本的违规行为后，税务部门进一步展开了调查，以揭露A公司隐匿收入的情况。
调查人员对A公司的收款和支付情况进行了全面梳理，发现了大量未经过账的收款和收入。
例如，有些购房者向A公司支付了一定比例的购房款，但这些款项并未出现在公司账目中，也未缴纳对应的税款。
此外，A公司还存在与供应商之间的“虚报采购价、多退少补”，以及通过“回扣”等手段向业务员支付秘密回报的情况。
税务部门在调查过程中，对A公司的相关负责人进行了深入访谈，用以进一步查明虚增成本和隐匿收入的具体情况。
在被访谈过程中，一些内部人员提供了重要的线索和证据，揭示了公司高层的造假行为。
这些证据不仅包括公司内部的财务账目和合同文件，还包括了相关员工的个人电脑、手机等设备中保存的私人信息。
这些证据进一步证明了A公司高层存在隐匿收入的事实。
根据调查结果，税务部门认定A公司存在虚增成本和隐匿收入的行为，涉嫌违反税法。
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析
高金平：房地产公司税务稽察方法与事例剖析第一讲营业税检查一、销售不动产税目合用的检查（一）基本规定销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不可以挪动，挪动后会惹起性质、形状改变的财富。
本税目的征收范围包含：销售建筑物或修建物，销售其余土地附着物。
销售建筑物或修建物，是指有偿转让建筑物或修建物的所有权的行为。
以转让有限产权或永远使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
销售其余土地附着物，是指有偿转让其余土地附着物的所有权的行为。
其余土地附着物，是指建筑物或修建物以外的其余附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与别人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，对比销售不动产收税。
不动产租借，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租借业”税目收税。
二、纳税义务发生时间的检查营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收进款项或许获得讨取营业收进款项凭证（权益）的当日。
此中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包含预收定金）的当日。
《公司会计准则—收入》：一项经济交易同时切合以下四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和酬劳转移给买方；第二，销售方不再对售出商品实行控制，也不再保存与售出商品所有权有关的持续管理权；第三，与交易有关的经济利益能够流入公司；第四，有关的收入和成本能够靠谱地计量。
在本质操作中，我们能够依据房地产公司会计制度进行详细判断。
财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。
《中华人民共和国发票管理方法》规定，公司应当于确认收入时开具发票，不得提早或滞后。
依据以上规定，公司获得的预收账款应当在本质收到时申报营业税。
当预收账款转为房子销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。
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1.企业提供土地
核实土地成本真实性，检查购进土地票据，购地资金是否 已实际支付
成本证明（发票、 财政收据、评估 报告等）2.企业
财务资料。
是否虚列拆迁补偿费。可到房管局采集拆迁资料信息 房管局
1、土地成
本
1.项目总平图，
核实土地成本分摊是否正确，是否按照各期占地。3. 主管税务部门证
华润二十四城 中德英伦联邦 成都恒大翡翠华庭
华惠嘉悦汇 中铁锦江国际花园
保利玫瑰花语 天誉
世茂城
21225.11 20442.85 16451.67 12953.91 12311.91 12073.05 11389.12 10995.06 10707.82 10096.74
提纲
◎第一部分 开发流程和基础概念 ◎第二部分 具体检查方法
开 间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离。开间一般在3.0-3.9米之间。
层 高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的 距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于 2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应 低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的 室内净高不应低于2.20米。
明材料。
是否有土地闲置愈期未开发，政府罚款列入成本 。
企业财务资料
2015年7月中国300城市土地市场交易情报
城市
宗数 （宗）
总数
用地面积 楼面价格 （万平方米） （元/平方米）
宗数 （宗）
住宅
用地面积 （万平方米）
楼面价格 （元/平方米）
推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出
北京 4
7
35
51
《建筑工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记 的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发 企业销售商品房的批准性证件。
基础概念
地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分 离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物 业。
多层住宅：指四至六层楼房住宅 小高层住宅：指七至十层的楼房住宅
高层住宅：指十层以上的楼房住宅
独栋别墅
联 排 别 墅
双拼别墅：叠拼别墅为 一栋别墅在立面上不是 传统的一户而是二户， 下层住户拥有花园，上 层别墅拥有露台。
有关规划的概念
进 深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可 以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过 大。（进深一般限定在5米左右）
基础概念
用地面积 建筑面积 容积率 绿地率、绿化覆盖率 楼面地价
第二部分 具体检查方法
一、收集基本信息 二、收入、成本、费用核实 三、其他
一、收集基本信息
收入核实
收入核实
收入核实
检查企业商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资 产转让收入、固定资产出租收入等是否未申报纳税。
国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国 有土地使用权的 法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、 用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。
土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业用地 40年，综合其他用地50年。
有关住宅的概念
房地产基础 知识
1.企业财务资料。
未足额确认对外借款利息收入，将对外短期借款取得的 1.借款合同 2.企业财 高额利息收入伪装成长期对外投资收益，骗取免税资格。务资料。
其他 业务 视同销售收入未按规定申报纳税；开发产品用于偿债、 收入 分配不按公允价值作价。重点关注营业外支出、福利费、1.企业财务资料。
长期投资、应付股利等科目变动情况
6692
1318 4
第一部分 开发流程和基础概念
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年 限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经 城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
检查企业是否有政府补贴，罚款收入等，记入往来科目 不确认收入。
1.企业财务资料。
通过询问、查帐了解客户放弃的违约金、诚意金等，是 1.企业财务资料。2.
否确认收入。
意向订购协议。
成本核实
房价： 土地成本（30%） 开发费用（10%） 建安成本（20%） 税费（15%） 利润（25%）
成本核实
土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）
熟地：指具备开发建设条件，立即可以建设的土地（经过开发如 “三通一平”，“七通一平”等）
生地：未经开发的土地
有关土地的概念
七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通” 包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一 平”是土地平整。
7
麓湖生态城
8
中粮御岭湾
9
太阳公元(成都)
10
朗御大厦
成交均价（元/㎡）
30880 21182 20957 20690 20118 18451 18107 17457 17398 17093
按成交金额排名
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
成交金额（万元）
中海九号公馆 中建桐梓林壹号
房地产企业所得税检查
成都市连续12个月主城区商品住宅供销走势
成都市连续12个月商品住宅参考成交均价走势
成都市连续12个月商品住宅存量面积走势
成都市主城区各面积段成交情况
成都市主城区各均价段成交情况
按成交均价排名
排名
项目名称
1
成都银泰中心
2
晶融汇
3
中海城南官邸
4
伊泰天骄
5
四海逸家
6
万科公园5号
（1）土地 （2）建筑物及地上定着物 房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，
土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租 赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场 的综合性产业。
有关土地的概念
土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场） 三级市场（租赁市场）。