城投房产集团房屋维修管理办法

城投房产集团房屋维修管理办法

（二00三年）

为有计划的对房屋进行维修，明确维修工作的方向和目标，避免房屋修缮工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，保证维修资金的合理使用，使维修资金发挥最大的社会效益和维修效益，根据建设部有关房屋维修相关规定，结合本单位实际情况，制定房屋维修管理办法。

本办法适用于经营房屋的翻修、大修、中修、综合维修、小修及排危抢险工程。

一、房屋修缮的原则：

加强房屋修缮的管理，以确保房屋的使用安全和正常使用以及完好程度为前提，讲究经济、合理、牢固、实用。在制定修缮计划时，要以“充分利用、加强维护、逐步改造”为重点，提高或保持房屋及设备的完好率和使用功能，避免房屋加速损耗和过早的破坏。在确定修缮工程方案时，要充分利用原房中可以利用的部分，能修则修，避免不必要的大拆大改。在修缮施工中，要节约用料，提高功效，确保工程质量，以最少的消耗，取得最大的经济效益。确保公司房屋资产的保值、增值。

二、维修计划的管理

1、计划管理的目的

（1）有计划的对房屋进行正常的维修保养，可避免房屋修缮工作中的盲目性，以确保房屋安全和正常使用。

（2）保证修缮资金的合理使用，使修缮资金发挥最大的社会效益和经济效益。充分改善房屋完损状况。

（3）提高房屋修缮管理水平，实现房屋修缮目标，全面完成修缮任务。

2、房屋（大、中、翻修及综合维修）维修计划编制

编制房屋维修计划应本着实事求是，量力而行，积极可行的原则。在充

分调查研究分析预测的基础上进行编制。

（1）年度房屋维修计划的编制是全年维修工作的方向和目标。编制依据是经管房屋的完损状况和房屋修缮费用。各分公司根据经管房屋完损等级，在确保房屋居住安全和正常使用的基础上，编制其年度维修计划项目报公司物业工程部，公司审定批准后编制公司年度维修计划。年度计划一般不予更改，特殊情况须报公司物业工程部批准后才能调整。

（2）公司工程技术部根据年度计划，按照均衡生产的原则，并结合季节特点编制季度计划。季度计划要保证年度计划的完成。

（3）各分公司在保证季度计划完成的前提下，根据季度项目计划中各项工程准备情况，按轻重缓急原则编制其月度计划上报公司物业工程部备案。

3、小修工程根据公司编制的年度小修费计划，各分公司在保证房屋正常管

养的前提下，原则上按月均衡使用（可根据季节特点在15%范围内调整）。

4、房屋维修计划执行情况的检查

（1）大、中、翻修及综合维修计划执行完成情况的检查主要是通过各分公司按月、季、年度的房屋维修计划及完成情况统计报表反映，公司物业工程部对各分公司监督检查和考核，发现问题，及时研究解决。

（2）小修工程计划执行完成情况的检查，主要是通过公司工程物业部

按月度对各分公司小修考核情况反映。

三、大、中、翻修及综合维修工程进度与成本的管理

1、严格控制各项大、中、翻修及综合维修工程的工程进度，保障全年维修计划的实施。

2、加强工程核算制度，严格控制工程成本。

四、大、中、翻修工程项目的管理

1、公司经管房屋的大、中、翻修及综合维修的工程项目必须依照市场规律选定施工单位进行施工。

2、施工单位不得对工程进行转包或变相发包。

3、工程项目开工前物业工程部应制定维修方案、出具相应施工图纸或文字说明、审核施工方预算、签署开工报告并与施工方签定工程合同。

4、工程项目必须在开工前将该工程的工程合同、维修方案、开工报告、施工图纸或文字说明及工程预算等资料报送公司物业工程部备案核查。

5、工程开工后，物业工程部和各分公司应派专人对现场的安全生产、工程进度与工程质量进行监督管理。

五、大、中、翻修及综合维修工程质量的管理

1、施工单位不得使用国家明令淘汰和禁止使用的建筑材料以及危及安全生产的工艺、设备、设施进行施工。

2、单项工程必须依照建筑工程相关规范进行施工。

3、维修工程质量必须符合国家《房屋修缮工程质量检验与评定标准》才能予以验收。

4、各分公司对维修工程项目跟踪配合管理，并参加竣工验收。

5、实行质量保修制度，质量保修的内容与期限应当在工程合同中说明。

6、所有工程的合格率平均达到100%,其中工程优良率达到25%以上。

六、小修工程质量管理与考核

1、实行公司物业工程部、各分公司、各分公司小修考核员的三级考核制度。

2、小修工程及时率达到98%以上,住用户满意率达到92%以上。

3、小修考核员按月对每起小修工程实施考核，并对考核情况进行汇总。

4、各分公司经理必须每月对小修工程至少抽查十起。

5、公司物业工程部每月对各分公司小修工程至少抽查十起，其中抽查各分公司经理考核的小修清单五起、小修考核员考核的小修清单五起，并审核各分公司小修总费用。

七、工程费用的结算与维修资金的管理

1、根据公司现行三定原则各分公司全年维修费用必须专款专用、单独核算，原则上当年费用当年使用。确有节余或不足报公司物业工程部经上级批准后调剂。

2、大、中、翻修及综合维修工程项目验收合格后，才能进行工程项目结算。

3、工程造价结算的审核部门根据工程项目的规模大小，原则上应在工程项目验收合格并接到结算书后的20个有效工作日内，拿出该项目造价审核的初步结论并通知施工单位。

4、大、中、翻修工程费用的结算应按照《全国统一房屋修缮工程预算定额湖北省统一基价表》以及相关文件以实做实收的原则与施工单位进行结

算。

6、小修工程依据《全国统一房屋修缮工程预算定额湖北省统一基价表》以及相关文件对小修工程进行考核，各分公司月小修费用以公司工程技术部审核费用为准。

八、工程台帐及技术资料的管理

1、各分公司应根据各项维修工程的性质建立相应的维修管理台帐。

2、物业工程部和各分公司按照房屋维修工程档案管理规定将工程项目相关资料建档归档。

九、奖惩办法

1、对维修工作年度目标考核为优秀的单位及工作表现突出的个人给予表彰和奖励。

2、凡有下列情形之一的，将根据情节追究相关责任人责任，并根据公司相关规定给予相应的行政及经济处罚：

（1）管理制度不落实，维修工作年度目标考核不合格的；

（2）对于玩忽职守，发生维修工程质量不合格造成房屋出现安全事故的；（3）将维修费挪作它用而造成全年维修工作量未完成的。

（4）中修以上的房屋修缮工程，不办理质量监督手续的。

（5）不按照国家和地方有关规定修缮房屋，造成房屋严重损坏或危害他人生命财产安全的。

附：修缮工程分类

按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。

一、翻修工程

1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。

2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

4、翻修工程主要适用于：

（1）主体结构严重损坏、丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。

（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房

屋。

（4）无修缮价值的房屋。

（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

二、大修工程

1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。

2、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

3、大修工程主要适用于严重损坏房屋。

三、中修工程

1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中

修工程。

2、中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或完好的要求。

3、中修工程主要适用于一般损坏房屋。

四、小修工程