上海某国际山庄别墅市场调研报告

浦绿地国际山庄别墅市调报告

一、2005上半年别墅市场综述

1、别墅供应增加，供大于求的局面已经形成

2005年上半年上海新开别墅项目达到25个，其中1月新开2个、2月新开1个，3月新开5个、4月新开6个，5、6月新开12个。虽然土地市场上政府暂停了别墅用地的审批，近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率最高也限制在0.5-0.6之间，政府对于高档别墅批建控制力度非常大。但由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和别墅项目高投资回报率的作用下，前期开发商对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高，别墅开发热度不减，从而造成虽然目前市场观望气氛浓厚，开发商对未来预期降低，但由于项目已经开始建设或者即将完成，使得市场供应增加，市场供求关系已经发生逆转，供大于求的局面已经形成。整个上半年，全市别墅市场供应增加，供大于求的局面已经形成；市场观望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。

2、别墅市场观望气氛较浓

随着宏观调控得进一步深入，尤其在上海悄然实行的对独栋别墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策以来，购买别墅如果作为投资行为来说则投资成本大大增加，且风险大大增加，因此别墅的自住需求几乎成了目前别墅购买的唯一需求，而在如今别墅

供应量并不稀缺的市场情况下，别墅市场交易迅速萎缩，价格也逐步回落，客户出现有选择的观望心态也在情理之中。

别墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了交易成本，对卖家造成了很大的心理冲击，不少客户取消挂牌，选择出租别墅收取租金收益，暂时放弃了销售的念头。对于别墅买家而言，购买别墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，所以需求不会很迫切，能够经得起时间的等待。由于购买者预期不明确是否仍然会有后续政策出台，是利是弊一时难以把握，所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。同时，不少开发商的产品也是经历了长期的销售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不甘心轻易自降身价破坏形象，这也造成了别墅市场买卖双方的凝滞现象。

3、别墅市场总体成交价格由升转降，开始小幅回落

从近期别墅市场的总体销售情况来看，2005年第一季度的上海别墅市场延续了2004年的第四季度火爆的销售态势，别墅价格一路走高。随着2005年三月份一系列宏观调控政策的出台，尤其是悄然执行的上海花园住宅转让征收30％-60％的土地增值税，使得投机需求受到严厉的打击，投资成本高涨，市场观望气氛日趋浓厚，成交量迅速萎缩，成交价格在高位运行一段时间之后近期出现小幅下调趋势。

二、近期别墅市场成交状况分析

1、别墅指数综合分析

从上面的图表可以看出，自从2002年底以来，别墅指数一路攀升，到04年低为止，别墅指数上升了将近600点左右。

进入05年后，自上半年一系列宏观调控政策颁布实施后，市场观望气氛更加浓厚，成交量迅速萎缩，从05年第一季度来看，涨幅已经有所回落，特别是从6月份的数据

来看，2682点比上期4月指数下降19点，基本回到了今年2月份的位置，别墅指数首次出现下降。

价格指数下降主要是由于3月份出台一系列的楼市组合拳以来，供求关系发生逆转，观望心理严重，成交数量迅速萎缩，价格也呈现出小幅下调的趋势。根据中房指数系统上海别墅办公室的监测显示5、6月份上海独立别墅成交量分别为118套、147套，两月合计仅相当于3月份成交量的78％，四月份成交量的95％。

2、8月份上海别墅市场成交状况综述

8月份全市别墅共成交230套，其中独栋别墅117套。

可以看出，自从6月以来，别墅市场的成交量在总体上还是呈现出萎缩的状态。将8月份与6、7月份相比，独立别墅的成交量落差比较大，相比6月份来说成交量缩减了20%左右，而相对于7月份来说却又回升了70%，可见在宏观政策出台后的一个月内，7月的成交量直接受到打压，而在8月份个别楼盘采取相应的措施

后，销售状况略有改善。

联排别墅面临的形势则更为严峻，和上月相反，联排别墅的销售套数急剧下跌，跌幅达55%，半月来的销售套数仅27套，除了合生城邦半月销售6套外，其余项目均只有1-2套的销售业绩。联排别墅的销售面积比前期只下跌了7个百分点，上市销售成交的联排别墅的面积大多集中在200平方米左右。纵观后市，联排别墅的投资价值大大缩水，自住购房者在今后相当一段时期里都会持币观望，对产品的选择更加理性。

三、竞争区域楼盘分析

1、青浦区域

价格分析

【分析】

青浦作为上海别墅的一个重要集中区域，主要分为赵巷、徐泾和朱家角三大板块。从区域划分来看，赵巷板块的价格为区域最高，徐泾板块则最低。

从上图我们可以清晰的看出，受宏观调控影响，几乎所有楼盘都采取了降价或变向降价策略。目前各楼盘的成交价格与其最高价格相比都有3000-6000元/平方米的降低，而像九溪十八岛这样的尾盘，价格更是下降了将近12000元/平方米，实属惊人。

成交情况分析

【分析】

从7、8两月的成交情况来看，与本案同属赵巷的名人世家，

7月成交4套，8月成交7套，两月成交量皆高居榜首，其次中海翡翠湖岸名列第二，7月成交4套，8月成交三套。而其他楼盘成交量都徘徊在一套甚至0成交的尴尬局面。由此可以看出青浦板块的别墅成交量仍然以赵巷区域为最。

徐泾板块楼盘的成交情况虽然没赵巷板快的好，但是其8月份成交状况要略好于7月份。而朱家角板块的楼盘继7、8两月都没有成交记录。

在后续章节中将对青浦区域成交量最高的名人世家以及中海翡翠湖岸进行重点分析。

2、松江区域

价格分析

【分析】

松江别墅区主要分为九亭、泗泾、新桥、佘山和新城五个板块，其中佘山板块因其得天独厚的自然资源优势位于松江乃至上海别墅板块的翘楚，无论从产品或是从价格上都位居顶端。而新桥和泗泾板块经过长期的发展和积累，已经相对成熟，高

档别墅聚集区的板块概念也已确立，而九亭和松江新城板块则