不动产登记项目具体操作流程

不动产登记项目操作流程一、前期入场摸底调查1、各类数据摸底，包括各类数据的数量、数据格式、坐标系，电子数据和档案数据的具体情况等；2、甲方的需求，包括软件、硬件、数据等具体需求，工作总体方案的编制，入场人员、设备的数量，项目实施工期等要求；3、摸清甲方对该项目有实际影响力的人员，联系方式等；4、如有需要，还需针对甲方的流程，协助设计甲方的中心机房、办公场地布局，硬件设备、办公设备等需求列表；5、对前期入场的调查情况，编制前期文档，做好与实施组的交接，以及实施组的入场工作；6、根据现行的标准，结合本地的实际情况，制作切合本地的技术实施方案。

二、不动产项目实施培训1、针对所有不动产项目实施参与人员进行培训，包括市场部、前期组、项目实施部等所有员工；2、重点针对项目经理、实施组员工分别进行专门的培训；3、进行考核，过关的上岗，不过关的继续学习，直至过关上岗。

三、实施组进场（一）人员及设备根据甲方提供的场地及入场实际的工作量，核算需要的人员和设备数量，设备包括电脑、高拍仪或速扫机、打印机、办公工具等。

（二）整理汇总针对所有数据进行一个整理汇总，列出数据处理的主次顺序、先后顺序；所需整理的数据包括土地、房产和林业数据，但由于目前各地仍处于职能整合阶段，房产、林业数据仍未提供，故只能做土地数据。

土地数据包括纸质档案数据、电子业务数据、集体调查数据、基础地理数据、影像数据等。

全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。

实际上已发证档案才是具有法律效果的真实成果，所有地调、摸底等过程档案，只是参考之用。

所以我们优先做发证档案数据，后做地调未发证档案数据。

（三）倒排工期根据技术实施方案，结合本地数据的实际情况和数量、投入的人员和设备、甲方的项目工期，制定切合实际的总体倒排工期和详细的工期表，具体到每月、每周和每日。

（倒排工期和详细工期表由实施组根据本地实际情况列出）（四）按步实施根据以上方案及工期表，项目按部就班进行实施。

四、项目具体实施我公司参与不动产登记项目，目前最主要的工作就是数据整合关联以及入库，不包括软件、硬件等，但可以协助甲方编制实施方案，设备列表及价格预算等。

（一）技术流程图（二）数据整合的范围及类型数据整合的范围包括：土地数据、房产数据和林业数据；类型包括纸质档案数据、电子业务数据。

全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。

（三）工作计划1、首先完成已发证档案的电子化，这是实施不动产统一登记的基础，避免出现重、错的重要依托，地调档案可以放在后期慢慢补扫。

2、针对不动产发证工作，接件的扫描和档案整理建议公司派两至三人全部管理起来，一是这项目工作一般机关会通过采购服务的形式找公司来办理，二来对于后期新发证的测绘工作、年度汇总上交工作、三调工作等都具有延续性。

（该点主要考虑长期合作县，一般短期项目县不考虑拉长战线）（四）实施步骤1、原始资料收集做好对现有不动产登记信息的现状调查，搜集土地、房屋、林地等不动产登记执行的数据库标准、技术规程以及原来的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据，并和《不动产登记数据库标准》做好比对分析；完成不动产登记数据库的空间数据分层和属性结构设计，建立映射关系。

原始资料：土地登记数据、房产登记数据、林权登记数据，包括图形数据和业务数据及相关的数据库标准资料。

农村土地调查数据、城镇地籍调查数据、宅基地数据库、地形图数据，参照其中的宗地图数据。

收集地籍区、地籍子区、行政区数据（《不动产登记数据整合建库技术规范》中提到，以集体土地所有权中地籍区、地籍子区、行政区为基础，对其他数据中行政区没有涉及到的范围进行扩充，形成不动产登记数据整合建库的地籍区、地籍子区、行政区）。

收集遥感影像数据。

收集土地、房产、林业的档案资料。

收集不动产登记数据整合建库相关的技术规范及标准等资料。

了解相关项目业务。

空间数据要求提供Arcgis的shape格式。

2、土地数据（1）录入档案接收清单甲方提供给我们的是历年地籍档案的历史纸质档案，首先应制定档案接收清单，包括档案归口科室、档案年份、档案号、档案名称、是否有坐标信息等内容。

（2）历史档案扫描将甲方提供的纸质档案进行电子化扫描，以档案为单元进行存放，按照甲方要求进行档案归类即档案号的命名。

由于目前还没有规定好统一的档案号编码规则，所以前期我们对每本档案进行了预编档案号。

（3）历史档案空间数据导入A、界址点坐标成图根据历史档案中有界址点坐标的文件进行宗地界址点成图，在查阅档案时，一定不要将档案中的界址点坐标系遗漏。

目前我们是利用苍穹权籍调查建库系统中的工具进行的坐标成图工作。

档案中坐标点信息包含三种坐标类型，一种是西安1980坐标、一种是北京1954坐标、另一种是山西地方坐标。

其中西安1980坐标和北京1954坐标的X、Y值分别为6位、7位或8位、7位（6位、7位是X值未加投影带号的情况），一般默认没有坐标说明的情况下基本上西安1980坐标，有的档案中有坐标系参数说明；山西地方坐标的X、Y 值是6位、6位，所以在录入前一定要了解清楚哪个应对应X值，哪个对应Y值，千万不要录反了，如果录反的话地块形状会发生变化。

在进行坐标成图时，不建议将西安80坐标系、北京54坐标系和山西地方坐标系的地块成图到一个图层中，我们可以建立三个文件夹，分别命名西安80坐标系统坐标点、北京54坐标系统坐标点、山西地方坐标系统坐标点，然后在对应的文件夹内建立每宗地的excel坐标点文件。

成图时先成图一个坐标系统的，然后再成图另外一个坐标系统的，汇总到一个人手里面（合数据时一定不要遗漏），最后分两个shp图层存放。

具体操作步骤：将档案中的坐标点信息录入到excel表中，利用权籍系统中的【文本生成图形】进行每宗坐标信息的成图。

【数据接收】菜单栏中—【文本生成图形】选择的点信息文件格式（Excel格式表格）：点信息文件中的坐标必须是第一个和最后一个保持一致，形成闭合状态下的坐标点。

选择图层：选择要导入到orcl库中的对应图层（默认建设用地使用权的暂时选择“建设用地宗地（地表）”，我们现在只在苍穹权籍建库系统中进行坐标成图，然后转换为shape文件图层在进行属性的挂接等处理）。

在数据库中用【文本生成图形】功能是将每次生成的图形都追加到对应的图层中，也就是说多个excel中的坐标信息都可以成图到“建设用地宗地（地表）”图层中。

每次成完图之后要将对应的预编档案号填写到[档案号] 字段中，将档案年份暂时填写到[附记] 字段中，方便图形与属性表格的关联。

[备注] 字段中暂时填写档案录入时存在的遗留问题。

需注意：直接从苍穹数据库中导出的shp图层数据不稳定，导出shp数据后，打开ArcMap软件，加载从数据库中导出的shp数据，右击图层导出，生成一个新的shp数据，然后在这个新的shp数据中进行操作就不会出现问题了。

利用Arcgis 中将在excel 表格中录入的属性信息挂接到shp 数据中。

后面有具体操作步骤。

B 、附图匹配成图根据档案中的带有坐标信息的相关地形图进行地块的成图，此成图方式所生成的宗地精确度不高，可以结合已有的使用权数据库、所有权数据库等进行参考，提取对应的宗地地块。

前提是保证这几个数据的坐标系统的统一性。

在Arcgis中加载已有数据库和带有坐标信息的地形图扫描文件，利用Georeferencing工具，依据地形图的四个角点坐标将地形图栅格图片进行图片矫正，使其定位到正确的坐标系统下，然后根据已有数据库中的宗地地块来提供地形图中对应的宗地图形。

如果档案中的地块形状与已有数据库中的形状存在差异时，则依据地形图中的形状进行矢量化或者遵循甲方的意思看是否要进行外业测量。

C、无图形档案处理有坐标的宗地档案直接可以根据坐标录入来成图，有附图（地形图且附带有坐标信息和地块位置）的宗地档案可以根据附图匹配来成图。

没有坐标成图的档案记录下来，由项目经理反馈到国土局确定如何处理（一般情况下需要外业测量，如果不进行外业测量的话，有可能根据已有的二调数据库、城镇地籍数据库、地形库、航拍遥感影像图等为参考，查找坐落地址等进行地块的勾画提取）。

（4）宗地属性录入根据地籍历年纸质档案进行属性录入。

A、利用office录入属性根据不动产登记数据库标准制定要录入宗地信息的基本属性字段，以access表格形式为模版建立要录入的属性信息字段名称，制定宗地属性录入表格模版。

根据档案内容录入到access表格中，录入属性格式及填写方式要保持统一。

严格尊重历史档案内容，录入信息时原则上以盖国土局或相关国土科室的章为准的审批表优先，如果没有盖章或签字的话则考虑其他相关土地证或批复等。

档案上有的信息尽量都要录入到对应的属性字段当中。

a、建设用地使用权、宅基地使用权宗地需录入的宗地基本属性信息包括：档案年份、预编档案号、档案类型、宗地特征码、原地籍号、权利人、用途、坐落、图幅号、宗地四至、用途期限、使用期限起止时间、权利设定方式、权利类型、权利性质、权属性质、建筑限高、土地价格、面积单位、宗地面积（发证面积/批准面积）、分摊面积、独立使用面积、附记、备注等内容。

在档案录入中，档案录入时一定要按照模板设定标准（根据本地的实际情况制定切合实际的数据字段标准）进行属性录入，多人录入属性时必须保持统一，避免相同属性内容填写杂乱或不统一情况。

如果发现档案中有出现面积、地块形状、权利人不一致，属性内容缺失或档案填写有明显错误的情况时，需填写到备注并以文档形式记录下来告知项目负责人统一沟通处理、并解决。

b、集体土地所有权宗地需录入的宗地基本属性信息包括：档案年份、预编档案号、宗地特征码、预编宗地代码、原地籍号、权利人、权利人证件编号、土地所有权人、原宗地编号、耕地面积、林地面积、草地面积、农用地面积、其他农用地面积、建设用地面积、未利用地面积、用途、坐落、图幅号、宗地四至、用途期限、权利设定方式、权利类型、权利性质、权属性质、土地价格、等级、面积单位、宗地面积（发证面积/批准面积）、供地合同号、电子监管号、不动产权证号、附记、备注等内容。

B、属性字段整理将多人整理好的属性表进行汇总到一个人手里面，统一排查有无不统一或明显的错误情况，进行修改。

检查如：宗地特征码、宗地特征码1与权利类型、权利性质是否有冲突，价格是否以万元为单位，备注填写信息是否详细、清楚、明了，面积单位是否填写，使用期限和日期是否填写正确，用途是否不为空，单元格内是否存在空格等其他容易出现错误的情况。

在Access表格中属性检查无误后，将access表格信息导入到excel表格，添加唯一属性字段，将表格中的属性信息挂接到空间图形矢量数据中。