上海酒店式公寓研究报告

上海酒店式公寓研究报告

前言

[一] 研究背景

酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。

尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。

本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。

[二]、主要研究内容

本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容：

第一章，概论。主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。

第二章，酒店式公寓市场状况。研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。

第三章，酒店式公寓产品分析。结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。

第四章，前景展望。本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。

一、概论

[一] 酒店式公寓的市场形成

酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，

既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.

在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到

2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。

其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了一波三折：

1、探索阶段（1990-1992年）：

1990年，上海商城的出现为上海引入了一种全新的物业形态——酒店式公寓，它是一种介于公寓和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒店式公寓是一个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要一个较长的过程，在1990年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量！

2、发展阶段（1993-1998年）：

1993年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建的商品房销售情况不佳。为此，许多外资房地产开发公司开展

了空臵房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准的外资物业管理公司，向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓的供应量逐年增加，到1998年，供应量

达到了顶峰。

3、调整阶段（1999-2001年）：

由于东南亚金融危机的波及，以及前两年的过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或改建酒店，或改建高级公寓，1999开始供应量剧减。其后3年，继续着这一趋势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。直到2001年，随着房地产市场的整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。

2002年，上海金融中心地位的进一步确立，众多外资公司的中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往上海，同年，上海取得2010年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓市场的稳步发展。

2001年内并轨等一系列政策出台，更激发了海内外投资性臵业的热潮。为了适应这种投资的需求，近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。该新兴投资品种一经面世即引起良好的市场反响。

产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区的一种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接的发端，也是对上海房

地产物业形态的丰富。未来随着上海经济的发展，沪人对酒店式公寓的投资热情将会持续高涨。

[二] 酒店式公寓概念界定

根据目标客户和物业特征，上海的酒店式公寓大致可以分为两类：一类是“小户型酒店式公寓”，此类物业可算是上海商住两用小户型的二代产品，其一代“单身公寓”于2001年末大量上市，当时也曾引起市场的极大关注。而小户型酒店式公寓更是以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：东方时空、蓝朝部落、骏豪国际等。

另一类即从1990年代初期开始，伴随着上海对外贸易的增多，以“上海商城酒店式公寓”为代表的物业类型。这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。从最初的“上海商城”，到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”，形成了上海房地产市场独具特色的物业类型。

以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准的物业管理公司提供统一管理，并且大都还没有交房，承诺的服务兑现状况未知。

[三] 酒店式公寓主要特点及市场竞争分析

1、主要特点

酒店式公寓具有如下鲜明的特点：

（1）提供完善的服务和管理

现时的酒店式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣等）；安全服务（24小时客房服务，24小时保安等）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）等。比酒店更进一步的是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等等。酒店式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较一般公寓更完善，服务内容更多。

（2）家庭式的居住布局

与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。与酒店的标房不同，酒店式公寓的功能空间比较齐备，一般客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全；布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家的味道。